保利G33前期定位報(bào)告思源經(jīng)紀(jì)2012.10PolyRealEstate2012目錄

contentsPart1

宗地研究

Part4

產(chǎn)品策略

Part2

市場(chǎng)格局

Part3

客群研究

PART1宗地研究解讀品牌區(qū)位發(fā)展地塊價(jià)值初步定位解讀品牌關(guān)鍵詞：一線央企|再度開疆|城市價(jià)值發(fā)現(xiàn)者解讀品牌國(guó)家保利，央企龍頭，和者筑善中國(guó)至少有1/10的人知道她，主導(dǎo)開發(fā)4200余樓盤，吸引近100萬(wàn)業(yè)主超過1億客戶。央企巨擎，保利地產(chǎn)，伴隨著中國(guó)城市化的偉大進(jìn)程，以軍工品質(zhì)帶領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入精品化時(shí)代，開啟中國(guó)房地產(chǎn)多物業(yè)先河。解讀品牌20年40城，中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城20年40城，保利一路走來，所到之處都創(chuàng)造著典范甚至奇跡，深刻影響和改變著當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)發(fā)展格局，一座中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城赫然在列！解讀品牌核彈頭速度，從來者到王者保利地產(chǎn)僅用了兩年時(shí)間，就完成了大多數(shù)地產(chǎn)品牌企業(yè)需要5-10年才能完成的擴(kuò)張步伐，完成了在南京的戰(zhàn)略布局，快速擴(kuò)張蓄勢(shì)待發(fā)。2009.09保利地產(chǎn)江蘇公司正式成立，定址古都南京；2010.10“璀璨雙城，禮獻(xiàn)金陵”保利品牌發(fā)布會(huì)在索菲特銀河酒店召開，“和基金”落地南京；2010.12保利江蘇榮獲2010年度最佳地產(chǎn)企業(yè)-保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司;2011.08中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值峰會(huì)在南京召開，保利地產(chǎn)江蘇公司榮獲“最佳城市運(yùn)營(yíng)品牌企業(yè)”獎(jiǎng);2011.12保利江蘇地產(chǎn)榮獲“2011年度南京開發(fā)企業(yè)銷售金額排行榜”冠軍，搜房網(wǎng)“2011年度人氣品牌房企”稱號(hào);2012.8保利地產(chǎn)江蘇公司榮獲“2012年南京地產(chǎn)年中最榜樣房企”獎(jiǎng)；解讀品牌人文地產(chǎn)，筑就東富西貴，南北學(xué)院派2010年6月27日，保利第一個(gè)項(xiàng)目香檳國(guó)際開售，9月24日，保利紫晶山開售。在南京僅銷售半年保利地產(chǎn)即成為南京房企年度第一明星。保利香檳國(guó)際和紫晶山一西一東，一貴一富，雙盤立足所在板塊特色，分別以“河西CBD生態(tài)藝術(shù)住品”和“紫金傳承，城市人文別墅社區(qū)”獨(dú)特定位，打開了南京人對(duì)于品質(zhì)生活的全新視角。當(dāng)業(yè)界還在為保利開疆拓土的磅礴氣勢(shì)贊嘆不已時(shí)，保利又悄無聲息的開始了2011年南京攻略。2010年10月，保利地產(chǎn)7.6億落子仙林湖；2010年12月，保利10億再取江寧大學(xué)城G51地塊，并立志打造保利羅蘭香谷與保利梧桐語(yǔ)一南一北兩大學(xué)院派建筑，讓優(yōu)雅與浪漫氣息，繼東貴西富雙城之后再度綻放南京。紫金山下，梧桐樹旁，手持香檳，笑看羅蘭。解讀品牌四度開疆，城市價(jià)值發(fā)現(xiàn)者文脈重現(xiàn)，六朝古都的精神圖騰【保利紫晶山】河西CBD崛起，未來繁華中心【保利香檳國(guó)際】仙林大湖之美，未來之城起航篇【保利羅蘭香谷】江寧大學(xué)城首發(fā)站，浪漫精彩起點(diǎn)【保利梧桐語(yǔ)】至此，保利跨越城東、河西、江寧、仙林四大焦點(diǎn)置業(yè)板塊，四次塑造板塊價(jià)值，成為新城價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。江寧仙林城東河西解讀品牌江心洲最幸運(yùn)的事，是等到保利2012年10月，江心洲首批住宅用地公開拍賣，保利地產(chǎn)再度劍指新城，臨江拓土，江心洲發(fā)展序幕，就此拉開。國(guó)家保利，以軍工精品和子彈速度，將為江心洲的未來建設(shè)，為南京品質(zhì)階層，展開江心洲江景+島居的美好生活享受畫卷。區(qū)位發(fā)展關(guān)鍵詞：河西外延|生態(tài)智慧島|2014現(xiàn)雛形|區(qū)位發(fā)展江心洲：金陵綠寶石，原生態(tài)洲島四面環(huán)江，緊鄰河西新城；區(qū)域人口基數(shù)密度較低，以農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為主；“江心洲葡萄”是區(qū)域的形象標(biāo)簽。全洲基本呈南北走向的長(zhǎng)條形，狀若青梅，故又稱梅子洲；地理位置：江心洲位于南京市區(qū)西南部的長(zhǎng)江之中，東隔夾江（均寬0.4公里）與河西新城相鄰，西隔長(zhǎng)江主航道（均寬1.5公里）與浦口新市區(qū)相望。該島四面環(huán)江，與城市陸域相隔?？偯娣e：江心洲呈南北走向，全長(zhǎng)12公里，平均寬度1.25公里，最寬處2.5公里，全島周長(zhǎng)24.83公里，總面積15平方公里，列長(zhǎng)江第四大沖擊洲島。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：洲內(nèi)目前以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，旅游業(yè)為主。洲內(nèi)工業(yè)企業(yè)正逐步改制、停產(chǎn)并向洲外搬遷疏散。區(qū)位發(fā)展環(huán)主城，河西新城拓展區(qū)，距城市核心6.5公里（直線距離）宗地位于河西CBD江心洲板塊（建設(shè)中），隔江介于河西中部與浦口新城之間；宗地從行政劃分上隸屬南京市建鄴區(qū)，在樓市板塊劃分上，與香檳國(guó)際同屬于河西板塊；宗地距離河西板塊核心-奧體中心僅4公里，隧道直線駁接；區(qū)位發(fā)展唯一過江隧道，5分鐘車程到達(dá)奧體中心緯七路過江隧道：（無過橋費(fèi)）快速到達(dá)河西新城和浦口新城，大橋雙向6車道，不設(shè)收費(fèi)站，設(shè)有人行道。開車經(jīng)揚(yáng)子江大道去江心洲，僅需1分鐘。揚(yáng)子江大道、江東路、鳳臺(tái)路：貫穿河西新城南北，聯(lián)通主城與奧南及板橋定淮門大街、漢中路、應(yīng)天大街：河西新城北、中、南三條與主城對(duì)接干道，可分別直接到達(dá)主城及江寧繞城公路、三橋高速：城際公路，南京對(duì)外交通主干道5min區(qū)位發(fā)展高起點(diǎn)整體規(guī)劃：生態(tài)科技城，低碳智慧島宗地江心洲島嶼總面積15.21平方公里。根據(jù)功能定位，島內(nèi)將發(fā)展集環(huán)?？萍挤?wù)業(yè)、新能源服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)、生態(tài)旅游、文化創(chuàng)意、商務(wù)休閑、生態(tài)居住等功能于一體的“生態(tài)科技城、低碳智慧島”。區(qū)位發(fā)展借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，打造高端綠色居住島新加波·南京生態(tài)科技島以“綠鏈+島城+水岸”的為其獨(dú)特的布局結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)七大創(chuàng)新型規(guī)劃布局理念：大疏大密、多元復(fù)合的用地布局；生態(tài)環(huán)保服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；生態(tài)型、國(guó)際化宜居社區(qū)；綠色人文、智慧交通、低碳型市政基礎(chǔ)設(shè)施；原生態(tài)都市田園景觀；控規(guī)與城市設(shè)計(jì)相結(jié)合的規(guī)劃管理模式。根據(jù)規(guī)劃，面積十五平方公里的小島上，建設(shè)用地約50%，其中產(chǎn)業(yè)開發(fā)與住宅開發(fā)各占總建筑面積的45%，另有10%的建筑面積用于配套設(shè)施?！暗腿莘e率、高綠化率、小社區(qū)、高品質(zhì)”，會(huì)是全島開發(fā)的一個(gè)亮點(diǎn)。宗地宗地區(qū)位發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)，青奧前將建成緯壹科技城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：以高端科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的“3+1”產(chǎn)業(yè)體系2020年，生態(tài)科技島將初步形成以高端科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的“3+1”產(chǎn)業(yè)體系，即著力發(fā)展信息科技服務(wù)業(yè)、生態(tài)環(huán)保服務(wù)業(yè)，發(fā)展都市型服務(wù)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)科技服務(wù)業(yè)。生態(tài)規(guī)劃：借鑒新加坡等先進(jìn)國(guó)家生態(tài)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)（青奧前將建成緯壹科技城）目前，位于夾江大橋南側(cè)的新緯壹國(guó)際生態(tài)科技園產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已開工建設(shè)。新緯壹國(guó)際產(chǎn)業(yè)園，借鑒國(guó)際知名的新加坡“緯壹科技園”規(guī)劃理念和產(chǎn)業(yè)定位，園區(qū)將通過搭建企業(yè)總部、研發(fā)中心、技術(shù)中心和銷售總部四大平臺(tái)，重點(diǎn)吸引信息通訊、環(huán)保科技、新能源、新材料、生命科學(xué)、新媒體等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)園載體采用低密度棟建筑，單棟面積分別為2000㎡、3000㎡、5000㎡三類產(chǎn)品，凸顯低密化、景觀化、復(fù)合化、人性化的花園式研發(fā)、辦公特色?；A(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)劃：從河西新城引進(jìn)水電氣過江區(qū)位發(fā)展2014青奧前，雙隧道+島內(nèi)路網(wǎng)建成，連線青奧板塊宗地江心洲2014再添穿洲隧道（免費(fèi)）

