一、區(qū)域綜述

南京仙林地區(qū)在新通過(guò)的南京城市總體規(guī)劃綱要(2021年—2030年)中，由原來(lái)的“新市區(qū)〞定義被提升為“副城〞級(jí)。將同主城〔包括明城墻以?xún)?nèi)的老城區(qū)，和河西、南京南站〕，江北、東山兩個(gè)副城及橋林、板橋、龍?zhí)?、永?yáng)、淳溪、濱江、湯山和祿口八個(gè)新城形成一主三副八新城的城市格局。根據(jù)近20年人口變動(dòng)趨勢(shì)和城市化推進(jìn)水平預(yù)測(cè)，南京在2021年人口規(guī)模將到達(dá)1060萬(wàn)人左右，屆時(shí)八個(gè)新城將擔(dān)負(fù)起疏散主城及副城人口的任務(wù)。而現(xiàn)階段，在一主三副的城市格局根本形成下，仙林、東山，江北三個(gè)副城已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)起了疏散主城人口的任務(wù)。預(yù)計(jì)到2021年，三個(gè)副城人口將各超過(guò)100萬(wàn)。隨著副城綜合效勞能力的提升與城市交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，及對(duì)該地區(qū)未來(lái)價(jià)值提升的樂(lè)觀估計(jì)，在這三個(gè)地區(qū)置業(yè)成為了首選。本報(bào)告所述樓盤(pán)包括：地鐵二號(hào)線(xiàn)仙鶴門(mén)站周邊朗詩(shī)·鐘山綠郡，保利·紫晶山，紫金東郡及二號(hào)線(xiàn)底站經(jīng)天路站附近保利·羅蘭香谷四樓盤(pán)。二、樓盤(pán)分述〔一〕朗詩(shī)·鐘山綠郡鐘山綠郡不負(fù)鐘山1、樓盤(pán)信息均價(jià)22000元/平方米開(kāi)發(fā)商南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司位置棲霞區(qū)馬群大莊5號(hào)（東至凱旋路、西至規(guī)劃綠地、北至仙林大道）銷(xiāo)售信息朗詩(shī)鐘山綠郡在售9號(hào)樓，多層電梯洋房，均價(jià)22000，為87平方米兩房、140平方米三房和165平方米四房。優(yōu)惠為：1.全款并7日內(nèi)付清全款的優(yōu)惠100元/平方米；2.商貸7日內(nèi)付清裝修全款和毛坯首付的優(yōu)惠50元/平方米；3.3日內(nèi)付款的，每支付10萬(wàn)元，總價(jià)優(yōu)惠1800元；4.老業(yè)主優(yōu)惠50元/平方米。現(xiàn)階段9號(hào)樓僅余1、2層少量，預(yù)計(jì)9月中下旬會(huì)加推。占地面積97396.2㎡容積率1.2總建筑面積156760㎡車(chē)位比1：1.1得房率84％交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修交通情況地鐵二號(hào)線(xiàn)仙鶴門(mén)站2號(hào)線(xiàn),2號(hào)線(xiàn)東延線(xiàn):仙鶴門(mén)站,仙鶴門(mén)站公交：50路、130路、138路、139路、310路鐘山綠郡朗詩(shī)地產(chǎn)九年深耕，持續(xù)創(chuàng)新，以引領(lǐng)“室內(nèi)氣候革命〞為突破，全面提升室內(nèi)空氣品質(zhì)；全新歐式新古典綠色精裝洋房，另有帶系統(tǒng)陽(yáng)光地下室；13000㎡喬林樹(shù)陣，宅間、屋頂、垂直綠化景觀；讓建筑完美融于自然環(huán)境的同時(shí)，深度創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的人居舒適度，創(chuàng)新前所未有。綠郡A戶(hù)型約87平米2室2廳1衛(wèi)

綠郡B戶(hù)型約140平米3室2廳2衛(wèi)綠郡C戶(hù)型約165平米4室2廳2衛(wèi)主要戶(hù)型一覽周邊情況以北老式住宅小區(qū)以南建設(shè)、招商中的紫東創(chuàng)意園以東保利·紫晶山以西紫氣鐘山、紫金東郡2、樓盤(pán)綜述

本項(xiàng)目仙居花園二手房信息：本月均價(jià)8681元/平米，比上月上漲↑3.48%，目前共發(fā)布出售房源17套

出租房源29套。紫金東郡在售房源分布于10、12、15號(hào)樓，面積115-160平方米不等，均價(jià)15500元/平方米，全款可享97折優(yōu)惠。工程8月26日推出17、26、27棟花園洋房和T7、8、9、10棟別墅，花園洋房的均價(jià)在17900元/平方米，一次性付款可享受2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，按揭1個(gè)點(diǎn)，此外老客戶(hù)介紹新客戶(hù)還可享受0.5%個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。3、個(gè)人分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak科技型住宅，使人們擁有一個(gè)四季如春的家成為了現(xiàn)實(shí)，在南京擁有較大市場(chǎng)，且市場(chǎng)上同類(lèi)型樓盤(pán)較少。