第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理第8章房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理

主要內(nèi)容：竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、程序及竣工驗(yàn)收檔案房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的意義與作用、后評(píng)價(jià)的程序及評(píng)價(jià)指標(biāo)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、職能與作用、對(duì)物業(yè)管理部門或企業(yè)的管理內(nèi)容、物業(yè)管理的基本程序

8.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收就是指房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過承建單位的施工準(zhǔn)備和全部施工活動(dòng)，已經(jīng)完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙和承包合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，并達(dá)到了建設(shè)單位的使用要求，向使用單位交工的過程。它標(biāo)志著項(xiàng)目的施工任務(wù)已全面完成。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的必要性1.從投資者的角度來看，竣工驗(yàn)收必不可少。通過竣工驗(yàn)收，可以使投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行全面的檢驗(yàn)通過竣工驗(yàn)收，可以全面綜合考察工程質(zhì)量，保證交工項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求；做好施工項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，早日發(fā)揮投資效益。2.從承包商的角度來看，竣工驗(yàn)收同樣必不可少。通過竣工驗(yàn)收，可以督促房地產(chǎn)項(xiàng)目的承包商抓緊收尾工程，自覺地按照合同全面履行規(guī)定的義務(wù)，注意施工質(zhì)量、抓好成本控制、按期交工，并配合投資者組織好資料整理歸檔、竣工工程移交手續(xù)的活動(dòng)，從而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高在以后承建項(xiàng)目的里的管理水平。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的內(nèi)容項(xiàng)目竣工資料立項(xiàng)文件、竣工文件、設(shè)計(jì)文件、監(jiān)理文件施工技術(shù)文件、竣工圖等工程實(shí)體復(fù)查2.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)可行性研究報(bào)告施工圖設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)變更通知和補(bǔ)充圖技術(shù)設(shè)備說明書現(xiàn)行的施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)主管部門有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)和批復(fù)文件工程承包合同建筑安裝工程統(tǒng)計(jì)規(guī)定及主管部門關(guān)于工程竣工的規(guī)定3.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目各單位工程和單項(xiàng)工程均已符合項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目配套工程和附屬工程，均已施工完畢，并達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的質(zhì)量要求，具備正常使用的條件。房屋建筑能夠交付使用，住宅可以住人。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序四、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檔案1.房地產(chǎn)項(xiàng)目交工技術(shù)檔案項(xiàng)目材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量合格證明項(xiàng)目隱蔽工程驗(yàn)收記錄項(xiàng)目混凝土、砂漿和瀝青砂漿試塊的試壓報(bào)告項(xiàng)目施工圖紙會(huì)審記錄和設(shè)計(jì)變更通知單項(xiàng)目變位測(cè)量記錄，以及項(xiàng)目沉降和變形觀測(cè)記錄項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定和事故處理資料項(xiàng)目設(shè)備調(diào)壓、試壓和試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄項(xiàng)目全部竣工圖紙及其有關(guān)資料項(xiàng)目未完工程中間交工驗(yàn)收記錄項(xiàng)目開工和竣工報(bào)告以及竣工證明2.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工技術(shù)檔案項(xiàng)目施工規(guī)劃、單位工程施工規(guī)劃和施工經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目技術(shù)革新試驗(yàn)記錄重大質(zhì)量或安全事故檔案，原因分析和補(bǔ)救措施記錄，所采用的重要技術(shù)措施項(xiàng)目重要技術(shù)決定，以及引進(jìn)技術(shù)實(shí)施記錄項(xiàng)目各種混凝土和砂漿配比資料項(xiàng)目施工日記項(xiàng)目冬期和雨期施工技術(shù)組織措施項(xiàng)目施工技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后的服務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，為使項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后達(dá)到最佳狀態(tài)和最長(zhǎng)使用壽命，承建單位在工程移交時(shí)，必須向建設(shè)單位提出建筑物使用和保養(yǎng)指導(dǎo)要領(lǐng)，并在用戶使用后，實(shí)行回訪和保修制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收投入運(yùn)行之后的一定期限內(nèi)，設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位等，回頭了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行情況（如設(shè)計(jì)質(zhì)量、功能實(shí)現(xiàn)程度、施工質(zhì)量、設(shè)備運(yùn)行狀況等）和用戶對(duì)維修的要求稱為回訪。