福清小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強福清小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于福清小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理單位和人員。（三）基本原則1.以人為本原則充分考慮業(yè)主和使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)，保障居民的生活質(zhì)量。2.依法管理原則嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。3.公平公正原則對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)，維護小區(qū)的公共秩序和整體利益。4.服務(wù)與管理相結(jié)合原則在加強小區(qū)管理的同時，注重為業(yè)主和使用人提供全方位的物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)管理與服務(wù)的有機統(tǒng)一。二、小區(qū)基本情況概述（一）小區(qū)位置與規(guī)模福清小區(qū)位于[具體地理位置]，占地面積為[X]平方米，建筑面積為[X]平方米。小區(qū)共有[X]棟住宅樓，[X]戶居民。（二）配套設(shè)施1.綠化景觀小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達到[X]%，設(shè)有多個景觀小品、休閑步道和花園，為居民提供了優(yōu)美的居住環(huán)境。2.公共設(shè)施配備了完善的公共設(shè)施，包括停車場、健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施、物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)活動中心等，滿足居民的日常生活和娛樂需求。3.安全防范設(shè)施安裝了門禁系統(tǒng)、監(jiān)控攝像頭、周界報警裝置等安全防范設(shè)施，確保小區(qū)的安全。三、業(yè)主、使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有對自有房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)和處分權(quán)。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。3.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出建議和意見。4.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。5.對小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。6.對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動享有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有權(quán)向相關(guān)部門投訴、舉報違反本辦法或物業(yè)服務(wù)合同的行為。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)定，自覺維護小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。2.按時繳納物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金及其他應(yīng)繳納的費用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。4.不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和外觀，不得損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備。5.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得妨礙他人正常生活。6.按照規(guī)定使用和維護小區(qū)內(nèi)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞或改變其用途。7.支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，積極參與小區(qū)的建設(shè)和管理。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；（2）房屋及建筑物面積清冊；（3）業(yè)主名冊；（4）建筑規(guī)劃總平面圖；（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（7）其他有關(guān)的文件資料。已交付的專有部分面積未達到建筑物總面積50%的，建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請，由區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會。2.職責（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議召開業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本辦法規(guī)定的前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。2.職責（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責。3.工作規(guī)則業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開3日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案，工作檔案應(yīng)當包括業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會會議記錄、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主規(guī)約、專項維修資金籌集使用情況等。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動。2.選聘方式業(yè)主大會可以通過招投標、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（二）服務(wù)內(nèi)容與標準1.服務(wù)內(nèi)容（1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；（2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護；（6）車輛停放管理；（7）裝飾裝修管理；（8）物業(yè)檔案資料管理；（9）其他物業(yè)服務(wù)事項。2.服務(wù)標準物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。服務(wù)標準應(yīng)當符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，以及行業(yè)通行的標準。（三）物業(yè)服務(wù)費用1.收費原則物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費標準物業(yè)服務(wù)費用的收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。4.費用繳納業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督與考核1.監(jiān)督機制業(yè)主委員會應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，并將監(jiān)督情況向業(yè)主大會報告。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公布服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.考核辦法建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核制度，由業(yè)主委員會或者業(yè)主大會組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、費用收支等情況進行考核?？