隨著人們對(duì)高科技住宅有了更多的認(rèn)識(shí)，發(fā)現(xiàn)其并不是想象中的那么完美，因而對(duì)購(gòu)買(mǎi)科技住宅有了更多的觀望。隨著城市交通的完善使得仙林地區(qū)與主城的聯(lián)系更加便捷。2.2萬(wàn)的均價(jià)在周邊樓盤(pán)中價(jià)格較高。臨近紫金山，自然環(huán)境優(yōu)越。小區(qū)綠化到位，周邊配套設(shè)置完善機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten仙林新市區(qū)、紫東創(chuàng)意園的建設(shè)及仙林大學(xué)城為該項(xiàng)目帶來(lái)了一定的高端需求客戶(hù)。周邊項(xiàng)目林立。樓盤(pán)以東僅一街之隔即為競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)保利·紫晶山，同時(shí)還有位于西北的紫金東郡、紫氣鐘山及東面的中豪仙龍灣。一主三副的城市發(fā)展規(guī)劃使得該地區(qū)未來(lái)具有極大發(fā)展空間。地鐵二號(hào)線(xiàn)自西南向東將小區(qū)環(huán)繞、小區(qū)南面有寧蕪鐵路，受噪音影響。未來(lái)規(guī)劃的地鐵四號(hào)線(xiàn)建成后該樓盤(pán)成為雙地鐵房，升值空間較大。1、樓盤(pán)信息均價(jià)17400元/平方米開(kāi)發(fā)商保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司位置棲霞區(qū)馬群大莊6號(hào)地塊銷(xiāo)售信息項(xiàng)目8月26日推出17、26、27棟花園洋房和T7、8、9、10棟別墅，花園洋房的均價(jià)在17900元/平方米，一次性付款可享受2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，按揭1個(gè)點(diǎn)，此外老客戶(hù)介紹新客戶(hù)還可享受0.5%個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。截至8月28日已認(rèn)購(gòu)40套洋房、8套別墅。占地面積214000㎡容積率≤1.2總建筑面積257000m2得房率85%車(chē)位比1：1.7交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑類(lèi)別多層電梯洋房紫晶山2、樓盤(pán)綜述周邊情況以北老式住宅小區(qū)以南建設(shè)、招商中的紫東創(chuàng)意園以東中豪仙龍灣以西朗詩(shī)·鐘山綠郡、紫金東郡，紫氣鐘山3、個(gè)人分析保利紫晶山這個(gè)工程由于同朗詩(shī)鐘山綠郡僅一街之隔，因而兩樓盤(pán)共享其區(qū)位、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)。以下分析僅從兩者不同入手。優(yōu)勢(shì)交通相對(duì)鐘山綠郡更近地鐵口。實(shí)地體驗(yàn)除最北一排建筑外其余受地鐵噪音影響較小。品牌保利集團(tuán)相對(duì)朗詩(shī)在消費(fèi)者中更具認(rèn)同感，影響更大。配備小區(qū)內(nèi)配備南師大12班雙語(yǔ)幼兒園，幼兒上學(xué)方便；小區(qū)東面將在2014年前建成一條觀光綠化帶，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有很大提升。交付同期開(kāi)盤(pán)的房源中紫晶山交付時(shí)間比鐘山綠郡早3各月左右；交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，相對(duì)于綠郡的精裝修交付經(jīng)濟(jì)上更為合算且避免千篇一律的室內(nèi)布局。劣勢(shì)戶(hù)型這次推出的房源戶(hù)型為140、160、195平方米三種，相對(duì)較大，不太適合首次置業(yè)、剛需群體。周邊17、26和27號(hào)樓除了17號(hào)樓位于小區(qū)最南邊不受地鐵影響外26、27號(hào)樓或多或少都會(huì)受到一些噪音影響樓距紫晶山樓宇之間相隔約20米左右，對(duì)采光可能有些許影響。VS紫晶山樓距實(shí)拍鐘山綠郡樓距實(shí)拍4、小結(jié)、補(bǔ)充保利·紫晶山由于與朗詩(shī)鐘山綠郡相距較近，兩者不可防止的成為了競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。綜合以上分析，兩樓盤(pán)各具優(yōu)劣勢(shì)。除了品牌、宣傳、房?jī)r(jià)、配套，安保等決定因素之外，不能無(wú)視決定一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售好壞與否的關(guān)鍵因素——人。在這里指的就是售樓員的質(zhì)素，他們是在銷(xiāo)售的第一線(xiàn)，擔(dān)負(fù)著直接與客戶(hù)溝通的責(zé)任。通過(guò)對(duì)兩樓盤(pán)暗調(diào)，筆者認(rèn)為紫晶山的售樓員綜合素質(zhì)略高于鐘山綠郡。