上海拆遷管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強本市城市房屋拆遷管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。本辦法適用于在本市國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。（二）基本原則房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)加強對房屋拆遷工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房屋拆遷工作中的重大問題。市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市房屋拆遷工作的主管部門，負責(zé)本辦法的組織實施。區(qū)、縣房屋土地管理部門（以下簡稱區(qū)、縣房地部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋拆遷的管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地資源局的領(lǐng)導(dǎo)。（三）適用范圍在本市國有土地上因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并對被拆遷人進行補償、安置的，適用本辦法。拆除房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被拆遷人的補償金額計算公式為：貨幣補償金額=（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止。對被拆遷人的補償金額計算公式為：貨幣補償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積。對房屋承租人的補償安置按照下列規(guī)定執(zhí)行：1.符合下列情形之一的房屋承租人，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的。2.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，拆遷人對被拆遷人給予補償后，房屋承租人可以按照下列規(guī)定優(yōu)先購買原租賃房屋：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋市場評估單價的一定比例購買；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估單價的一定比例購買。3.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被拆遷人的補償金額計算公式為：貨幣補償金額=（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。對房屋承租人的補償安置按照下列規(guī)定執(zhí)行：（1）符合下列情形之一的房屋承租人，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的。（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，拆遷人對被拆遷人給予補償后，房屋承租人可以按照下列規(guī)定優(yōu)先購買原租賃房屋：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋市場評估單價的一定比例購買；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估單價的一定比例購買。二、拆遷管理（一）拆遷計劃與拆遷方案拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的總體計劃和拆遷范圍，制定拆遷計劃和拆遷方案，并報區(qū)、縣房地部門備案。拆遷計劃應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、拆遷工程的開工和竣工時間等內(nèi)容。拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋及其附屬物的基本情況、補償安置方式、補償安置標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況、拆遷過渡方式及過渡期限等內(nèi)容。（二）拆遷許可證的申領(lǐng)拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房地部門提交下列資料：1.建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；4.拆遷計劃和拆遷方案；5.辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。區(qū)、縣房地部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。（三）拆遷公告與通知區(qū)、縣房地部門應(yīng)當(dāng)自頒發(fā)房屋拆遷許可證之日起7日內(nèi)，將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷許可證、拆遷計劃、拆遷方案等事項，以房屋拆遷通知的形式告知被拆遷人。（四）拆遷委托與監(jiān)管拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報區(qū)、縣房地部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。區(qū)、縣房地部門應(yīng)當(dāng)加強對拆遷活動的監(jiān)督管理，對違反本辦法規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時予以制止，并依法進行處理。三、拆遷補償與安置（一）補償方式拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本辦法另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。（二）貨幣補償貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆遷房屋的建筑面積確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估單價，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)市場價格評估確定。拆遷人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，對被拆遷房屋進行評估。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，獨立、客觀、公正地進行評估，并出具評估報告。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照評估報告確定的貨幣補償金額，向被拆遷人支付補償款。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)房屋質(zhì)量、安全等規(guī)定，并具備辦理房地產(chǎn)登記的條件。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積與被拆遷房屋的建筑面積相等的，按照本辦法規(guī)定結(jié)算差價；拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積大于被拆遷房屋的建筑面積的，超出部分按照市場價格結(jié)算；拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積小于被拆遷房屋的建筑面積的，不足部分按照市場價格結(jié)算。拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人按照本辦法規(guī)定，就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積、價格、結(jié)算差價等事項訂立書面協(xié)議。（四）特殊情況的補償安置拆遷宗教團體所有的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被拆遷人的補償金額計算公式為：貨幣補償金額=（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止。對被拆遷人的補償金額計算公式為：貨幣補償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積。對房屋承租人的補償安置按照下列規(guī)定執(zhí)行：1.符合下列情形之一的房屋承租人，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的。2.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，拆遷人對被拆遷人給予補償后，房屋承租人可以按照下列規(guī)定優(yōu)先購買原租賃房屋：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋市場評估單價的一定比例購買；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估單價的一定比例購買。3.拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被拆遷人的補償金額計算公式為：貨幣補償金額=（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。對房屋承租人的補償安置按照下列規(guī)定執(zhí)行：（1）符合下列情形之一的房屋承租人，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的。（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，拆遷人對被拆遷人給予補償后，房屋承租人可以按照下列規(guī)定優(yōu)先購買原租賃房屋：（1）所承租的房屋屬于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋市場評估單價的一定比例購買；（2）所承租的房屋屬于落實私房政策帶戶返還的私有出租居住房屋的，房屋承租人可以按照被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估單價的一定比例購買。四、拆遷評估（一）評估機構(gòu)的選定拆遷評估機構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門通過公開抽簽的方式確定。拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地進行評估，不得與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害另一方的合法權(quán)益。（二）評估方法與標(biāo)準(zhǔn)拆遷評估應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)房地產(chǎn)市場價格評估的規(guī)定進行，采用市場比較法、收益法、成本法等評估方法，并結(jié)合被拆遷房屋的實際情況，合理確定評估價格。被拆遷房屋的評估價格應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素確定。（三）評估結(jié)果的公示與異議處理拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)公示，公示期不得少于7日。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在公示期內(nèi)向拆遷評估機構(gòu)提出書面申請，要求復(fù)核評估。拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)給予書面答復(fù)。被拆遷人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)向上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房屋拆遷評估專家委員會申請鑒定。房屋拆遷評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告進行鑒定，并出具鑒定意見。鑒定意見作為最終的評估結(jié)果。五、拆遷期限與過渡（一）拆遷期限拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)完成拆遷。拆遷期限自房屋拆遷公告公布之日起計算。拆遷人需要延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向區(qū)、縣房地部門提出延期申請；區(qū)、縣房地部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。（二）過渡方式與期限拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷人的實際情況，合理確定過渡方式和過渡期限。過渡方式可以實行自行過渡，也可以由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過渡。實行自行過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向被拆遷人支付臨時安置補助費；實行周轉(zhuǎn)房過渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房，并按照規(guī)定向被拆遷人支付臨時安置補助費。拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限，未提供安置房屋的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的2倍向被拆遷人支付臨時安置補助費；對由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過渡的，除支付臨時安置補助費外，還應(yīng)當(dāng)自逾期之月起，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的2倍向被拆遷人支付周轉(zhuǎn)房使用補助費。六、法律責(zé)任（一）拆遷人違法責(zé)任拆遷人未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由區(qū)、縣房地部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。拆遷人違反本辦法規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由區(qū)、縣房地部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。拆遷人未按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷的，由區(qū)、縣房地部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處拆遷補償安置資金5%以上10%以下的罰款。拆遷人委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的，由區(qū)、縣房地部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。（二）被拆遷人違法責(zé)任被拆遷人違反協(xié)議，拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的，由區(qū)、縣房地部門責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房，并處以罰款。被拆遷人違反本辦法規(guī)定，在拆遷范圍內(nèi)新建、擴建、改建房屋及其附屬物，或者改變房屋和土地用途的，由區(qū)、縣房地部門責(zé)令停止違法行