過江通道計(jì)劃從江心洲島的南部開挖隧道，在南岸接江山大道，直通未來的青奧村，這條隧道擬建為雙層，上層在江東南路有一個(gè)出口，位于保利香檳國(guó)際附近。而下層隧道可直通油坊橋互通接繞城公路。這條隧道與緯七路夾江大橋一樣，也是條去往江心洲的免費(fèi)通道。島內(nèi)交通：道路建設(shè)（計(jì)劃2013年完工）首期島內(nèi)干線道路已經(jīng)于2012年8月動(dòng)工，為1、3、5、11號(hào)道路，總長(zhǎng)8公里，預(yù)計(jì)2013年4月完工。

現(xiàn)有緯七隧道2014年建成過江隧道右夾江工程區(qū)位發(fā)展2014年，過江線地鐵10號(hào)線“江心洲站”通車地鐵10號(hào)線“江心洲站”距離宗地南側(cè)約1.3公里；現(xiàn)已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年通車。南京地鐵十號(hào)線線路全長(zhǎng)41.4km，途經(jīng)江北、河西、城南3個(gè)板塊，是連接江南和江北的一條主干線路，在奧體中心“元通站”與地鐵1號(hào)線、2號(hào)線對(duì)接，間接與主城核心連接。區(qū)位發(fā)展兩大綠肺：濕地公園+青奧森林公園濕地公園濕地公園位于生態(tài)科技島中部組團(tuán)西側(cè)，總占地面積約21公頃，擬將其打造成為集生態(tài)體驗(yàn)、休閑娛樂等功能于一體，充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保理念的濕地景觀系統(tǒng)，構(gòu)建人與自然的和諧關(guān)系，有效提升居住、生活、辦公環(huán)境品質(zhì)。

青奧森林公園青奧森林公園位于生態(tài)科技島南部，規(guī)劃青奧軸兩側(cè)，與河西青奧村隔江相望，是島上面積最大的公園綠地，總占地面積約850畝。公園具有生態(tài)、休閑、體驗(yàn)三大功能定位，建成后，將延續(xù)青奧綠軸，打造野趣橫生的濱江風(fēng)貌，提高整島的空間景觀環(huán)境品質(zhì)。區(qū)位發(fā)展2014一期啟動(dòng)區(qū)形成，商業(yè)配套完備江島新天地：位于新緯壹園區(qū)東側(cè)，與河西綠博園隔江相望，主要功能定位為精品購(gòu)物、時(shí)尚休閑、特色餐飲、娛樂健身等。地上總建筑面積約2.9萬(wàn)平方米。宗地所在宗地示范住宅區(qū)：洲島家園：新加坡·南京生態(tài)科技島一期經(jīng)適房項(xiàng)目（40萬(wàn)方）江島華庭：定位為園區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的配套住宅，地上建筑面積約3.4萬(wàn)平方米。首批出讓宅地：江心洲首批出讓的三幅宅地，宗地系其中之一。江島新天地解讀地塊關(guān)鍵詞：江景|島居|配套匱乏解讀地塊四至現(xiàn)狀：僅有葡園路，緊鄰銀城地塊葡萄園宗地穿過葡園路，規(guī)劃后期整改為主要干道，其余四周均為規(guī)劃道路。目前葡園路的路況較為粗糙，但后期政府規(guī)劃整改為主要干道。宗地四周均為農(nóng)業(yè)用地，外圍均是本地原住民?；旧蠟猷l(xiāng)鎮(zhèn)自建房。面積15萬(wàn)平方公里，現(xiàn)有居住人口1.2萬(wàn)。宗地銀城6-1銀城7-1江心洲地塊發(fā)展商最高容積率總建面㎡樓板價(jià)元/㎡7-1銀城1.1421797989.706-2保利1.5643506915.266-1銀城1.5245556841.78解讀地塊可見江景，低密高檔住宅示范區(qū)地塊編號(hào)占地面積（㎡）容積率用地性質(zhì)建筑面積（㎡）建筑密度建筑高度6-116371.11.5二類居住用地24556.65≤30%≤35m6-242904.81.5二類居住用地64357.2≤30%≤35m7-1-A35394.11.1二類居住用地38933.51≤28%≤24m宗地在首批地塊中，位于中間位置，規(guī)劃限高35m，高于7-1地塊24m的限高，可在地塊內(nèi)西側(cè)開發(fā)江景產(chǎn)品；首批三塊土地容積率均不高于1.5，將形成低密度的住宅示范板塊；圖紙顯示地塊內(nèi)西側(cè)，存在自然南北向小河，實(shí)地勘測(cè)時(shí)需注意；宗地解讀地塊地塊平坦，現(xiàn)有形象較差南面北面地塊內(nèi)部

