沛縣小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)沛縣小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合沛縣實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于沛縣行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿(mǎn)足小區(qū)居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。3.民主管理原則：充分尊重業(yè)主的意愿，鼓勵(lì)業(yè)主參與小區(qū)管理，實(shí)現(xiàn)民主決策、民主監(jiān)督。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強(qiáng)管理的同時(shí)，注重為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.組成：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（四）社區(qū)居民委員會(huì)1.職責(zé)：指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛；協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)做好社區(qū)管理工作；組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)和諧。（五）相關(guān)部門(mén)1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)沛縣小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，處理物業(yè)管理中的投訴和糾紛。2.其他有關(guān)部門(mén)：按照各自職責(zé)，依法做好沛縣小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作。三、業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利；2.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；3.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；4.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；6.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；7.監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（二）物業(yè)的維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與財(cái)務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。3.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。（二）財(cái)務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主大會(huì)可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。六、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理（一）繳存1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納。2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）使用1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。（三）管理1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，由業(yè)主大會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理應(yīng)當(dāng)遵循專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。七、安全防范與應(yīng)急管理（一）安全防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，包括但不限于治安防范、消防管理、車(chē)輛管理等。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全管理制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。（二）應(yīng)急管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括但不限于火災(zāi)、地震、治安事件等，并定期組織演練。2.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。3.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好應(yīng)急管理工作。八、監(jiān)督管理（一）行政監(jiān)督1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)沛縣小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違法行為。2.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和舉報(bào)。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。（三）社會(huì)監(jiān)督1.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。2.新聞媒體應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)沛縣小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的輿論監(jiān)督，及時(shí)曝光違法違規(guī)行為。九、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由相關(guān)部門(mén)依法予以處理。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。3.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，損害公共利益和他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期仍不整改的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)部門(mén)依法予以追回，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由相關(guān)部門(mén)依法予以處理。（三）其他單位和