己私Y(jié)果應(yīng)當向業(yè)主公布，并作為續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要依據(jù)。六、小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）公共部位管理1.建筑物本體包括屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期進行檢查、維修和養(yǎng)護，確保其完好、整潔、安全。2.共用場地如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、綠地、停車場等，應(yīng)當保持清潔衛(wèi)生，設(shè)施設(shè)備完好，不得擅自占用或改變用途。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.給排水系統(tǒng)包括供水管道、排水管道、水泵等，應(yīng)當定期檢查、維護，確保正常運行，無滲漏現(xiàn)象。2.供電系統(tǒng)包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、線路等，應(yīng)當定期巡檢，保障供電安全，防止發(fā)生停電事故。3.電梯系統(tǒng)電梯應(yīng)當由專業(yè)的電梯維保單位進行定期維護保養(yǎng)，確保運行安全可靠。電梯內(nèi)應(yīng)當張貼安全注意事項和警示標志，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定電梯應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練。4.消防系統(tǒng)消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)當保持完好有效，定期進行檢查、維護和保養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定消防應(yīng)急預(yù)案，組織業(yè)主和使用人進行消防演練，提高消防安全意識和應(yīng)急處置能力。5.其他設(shè)施設(shè)備如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等，應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定進行管理和維護，確保其正常運行，發(fā)揮應(yīng)有的作用。（三）專項維修資金管理1.繳存專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.使用專項維修資金應(yīng)當專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。使用專項維修資金應(yīng)當按照以下程序辦理：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（2）業(yè)主委員會組織維修、更新和改造方案的制定，并征求業(yè)主意見；（3）業(yè)主大會依法通過維修、更新和改造方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施維修、更新和改造；（5）維修、更新和改造費用的列支；（6）維修、更新和改造工程的驗收；（7）將維修、更新和改造情況向業(yè)主公布。3.續(xù)籌專項維修資金余額不足首期繳存額30%的，業(yè)主應(yīng)當按照國家和地方有關(guān)規(guī)定續(xù)籌專項維修資金。七、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定的時間和標準，對小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、綠地、樓道等公共部位進行清掃保潔，及時清除垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類倡導(dǎo)業(yè)主和使用人進行垃圾分類投放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)置垃圾分類收集容器，定期進行分類收集、運輸和處理。3.衛(wèi)生消毒對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、垃圾收集點等進行定期衛(wèi)生消毒，預(yù)防疾病傳播。（二）綠化管理1.綠化養(yǎng)護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照綠化養(yǎng)護標準，對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化景觀美觀、整潔。2.綠化保護加強對小區(qū)綠化的保護，禁止業(yè)主和使用人擅自砍伐、移植、損壞花草樹木，不得在綠化區(qū)域內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。八、安全防范與秩序維護（一）安全防范制度1.人員出入管理設(shè)置門禁系統(tǒng)，嚴格執(zhí)行人員出入登記制度，對來訪人員進行核實和登記，禁止無關(guān)人員進入小區(qū)。2.巡邏制度安排專人進行定時巡邏，重點巡查小區(qū)內(nèi)的公共部位、安全防范設(shè)施設(shè)備等，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.監(jiān)控系統(tǒng)管理確保監(jiān)控系統(tǒng)正常運行，對小區(qū)內(nèi)的重點區(qū)域進行24小時監(jiān)控，保存監(jiān)控錄像資料不少于30天。4.消防安全管理加強消防安全宣傳教育，定期組織消防檢查，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，疏散通道暢通無阻。（二）秩序維護措施1.車輛管理規(guī)范小區(qū)內(nèi)的車輛停放秩序，設(shè)置停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。對進出小區(qū)的車輛進行登記和檢查，禁止外來車輛隨意進入小區(qū)。2.治安防范加強與公安機關(guān)的協(xié)作配合，建立治安防范聯(lián)動機制，及時處理各類治安問題，維護小區(qū)的治安秩序。九、裝飾裝修管理（一）裝修申報業(yè)主或使用人進行室內(nèi)裝飾裝修前，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，并提交相關(guān)資料，包括裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明等。（二）裝修審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在收到裝修申請后的[X]個工作日內(nèi)進行審批。對符合規(guī)定的裝修申請，予以批準；對不符合規(guī)定的裝修申請，應(yīng)當書面告知業(yè)主或使用人，并說明理由。（三）裝修管理規(guī)定1.禁止行為禁止業(yè)主或使用人在裝修過程中從事下列行為：（1）擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)；（2）損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備；（3）在非承重外墻上開門、窗；（4）違反規(guī)定搭建建筑物、構(gòu)筑物；（5）隨意擴大原有門窗尺寸、拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（6）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（7）損壞或者擅自改動供電、供水、供氣、消防、通信等公用設(shè)施設(shè)備；（8）其他影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的行為。2.施工時間裝修施工應(yīng)當在規(guī)定的時間內(nèi)進行，一般為上午[具體時間]至下午[具體時間]，避免在居民休息時間進行產(chǎn)生噪音的施工活動。3.環(huán)境衛(wèi)生管理裝修施工單位應(yīng)當保持施工現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生，及時清理裝修垃圾，不得在小區(qū)內(nèi)隨意丟棄。十、投訴與處理（一）投訴渠道業(yè)主和使用人可以通過以下方式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)部門投訴：1.撥打物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴電話；2