南面西面北面東面地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，內(nèi)部為葡萄種植園，西側(cè)地塊內(nèi)部由南北向的原始小河分割，現(xiàn)為灌溉使用，形象較差。地塊外部多為葡萄種植園，東面為少數(shù)原住民居住區(qū)，東北部角落為江心洲紅衛(wèi)小學(xué)，整體感覺較為破舊，但生態(tài)環(huán)境較好。解讀地塊宗地目前周邊配套極為匱乏商業(yè)配套紅光菜市場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)超市（待拆遷）教育機(jī)構(gòu)紅衛(wèi)小學(xué)（待拆遷）、上新河中學(xué)醫(yī)療設(shè)施江心洲醫(yī)院、南京建鄴醫(yī)院、江新門診景觀配套濱江公園周邊3公里社區(qū)配套極為匱乏?，F(xiàn)有幾個(gè)品質(zhì)不高的配套都面臨未來拆遷，未來幾年配套只能依靠一江之隔的河西。PART2市場(chǎng)格局宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)關(guān)鍵詞：降息|松動(dòng)|恢復(fù)型增長(zhǎng)宏觀市場(chǎng)金融政策逐步放寬，預(yù)計(jì)近階段調(diào)控基調(diào)不動(dòng)搖政策五時(shí)間：2012.6.14政策：《公共租賃住房管理辦法》，無戶籍限制政策四時(shí)間：2012.6.8政策：時(shí)隔三年半央行首次降息，公積金同步調(diào)整政策一時(shí)間：2012.2.24政策：央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%政策三時(shí)間：2012.5.15政策：南京國(guó)企不再參與商品房開發(fā)政策二時(shí)間：2012.5.12政策：央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2012年上半年影響南京樓市的八大關(guān)鍵政策——政策六時(shí)間：2012.6.18政策：國(guó)土部-住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0政策七時(shí)間：2012.7.6政策：央行再度降息，四年來首次“不對(duì)稱降息”政策八時(shí)間：2012.7.11政策：公積金繳存基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)下限上調(diào)15.79%經(jīng)過2011年樓市蕭條，2012年新年伊始樓市走向撲朔迷離，地方與中央博弈仍未見停；2012年開始，中央高層屢次重申房?jī)r(jià)合理回歸，放出明確信號(hào)以引導(dǎo)樓市向既定目標(biāo)調(diào)整，樓市調(diào)控的基調(diào)不會(huì)動(dòng)搖；下半年風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，預(yù)計(jì)未來政策面將進(jìn)一步呈平穩(wěn)狀態(tài)。宏觀市場(chǎng)客戶心理出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)成交走勢(shì)上升自樓市步入深度調(diào)控期之后，有效抑制了投資投機(jī)型置業(yè)需求，但伴隨金融刺激以及公積金政策的逐步放寬，2012年整體走勢(shì)呈漲；在金融及剛需釋放刺激下，全市2012年上半年成交逐步維穩(wěn)在50萬(wàn)方/月以上水平，均價(jià)剛剛回歸萬(wàn)元以上。2011年市場(chǎng)整體處于低谷；進(jìn)入2012年3月份以來成交量大幅度回升，市場(chǎng)處于恢復(fù)性增長(zhǎng)階段。區(qū)域市場(chǎng)關(guān)鍵詞：青奧+CBD開發(fā)期|高價(jià)高密度|浦口分流區(qū)域市場(chǎng)河西外延，藍(lán)海板塊，重點(diǎn)參照河西市場(chǎng)藍(lán)海市場(chǎng)宗地所處江心洲位于河西與浦口之間，宗地作為首批出讓地塊，目前尚未有房地產(chǎn)開發(fā)，認(rèn)知較低；河西中部片區(qū)：河西發(fā)展最早的區(qū)域，以龍江片區(qū)為代表，未來可供開發(fā)的土地較少；河西奧體片區(qū)：奧體片區(qū)發(fā)展起步較晚，但依托規(guī)劃利好房地產(chǎn)開發(fā)已較為成熟，整體定位為中高端居住區(qū)，各項(xiàng)目品質(zhì)較好。主要以改善型需求為主，有部分體量較小的樓盤走差異化路線，主打緊湊型房型，如和府奧園，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；河西南部片區(qū)：南部片區(qū)為整個(gè)河西板塊待開發(fā)區(qū)域，未來規(guī)劃為河河西板塊重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一，目前已知在建項(xiàng)目有青奧村，新項(xiàng)目海峽城于2012年9月5日首次開盤，后期將有大量住宅供應(yīng)，是本案后期最大競(jìng)品；浦口珠江鎮(zhèn)片區(qū)：珠江鎮(zhèn)片區(qū)憑借緯七路隧道的開通和未來浦口新城的規(guī)劃利好，已成為板塊內(nèi)均價(jià)最高的片區(qū)，；區(qū)域市場(chǎng)河西向南，青奧將近，海峽城需關(guān)注青奧城海峽城距離2014年青奧會(huì)主場(chǎng)館僅10分鐘車程，自項(xiàng)目規(guī)劃總占地總面積約323萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)600萬(wàn)平方米；以云端科技為智慧核心，以低碳科技為手段，打造集總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新科技研發(fā)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，以低碳、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保居住為特色的臺(tái)商經(jīng)濟(jì)區(qū)。項(xiàng)目建成后將集聚30萬(wàn)人辦公、居住、旅游消費(fèi)；必將成為南京市又一個(gè)充滿動(dòng)感和活力的現(xiàn)代化新城。項(xiàng)目一期：已于2011年3月拍得一期地塊，地塊占地面積約34.1萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積約94萬(wàn)平方米。其中住宅以24F、33F高層(90-173㎡科技精裝)作為啟動(dòng)出售產(chǎn)品，一起整體可售住宅建筑面積占整體建筑體量70%以上，2012年8月開盤，首期入市均價(jià)1.7萬(wàn)元/㎡。區(qū)域市場(chǎng)改善客現(xiàn)身，成交回升，北-中-奧體為三大銷售主力作為改善型項(xiàng)目集中板塊，河西區(qū)域在2011年受調(diào)控影響較大；2012年3月份以來，隨著市場(chǎng)逐步回升，板塊成交量也大幅增長(zhǎng)。近一年期以來，河西住宅整體供銷基本平衡，但進(jìn)入2012年3月份以來，板塊住宅成交量明顯大幅增長(zhǎng)，并一度處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。