唯于紫金山唯有紫晶山〔三〕紫金東郡1、樓盤(pán)信息均價(jià)15500元/平方米開(kāi)發(fā)商蘇寧置業(yè)位置徐莊軟件園內(nèi)蘇寧大道銷(xiāo)售信息紫金東郡在售房源分布于10、12、15號(hào)樓，面積115-160平方米不等，均價(jià)15500元/平方米，全款可享97折優(yōu)惠。占地面積16萬(wàn)㎡建筑面積180000m2容積率1.2得房率87％左右建筑類(lèi)別多層區(qū)位示意圖2、樓盤(pán)綜述周邊情況總體位于徐莊軟件園內(nèi)，東南部項(xiàng)目以北蘇寧總部，蘇寧銀河諾夫特酒店項(xiàng)目以南城郊居住區(qū)項(xiàng)目以西徐莊軟件園主體部分項(xiàng)目以東地鐵二號(hào)線(xiàn)仙林方向，翠屏·紫氣鐘山，寧銅鐵路徐莊軟件園總體分布圖，本工程在圖例東南處工程以東有住宅翠屏·紫氣鐘山寧銅鐵路距售樓處50米左右畫(huà)面正中偏下位置即為寧銅鐵路東郡以西為徐莊軟件園主體局部道路寬闊整潔車(chē)輛少，道旁植有桂花樹(shù)東郡以南局部有漢庭酒店及加油站，為出行、居住帶來(lái)方便同時(shí)西南面也是景觀最好的地方，可以遠(yuǎn)眺鐘山3、個(gè)人分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)蘇寧的品牌優(yōu)勢(shì)，在南京地區(qū)有較多認(rèn)同感。東面距鐵路過(guò)近，噪音影響較大。位于徐莊軟件園內(nèi)部，環(huán)境優(yōu)雅靜謐，休閑購(gòu)物配套較全。距地鐵仙鶴門(mén)站較遠(yuǎn)，出行公交50路班次較少，入行公交138、139、310坐一站后需步行15分鐘左右。無(wú)私家車(chē)業(yè)主出入較為不便。退臺(tái)花園洋房設(shè)計(jì)使陽(yáng)臺(tái)不再局促，使業(yè)主更加享受生活。1萬(wàn)5左右的均價(jià)在周邊樓盤(pán)中具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。機(jī)會(huì)威脅周邊徐莊軟件園、仙林新市區(qū)、紫東創(chuàng)意園的建設(shè)及仙林大學(xué)城等高校為該項(xiàng)目帶來(lái)了一定的高端需求客戶(hù)。周邊樓盤(pán)眾多且本項(xiàng)目較地鐵略遠(yuǎn)。一主三副的城市發(fā)展規(guī)劃使得該地區(qū)未來(lái)具有極大發(fā)展空間。其樓房均價(jià)略高于同處園區(qū)內(nèi)的翠屏紫氣鐘山。未來(lái)規(guī)劃的地鐵四號(hào)線(xiàn)建成后該樓盤(pán)成為雙地鐵房，升值空間較大。雖然距地鐵較遠(yuǎn)，但取得了仙鶴門(mén)站的冠名權(quán)。4、小結(jié)，補(bǔ)充〔四〕保利·羅蘭香谷1、樓盤(pán)信息均價(jià)11000元/平方米開(kāi)發(fā)商保利江蘇寧祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置仙林湖公園以北，緯地路1號(hào)銷(xiāo)售信息預(yù)計(jì)近期首次開(kāi)盤(pán)，推出01、05棟共251套房源，繳納5萬(wàn)元誠(chéng)意金的客戶(hù)可享0.5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交的再享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，在指定時(shí)間內(nèi)一次性付款再有2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，上述優(yōu)惠為報(bào)批優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天可能會(huì)有其他優(yōu)惠，現(xiàn)未公布。占地面積75466M2建筑面積211022M2容積率2.2建筑類(lèi)別18棟高層交付時(shí)間2013年底2、樓盤(pán)綜述萬(wàn)科金色領(lǐng)域〔售樓處及價(jià)位未公開(kāi)〕建設(shè)中的仙林湖公園教育預(yù)留用地商辦兩用地規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線(xiàn)象山站3、個(gè)人分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)保利品牌效應(yīng)較大。現(xiàn)階段而言其所處位置較偏，交通不便。區(qū)位總體環(huán)境優(yōu)秀，自然環(huán)境破壞較少，原生態(tài)得以保持。樓盤(pán)均價(jià)略高。機(jī)會(huì)威脅周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)少。交付時(shí)間較晚，出于對(duì)現(xiàn)價(jià)段從緊的樓市政策考慮，對(duì)于尚未完全開(kāi)發(fā)的區(qū)域消費(fèi)者缺少購(gòu)買(mǎi)信心。隨著仙林副城的發(fā)展該地區(qū)日后價(jià)值會(huì)有較大提升。規(guī)劃的地鐵四號(hào)線(xiàn)給出行帶來(lái)方便。4、小結(jié)，補(bǔ)充 如果按照現(xiàn)在的城市規(guī)劃開(kāi)展與該樓