第一講房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第1頁，共44頁。優(yōu)選第一講房地產(chǎn)經(jīng)營與管理第2頁，共44頁。第一講緒論及房地產(chǎn)初印象本講邏輯體系一、這門課的用處？二、你所了解的房地產(chǎn)業(yè)？三、為什么要研究和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理？四、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的哪些方面？五、怎么學(xué)好房地產(chǎn)經(jīng)營與管理？第3頁，共44頁。一、這門課的用處？1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)第4頁，共44頁。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3、房地產(chǎn)策劃員和房地產(chǎn)策劃師第5頁，共44頁。課程性質(zhì)專業(yè)選修課開闊同學(xué)們的視野，用專業(yè)理性分析存在的房地產(chǎn)現(xiàn)象，撥開現(xiàn)象探索事物的本質(zhì)第6頁，共44頁。一、你所了解的房地產(chǎn)業(yè)？1、請(qǐng)用幾個(gè)詞來形容你所認(rèn)識(shí)的房地產(chǎn)業(yè)？暴利、拆遷、物業(yè)管理混亂、物業(yè)稅、貸款、萬科、金地、高房價(jià)、一萬五千元/平方米……總而言之，經(jīng)濟(jì)地位高，社會(huì)地位低；掙錢不少，罵聲不斷；第7頁，共44頁。2、房地產(chǎn)那些事兒（1）美國次貸危機(jī)（2）深圳、濟(jì)南的房地產(chǎn)“團(tuán)購”事件（3）最近中央銀行針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列的貨幣政策的調(diào)整，以及房地產(chǎn)限購令，物業(yè)稅的開征等等（4）碧桂園開發(fā)的房地產(chǎn)半小時(shí)內(nèi)銷售額過億元（5）溫州房價(jià)腰斬?cái)喙╊l現(xiàn)(6)“鬼城”（7）安徽蕪湖購房新政救市關(guān)于房地產(chǎn)那些事兒，說不完……面對(duì)這些現(xiàn)象我們更應(yīng)該去研究它的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。第8頁，共44頁。3、房地產(chǎn)的范疇和概念房地產(chǎn)指土地與建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。房地產(chǎn)實(shí)物：土地、建筑物及其地上定著物。

房地產(chǎn)的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的區(qū)位。第9頁，共44頁。二、為什么要研究和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理？

1、微觀角度對(duì)于個(gè)人來說，除了是衣食住行的需要，還有投資的需要，“盛世置業(yè)，亂世藏金”。60后分房60后生人80年代買房70后集體集資建房70后生人90年代買房80后真正的商品房開始了80后生人新世紀(jì)買房第10頁，共44頁。60后生人80年代買房“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”杜甫《茅屋為秋風(fēng)所破歌》，很好地印證了60后在80年代作為購房主力軍的心態(tài)，對(duì)能擁有住房十分渴望。80年代初，中國實(shí)行福利分房的住房制度，想要分房需要資歷，而對(duì)于剛參加工作不久的60后想要分得房子顯然不太現(xiàn)實(shí)，大部分依舊與父母家人擁住在老屋，直到1987年12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，至此中國的商品房時(shí)代拉開大幕，在隨后的日子里60后住房不再那么困難。在商品房正式步入市場初期，集資建房、福利分房依然主導(dǎo)，這也是60后主要的購房途徑。小小的一步改變了中國長久以來的房地產(chǎn)市場格局，60實(shí)實(shí)在在的見證著。第11頁，共44頁。70后生人90年代買房90年代初期，以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城市建設(shè)導(dǎo)致新型住宅建筑風(fēng)格單一，在購買上更多以集體購買為主，而且更多帶有單位福利性質(zhì)，真正意義上的個(gè)人住房還相對(duì)較少，購房者選擇性弱，住戶對(duì)住房沒有太多要求，能住是第一要素，戶型、交通、配套不是買房的重要參考指標(biāo)。1998年政府正式取消福利分房制度，中國房地產(chǎn)市場正式全面步入商品市場，集體購買基本退出舞臺(tái)，個(gè)人消費(fèi)開始主導(dǎo)市場，中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也從此開始。60末70初的那代人伴隨著中國房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展也開始積累人生財(cái)富，在新世紀(jì)房地產(chǎn)市場發(fā)展到最瘋狂的時(shí)候，這代人又再次扮演了關(guān)鍵的角色。第12頁，共44頁。80后生人新世紀(jì)買房“一片漲聲按不住，單價(jià)已過萬元關(guān)；月供到死期方盡，產(chǎn)權(quán)到手淚始干。”這是互聯(lián)網(wǎng)上廣為流傳的房奴詩，這也是在中國房價(jià)坐上火箭后購房者的真實(shí)寫照。20世紀(jì)初80后開始步入社會(huì)參加工作并逐漸成為社會(huì)的中流砥柱，買房是人生路上的頭等大事。與80年代、90年代不同，新世紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)商與時(shí)具進(jìn)，各類新型住宅雨后春筍般冒了出來，房子也越建越高，從多層到小高層再到高層，戶型面積從20幾個(gè)平方到200多個(gè)平方，包羅萬象滿足了不同用戶的不同需求，房價(jià)也是步步高升在公元2007年達(dá)到極致。70年代末80年代初生人的這群人見證了中國房地產(chǎn)發(fā)展的瘋狂，一同經(jīng)歷了房價(jià)過山車，在08年房價(jià)似乎到了底端，80后懷揣父母給的首付款小心翼翼的挑選著未來的小窩?，F(xiàn)在房價(jià)又是漲聲一片。與炒房團(tuán)火拼搶房的是80后，在網(wǎng)上大罵開發(fā)商黑心的是80后，在網(wǎng)上發(fā)上心愛小家裝修照的還是80后，痛并快樂的80后，80后買房路還將繼續(xù)，同學(xué)們也是80后，還有半年就畢業(yè)了，馬上也會(huì)加入到買房大軍中去……第13頁，共44頁。