雖然受國(guó)家調(diào)控以來受到一定影響，但作為優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源稀缺性愈發(fā)明顯，依然受改善型高端客戶的追捧。區(qū)域市場(chǎng)低價(jià)優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，主城/河西客分流至珠江鎮(zhèn)兩江板塊中較為活躍的片區(qū)，由于具備獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，贏得越來越多的客戶和品牌開發(fā)商的青睞（融僑官邸、中海萬(wàn)錦熙岸、萬(wàn)科金色半山）；2012年3月份以來成交量開始回升。珠江鎮(zhèn)板塊受益于長(zhǎng)江隧道的開通，近兩年發(fā)展勢(shì)頭較好。雖然月波動(dòng)較大，但供求關(guān)系、成交均價(jià)均好于兩江的其他板塊珠江鎮(zhèn)擁有便捷交通和自然資源，吸引了大量的市區(qū)擠壓客戶，目前產(chǎn)品主要以中小戶型為主，客戶組成為剛需和首改。區(qū)域市場(chǎng)河西開發(fā)潮：總存量228萬(wàn)方，潛在124萬(wàn)方在售潛在項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平）剩余（萬(wàn)平）項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平）仁恒江灣城6838.62萊蒙水榭春天14.6宋都美域17.50.9青奧城30星雨華府3714.75招商雍華府18.8棲庭7.82.26蘇寧濱江壹號(hào)12天正濱江93.12華新城12和府奧園10.65.31和黃地塊37五礦御江金城172.7中海鳳凰熙岸56.822.68碧瑤花園二期17.711.99銀城聚澤園104.77華潤(rùn)悅府3529.17海峽城（一期）9489.58中北英郡4.22.41合計(jì)384.6228.26合計(jì)124.4*來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)，截止2012.10.25河西板塊在售項(xiàng)目較多，總量巨大，包括潛在供應(yīng)項(xiàng)目，總存量高達(dá)228萬(wàn)方。（海峽城整體為680萬(wàn)方，在此僅考慮一期）目前河西在售項(xiàng)目主要為仁恒江灣城、中海鳳凰熙岸、華潤(rùn)悅府、星雨華府等明星大盤項(xiàng)目；今年以來河西較為受市場(chǎng)關(guān)注的項(xiàng)目海峽城也于近期面市，后期供應(yīng)量巨大，是河西南部板塊以至全市的主力供應(yīng)項(xiàng)目之一。潛在項(xiàng)目約6個(gè)，體量約為124.4萬(wàn)方。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域產(chǎn)品：高層/精裝/占主力，產(chǎn)品線豐富項(xiàng)目名稱物業(yè)類型報(bào)價(jià)（元/㎡）主力戶型備注賣點(diǎn)仁恒江灣城高層25000175三居/218四居精裝江景、精裝、品牌宋都美域高層2700085-90二居/120-140三居毛坯性價(jià)比、地鐵、環(huán)境華潤(rùn)悅府高層26000200三居/240-280四居精裝產(chǎn)品、品牌、精裝中北英郡小高層2500088二居/115三居精裝區(qū)位、小戶型、配套星雨華府高層2300090二居/130-150三居精裝園林、配套海峽城高層、小高層1700090二居/113-149三居/177四居精裝規(guī)劃、科技棲庭高層22000102、130平米三房精裝區(qū)位、精裝天正濱江高層19000142平米四房毛坯景觀和府奧園高層21300170\190三房、225四房毛坯景觀、戶型、品牌五礦御江金城高層25000177四房/266五房毛坯區(qū)位、景觀中海鳳凰熙岸高層2800099－105兩房、130－145三房、170－239四房精裝區(qū)位、景觀、品牌碧瑤花園二期高層、小高層23900106兩房、149三房精裝區(qū)位、精裝銀城聚澤園高層2550090兩房、128三房、145四房、157－207躍層精裝品牌、區(qū)位區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)普遍高端，產(chǎn)品線豐富，高端再改為主，品質(zhì)首改為輔。品質(zhì)普遍高端，一線品牌開發(fā)商云集，華潤(rùn)、中海、招商、仁恒、五礦、蘇寧齊備。戶型產(chǎn)品線豐富，高端公寓主流供應(yīng)集中于三房面積段140-160㎡，四房面積段170-200㎡；中高端公寓集中于兩房面積段80-110㎡，三房面積段集中于120-140㎡。資源型產(chǎn)品價(jià)格較高，高檔項(xiàng)目精裝為主，主打高品質(zhì)（品質(zhì)、科技、園林）、稀缺資源（江景）；中低檔項(xiàng)目以地鐵、配套和性價(jià)比為重要賣點(diǎn)。區(qū)域市場(chǎng)河西價(jià)格：全市前茅，底線1.8萬(wàn)元/㎡項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）報(bào)價(jià)（元/㎡）備注仁恒江灣城2227025000精裝宋都美域2600027000毛坯華潤(rùn)悅府2530026000精裝中北英郡2380025000精裝星雨華府2150023000精裝海峽城1650017000精裝棲庭2150022000精裝天正濱江1780019000毛坯和府奧園1870021300毛坯五礦御江金城2180025000毛坯中海鳳凰熙岸2540028000精裝碧瑤花園二期2200023900精裝銀城聚澤園2450025500精裝多數(shù)項(xiàng)目目前成交住宅價(jià)格位于全市前列，高檔產(chǎn)品價(jià)格超過20000元/平米（精裝），中檔產(chǎn)品價(jià)格底限上探至18000元/平米（毛坯）。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目關(guān)鍵詞：河西外圍|低密度產(chǎn)品稀缺|競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分布：河西非核心區(qū)項(xiàng)目+浦口珠江鎮(zhèn)品牌項(xiàng)目宗地宗地系江心洲首批出讓土地，在江心洲區(qū)域內(nèi)暫無在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；選取臨近兩大項(xiàng)目非中心（新興）區(qū)域，作為主要研究對(duì)象；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如下：區(qū)域項(xiàng)目名稱浦口-珠江鎮(zhèn)萬(wàn)科金色半山浦口-珠江鎮(zhèn)融僑觀邸河西-中部外延金基匯錦凌江臨河西-南部外延柏悅瀾庭臨河西-南部外延宏圖上水庭院河西-南部新城海峽城競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目萬(wàn)科金色半山：英倫風(fēng)，主導(dǎo)山景+品牌容積率1.6占地面積62270㎡建筑面積99632㎡總戶數(shù)956規(guī)劃10棟約110-150㎡低密度坡地洋房、9棟約90-125㎡雅致三房小高層，營(yíng)造10萬(wàn)㎡新英倫涵氧社區(qū)，領(lǐng)航江北新城優(yōu)雅人居。項(xiàng)目配建幼兒園、社區(qū)中心及約2700平米的商業(yè)綜合樓。

