取締物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家有關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。（三）基本原則1.依法管理原則：物業(yè)管理活動應當遵守國家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，依法進行。2.業(yè)主自治原則：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權等權利，應當依法履行相應的義務，通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會等形式，實現(xiàn)自我管理、自我服務、自我監(jiān)督。3.服務至上原則：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務，滿足業(yè)主的合理需求。4.公平公正原則：物業(yè)管理活動應當遵循公平、公正、公開的原則，保障各方的合法權益。二、物業(yè)管理區(qū)域劃分（一）劃分依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。具體劃分標準由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。（二）劃分程序1.建設單位申請：新建物業(yè)在辦理房屋預售許可證前，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交相關資料。2.實地勘察：區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起15日內(nèi)，會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對擬劃分的物業(yè)管理區(qū)域進行實地勘察，并征求業(yè)主、社區(qū)居民委員會的意見。3.確定劃分方案：區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)實地勘察情況和征求意見結果，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。公示期間，業(yè)主、相關利害關系人如有異議，可以向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門提出。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到異議之日起10日內(nèi)進行核實，并將核實結果書面告知異議人。經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，物業(yè)管理區(qū)域劃分方案即為確定。三、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業(yè)服務用房配置證明；其他有關的文件資料。已交付的專有部分面積未達到建筑物總面積50%，但首次業(yè)主大會會議所需的文件資料已報送的，建設單位可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起30日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.籌備組組成：首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總人數(shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應當自成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。3.籌備組職責：籌備組應當做好以下籌備工作：確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款規(guī)定的內(nèi)容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。（二）業(yè)主大會的職責1.制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；3.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；4.籌集和使用專項維修資金；5.改建、重建建筑物及其附屬設施；6.決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（三）業(yè)主委員會的選舉1.選舉程序：業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生?；I備組應當將業(yè)主委員會委員候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。業(yè)主對候選人有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。業(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會委員，應當采用無記名投票的方式。選舉結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。2.業(yè)主委員會職責：業(yè)主委員會應當履行以下職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質(zhì)管理物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定取得相應等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。（二）物業(yè)服務合同1.合同簽訂：建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。（三）物業(yè)服務標準物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供下列物業(yè)服務：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護；5.車輛停放管理；6.裝飾裝修管理；7.物業(yè)檔案資料管理；8.其他物業(yè)服務事項。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守物業(yè)服務企業(yè)的裝修管理規(guī)定。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.維修養(yǎng)護責任：物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.維修資金使用：專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。專項維修資金的使用方案應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。六、法律責任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：1.擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；2.損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位、共用設施設備的；3.違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的；4.排放污染物或者噪聲等超過規(guī)定標準的；5.違反規(guī)定搭建建筑物、構筑物或者其他設施的；6.侵占、損壞公共綠地、花草樹木的；7.亂停亂放車輛，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序的；8.擅自改變房屋外觀的；9.其他損害他人合法權益的行為。（二）物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：1.未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的；2.擅自提高物業(yè)服務收費標準的；3.挪用專項維修資金的；4.擅自改變物業(yè)管理用房用途的；5.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；6.其他違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為。（三）建設單位的法律責任建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為