常德小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強常德小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常德小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理服務(wù)單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好氛圍。二、業(yè)主及使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有房屋所有權(quán)及相關(guān)權(quán)益，對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。3.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出意見和建議。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。5.對小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。6.提議召開業(yè)主大會臨時會議，并就涉及自身利益的事項提出議案。7.法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守本小區(qū)管理辦法、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及其他相關(guān)規(guī)定。2.按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。4.愛護小區(qū)內(nèi)的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。5.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。6.按照規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)或者外觀。7.法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。2.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開；有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。3.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。4.業(yè)主大會行使下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告；決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責(zé)。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員人數(shù)為[X]人，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。3.業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。4.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。5.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、專項維修資金使用情況等資料。工作檔案應(yīng)當(dāng)妥善保管。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動。2.本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會通過公開招標、邀請招標或者協(xié)議方式選聘。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（二）服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護，包括公共區(qū)域的清掃、垃圾清運等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護，包括門崗值班、巡邏等；車輛停放管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)標準以及物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準提供服務(wù)。服務(wù)標準應(yīng)當(dāng)明確服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)頻次等內(nèi)容。（三）物業(yè)服務(wù)費用1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準和方式交納。物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準和收費方式收取物業(yè)服務(wù)費用。不得擅自提高收費標準或者增加收費項目。4.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督與考核1.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作進行滿意度測評。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同的履行情況、物業(yè)服務(wù)費用的收支情況等。3.相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，對違反法律法規(guī)及行業(yè)標準的行為依法予以處罰。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主、使用人不得在小區(qū)內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途或者擴大建筑面積；占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私拉亂接電線、違規(guī)安裝空調(diào)外機等；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物等；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）公共部位與設(shè)施設(shè)備維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常巡查、養(yǎng)護和維修，確保其正常運行和使用。2.業(yè)主大會決定籌集專項維修資金的，專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定管理和使用。專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因維修、更新和改造造成業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）房屋裝飾裝修管理1.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議對裝飾裝修活動進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時制止并要求改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)部門依法處理。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護工作，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置足夠數(shù)量的垃圾桶、垃圾收集點等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，并定期進行清理和消毒。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)自覺維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共區(qū)域堆放物品。4.禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒垃圾、樹葉等雜物。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護工作，保持綠化植物生長良好、美觀。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃綠化布局，保護和增加綠化面積。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)愛護小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。七、秩序維護與安全管理（一）秩序維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護工作，保障小區(qū)公共秩序和業(yè)主、使用人的人身、財產(chǎn)安全。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)置門崗，實行24小時值班制度，對進出小區(qū)的人員、車輛進行登記和查驗。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織巡邏，加強對小區(qū)公共區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。4.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)秩序維護規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序維護工作。（二）安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全管理制度，制定安全應(yīng)急預(yù)案，加強對小區(qū)安全防范設(shè)施設(shè)備的維護和管理。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施等，并確保其正常運行。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)增強安全意識，妥善保管個人財物，注意用火、用電、用氣安全。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織安全宣傳教育活動，提高業(yè)主、使用人的安全防范意識和應(yīng)急處置能力。八、車輛管理（一）車輛停放規(guī)定1.小區(qū)內(nèi)車輛應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的停放位置和方式停放，不得亂停亂放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)合理規(guī)劃停車位，設(shè)置明顯的停車標識。3.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求辦理車輛出入證，并按照規(guī)定停放車輛。（二）車輛收費管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定對車輛停放收取費用。車輛停放費用的收取標準應(yīng)當(dāng)合理，并向業(yè)主公示。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具發(fā)票，收取的車輛停放費用應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫糜谲囕v停放管理相關(guān)支出。九、投訴與處理（一）投訴渠道1.業(yè)主、使用人對小區(qū)管理服務(wù)有意見或者建議的，可以通過以下方式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會投訴：撥打物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴電話；向業(yè)主委員會提出書面投訴；通過小區(qū)內(nèi)設(shè)置的意見箱投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的投訴受理渠道，并向業(yè)主、使用人公布投訴受理方式、處理流程和處理時限。（二）投訴處理1.