宜賓小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)宜賓小區(qū)的規(guī)范化管理，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于宜賓小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理服務(wù)單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理工作的合法性、公正性和嚴(yán)肅性。2.業(yè)主自治原則：充分尊重業(yè)主的自治權(quán)利，鼓勵(lì)業(yè)主參與小區(qū)管理決策，共同維護(hù)小區(qū)的公共利益。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主的滿意度。4.公開透明原則：管理工作做到公開、公平、公正，接受業(yè)主的監(jiān)督，確保管理信息的透明度。二、小區(qū)業(yè)主及使用人管理（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有對(duì)小區(qū)內(nèi)專有部分的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國(guó)家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。遵守小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。按照規(guī)定或約定使用房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋用途、損壞公共部位和公共設(shè)施設(shè)備。愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，不隨意丟棄垃圾，不破壞綠化。妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系，相互尊重，和睦相處。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）使用人管理1.使用人應(yīng)當(dāng)遵守本辦法及小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。2.使用人在使用房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定或約定進(jìn)行，不得擅自改變房屋用途、損壞公共部位和公共設(shè)施設(shè)備。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)使用人的行為負(fù)責(zé)，如使用人違反本辦法及小區(qū)規(guī)章制度造成他人損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。三、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與要求1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容房屋共用部位的維護(hù)與管理，包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等。房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、綠化灌溉系統(tǒng)等。環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、清運(yùn)等。綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。公共秩序維護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)的安全巡邏、門崗值班、車輛停放管理等。消防管理，包括消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、檢查，消防安全宣傳教育等。其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，如物業(yè)檔案資料管理、社區(qū)文化活動(dòng)組織等。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境衛(wèi)生：小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每天定時(shí)清掃，保持整潔干凈，無(wú)明顯垃圾堆積；垃圾桶定期清理，無(wú)異味。綠化養(yǎng)護(hù)：花草樹木生長(zhǎng)良好，無(wú)明顯病蟲害，修剪整齊美觀。公共秩序維護(hù)：安全巡邏定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行，無(wú)治安案件發(fā)生；門崗值班人員堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制度；車輛停放有序，交通暢通。消防管理：消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，消防通道暢通無(wú)阻。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核與監(jiān)督1.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核結(jié)果作為續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。3.相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的行為依法予以查處。四、小區(qū)公共部位與公共設(shè)施設(shè)備管理（一）公共部位管理1.小區(qū)內(nèi)的房屋共用部位，如屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)和管理，確保其完好無(wú)損。2.業(yè)主和使用人不得擅自占用、損壞房屋共用部位，不得在共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。如因特殊情況需要臨時(shí)占用、挖掘共用部位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。（二）公共設(shè)施設(shè)備管理1.小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、綠化灌溉系統(tǒng)等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立公共設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息。3.公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。屬于保修范圍的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；屬于業(yè)主共有部分的，由業(yè)主大會(huì)決定使用專項(xiàng)維修資金。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)保持整潔干凈，無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)異味。2.垃圾桶應(yīng)當(dāng)定期清理，垃圾應(yīng)當(dāng)及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。3.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)焚燒垃圾、雜物等。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔工作。2.保潔人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的作業(yè)時(shí)間和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃、保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。六、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)花草樹木生長(zhǎng)良好，無(wú)明顯病蟲害，修剪整齊美觀。2.綠化灌溉系統(tǒng)正常運(yùn)行，確?；ú輼淠镜玫匠渥愕乃?。3.嚴(yán)禁破壞小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施和花草樹木。（二）綠化管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作。2.綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的作業(yè)時(shí)間和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)，定期對(duì)花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)綠化的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。七、小區(qū)公共秩序維護(hù)管理（一）公共秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)安全巡邏定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行，無(wú)治安案件發(fā)生。2.門崗值班人員堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制度，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行檢查、登記。3.車輛停放有序，交通暢通，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)亂停亂放車輛。（二）公共秩序維護(hù)管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的安全保衛(wèi)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全巡邏、門崗值班等工作。2.安全保衛(wèi)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)和工作紀(jì)律。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)安裝必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，確保小區(qū)安全。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)車輛停放的管理，劃定停車位，設(shè)置停車標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)車輛有序停放。八、小區(qū)消防管理（一）消防管理標(biāo)準(zhǔn)1.消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.消防通道暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.加強(qiáng)消防安全宣傳教育，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)。（二）消防管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全消防管理制度，明確消防安全責(zé)任人。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織開展消防安全宣傳教育活動(dòng)，如消防知識(shí)講座、消防演練等，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識(shí)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)消防通道的管理，確保其暢通無(wú)阻。九、小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理（一）專項(xiàng)維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和本小區(qū)的管理規(guī)約，按時(shí)足額繳存專項(xiàng)維修資金。2.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理，?？顚Ｓ?，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。（二）專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序辦理相關(guān)手續(xù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3.專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。十、小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)管理（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的