在項(xiàng)目施工完畢經(jīng)竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目施工單位應(yīng)向建設(shè)單位送交《建筑安裝工程保修證書》。保修證書中應(yīng)列明：工程簡(jiǎn)況、使用注意事項(xiàng)、保修范圍、保修時(shí)間、保修說明、并附有工程保修情況記錄欄。8.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)一、后評(píng)價(jià)的意義與作用是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋，是實(shí)施控制手段的一種科學(xué)方法。是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段，通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中諸相關(guān)因素的各種變化，從中可以掌握某些變化的趨勢(shì)，從而采取相應(yīng)措施，有效獲得投資的最佳經(jīng)濟(jì)效益。通過項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)，可以檢驗(yàn)項(xiàng)目在建設(shè)中乃至投產(chǎn)后的投資效果，從而加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的投資控制與管理。二、后評(píng)價(jià)的程序制訂計(jì)劃階段收集資料階段評(píng)價(jià)階段根據(jù)資料進(jìn)行分項(xiàng)評(píng)價(jià)根據(jù)分項(xiàng)評(píng)價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)總結(jié)階段對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)把后評(píng)價(jià)結(jié)果、建議反饋給有關(guān)部門8.2房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)8.3房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地，可以是整個(gè)住宅區(qū)，也可以是單體的房屋，包括高層與多層住宅樓、綜合大樓、寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。物業(yè)管理是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家有關(guān)法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)的一系列的行為物業(yè)管理的目標(biāo)：為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值為用戶服務(wù)，創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的環(huán)境為社會(huì)服務(wù)，使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展安居樂業(yè)為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍基本業(yè)務(wù)－－對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作專項(xiàng)業(yè)務(wù)治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防衛(wèi)生、園林綠化、日常修理、車輛交通特色業(yè)務(wù)特約服務(wù)、便民服務(wù)三、物業(yè)管理的職能與作用職能決策與計(jì)劃職能組織職能指揮職能控制職能協(xié)調(diào)職能作用有利于提高房地產(chǎn)的投資效益保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的連續(xù)性樹立城市形象，完善城市功能推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)四、物業(yè)管理部門或企業(yè)的管理內(nèi)容對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理物業(yè)管理部門或公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理的規(guī)章制度五、物業(yè)管理的基本程序復(fù)習(xí)思考題1.通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收基本內(nèi)容的學(xué)習(xí)，思考總結(jié)進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必要性。答案要點(diǎn)：從投資者的角度來看，竣工驗(yàn)收必不可少。通過竣工驗(yàn)收，可以使投資者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行全面檢驗(yàn)，從而可以對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行更好的控制，使之符合其要求，符合設(shè)計(jì)和使用的要求；從承包商的角度來看，竣工驗(yàn)收同樣必不可少。通過竣工驗(yàn)收，可以督促房地產(chǎn)項(xiàng)目的承包商抓緊收尾工程，自覺地按照合同全面履行規(guī)定的義務(wù)，注意施工質(zhì)量、抓好成本控制、按期交工，從而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高以后承建項(xiàng)目的管理水平復(fù)習(xí)思考題2.項(xiàng)目施工完畢后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)的意義何在？答案要點(diǎn)：通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，可以把評(píng)估預(yù)測(cè)的結(jié)果與實(shí)際發(fā)生結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段，通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中諸相關(guān)因素的各種變化，從中可以掌握某些變化的趨勢(shì)，從而采取相應(yīng)的措施，通過加強(qiáng)管理來實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，有效地獲得投資的最佳經(jīng)濟(jì)效益。站在投資方的角度，通過項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)，可以檢驗(yàn)項(xiàng)目在建設(shè)中乃至投產(chǎn)后的投資效果，從而加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的投資控制與管理。復(fù)習(xí)思考題3.物業(yè)管理前期介入的作用是什么？答案要點(diǎn)：1）完善物業(yè)的使用功能。2）改進(jìn)房屋設(shè)計(jì)。3）監(jiān)督施工質(zhì)量。4）為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。5）便于日后對(duì)物業(yè)的管理。復(fù)習(xí)思考題4.