既然說到這里，我們來了解一下中國的房地產(chǎn)市場的歷史發(fā)展歷程。第14頁，共44頁。附加：房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1949年以前以土地和房產(chǎn)私有制為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)。1949～1955年，確立產(chǎn)權(quán)，建設(shè)機(jī)構(gòu)改善生活條件的房地產(chǎn)穩(wěn)定期。1955～1965年，國家經(jīng)租與公私合營，確立了公有制在房地產(chǎn)中的主體地位。1966～1978年，房地產(chǎn)混亂停滯。1978～今，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，確立了社會(huì)主義房地產(chǎn)市場。

第15頁，共44頁。2、宏觀角度對(duì)于國家政府來說，地方政府的主要財(cái)政收入來自土地出讓價(jià)款，房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是前后關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)效應(yīng)大。美國三大支柱產(chǎn)業(yè)，汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)。第16頁，共44頁。2006福布斯排行榜（5個(gè)）1黃光裕男37180.9家電零售連鎖、北京房地產(chǎn)2許榮茂男56173.6世茂集團(tuán)房地產(chǎn)3榮智健家族男64158中信泰富集團(tuán)多元化集團(tuán)4朱孟依家族男47152.36合生創(chuàng)展、珠江投資房地產(chǎn)5張茵女49115.8美國中南控股廢紙回收、造紙6張力男53115.2富力地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)7施正榮男43113尚德太陽能太陽能產(chǎn)品8劉永行男5891.7東方希望集團(tuán)飼料9郭廣昌男3990.84上海復(fù)星高科技集團(tuán)上海房地產(chǎn)、鋼鐵、零售10魯冠球男6190.5浙江萬向集團(tuán)汽車零部件第17頁，共44頁。2007福布斯排行榜（6個(gè)）1 楊惠妍 16.2 碧桂園 廣東 房地產(chǎn)2 許榮茂 7.3 世茂集團(tuán) 香港 房地產(chǎn)3 郭廣昌 4.85 復(fù)星國際 上海 綜合4 張力 4.75 富力集團(tuán) 廣東 房地產(chǎn)5 張近東 4.5 蘇寧電器 江蘇 零售6 彭小峰 3.85 江西賽維LDK太陽能 江西 太陽能7 張欣 3.8 SOHO中國 北京 房地產(chǎn)8 盧志強(qiáng) 3.7 中國泛海控股集團(tuán) 北京 房地產(chǎn)9 榮智健 3.65 中信泰富 香港 綜合10 黃光裕 3.6 國美電器 北京 零售房地產(chǎn)第18頁，共44頁。2008福布斯排行榜（3個(gè)）1 劉永行 男 60 204 東方希望 上海,飼料、鋁電、金融2 黃光裕 男 39 183.6 鵬潤投資 北京,家電零售、房地產(chǎn)3 楊惠妍 女 27 151 碧桂園 廣東 房地產(chǎn)4 劉永好 男 57 149.6 新希望,四川飼料、房地產(chǎn)、金融5 周成建 男 43 136 美特斯邦威 浙江服裝連鎖6 張近東 男 45 122.4 蘇寧電器 江蘇 家電零售7 李彥宏 男 40 115.6 百度 北京 搜索引擎8 杜雙華 男 43 108.8 京華創(chuàng)新 河北 鋼鐵9 馬化騰 男 37 107.4 騰訊 廣東 QQ10 周福仁 男 57 105.4 西洋集團(tuán) 遼寧,化肥、耐火材料第19頁，共44頁。2009福布斯排行榜（4個(gè)）1 王傳福 男 43 396.0 比亞迪 電池、IT零部件、汽車2 劉永行 男 61 375.5 東方希望 飼料、重化工業(yè)、投資3 宗慶后 男 64 327.7 娃哈哈 浙江 飲料4 呂向陽 男 47 279.9 投資、金融、礦業(yè)、房地產(chǎn)5 楊惠妍 女 28 266.3 碧桂園 廣東 房地產(chǎn)6 許榮茂 男 59 262.9 世茂集團(tuán) 上海 房地產(chǎn)7 馬化騰 男 38 259.4 騰訊 廣東 QQ8 劉忠田 男 45 258.8 忠旺集團(tuán) 遼寧,鋁型材、塑料型材9 張近東 男 46 252.6 蘇寧電器 江蘇 家電零售10 王健林家族 男 55 239.0 大連萬達(dá) ,房地產(chǎn)第20頁，共44頁。2010福布斯排行榜（4個(gè)）第21頁，共44頁。2011福布斯排行榜（3個(gè)）1 梁穩(wěn)根 男 54 594.5 三一集團(tuán) 湖南 機(jī)械裝備制造2 李彥宏 男 42 588.2 百度 北京 搜索引擎3 劉永行 男 63 434.7 東方希望 ，飼料、重化工業(yè)、投資4 劉永好 男 60 421.9 新希望，飼料、房地產(chǎn)、金融化工5 宗慶后 男 66 415.5 娃哈哈 浙江 飲料6 許家印 男 52 396.4 恒大集團(tuán) 廣東 房地產(chǎn)7 吳亞軍 女 47 377.2 龍湖地產(chǎn) 北京 房地產(chǎn)8 張近東 男 48 358 蘇寧電器 江蘇 家電零售9 何享健 男 69 351.6 美的集團(tuán) 廣東 日用電器制造10 邱光和 男 59 306.9 森馬服飾 紡織品、服裝、鞋帽零售第22頁，共44頁。2012福布斯排行榜（5個(gè)）第23頁，共44頁。3、工程管理專業(yè)角度投資決策階段，房地產(chǎn)市場的調(diào)查，可行性研究，投資估算，房地產(chǎn)策劃等。銷售階段，需要分析市場狀況，銷售方案的制定，定價(jià)策略，市場營銷、銷售廣告……第24頁，共44頁。三、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的哪些方面？1、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)作為商品的特性（十大特性）（1）不可移動(dòng)（位置固定性）：房地產(chǎn)位置固定，不可移動(dòng)。其自然地理位置不可移動(dòng)，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能發(fā)生變化。（2）獨(dú)一無二：也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。（3）壽命長久：對(duì)于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久。可以為其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。第25頁，共44頁。（4）供給有限：供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。（5）價(jià)值量大：單價(jià)高，總價(jià)大。（6）用途多樣：也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。（7）相互影響：房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。（8）易受限制：政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)。

