樂平物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范樂平地區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合樂平實際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于樂平行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?；驹瓌t物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務、政府監(jiān)管相結合的原則，實行社會化、專業(yè)化、市場化運作。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平，促進節(jié)約能源資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5.按時交納物業(yè)服務費用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊；3.業(yè)主名冊；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設施設備的證明；6.物業(yè)服務用房配置證明；7.其他有關的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出的籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定以下事項：1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.改變共有部分的用途；8.利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；9.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；4.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會履行下列職責：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應當建立健全各項制度，實行少數(shù)服從多數(shù)的原則，決定重大事項應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。臨時管理規(guī)約建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。承接查驗在物業(yè)承接查驗前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3.物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4.物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，發(fā)現(xiàn)資料不齊全的，應當要求建設單位補齊。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請專業(yè)機構協(xié)助進行，費用由建設單位承擔。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。物業(yè)服務物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書，并在資質等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：1.履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務；2.按照國家和地方有關規(guī)定，公布物業(yè)服務費用、經(jīng)營收支等情況；3.接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督管理部門的監(jiān)督，定期公布物業(yè)服務合同履行情況；4.對管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行日常巡查、養(yǎng)護、維修，并做好記錄；5.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；6.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。物業(yè)服務內(nèi)容與質量物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供下列服務：1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2.物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾分類收集、清運及雨、污水管道的疏通；4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理；5.公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；6.物業(yè)裝飾裝修管理服務；7.物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的管理；8.法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他服務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方有關標準，制定物業(yè)服務質量規(guī)范，明確服務內(nèi)容、服務標準、服務期限等事項，并向業(yè)主公開。業(yè)主有權對物業(yè)服務質量進行監(jiān)督，對不符合服務質量規(guī)范的，有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改。物業(yè)服務費用物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)的使用與維護物業(yè)使用規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋過程中，應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，不得從事影響房屋結構安全、損害公共利益和他人合法權益的行為。物業(yè)維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：1.專有部分由業(yè)主承擔；2.部分業(yè)主共有的，由相關業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔；3.全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔；4.屬保修范圍和保修期限內(nèi)的，由建設單位承擔；5.屬人為損壞的，由責任人承擔。物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。配套設施與場地管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設施設備，應當按照規(guī)劃設計要求建設，不得擅自改變用途。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告、停車位等經(jīng)營性設施的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，應當按照規(guī)劃設計要求建設，不得擅自占用或者改變用途。因建設或者其他特殊需要臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應當經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意，并依法辦理相關手續(xù)。臨時占用、挖掘結束后，應當及時恢復原狀。法律責任業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的法律責任業(yè)主違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，拒不履行相關義務的，業(yè)主委員會或者其他業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會委員資格終止后，拒不移交所保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物、檔案資料的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期移交。業(yè)主委員會委員資格終止后仍不移交的，參照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關規(guī)定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。物業(yè)服務企業(yè)的法律責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期不整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的違約責任。物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。其他法律責任違反本辦法規(guī)定，建設單位不移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。違反本辦法規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人擅自改變物業(yè)使用性質的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。違反本辦法規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)