泉州小區(qū)管理辦法總則制定目的本管理辦法旨在加強(qiáng)泉州小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，維護(hù)小區(qū)的安全、整潔與和諧秩序，保障小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。適用范圍本辦法適用于泉州市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和地方相關(guān)政策，依法開展小區(qū)管理工作。2.業(yè)主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。4.公平公正原則：在管理過(guò)程中，公平對(duì)待每一位業(yè)主和使用人，公正處理各類問題和糾紛。小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生方式：由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行應(yīng)急處置；定期向業(yè)主大會(huì)和業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他職責(zé)。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)的使用1.業(yè)主使用規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.出租與轉(zhuǎn)借規(guī)定：業(yè)主出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)的維護(hù)1.共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，確保其正常運(yùn)行和使用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，不得妨礙和阻撓物業(yè)的正常維護(hù)。2.專項(xiàng)維修資金管理：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、停車場(chǎng)等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清除垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔。2.垃圾分類管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進(jìn)行垃圾分類投放，并及時(shí)清運(yùn)。綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化植物生長(zhǎng)良好，景觀效果美觀。2.綠化保護(hù)規(guī)定：業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞樹木和花卉，不得占用綠地或改變其用途。小區(qū)安全防范與秩序維護(hù)安全防范措施1.人員出入管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置門崗，對(duì)人員和車輛出入進(jìn)行登記和查驗(yàn)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。2.巡邏制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定巡邏制度，安排專人定時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.監(jiān)控系統(tǒng)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝必要的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)行，圖像資料保存不少于30天。秩序維護(hù)規(guī)定1.車輛停放管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置車輛停放場(chǎng)地和設(shè)施，引導(dǎo)車輛有序停放。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放，不得占用消防通道和其他公共通道。2.噪音與環(huán)境污染控制：業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和地方有關(guān)環(huán)境噪聲污染防治的規(guī)定，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事產(chǎn)生噪聲污染的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的噪音和環(huán)境污染的巡查和管理，及時(shí)制止和處理違規(guī)行為。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與收取1.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.收取方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。費(fèi)用使用與監(jiān)督1.使用范圍：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔，綠化養(yǎng)護(hù)，安全防范，秩序維護(hù)等服務(wù)事項(xiàng)。2.監(jiān)督機(jī)制：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會(huì)和業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備管理配套設(shè)施設(shè)備種類小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備包括但不限于供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，消防、電梯、監(jiān)控、門禁等安全設(shè)施設(shè)備，以及停車場(chǎng)、綠地、道路、路燈等公共設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理1.維護(hù)責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，確保其正常運(yùn)行和使用。屬于業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維護(hù)。2.維修更新改造：小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞需要維修、更新、改造的，按照專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)定執(zhí)行。小區(qū)管理相關(guān)糾紛處理糾紛類型1.物業(yè)服務(wù)糾紛：包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量糾紛、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等。2.業(yè)主之間糾紛：包括相鄰關(guān)系糾紛、共有部分使用糾紛、物業(yè)使用糾紛等。糾紛處理方式1.協(xié)商解決：糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，也可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等第三方進(jìn)行調(diào)解。2.投訴處理：業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意或者存在其