江蘇拆遷管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強對江蘇地區(qū)房屋拆遷工作的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本省實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在江蘇省行政區(qū)域內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。（三）基本原則房屋拆遷應當遵循合法、公正、公開的原則，保障被拆遷人的合法權(quán)益，符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，有利于城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。（四）管理部門職責1.省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責全省房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。2.市、縣（市、區(qū)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷管理工作。具體工作由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱拆遷管理部門）組織實施。3.發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、財政、公安、工商、物價等部門應當按照各自職責，協(xié)同做好房屋拆遷管理工作。二、拆遷管理（一）拆遷計劃與拆遷方案1.拆遷人應當根據(jù)城市建設(shè)項目的需要，制定年度拆遷計劃，并報當?shù)夭疬w管理部門備案。2.拆遷人應當根據(jù)拆遷計劃，制定拆遷方案，明確拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方式、補償標準、安置方式等內(nèi)容。拆遷方案應當報當?shù)夭疬w管理部門審核批準。（二）拆遷許可證申領(lǐng)拆遷人應當在拆遷前向當?shù)夭疬w管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證。申領(lǐng)房屋拆遷許可證，應當提交下列材料：1.建設(shè)項目批準文件；2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3.國有土地使用權(quán)批準文件；4.拆遷計劃和拆遷方案；5.辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，書面通知拆遷人并說明理由。（三）拆遷公告與通知拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人應當在拆遷現(xiàn)場顯著位置公示拆遷許可證、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償安置方案等內(nèi)容，并向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷管理部門應當在拆遷期限屆滿15日前，將拆遷許可證的延期情況以公告的形式予以公布。（四）拆遷委托與監(jiān)管拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報當?shù)夭疬w管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。拆遷管理部門應當加強對拆遷委托合同的監(jiān)管，定期檢查拆遷委托合同的履行情況。（五）暫停辦理相關(guān)手續(xù)房屋拆遷管理部門發(fā)布房屋拆遷公告后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：1.新建、擴建、改建房屋；2.改變房屋和土地用途；3.租賃房屋。房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。三、拆遷補償與安置（一）補償方式拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。（二）貨幣補償1.貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估時，應當遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家和省有關(guān)規(guī)定進行。2.拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費、臨時安置補助費或者提供周轉(zhuǎn)用房。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1.拆遷人應當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。3.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。（四）安置標準1.被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當提供與被拆遷房屋建筑面積相當?shù)陌仓梅课?，并按照本辦法規(guī)定結(jié)算差價。2.被拆遷房屋建筑面積與安置房屋建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；被拆遷房屋建筑面積超過安置房屋建筑面積的部分，按照市場評估價格結(jié)算；被拆遷房屋建筑面積不足安置房屋建筑面積的部分，按照安置房屋的成本價結(jié)算。3.拆遷人應當按照規(guī)定的標準向被拆遷人支付搬遷補助費、臨時安置補助費或者提供周轉(zhuǎn)用房。（五）特殊情況處理1.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。2.拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。3.拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。四、拆遷評估（一）評估機構(gòu)選擇1.拆遷評估機構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門組織被拆遷人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。2.拆遷評估機構(gòu)應當具有相應的資質(zhì)等級，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事拆遷評估業(yè)務。（二）評估程序1.拆遷評估機構(gòu)應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定，對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，并由拆遷人、被拆遷人簽字確認。2.拆遷評估機構(gòu)應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，結(jié)合市場行情，對被拆遷房屋的市場價格進行評估，并出具評估報告。3.拆遷人或者被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以自收到評估報告之日起5日內(nèi)，向原評估機構(gòu)申請復核評估。原評估機構(gòu)應當自收到復核評估申請之日起5日內(nèi)出具復核評估報告。4.拆遷人或者被拆遷人對復核評估結(jié)果仍有異議的，可以自收到復核評估報告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具鑒定報告。（三）評估結(jié)果應用拆遷評估結(jié)果作為確定拆遷補償金額的依據(jù)。拆遷人應當按照評估結(jié)果，向被拆遷人支付拆遷補償款。五、拆遷實施（一）拆遷期限拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)完成拆遷工作。拆遷期限不得超過1年；因特殊情況需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期申請之日起10日內(nèi)給予答復。（二）拆遷實施要求1.拆遷人應當按照拆遷補償安置協(xié)議的約定，按時支付拆遷補償款，提供安置房屋，并做好被拆遷人的搬遷、安置工作。2.拆遷工作人員應當持證上崗，遵守職業(yè)道德，文明拆遷，不得采取暴力、威脅等手段強迫被拆遷人搬遷。3.拆遷人應當建立健全拆遷檔案管理制度，及時整理、歸檔拆遷過程中的有關(guān)文件、資料，并妥善保管。（三）強制拆遷1.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。2.實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。六、監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查主體與職責1.房屋拆遷管理部門應當加強對房屋拆遷活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法拆遷行為。2.房屋拆遷管理部門應當建立健全投訴舉報制度，受理對房屋拆遷活動的投訴舉報，并及時進行調(diào)查處理。（二）檢查內(nèi)容與方式1.房屋拆遷管理部門應當對拆遷人、被委托的拆遷單位的拆遷活動進行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括拆遷許可證的申領(lǐng)與使用情況、拆遷補償安置協(xié)議的簽訂與履行情況、拆遷補償安置資金的管理與使用情況等。2.房屋拆遷管理部門可以采取定期檢查、不定期抽查、專項檢查等方式，對房屋拆遷活動進行監(jiān)督檢查。（三）違規(guī)處理1.拆遷人、被委托的拆遷單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：（1）未按規(guī)定申領(lǐng)房屋拆遷許可證的；（2）未按規(guī)定公布拆遷公告的；（3）未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議的；（4）未按規(guī)定支付拆遷補償款、提供安置房屋的；（5）轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的；（6）采取暴力、威脅等手段強迫被拆遷人搬遷的。2.拆遷評估機構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書：（1）未按規(guī)定進行評估的；（2）出具虛假評估報告的；（3）轉(zhuǎn)讓評估業(yè)務的。3.有關(guān)部門及其工作人員在房屋拆遷管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。七、爭議處理（一）拆遷補償安置爭議的解決途徑1.拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。2.當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置房屋、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。3.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。（二）行政復議與行政訴訟1.當事人對