均價(jià)待定目前情況萬(wàn)科金色半山預(yù)計(jì)11月初開盤，預(yù)計(jì)首次開盤樓棟為花園洋房14、15、16、17棟，共72套，小高層房源07棟，共84套?；▓@洋房房源面積110-150平方米，小高層房源面積90平方米。

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目融僑觀邸：法式古典，潛力大河西+品牌+低價(jià)優(yōu)勢(shì)容積率1.7占地面積283305㎡建筑面積481619㎡總戶數(shù)3572規(guī)劃項(xiàng)目將配建12班幼兒園一所，配建社區(qū)基層中心一個(gè)，其中社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施、托老所、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)站、體育活動(dòng)站等。

均價(jià)8900元/㎡(52號(hào)樓均價(jià))目前情況2011-9-15上市,融僑觀邸預(yù)計(jì)將在11月底推出55號(hào)樓小高層，共108套房源，戶型面積有92平方米和125平方米兩種。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金基匯錦：西班牙別墅+新古典洋房，高層主打地段+精裝容積率2.3占地面積71214㎡建筑面積128000㎡總戶數(shù)682規(guī)劃二期高層，社區(qū)共7幢主體建筑，01幢為酒店式公寓，02-07幢為住宅，其中03、07為挑高公寓（住宅），02、04、06為平層，住宅共675套。金基匯錦國(guó)際凌江聯(lián)排別墅09年推出，共14棟，面積為230-270平米，僅68席，西班牙風(fēng)格。均價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡(精裝)，別墅市價(jià)3萬(wàn)元/㎡目前情況二期在售,2012-1-12上市,匯錦國(guó)際凌江預(yù)計(jì)11月份推6號(hào)樓4單元約60套新房源，主力戶型為118-138平方米的平層。

在售3、7號(hào)樓，均為4.9米挑高住宅，面積55、58、70平方米，精裝交付，折后均價(jià)29000元/平方米。5、6號(hào)樓均為平層住宅，5號(hào)樓房源面積130-138平方米，折后均價(jià)23000元/平方米。全款92折，首付六成93折，首付三成95折。

二期一期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目柏悅瀾庭：英倫風(fēng)，主打山景+地鐵+配套容積率1.19占地面積49464㎡建筑面積73252㎡總戶數(shù)290規(guī)劃共28棟，主要以別墅為主，聯(lián)排別墅22幢，108席，面積為320-364平米。沿街為2棟商業(yè)，北側(cè)峰景組團(tuán)小高層4棟，主力面積為107-125平米三房、138-148平米四房、170平米五房。均價(jià)15000元/㎡(27、28號(hào)樓折后)目前情況一期在售,2011-8-9上市,柏悅瀾庭預(yù)計(jì)10月底推出18套房源，其中139平方米的16套，165平方米的躍層2套。在售住宅房源28號(hào)樓還余148、160、178平方米的房源，24號(hào)樓目前還剩2套169平米房源，位于2樓。27號(hào)樓還剩5套148平米的房源，毛坯交付。折后均價(jià)15500多元/平方米。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目宏圖上水庭院：民國(guó)風(fēng)，主城地段+多附贈(zèng)容積率1.4占地面積147600㎡建筑面積120000㎡總戶數(shù)510規(guī)劃一期小高層住宅已經(jīng)交付；二期規(guī)劃建設(shè)別墅25棟(總戶數(shù)：219戶,其中16棟疊加140戶，8棟聯(lián)排70戶，1棟三進(jìn)四院9戶)，為高端純別墅區(qū)。疊加戶型面積（含地下室）300平米左右，聯(lián)排戶型面積（含地下室）400平米左右，每戶均贈(zèng)送地源熱泵、中央除塵、凈水處理系統(tǒng)。均價(jià)17500元/㎡目前情況一期售完,二期在售,整個(gè)項(xiàng)目2008-8-20上市,宏圖上水庭院在售18號(hào)樓多層，面積70-80多平方米，均價(jià)17500元/平方米，在售11號(hào)樓，還剩30多套，戶型為180－200平方米的大平層；；在售10號(hào)樓復(fù)式房源，面積110平方米，均價(jià)18000元/平方米。另在售40、41、43號(hào)樓疊加別墅，面積280-300平方米，均價(jià)19000元/平方米。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目海峽城（一期）：青奧村邊+云概念新城+科技精裝海峽城整體體量600萬(wàn)方海峽城一期辦公+住宅94萬(wàn)方容積率3.12占地面積340000㎡建筑面積940000㎡總戶數(shù)506(一期)規(guī)劃項(xiàng)目預(yù)期總投資超過600億人民幣，將以中國(guó)城市化進(jìn)程未來典范為目標(biāo)，以云端科技為智慧核心，以低碳科技為手段，打造集總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新科技研發(fā)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，以低碳、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保居住為特色的臺(tái)商經(jīng)濟(jì)區(qū)。均價(jià)17000元/㎡(2、3號(hào)樓折后均價(jià))目前情況一期在售,2012-8-31上市,項(xiàng)目在售1號(hào)樓房源，戶型為93平方米兩房，113-149平方米三房，177平方米四房，精裝交付，全款95折，商貸97折，折后均價(jià)約17500元/平方米。

2號(hào)樓所剩房源面積130多平方米，位于4樓以下，3號(hào)樓還余110、140、170平方米房源，全款97折，商貸99折，組合貸款優(yōu)惠0.5個(gè)點(diǎn)，折后均價(jià)17000元/平方米。

