房產(chǎn)預售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強商品房預售管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障商品房交易雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預售的管理。本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依照法律法規(guī)對商品房預售活動進行規(guī)范和監(jiān)督，確保各項管理措施有法可依、依法執(zhí)行。2.公平公正原則保障預售雙方當事人的合法權益，在預售許可、合同簽訂、交易監(jiān)管等環(huán)節(jié)，遵循公平、公正的原則，防止不正當競爭和損害消費者利益的行為。3.高效便民原則簡化辦事程序，提高辦事效率，為開發(fā)企業(yè)和購房人提供便捷的服務，同時加強監(jiān)管力度，確保預售活動有序進行。二、預售許可管理（一）預售條件1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。（二）申請與受理1.開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關于施工進度的說明；商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。2.房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提交的申請材料進行審查。材料齊全的，應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。（三）審核與許可1.房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關材料是否符合預售條件進行審核。經(jīng)審查符合預售條件的，在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。2.經(jīng)審查不符合預售條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，說明理由，并告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。（四）預售許可變更與注銷1.開發(fā)企業(yè)申請變更預售許可的，應當提交下列材料：商品房預售許可變更申請表；開發(fā)企業(yè)的書面報告；原《商品房預售許可證》正本、副本；與變更事項有關的證明材料。房地產(chǎn)管理部門應當自受理之日起10日內(nèi)，作出是否準予變更的書面決定。準予變更的，應當在《商品房預售許可證》上注明變更內(nèi)容，并換發(fā)新的《商品房預售許可證》正本、副本。2.有下列情形之一的，房地產(chǎn)管理部門應當注銷商品房預售許可，并書面通知開發(fā)企業(yè)：開發(fā)企業(yè)申請注銷的；有效期滿未申請延續(xù)的；開發(fā)項目依法終止的；因不可抗力導致無法交付的；法律、法規(guī)規(guī)定的應當注銷的其他情形。三、預售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應當自取得《商品房預售許可證》之日起10日內(nèi)，將預售商品房的有關信息在房地產(chǎn)市場信息平臺上公示。2.開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。3.開發(fā)企業(yè)與承購人應當簽訂書面商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。4.商品房預售合同示范文本應當包括以下內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。（二）合同備案1.房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)報送的商品房預售合同登記備案資料進行審核。符合要求的，予以登記備案，并出具登記備案證明。不符合要求的，不予登記備案，并書面告知開發(fā)企業(yè)。2.開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理預售合同登記備案的，房地產(chǎn)管理部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。3.已辦理預售合同登記備案的商品房，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更合同內(nèi)容。如需變更的，應當經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。開發(fā)企業(yè)應當自變更協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，到原登記備案機關辦理變更備案手續(xù)。（三）合同履行與糾紛處理1.開發(fā)企業(yè)和承購人應當按照商品房預售合同的約定履行各自的義務。開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定的時間、質(zhì)量標準等交付商品房，承購人應當按照合同約定的時間、方式支付房價款。2.商品房預售合同履行過程中發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟等方式解決。當事人選擇仲裁或者訴訟方式解決糾紛的，應當按照約定或者法律規(guī)定進行。四、預售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則與范圍1.商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品房項目工程建設。2.預售資金監(jiān)管實行?？顚Ｓ?、封閉管理的原則。監(jiān)管范圍包括預售商品房項目的建筑安裝工程、配套設施建設等費用支出。（二）監(jiān)管賬戶設立與管理1.開發(fā)企業(yè)應當在申請預售許可時，選擇商業(yè)銀行作為預售資金監(jiān)管銀行，并與監(jiān)管銀行、監(jiān)管機構簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權利和義務。2.監(jiān)管銀行應當按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對預售資金進行專戶存儲、專款專用，并接受監(jiān)管機構的監(jiān)督檢查。3.開發(fā)企業(yè)應當在監(jiān)管銀行開設預售資金監(jiān)管賬戶，賬戶名稱應當與預售許可證明的項目名稱一致。（三）資金繳存與使用1.開發(fā)企業(yè)應當按照預售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，將預售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預售資金繳存比例應當根據(jù)項目建設進度分階段按比例撥付使用。2.預售資金使用時，開發(fā)企業(yè)應當向監(jiān)管機構提出用款計劃申請，說明資金用途、金額等情況。監(jiān)管機構應當對用款計劃進行審核，符合規(guī)定的，出具同意撥付證明。監(jiān)管銀行應當按照監(jiān)管機構的同意撥付證明，將預售資金撥付到項目建設相關單位的賬戶。3.監(jiān)管機構應當加強對預售資金使用情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有挪用預售資金行為的，應當責令其限期改正，并依法予以處罰。五、監(jiān)督管理（一）日常檢查1.房地產(chǎn)管理部門應當加強對商品房預售活動的日常監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為。2.日常檢查的內(nèi)容包括：開發(fā)企業(yè)的預售條件是否符合規(guī)定、預售許可手續(xù)是否齊全、預售合同簽訂與登記備案情況、預售資金監(jiān)管情況等。（二）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門應當建立健全投訴處理機制，及時受理和處理開發(fā)企業(yè)、購房人關于商品房預售的投訴和舉報。2.對于投訴和舉報事項，房地產(chǎn)管理部門應當進行調(diào)查核實，依法處理，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴人和舉報人。（三）信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應當建立開發(fā)企業(yè)商品房預售信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)的預售許可、合同履行、預售資金監(jiān)管等情況。2.對于違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門應當將其不良行為記錄在信用檔案中，并向社會公示，同時依法采取相應的懲戒措施。六、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)違法責任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。4.開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。5.開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理預售合同登記備案的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。6.開發(fā)企業(yè)擅自變更預售合同內(nèi)容的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期改正，并可處以1萬元以下的罰款。（二）其他相關責任1.房地產(chǎn)管理部門工作人員在商品房預售管理工作中玩忽職