第26頁，共44頁。（9）難以變現(xiàn)：也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。變現(xiàn)能力是在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。（10）保值增值：引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因（五方面）：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良——投資增值，外部經(jīng)濟(jì)——自然增值，需求增加導(dǎo)致稀缺性增加——自然增值，通貨膨脹——保值，房地產(chǎn)使用管制改變——自然增值。第27頁，共44頁。2、房地產(chǎn)種類（1）按用途分類（10類）

居住房地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)

辦公房地產(chǎn)

旅館房地產(chǎn)

餐飲房地產(chǎn)

體育和娛樂房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

特殊用途房地產(chǎn)

綜合用途房地產(chǎn)

第28頁，共44頁。（2）按開發(fā)程度分類（掌握）1)生地——無基礎(chǔ)設(shè)施2)毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施＋未拆遷3)熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施＋場地平整可直接建造建筑物4)在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項(xiàng)目（包括緩建工程）5）現(xiàn)房——已建造完成＋可直接使用

第29頁，共44頁。3）熟地的分類第30頁，共44頁。（3）按實(shí)物形態(tài)分類（9類）1)土地——分為空地和有建筑物的土地2)建筑物——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物3)土地與建筑物的綜合體4)房地產(chǎn)的局部5)未來狀況下的房地產(chǎn)——期房6)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

第31頁，共44頁。(4)按權(quán)益狀況分類（20類）1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)“干凈”的含義（6大特征）。2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如房改成本價(jià)購買的公有住房，以及經(jīng)濟(jì)適用房

3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn)，以及農(nóng)村村民住宅等

4)共有的房地產(chǎn)。共有包括：按份共有和共同共有。5)有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。第32頁，共44頁?！案蓛簟钡暮x（6大特征）

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，無拖欠建設(shè)工程價(jià)款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。

第33頁，共44頁。6)有租約限制的房地產(chǎn)。7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。11)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。12)開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。13)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。第34頁，共44頁。14)臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)。17)地役權(quán)。18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

第35頁，共44頁。(5)按是否產(chǎn)生收益分類收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)第36頁，共44頁。

(6)按經(jīng)營使用方式分類銷售、出租、營業(yè)、自用。

第37頁，共44頁。3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)容

（兩大行業(yè)四大類）（1）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)（主體地位）房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：房屋建造、裝飾等。地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：土地商品化過程。將“生地”變成“熟地”的過程。（2）房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)（咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)）（成熟的房地產(chǎn)市場中，經(jīng)紀(jì)業(yè)是主體