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目河西高密大戶型為主，浦口主打低密剛需在售普通住宅戶型配比所屬板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型成交均價(jià)萬(wàn)元/㎡核心賣點(diǎn)產(chǎn)品段（平米）平層主力面積洋房主力面積別墅主力面積河西金基匯錦國(guó)際高層在售別墅售罄2.3精裝3.0地段+精裝——118-138138230-270\（套數(shù)少）海峽城小高層1.7青奧規(guī)劃+精裝+潛力90-180宏圖上水庭院高層1,7主城地段+性價(jià)比90-200180以上300-400300疊加柏悅瀾庭別墅小高層2.01.5山景+地鐵+配套107-170148320-360\（套數(shù)少）浦口萬(wàn)科金色半山洋房小高層待定山景+低密+萬(wàn)科90-12590占80%110-150140占40%融僑觀邸高層別墅0.91.08老山+品質(zhì)+融僑90-12592350-420350洋房產(chǎn)品稀少市場(chǎng)導(dǎo)出：低密突圍|分流河西|PART3客群研究區(qū)域發(fā)現(xiàn)客群感知目標(biāo)定位區(qū)域發(fā)現(xiàn)主力為：來自主城（尤重河西）|自住|改善區(qū)域發(fā)現(xiàn)建鄴占主力，中年改善，自住決策名稱客戶來源構(gòu)成年齡特征職業(yè)特征購(gòu)買目的決策要點(diǎn)仁恒江灣城各個(gè)區(qū)域比較平均中年，30-50市政府工作者、高薪人員自住、9成品牌、環(huán)境、物業(yè)宋都美域各個(gè)區(qū)域比較平均，包括外地的也有40-50私營(yíng)業(yè)主,年薪20萬(wàn)以上自住，9成以上社區(qū)品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境星雨華府主城，各個(gè)區(qū)域比較平均兩房20-30，三房40-50私營(yíng)企業(yè)老板為主自住8成周邊環(huán)境棲庭主城青年中年，30-50醫(yī)生、公務(wù)員、金融自住，7成品牌、周邊環(huán)境、配套天正濱江各個(gè)區(qū)域比較平均40-50私營(yíng)企業(yè)老板自住、9成產(chǎn)品質(zhì)量、周邊環(huán)境和府奧園建鄴區(qū)，5成30-40各行各業(yè)，月收入萬(wàn)元以上自住、9成以上周邊環(huán)境、配套五礦御江金城建鄴區(qū)、4成左右自住，7、8成景觀中海鳳凰熙岸鼓樓區(qū)、5成40-50高官、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，年收入60萬(wàn)以上8成品牌、地段銀城聚澤園龍江片區(qū)、7成30-50事業(yè)單位工作的、公務(wù)員，月收入萬(wàn)元以上自住，95%以上地段、品質(zhì)、品牌碧瑤花園二期各個(gè)區(qū)域比較平均40-50高收入為主自住，接近10成周邊環(huán)境華潤(rùn)悅府建鄴區(qū)，4成30-50私營(yíng)企業(yè)老板自住，10成裝修（精裝修交付）、小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品、品牌中北英郡建鄴區(qū)，9成40-50銀行自住品牌、地段、產(chǎn)品名稱客戶來源構(gòu)成年齡特征職業(yè)特征購(gòu)買目的決策要點(diǎn)萬(wàn)科金色半山市區(qū)、河西：6成江北本地：4成30-30占主力公務(wù)員、生意主居多自?。?成品牌占主力：5成山景、社區(qū)品質(zhì)等融僑觀邸主城區(qū)：8成江北：2成40以上：6成事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等自?。?成自住兼投資：3成品質(zhì)改善（品牌、社區(qū)、戶型）金基匯錦國(guó)際市區(qū)：7成河西：2成約40歲居多事業(yè)單位居多自住9成地段占主力：7成產(chǎn)品、社區(qū)環(huán)境等宏圖上水庭院白下、秦淮、雨花等主力來自周邊客源30-50歲均有各類高收入群體自住8成區(qū)域及地段為主柏悅瀾庭雨花：4成主城其他區(qū)：4成兼有外地客約40歲：7成事業(yè)單位人群：5成自住9成地段位置占主力：9成海峽城建鄴區(qū)，7成40-50各類高收入群體自住，7成青奧規(guī)劃+發(fā)展?jié)摿?精裝區(qū)域發(fā)現(xiàn)主城主力，四大決策要素：位置、品牌、景觀、潛力客群感知關(guān)鍵詞：自然享受|控制總價(jià)|投資未來總價(jià)限定范圍（如300萬(wàn)），客戶可以在大河西板塊買到什么？產(chǎn)品密度預(yù)算使用R≥33＞R＞1.61.5＞R＞1R＜1浦口別墅如：融僑觀邸置業(yè)傾向：看重別墅享受交通便捷，配套可達(dá)即可浦口洋房如：萬(wàn)科金色半山置業(yè)傾向：看重低密享受和山景貫通主城交通即可兼具第二居所與投資江心洲低密產(chǎn)品如：江心洲首批住宅項(xiàng)目置業(yè)傾向：獨(dú)特自然島居享受交通便捷，配套可達(dá)即可敢于領(lǐng)先，享受未來升值河西外圍項(xiàng)目如：海峽城置業(yè)傾向：不急于自住，看重未來控制總價(jià)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值低谷敢于領(lǐng)先，享受未來升值河西核心高層大戶型如：仁恒江灣城華潤(rùn)悅府置業(yè)傾向：享受CBD主城生活看重河西便捷、成熟重品牌、社交、社區(qū)品質(zhì)享受生活型——多年的奮斗打拼換來一定財(cái)富積累，放松身心，逃離喧嘩，享受低密度生活自然夢(mèng)想型——和睦家庭共享優(yōu)質(zhì)山水生活，實(shí)現(xiàn)人生夢(mèng)想投資保值型——通貨膨脹，錢不值錢，不如買套房子保值升值，享受生活、投資理財(cái)兩相宜目標(biāo)定位主城|自然享受型改善|新區(qū)域嘗鮮者地理半徑認(rèn)知半徑經(jīng)濟(jì)半徑地理半徑—主城+河西認(rèn)知半徑—認(rèn)可自然，敢于為先經(jīng)濟(jì)半徑—滿足支付能力PART4產(chǎn)品策略規(guī)劃設(shè)計(jì)總綱物業(yè)類型選擇規(guī)劃建筑戶型公共空間及園林綱領(lǐng)回顧品牌綱領(lǐng)：國(guó)家保利|再度開疆|掘金江心洲區(qū)位優(yōu)勢(shì)：河西外延|生態(tài)智慧島|2014現(xiàn)雛形|宗地要點(diǎn)：江景|島居|配套匱乏市場(chǎng)綱領(lǐng)：藍(lán)海起航|分流河西|發(fā)揮低密優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)總綱控制風(fēng)險(xiǎn)：藍(lán)海首作，促進(jìn)現(xiàn)金回收基礎(chǔ)上，再行溢價(jià)；保持創(chuàng)新：基于河西現(xiàn)有產(chǎn)品和在寧四盤，進(jìn)行產(chǎn)品差異化；銷售導(dǎo)向：從客群面積需求出發(fā)，最大程度實(shí)現(xiàn)性價(jià)比；物業(yè)選擇關(guān)鍵詞：Max=1.5|洋房|小高層多元化附加值高品質(zhì)便捷性產(chǎn)品類型和戶型區(qū)間多元化吸引更多客戶泛會(huì)所概念，滿足業(yè)主生活及教育配套需求庭院、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)的適量贈(zèng)送，提高項(xiàng)目性價(jià)比多角度、全方位體現(xiàn)本項(xiàng)目的高品質(zhì)創(chuàng)新性通過引入洋房產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新物業(yè)選擇小高層為主，兼具洋房（兼得現(xiàn)金流/溢價(jià)）洋房最大限度發(fā)揮地塊江景、島居的價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體形象提升和溢價(jià)能力在容積率和限高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，進(jìn)行創(chuàng)新，提高性價(jià)比小高層最大限度運(yùn)用限高和容積率標(biāo)準(zhǔn)排布具有性價(jià)比的首置或首改產(chǎn)品未來以交通、總價(jià)優(yōu)勢(shì)分流河西物業(yè)選擇小高層為主，兼具洋房（兼得現(xiàn)金流/溢價(jià)）規(guī)劃關(guān)鍵詞：江景|河道|價(jià)值最大化|規(guī)劃凸顯江景，利用河道，弱化周邊形象影響葡園路，雖后期改造，但作為交通要道，噪音、浮塵對(duì)居住有一定影響，價(jià)值弱化地塊規(guī)劃道路，未來次級(jí)交通要道，但與項(xiàng)目有一定隔斷，價(jià)值影響適中一線江景，臨空而望。價(jià)值最大項(xiàng)目周邊原生葡園，形象一般，價(jià)值居中看江銀城項(xiàng)目銀城項(xiàng)目客戶的心理共鳴區(qū)——他們眷戀老城，又渴望變化他們需要社區(qū)形象可以體現(xiàn)身份，而內(nèi)涵充滿自然與和諧、和睦鄰里親情相交融他們希望能生活品質(zhì)能有提升，但又必須實(shí)惠外勢(shì)城市感親和內(nèi)質(zhì)形象鮮明情景感實(shí)惠人情味自然規(guī)劃：營(yíng)造外部?jī)r(jià)值感，與內(nèi)部情景感建筑：體現(xiàn)城市感的品質(zhì)建筑園林：集中體現(xiàn)社區(qū)空間的共享性戶型：全功能緊湊型戶型，注重實(shí)惠規(guī)劃內(nèi)外凸顯，營(yíng)造價(jià)值感遠(yuǎn)離喧囂親近自然風(fēng)格建筑江景島居涵養(yǎng)私宅別樣風(fēng)格淡定靜謐和諧自然城市的，情景的，共享的，參與的……規(guī)劃內(nèi)外凸顯，營(yíng)造價(jià)值感規(guī)劃布局無遮擋、大視野、氣勢(shì)宏大的大面寬板式小高層、寬景洋房建筑單體采取獨(dú)特風(fēng)格，差異化周邊競(jìng)品，突出視覺效應(yīng)公共空間的裝飾以酒店式標(biāo)準(zhǔn)人性化配置為主園林綠化“泛景觀”理念，納入江景景觀，講求多層次，多文化和私密性，以達(dá)到共享性的和諧鄰里氛圍人文景觀、特色小品設(shè)置，情景化的交流空間項(xiàng)目服務(wù)“保利”物管產(chǎn)品價(jià)值：大寬景格局、最大限度利用江景自然資源，人文傳承，化區(qū)域劣勢(shì)體現(xiàn)項(xiàng)目“墅質(zhì)”生活價(jià)值規(guī)劃人文自然格調(diào)私宅價(jià)值分析因素：長(zhǎng)江風(fēng)景/河景/退讓綠地/主干道車流量影響/噪音、浮塵影響/臨道路因素/周邊環(huán)境規(guī)劃參考因素：

