徐州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強徐州小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于徐州市行政區(qū)域內各類住宅小區(qū)及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則充分尊重居民的意愿和需求，以服務居民為宗旨，不斷提高小區(qū)管理服務水平，滿足居民日益增長的美好生活需要。2.依法管理原則嚴格遵守國家法律法規(guī)和地方相關政策規(guī)定，依法履行管理職責，規(guī)范管理行為，確保小區(qū)管理工作合法、合規(guī)、有序進行。3.民主自治原則鼓勵和引導居民參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，實現(xiàn)小區(qū)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督，充分發(fā)揮居民的主體作用。4.專業(yè)服務原則引入專業(yè)化的物業(yè)管理服務企業(yè)，運用科學的管理方法和先進的技術手段，提供優(yōu)質、高效、規(guī)范的物業(yè)管理服務，不斷提升小區(qū)管理的專業(yè)化水平。二、小區(qū)管理主體及職責（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，是小區(qū)物業(yè)管理的最高權力機構。2.業(yè)主大會依法履行下列職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，對業(yè)主大會負責并報告工作。2.業(yè)主委員會依法履行下列職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）物業(yè)服務企業(yè)1.物業(yè)服務企業(yè)是依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供下列物業(yè)服務：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等；綠化養(yǎng)護管理，包括小區(qū)內的花草樹木養(yǎng)護、修剪等；公共秩序維護，包括小區(qū)出入口值班、巡邏等；車輛停放管理，包括小區(qū)內停車位的規(guī)劃、車輛停放秩序維護等；物業(yè)服務合同約定的其他服務事項。（四）社區(qū)居民委員會1.社區(qū)居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。2.社區(qū)居民委員會應當協(xié)助街道辦事處做好小區(qū)管理相關工作，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作，協(xié)調解決小區(qū)管理中的矛盾和問題。（五）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責本轄區(qū)內小區(qū)管理工作的指導、監(jiān)督和協(xié)調。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法履行下列職責：指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉工作；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導和監(jiān)督，處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴；協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，促進小區(qū)和諧發(fā)展；其他與小區(qū)管理相關的職責。三、小區(qū)規(guī)劃與建設（一）規(guī)劃設計要求1.小區(qū)的規(guī)劃設計應當符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及相關技術規(guī)范和標準要求，合理布局，功能分區(qū)明確。2.小區(qū)應當配套建設必要的公共服務設施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房、停車場、綠地、健身設施等，并按照規(guī)劃要求進行建設和驗收。（二）建設質量監(jiān)管1.建設單位應當嚴格按照工程建設標準和規(guī)范進行小區(qū)建設，確保工程質量。2.住房和城鄉(xiāng)建設等相關部門應當加強對小區(qū)建設工程質量的監(jiān)督管理，對建設過程中的違法行為依法予以查處。（三）驗收交付1.小區(qū)建設工程竣工后，建設單位應當依法組織竣工驗收。驗收合格后方可交付使用。2.建設單位應當在小區(qū)交付使用前，向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。四、小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設施設備管理（一）界定范圍1.物業(yè)共用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。（二）日常維護與管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行日常維護、保養(yǎng)和管理，確保其正常運行和使用。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造計劃，并按照規(guī)定程序組織實施。3.業(yè)主應當遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得擅自占用、挖掘物業(yè)共用部位、共用設施設備，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備。因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘的，應當及時恢復原狀。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。2.專項維修資金的繳存、使用、管理應當按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。3.業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的房地產行政主管部門代管；業(yè)主大會成立后，專項維修資金的使用由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會負責監(jiān)督實施。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔要求1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標準和規(guī)范，對小區(qū)內的道路、綠地、樓道、電梯轎廂等公共區(qū)域進行定時清掃保潔，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.小區(qū)內應當設置足夠數(shù)量的垃圾桶、果皮箱等垃圾收集容器，并定期進行清理和更換。3.垃圾應當日產日清，嚴禁在小區(qū)內焚燒垃圾、雜物。（二）垃圾分類管理1.小區(qū)應當按照國家和地方有關規(guī)定，推行垃圾分類制度。2.物業(yè)服務企業(yè)應當設置垃圾分類投放點，配備相應的垃圾分類收集容器，并指導居民正確分類投放垃圾。3.鼓勵居民參與垃圾分類，對垃圾分類成效顯著的居民給予適當獎勵。