小區(qū)屋面管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)小區(qū)屋面管理，維護(hù)小區(qū)屋面的安全、美觀和正常使用功能，保障業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)所有住宅及配套建筑的屋面管理。（三）基本原則1.安全第一原則：確保屋面結(jié)構(gòu)安全，防止發(fā)生屋面坍塌、滲漏等安全事故。2.規(guī)范管理原則：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，做到有章可循、規(guī)范操作。3.業(yè)主權(quán)益保護(hù)原則：充分尊重業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)小區(qū)屋面的正常使用和外觀整潔。4.責(zé)任明確原則：明確各相關(guān)方在屋面管理中的責(zé)任，確保管理工作落實到位。二、管理職責(zé)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.負(fù)責(zé)制定小區(qū)屋面管理工作計劃和實施方案，并組織實施。2.定期對屋面進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理屋面存在的問題，如滲漏、損壞等，并做好記錄。3.負(fù)責(zé)屋面的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，包括屋面清潔、排水系統(tǒng)疏通、防水層維護(hù)等。4.對涉及屋面的維修、改造等工程進(jìn)行監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和安全。5.協(xié)調(diào)處理業(yè)主關(guān)于屋面管理的投訴和建議，及時反饋處理結(jié)果。（二）業(yè)主委員會1.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的屋面管理工作，定期檢查屋面管理情況。2.參與制定屋面維修、改造等重大事項的決策，維護(hù)業(yè)主的利益。3.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)小區(qū)屋面管理工作的順利開展。（三）業(yè)主1.遵守本小區(qū)屋面管理辦法，不得擅自改變屋面的結(jié)構(gòu)和用途。2.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的屋面管理工作，如提供必要的協(xié)助、不得妨礙維修和保養(yǎng)工作等。3.有權(quán)對屋面管理工作進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。三、屋面使用規(guī)定（一）禁止行為1.擅自拆除、破壞屋面的防水層、隔熱層、排水系統(tǒng)等設(shè)施。2.在屋面上搭建違章建筑，如陽光房、閣樓等。3.在屋面上堆放重物，超過屋面設(shè)計承載能力。4.隨意在屋面上鉆孔、打洞，損壞屋面結(jié)構(gòu)。5.向屋面排放腐蝕性、易燃易爆等有害物質(zhì)。6.其他損壞屋面或影響屋面正常使用的行為。（二）允許行為1.在不影響屋面安全和正常使用的前提下，業(yè)主可以在屋面上安裝太陽能熱水器等小型設(shè)施，但需提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報備，并按照規(guī)定的位置和方式安裝。2.經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)后，可對屋面進(jìn)行必要的維修、改造等活動。四、屋面巡查與維護(hù)（一）巡查制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立屋面定期巡查制度，每周至少進(jìn)行一次全面巡查，在惡劣天氣前后應(yīng)進(jìn)行專項巡查。2.巡查內(nèi)容包括屋面防水層、隔熱層、排水系統(tǒng)、避雷設(shè)施、屋面附屬設(shè)施等的完好情況，以及是否存在違規(guī)使用屋面的行為。3.巡查人員應(yīng)做好巡查記錄，記錄內(nèi)容包括巡查時間、巡查部位、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。（二）維護(hù)保養(yǎng)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)屋面的實際情況，制定合理的維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對屋面進(jìn)行清潔、保養(yǎng)和維修。2.屋面清潔應(yīng)定期進(jìn)行，清除屋面上的雜物、灰塵等，保持屋面整潔。3.排水系統(tǒng)應(yīng)定期疏通，確保排水暢通，防止積水。4.防水層如有滲漏等問題，應(yīng)及時進(jìn)行維修，維修時應(yīng)選用符合質(zhì)量要求的防水材料和施工工藝。5.隔熱層如有損壞，應(yīng)及時修復(fù)或更換，確保隔熱效果。6.避雷設(shè)施應(yīng)定期檢查，確保其正常運(yùn)行，符合安全要求。7.屋面附屬設(shè)施如女兒墻、欄桿等應(yīng)定期檢查，如有損壞應(yīng)及時修復(fù)或更換。五、屋面維修與改造（一）維修流程1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在巡查中發(fā)現(xiàn)屋面存在問題或接到業(yè)主關(guān)于屋面維修的投訴后，應(yīng)及時進(jìn)行現(xiàn)場勘查，確定維修方案。2.維修方案應(yīng)包括維修內(nèi)容、維修材料、維修工藝、維修預(yù)算等，并報業(yè)主委員會審核。3.經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照維修方案組織實施維修工作。4.維修工作完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收，驗收合格后方可交付使用。