規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)范、周邊環(huán)境景觀、采光設(shè)計(jì)理念價(jià)值核心最優(yōu)化；

270°視覺面，最大化享有景觀視線；

南北朝向，錯(cuò)落化布局，最大化宅間距，保證各戶均享充足日照及觀景面；洋房、小高層分區(qū)布局，保證品質(zhì)感及私密性；實(shí)行人車分流，避免干擾。規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)總則及效果圖（備注：項(xiàng)目初步規(guī)劃模型演繹）規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)總則及效果圖方案詮釋介于地塊限高不超過35M因素，規(guī)劃以用足限高為主，充分利用江面景觀及河道資源；錯(cuò)落設(shè)計(jì)，立足西側(cè)景觀面，偏移中心軸，形成各物業(yè)小組團(tuán)，從而形成“層層遞進(jìn)”的院落空間；小高層以11+1F，洋房以6+1F；花園洋房小高層建筑關(guān)鍵詞：創(chuàng)新北美|卓越品質(zhì)細(xì)節(jié)競(jìng)品區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格浦口-珠江鎮(zhèn)萬(wàn)科金色半山英倫浦口-珠江鎮(zhèn)融僑觀邸古典法式河西-中部外延金基匯錦凌江低密-西班牙，高層-新古典臨河西-南部外延柏悅瀾庭英倫臨河西-南部外延宏圖上水庭院懷舊民國(guó)河西-南部新城海峽城現(xiàn)代金陵四盤城東保利紫晶山英倫河西中部保利香檳國(guó)際ART-DECO仙西保利羅蘭香谷現(xiàn)代江寧保利梧桐語(yǔ)法式建筑當(dāng)創(chuàng)新成為習(xí)慣，差異化自顯由于區(qū)域內(nèi)競(jìng)品多為歐式風(fēng)格；本案若尋求突破，就需采用“出挑”的色調(diào)與形象，形成差異化，獲取眼球和話題，成為產(chǎn)品創(chuàng)新者，區(qū)域新標(biāo)識(shí)；建筑選擇要素一：契合江景的格調(diào)天際線建筑選擇要素二：利于創(chuàng)新戶型、入戶、贈(zèng)送多角度的露臺(tái)花園，呈現(xiàn)立體洋房首層花園入戶室外露臺(tái)入戶樓梯間入戶建筑風(fēng)格方案A：創(chuàng)新北美錯(cuò)落天際線建筑風(fēng)格建議：創(chuàng)新北美風(fēng)強(qiáng)烈風(fēng)格化內(nèi)景建筑風(fēng)格建議：創(chuàng)新北美風(fēng)創(chuàng)新洋房單體小高層建筑風(fēng)格建議：創(chuàng)新北美風(fēng)實(shí)體質(zhì)感創(chuàng)新說明洋房：創(chuàng)新大獨(dú)棟模式，多點(diǎn)入戶，附贈(zèng)多整體：相對(duì)成本一般的情況下，容易塑造質(zhì)感和品質(zhì)體驗(yàn)；建筑風(fēng)格方案B：純正法式建筑立面建筑立面建筑立面建筑風(fēng)格：產(chǎn)品以法式風(fēng)格打造社區(qū)建筑通過色調(diào)組合和材質(zhì)搭配，將建筑的沉穩(wěn)氣質(zhì)體現(xiàn)得淋漓盡致區(qū)域標(biāo)志性建筑群。通過線條處理、局部造型，使各組團(tuán)建筑群與城市、街區(qū)和諧相容，形成良好的城市界面。注重第五立面·屋頂?shù)奶幚恚泽w現(xiàn)不同檔次、不同類別物業(yè)所蘊(yùn)含的文化調(diào)性，形成各組團(tuán)的識(shí)別性與個(gè)性。小高層住宅示意洋房示意底躍平層頂躍二層地下室1地下室2部分樓層做退臺(tái)處理，利用退臺(tái)部分打造空中院館，豐富建筑豎向結(jié)構(gòu)設(shè)置頂躍、底躍戶型，豐富產(chǎn)品豎向空間1、2層躍上或躍下，條件允許的情況下贈(zèng)送地下室，頂樓贈(zèng)送閣樓部分。打造入戶花園、下沉式花園，體現(xiàn)洋房親地性贈(zèng)送入戶花園，增強(qiáng)業(yè)主居住舒適性及尊崇感，營(yíng)造洋房產(chǎn)品親地氛圍。增項(xiàng)洋房使用空間私密性通過樓棟的合理排布、樹木栽植、入戶花園的隔離，營(yíng)造出居住空間的私密感。采用具有特色的建筑風(fēng)格，豐富的立面風(fēng)情打造具有特色的建筑風(fēng)格，突出平層建筑線條、色彩。精致的景觀氛圍打造精致特色的景觀中庭及景觀小品，體現(xiàn)出洋房社區(qū)的景觀性。萬(wàn)科緹香郡法式新古典主義9+1洋房效果展示：萬(wàn)科緹香郡法式新古典主義9+1洋房效果展示：品質(zhì)說明細(xì)節(jié)：需考究創(chuàng)造，以在項(xiàng)目中凸顯卓越品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力；整體：造價(jià)相對(duì)較高；戶型關(guān)鍵詞：精準(zhǔn)鎖定面積段|高附贈(zèng)|品質(zhì)花園洋房戶型花園洋房設(shè)計(jì)方向：私家花園、入戶花園、露臺(tái)每戶向陽(yáng)面設(shè)計(jì)成具有層層退臺(tái)的階梯狀結(jié)構(gòu)，每戶都擁有南向私家花園或露臺(tái)；多種窗體（落地窗、橫窗、條窗等）豐富立面造型，提高性價(jià)比。戶型花園洋房設(shè)計(jì)方向：約120-160㎡，6F1F3F2F5F6F面積120-160平米左右；南向大面寬，保證各戶型主要的空間——如主臥室、客廳，均有南向采光；層層退臺(tái)，作為上一層的露臺(tái)贈(zèng)送，每戶的贈(zèng)送面積不小于10平米；戶內(nèi)設(shè)計(jì)要求動(dòng)靜分區(qū)明確，具有舒適的空間尺度。洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：可考慮“6F”層，配電梯；可考慮露臺(tái)/躍層設(shè)計(jì)；

