商鋪預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強商鋪預(yù)售管理，規(guī)范商鋪預(yù)售行為，保障交易雙方的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建商鋪的預(yù)售活動及其管理。（三）基本原則1.依法管理原則商鋪預(yù)售活動應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)，依法辦理各項手續(xù)，確保預(yù)售行為合法合規(guī)。2.公開公平公正原則預(yù)售信息應(yīng)當(dāng)公開透明，保障交易雙方在平等、公平、公正的基礎(chǔ)上進行交易，不得隱瞞或欺詐。3.保護權(quán)益原則充分保護預(yù)售方和預(yù)購方的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，促進交易安全。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途為商業(yè)，且符合城市規(guī)劃要求。（二）建設(shè)工程進度條件1.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。2.按提供預(yù)售的商鋪計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（三）其他條件1.已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.預(yù)售商鋪已通過工程質(zhì)量監(jiān)督部門的質(zhì)量核驗，符合國家和地方有關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。三、預(yù)售許可申請與審批（一）申請主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商鋪預(yù)售許可的申請主體，應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，并具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（二）申請材料1.商鋪預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明，如銀行出具的資金到位證明或財務(wù)審計報告。5.工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明。6.商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售商鋪的位置、面積、價格、交付時間等內(nèi)容。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。（三）申請流程1.開發(fā)企業(yè)向項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請，并提交上述申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門收到申請后，對申請材料進行初步審查。材料不齊全或不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或在5個工作日內(nèi)一次性告知開發(fā)企業(yè)需要補正的全部內(nèi)容。3.經(jīng)初步審查合格的，房地產(chǎn)管理部門在10個工作日內(nèi)進行實地查勘，核實項目開發(fā)建設(shè)情況是否符合預(yù)售條件。4.實地查勘合格的，房地產(chǎn)管理部門在10個工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定。準(zhǔn)予預(yù)售許可的，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不予預(yù)售許可的，書面說明理由。（四）審批公示房地產(chǎn)管理部門作出預(yù)售許可決定后，應(yīng)當(dāng)將準(zhǔn)予預(yù)售許可的項目信息在房地產(chǎn)交易場所和政府網(wǎng)站上進行公示，公示期不得少于7日。四、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與預(yù)購方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的商鋪預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本，并明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址、聯(lián)系電話和法定代表人姓名。預(yù)售商鋪的基本情況，包括位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。預(yù)售商鋪的價格及付款方式、付款時間。交付使用條件及日期。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。面積差異的處理方式。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。解決爭議的方法。違約責(zé)任。雙方約定的其他事項。（二）合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商鋪預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。2.辦理合同備案時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：商鋪預(yù)售合同一式多份。預(yù)購方身份證明材料。法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。3.房地產(chǎn)管理部門對符合備案條件的合同予以備案，并在合同上加蓋備案專用章。備案后的合同文本由開發(fā)企業(yè)和預(yù)購方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)管理部門留存一份。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除預(yù)售合同。變更或解除預(yù)售合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更或解除合同之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門辦理變更或解除備案手續(xù)。2.因不可抗力或當(dāng)事人一方無法預(yù)見、無法避免、無法克服的其他原因?qū)е骂A(yù)售合同無法履行或部分無法履行的，可以解除或變更合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知預(yù)購方，并提供相關(guān)證明文件。五、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商鋪預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項目一一對應(yīng)，不得支取現(xiàn)金。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商鋪前，將監(jiān)管賬戶信息報送房地產(chǎn)管理部門和監(jiān)管銀行備案。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同約定的方式和時間，將預(yù)售資金足額繳存至監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例按照項目建設(shè)進度分階段進行控制：基礎(chǔ)完工后，繳存比例不低于預(yù)售資金總額的20%。主體結(jié)構(gòu)完工后，繳存比例不低于預(yù)售資金總額的50%?？⒐を炇蘸细窈螅U存比例不低于預(yù)售資金總額的70%。房屋交付使用后，根據(jù)項目實際情況，確定最終繳存比例。（三）資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃進行審核，符合規(guī)定的，按照以下程序撥付資金：用于支付項目建設(shè)工程款的，應(yīng)當(dāng)提供施工單位出具的工程進度證明、監(jiān)理單位出具的監(jiān)理報告和建設(shè)單位確認(rèn)的付款清單。用于支付項目配套設(shè)施建設(shè)費用的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件和費用清單。用于支付法定稅費的，應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)部門的完稅證明。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)售資金的使用情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)使用預(yù)售資金行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并依法予以處罰。六、預(yù)售信息公開（一）公開內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下預(yù)售信息：商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商鋪的位置、面積、價格、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機構(gòu)的名稱、地址、聯(lián)系電話。其他依法應(yīng)當(dāng)公示的信息。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在政府網(wǎng)站上公開本行政區(qū)域內(nèi)的商鋪預(yù)售許可信息、預(yù)售合同備案信息等。（二）公開方式1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過在售樓處張貼、在項目現(xiàn)場設(shè)置公示欄等方式，及時、準(zhǔn)確地公開預(yù)售信息。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過政府網(wǎng)站、微信公眾號、微博等新媒體平臺，定期發(fā)布商鋪預(yù)售管理相關(guān)信息，方便公眾查詢。（三）信息更新1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更新預(yù)售信息，確保信息的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。預(yù)售信息發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起3日內(nèi)進行公示。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期對公開的預(yù)售信息進行檢查，發(fā)現(xiàn)信息不準(zhǔn)確或不完整的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正。七、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商鋪預(yù)售活動的監(jiān)督管理工作，依法查處違規(guī)預(yù)售行為。2.建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對商鋪建設(shè)工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。3.價格主管部門負(fù)責(zé)對商鋪預(yù)售價格進行監(jiān)督管理，查處價格違法行為。4.其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好商鋪預(yù)售管理的相關(guān)工作。（二）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全商鋪預(yù)售日常巡查制度，加強對預(yù)售項目的現(xiàn)場檢查。2.巡查內(nèi)容包括：預(yù)售條件落實情況、預(yù)售合同簽訂與備案情況、預(yù)售資金監(jiān)管情況、預(yù)售信息公開情況等。3.對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時下達整改通知書，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改。整改期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)進行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。（三）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報電話和郵箱，接受社會公眾對商鋪預(yù)售活動的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查核實。經(jīng)查實存在違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)依法予以處理，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴舉報人。（四）信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立開發(fā)企業(yè)和預(yù)購方的信用檔案，記錄其在商鋪預(yù)售活動中的誠信行為。2.對存在違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)和預(yù)購方，應(yīng)當(dāng)將其不良行為記入信用檔案，并向社會公布。3.信用檔案信息作為房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、資質(zhì)管理、信貸審批等的重要參考依據(jù)。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違規(guī)責(zé)任1.未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商鋪的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料或者采用欺騙手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門依法撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款。開發(fā)企業(yè)自撤銷預(yù)售許可之日起3年內(nèi)不得申請預(yù)售許可。3.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定簽訂預(yù)售合同、辦理合同備案、繳存預(yù)售資金、公開預(yù)售信息等的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。4.開發(fā)企業(yè)將預(yù)售商鋪另行抵押的，該抵押行為無效，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處2萬元以上5萬元以下罰款。（二）預(yù)購方違規(guī)責(zé)任預(yù)購方采取欺騙手段簽訂預(yù)售合同的，該合同無效，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處1萬元以下罰款。（三）其他責(zé)任1.房地產(chǎn)