5.維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支，如專項維修資金不足，可按照業(yè)主大會的決定由業(yè)主分?jǐn)偂＃ǘ└脑斐绦?.因小區(qū)規(guī)劃調(diào)整、房屋使用功能改變等原因需要對屋面進(jìn)行改造的，應(yīng)由業(yè)主委員會提出申請，并按照相關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)。2.改造方案應(yīng)充分征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主大會通過后組織實施。3.改造工程應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對施工過程的監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和安全。4.改造工程竣工后，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收，驗收合格后方可投入使用。5.改造費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支，如專項維修資金不足，可按照業(yè)主大會的決定由業(yè)主分?jǐn)?。六、專項維修資金管理（一）資金歸集1.本小區(qū)專項維修資金按照國家和地方相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于本小區(qū)屋面等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）資金使用1.屋面維修、改造等費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的程序使用專項維修資金，在使用前應(yīng)編制使用計劃和預(yù)算，報業(yè)主委員會審核。3.經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理專項維修資金的支取手續(xù)，并將使用情況定期向業(yè)主公布。（三）資金監(jiān)督1.業(yè)主委員會應(yīng)加強(qiáng)對專項維修資金使用情況的監(jiān)督，定期檢查資金使用情況，確保資金使用合理、合規(guī)。2.業(yè)主有權(quán)對專項維修資金的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時提供相關(guān)信息。3.專項維修資金的管理和使用接受業(yè)主、業(yè)主委員會和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，如有違反規(guī)定的行為，將依法予以處理。七、應(yīng)急處理（一）應(yīng)急預(yù)案制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定屋面應(yīng)急處理預(yù)案，明確在屋面發(fā)生坍塌、滲漏、火災(zāi)等緊急情況時的應(yīng)急處置措施和責(zé)任分工。（二）應(yīng)急處置措施1.屋面發(fā)生坍塌等嚴(yán)重安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即組織人員疏散，設(shè)置警示標(biāo)志，防止無關(guān)人員進(jìn)入危險區(qū)域，并及時報告相關(guān)部門。2.屋面發(fā)生滲漏等問題時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時采取臨時措施，如遮蓋、排水等，防止?jié)B漏擴(kuò)大，并盡快組織維修。3.屋面發(fā)生火災(zāi)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即組織滅火，并及時撥打火警電話報警，同時組織人員疏散，確保業(yè)主生命財產(chǎn)安全。（三）后續(xù)處理1.應(yīng)急事件處理完畢后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時對屋面進(jìn)行修復(fù)和檢查，確保屋面恢復(fù)正常使用功能。2.對因應(yīng)急事件造成的損失，應(yīng)進(jìn)行評估和統(tǒng)計，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對應(yīng)急事件進(jìn)行總結(jié)分析，完善應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)急處置能力。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主責(zé)任1.業(yè)主違反本小區(qū)屋面管理辦法，擅自改變屋面結(jié)構(gòu)和用途，損壞屋面設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)責(zé)任和賠償責(zé)任。2.業(yè)主妨礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常的屋面管理工作，如拒絕維修、保養(yǎng)等，經(jīng)勸阻無效的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法履行管理職責(zé)，導(dǎo)致屋面出現(xiàn)問題或發(fā)生安全事故的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并依法接受相關(guān)部門的處罰。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在屋面維修、改造等工程中，未按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，造成工程質(zhì)量問題或安全事故的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（三