縣城小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)縣城小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本縣實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)所有住宅小區(qū)的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足業(yè)主的生活需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理活動的合法性、公正性。3.民主自治原則：鼓勵業(yè)主參與小區(qū)管理，發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，實現(xiàn)民主決策、民主管理。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強(qiáng)小區(qū)管理的同時，注重為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料；已交付的專有部分面積未達(dá)到建筑物總面積50%，但首次交付專有部分面積超過200平方米且首位業(yè)主入住滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款要求報送文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生方式：由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；制定和完善小區(qū)管理制度，建立健全服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制；對小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理；協(xié)助做好小區(qū)的安全防范工作，維護(hù)小區(qū)秩序；負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)整潔；及時處理業(yè)主的投訴和建議，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；配合業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作，接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。（四）相關(guān)部門職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門：負(fù)責(zé)對本縣小區(qū)物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重大問題。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。3.其他相關(guān)部門：按照各自職責(zé)，依法做好小區(qū)管理的相關(guān)工作。如公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，消防部門負(fù)責(zé)小區(qū)的消防安全管理，環(huán)保部門負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境污染防治管理等。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃設(shè)計1.小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，滿足居民的生活需求，合理布局各類設(shè)施。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行建設(shè)，確保小區(qū)的配套設(shè)施齊全，包括但不限于停車場、綠地、健身設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。3.規(guī)劃設(shè)計變更時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并及時通知業(yè)主。（二）工程質(zhì)量1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行小區(qū)建設(shè)，確保工程質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)。2.施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行施工，接受建設(shè)單位、監(jiān)理單位和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。3.工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.小區(qū)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。2.物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的面積和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，由建設(shè)單位無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。3.停車場、綠地、健身設(shè)施等配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，滿足業(yè)主的使用需求。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在小區(qū)交付使用前，將配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)移交給業(yè)主大會或者業(yè)主委員會。四、小區(qū)日常管理（一）房屋及共用部位管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對小區(qū)內(nèi)的房屋及共用部位進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知業(yè)主并協(xié)助處理。3.共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)費用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定執(zhí)行。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢查，確保其正常運行。2.共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定執(zhí)行。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞、拆除或者改裝。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對小區(qū)進(jìn)行清掃、保潔，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置垃圾桶、垃圾收集點等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，并定期清理和運輸垃圾。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾，不得在小區(qū)內(nèi)焚燒雜物。（四）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化管理制度，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保綠化植物生長良好。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)綠化植物，不得擅自砍伐、移植或者損壞。3.小區(qū)內(nèi)的公共綠地應(yīng)當(dāng)保持整潔，不得擅自占用或者改變用途。（五）安全防范管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作，配備必要的安全防范設(shè)施和人員。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和管理。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備的管理，確保其安全運行。4.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范工作，遵守安全規(guī)定，不得妨礙安全管理。（六）車輛管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定車輛管理制度，對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行規(guī)范管理。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理的停車位，包括地下停車位、地面停車位等。停車位的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行，不得擅自占用或者堵塞消防通道、人行通道等。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取停車管理費，但應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行公示。（七）裝修管理1.業(yè)主裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的裝修活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保裝修活動符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和小區(qū)環(huán)境。3.裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確裝修禁止行為、裝修時間、垃圾清運等事項。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守裝修管理規(guī)定，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，不得損壞共用設(shè)施設(shè)備。五、物業(yè)服務(wù)收費與財務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)收費1.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）專項維修資金管理1.專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。2.專項維修資金的交存、使用、管理應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，并按照規(guī)定程序辦理。（三）財務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)核算，定期編制財務(wù)報告。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，依法納稅，并接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。3.小區(qū)的公共收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行管理和使用，并定期公布公共收益的收支情況。六、小區(qū)糾紛處理與投訴處理（一）糾紛處理1.業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理等發(fā)生糾紛的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極調(diào)解業(yè)主之間的糾紛，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛，引導(dǎo)當(dāng)事人通過合法途徑解決糾紛。（二）投訴處理1.業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)不滿意的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)