寬景陽(yáng)臺(tái)，保證最佳觀景點(diǎn)；餐廳獨(dú)立空間，舒適就餐環(huán)境；主臥帶主衛(wèi)及獨(dú)立更衣間；客戶需求：重視露臺(tái)等室外空間/有錯(cuò)層設(shè)計(jì)/客廳方正，要求層高略高，空間變化豐富/餐廳需要有獨(dú)立區(qū)域/主衛(wèi)帶更衣室戶型花園洋房設(shè)計(jì)建議：約120-160㎡，6F158㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（參考：萬(wàn)科情景花園房）戶型花園洋房設(shè)計(jì)建議：約158㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：149.14㎡架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi)

南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。

獨(dú)有情景房，倍添院居情趣

開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分

超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

三間主臥組織緊湊，空間利用合理首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬建筑面積：140.48㎡錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)

獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分

超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

三間臥室組織緊湊，空間利用合理

活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富,附帶觀景露臺(tái)二層戶型：南露臺(tái)入戶、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬、超大面寬（參考：萬(wàn)科情景花園房）戶型花園洋房設(shè)計(jì)建議：首層/二層注重舒適度通過后期處理，為贈(zèng)送面積贈(zèng)送一半面積控制陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，計(jì)一半面積對(duì)餐廳空間的拓展通過后期處理，為贈(zèng)送面積多變空間局部偷面積等附加值實(shí)現(xiàn)戶型花園洋房設(shè)計(jì)建議：多變空間增加附加值戶型花園洋房設(shè)計(jì)案例：涵蓋189，220，325㎡小高層在合理的位置，贈(zèng)送大面積、規(guī)整的陽(yáng)臺(tái)，后期可改建為正常的居室使用，增加居室數(shù)戶型小高層設(shè)計(jì)方向：高附贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)：計(jì)算一半面積，后期與花架合并，共同改建?；埽好娣e全贈(zèng)送，驗(yàn)收時(shí)為花架，后期精裝修階段改為臥室。南北陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)落設(shè)置后變成雙層挑高露臺(tái)，可改建為個(gè)性、舒適的室內(nèi)空間，提升居住品質(zhì)戶型小高層設(shè)計(jì)方向：露臺(tái)利用飄窗、角窗的設(shè)計(jì)，讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間戶型小高層設(shè)計(jì)方向：飄窗利用戶型小高層設(shè)計(jì)方向：贈(zèng)送入戶花園贈(zèng)送大入戶花園，彰顯大氣70-90平米緊湊二居純南向布置，起居及主臥保證完整的南向采光面；廚房、次臥等空間局部南向采光；無獨(dú)立完整的餐廳空間，戶型相對(duì)緊湊；設(shè)置多重陽(yáng)臺(tái)，提升產(chǎn)品附加值及舒適度。第106頁(yè)戶型小高層戶型建議：緊湊二居120-140平米舒適三居南北通透；全明設(shè)計(jì)，除起居、臥室外，廚房及主、次衛(wèi)均有直接采光面；餐廳空間相對(duì)緊湊，但后期可通過餐廳北側(cè)贈(zèng)送的大面積陽(yáng)臺(tái)改建為獨(dú)立完整的餐廳空間；客廳南側(cè)大面積陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)后期改建后可擴(kuò)大客廳空間，或可改為采光書房；多重陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置，提升產(chǎn)品附加值及舒適度。戶型小高層戶型建議：舒適三居戶型小高層標(biāo)準(zhǔn)層建議：板式樓型，一梯少戶標(biāo)準(zhǔn)層：171㎡邊戶：136㎡中間戶：88㎡主力：140㎡+120㎡主力：160㎡+140㎡+120㎡花園洋房主力：95㎡+86㎡+95㎡130㎡復(fù)式分布區(qū)主力：120㎡+120㎡小高層小高層：11+1F花園洋房：6+1F（小高層）86㎡95㎡120㎡130㎡復(fù)式合計(jì)形式平層平層平層復(fù)式——戶型小三房（2+1）標(biāo)準(zhǔn)3房（2+1）舒適三房（2+1）舒適四房（3+1）——戶型比例20%40%20%20%100%面積（㎡）7371.414742.97371.47371.436857.2戶數(shù)（套）861556156358花園洋房120㎡140㎡160㎡合計(jì)戶型舒適兩房（