（三）環(huán)境衛(wèi)生設施維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施進行檢查、維護和更新，確保其正常使用。2.任何單位和個人不得擅自拆除、損壞環(huán)境衛(wèi)生設施。因建設等特殊原因需要拆除的，應當按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，并及時予以重建。六、小區(qū)綠化養(yǎng)護管理（一）綠化規(guī)劃與建設1.小區(qū)應當按照規(guī)劃要求進行綠化建設，合理配置綠化植物，提高小區(qū)綠化覆蓋率。2.綠化建設應當注重植物的多樣性和景觀效果，營造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。（二）日常養(yǎng)護管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照綠化養(yǎng)護技術標準和規(guī)范，對小區(qū)內的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等日常養(yǎng)護管理，確保綠化植物生長良好。2.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對綠化植物進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理綠化植物的病蟲害、枯死等問題。3.業(yè)主應當愛護小區(qū)內的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。因特殊原因需要砍伐、移植的，應當按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。（三）綠化設施維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對小區(qū)內的綠化設施進行檢查、維護和更新，確保其正常使用。2.綠化設施包括花壇、花架、圍欄、噴泉等，任何單位和個人不得擅自拆除、損壞綠化設施。因建設等特殊原因需要拆除的，應當按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，并及時予以重建。七、小區(qū)公共秩序維護（一）人員出入管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)出入口設置門崗，安排專人負責人員和車輛的出入登記和查驗工作。2.外來人員和車輛進入小區(qū)應當進行登記，經業(yè)主同意后方可進入。對可疑人員和車輛應當進行盤查，防止無關人員和車輛進入小區(qū)。（二）巡邏防范1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定巡邏制度，安排專人進行定時巡邏，重點巡查小區(qū)內的公共區(qū)域、樓道、停車場等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。2.巡邏人員應當佩戴明顯的標識，保持通訊暢通，做好巡邏記錄。對發(fā)現(xiàn)的問題應當及時報告，并采取相應的措施進行處理。（三）安全防范設施設備管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定配備必要的安全防范設施設備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等，并確保其正常運行。2.安全防范設施設備應當定期進行檢查、維護和更新，保證其性能良好，能夠有效發(fā)揮作用。3.物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管安全防范設施設備的相關資料，不得擅自泄露業(yè)主的個人信息。（四）消防安全管理1.小區(qū)應當按照國家和地方有關消防安全規(guī)定，配備必要的消防設施設備，如消防栓、滅火器、疏散指示標志、應急照明等，并確保其完好有效。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定消防安全制度，加強對小區(qū)內消防設施設備的日常檢查和維護管理，定期組織消防演練，提高業(yè)主的消防安全意識和自防自救能力。3.任何單位和個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施設備。八、小區(qū)車輛停放管理（一）停車位規(guī)劃1.小區(qū)應當按照規(guī)劃要求和實際需求，合理規(guī)劃停車位，包括地面停車位和地下停車位等。2.停車位的規(guī)劃應當充分考慮業(yè)主的停車需求，確保停車位數(shù)量與小區(qū)車輛保有量相適應。（二）停車秩序維護1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定車輛停放管理制度，安排專人負責車輛停放秩序的維護管理，引導車輛有序停放。2.業(yè)主應當按照規(guī)定的停車位置停放車輛，不得亂停亂放，不得占用消防通道、人行通道等公共區(qū)域。3.物業(yè)服務企業(yè)應當對違規(guī)停車行為進行勸阻和制止，對不聽勸阻的，可以依法采取相應的措施。（三）停車收費管理1.小區(qū)停車收費應當按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行，實行明碼標價，接受業(yè)主和社會的監(jiān)督。2.物業(yè)服務企業(yè)應當將停車收費標準、收費方式等在小區(qū)內顯著位置進行公示，并按照規(guī)定開具發(fā)票。3.停車收費應當專款專用，主要用于停車位的建設、維護和管理等方面。九、小區(qū)物業(yè)服務收費管理（一）收費標準制定1.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。2.物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中約定。3.實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素制定基準價及其浮動幅度，并向社會公布。（二）收費方式與結算1.物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。3.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。4.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）費用調整1.物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務成本變動情況、業(yè)主的意見和建議等因素，適時提出物業(yè)服務費用調整方案。2.物業(yè)服務費用調整方案應當經業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務合同中約定。十、小區(qū)管理的監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督主體1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責對本轄區(qū)內小區(qū)管理工作進行指導、監(jiān)督和考核。2.住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、公安、市場監(jiān)管等相關部門按照各自職責，對小區(qū)管理工作進行監(jiān)督檢查。3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，提出意見和建議。（二）考核內容與標準1.考核內容包括小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護、車輛停放管理、物業(yè)服務收費等方面。2.考核標準應