深圳地價管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強深圳市地價管理，規(guī)范土地市場秩序，合理配置土地資源，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)土地地價的管理，包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等涉及土地價格的各類活動。（三）基本原則1.市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結(jié)合原則充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用，同時加強政府對地價的宏觀調(diào)控，確保土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2.公平、公正、公開原則地價管理應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，保障土地交易各方的合法權(quán)益，防止不正當競爭。3.節(jié)約集約用地原則鼓勵節(jié)約集約用地，通過地價政策引導土地使用者提高土地利用效率，促進土地資源的可持續(xù)利用。二、地價評估（一）評估機構(gòu)資質(zhì)管理1.資質(zhì)要求從事地價評估的機構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，取得土地評估中介機構(gòu)資質(zhì)證書，并在深圳市國土資源和房產(chǎn)管理部門備案。2.資質(zhì)審查市國土資源和房產(chǎn)管理部門定期對地價評估機構(gòu)的資質(zhì)進行審查，對不符合資質(zhì)條件的機構(gòu)責令限期整改，整改仍不合格的，取消其備案資格。（二）評估方法1.市場比較法通過比較與估價對象具有類似條件的近期已成交土地的價格，對估價對象進行評估。2.收益還原法通過預(yù)測估價對象未來的正常收益，扣除其正常費用，以一定的還原率將收益還原，從而得出估價對象的價格。3.成本逼近法以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格。4.剩余法在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來確定估價對象土地價格。（三）評估程序1.委托受理土地權(quán)利人或相關(guān)部門根據(jù)需要委托地價評估機構(gòu)進行評估，評估機構(gòu)受理委托后，與委托人簽訂評估合同。2.現(xiàn)場勘查評估人員對估價對象進行現(xiàn)場勘查，了解土地的位置、面積、用途、現(xiàn)狀等情況，并收集相關(guān)資料。3.資料分析評估人員對收集到的資料進行分析，選擇合適的評估方法進行評估。4.初步評估評估人員根據(jù)評估方法計算出估價對象的初步價格，并撰寫初步評估報告。5.審核與出具報告評估機構(gòu)對初步評估報告進行審核，審核通過后出具正式評估報告，并加蓋評估機構(gòu)公章和注冊土地估價師印章。三、土地出讓地價管理（一）出讓地價確定原則1.依據(jù)基準地價土地出讓地價應(yīng)根據(jù)基準地價進行評估，并結(jié)合土地市場行情、土地用途、土地開發(fā)程度等因素進行修正。2.綜合考慮因素在確定出讓地價時，應(yīng)綜合考慮土地的區(qū)位條件、規(guī)劃條件、土地開發(fā)成本、市場需求等因素，確保地價合理、公平。（二）出讓方式及地價1.招標出讓適用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的情況。招標出讓地價根據(jù)評標結(jié)果確定，評標時應(yīng)綜合考慮投標價格、規(guī)劃設(shè)計方案、企業(yè)信譽等因素。2.拍賣出讓適用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地。拍賣出讓地價以拍賣現(xiàn)場的最高應(yīng)價者確定，拍賣過程應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則。3.掛牌出讓適用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的情況。掛牌出讓地價以掛牌截止時的最高報價者確定，掛牌期限不得少于10個工作日。（三）出讓地價調(diào)整1.規(guī)劃條件變更因規(guī)劃條件變更導致土地用途、容積率等發(fā)生變化的，應(yīng)重新評估地價，并補繳相應(yīng)的地價差額。2.土地開發(fā)程度變化因土地開發(fā)程度變化導致土地價值增加的，應(yīng)補繳相應(yīng)的地價差額；因土地開發(fā)程度變化導致土地價值減少的，可根據(jù)實際情況退還相應(yīng)的地價。四、土地轉(zhuǎn)讓地價管理（一）轉(zhuǎn)讓地價評估土地轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)委托地價評估機構(gòu)對轉(zhuǎn)讓土地進行評估，評估結(jié)果作為確定轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)。（二）轉(zhuǎn)讓價格限制1.不得低于評估價格土地轉(zhuǎn)讓價格不得低于評估價格的90%，低于該比例的，市國土資源和房產(chǎn)管理部門不予辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2.防止國有資產(chǎn)流失以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按照規(guī)定補繳土地出讓金，防止國有資產(chǎn)流失。（三）轉(zhuǎn)讓地價監(jiān)管1.交易合同備案土地轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)報市國土資源和房產(chǎn)管理部門備案，備案內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓土地的基本情況、轉(zhuǎn)讓價格、付款方式等。2.價格監(jiān)測與調(diào)控市國土資源和房產(chǎn)管理部門定期對土地轉(zhuǎn)讓價格進行監(jiān)測，當土地轉(zhuǎn)讓價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)及時采取相應(yīng)的調(diào)控措施，穩(wěn)定土地市場價格。五、土地租賃地價管理（一）租賃地價評估土地租賃時，租賃雙方應(yīng)委托地價評估機構(gòu)對租賃土地進行評估，評估結(jié)果作為確定租賃價格的參考依據(jù)。（二）租賃價格確定1.根據(jù)用途分類土地租賃價格根據(jù)土地用途、土地等級、租賃期限等因素確定，不同用途的土地租賃價格應(yīng)符合相應(yīng)的標準。2.定期調(diào)整機制建立土地租賃價格定期調(diào)整機制，根據(jù)土地市場行情、物價指數(shù)等因素適時調(diào)整租賃價格。（三）租賃地價監(jiān)管1.租賃合同備案土地租賃雙方簽訂的租賃合同應(yīng)報市國土資源和房產(chǎn)管理部門備案，備案內(nèi)容包括租賃土地的基本情況、租賃價格、租賃期限等。2.租金收繳管理市國土資源和房產(chǎn)管理部門負責對土地租金的收繳情況進行監(jiān)管，確保租金按時足額收繳。六、土地抵押地價管理（一）抵押地價評估土地抵押時，抵押雙方應(yīng)委托地價評估機構(gòu)對抵押土地進行評估，評估結(jié)果作為確定抵押價值的參考依據(jù)。（二）抵押價值限制1.不得超過評估價值土地抵押價值不得超過評估價值的一定比例，具體比例由市國土資源和房產(chǎn)管理部門根據(jù)土地市場情況確定。2.防范金融風險加強對土地抵押地價的管理，防范金融風險，確保抵押權(quán)人的合法權(quán)益。（三）抵押地價監(jiān)管1.抵押合同備案土地抵押雙方簽訂的抵押合同應(yīng)報市國土資源和房產(chǎn)管理部門備案，備案內(nèi)容包括抵押土地的基本情況、抵押價值、抵押期限等。2.抵押物處置監(jiān)管在抵押物處置時，市國土資源和房產(chǎn)管理部門應(yīng)加強監(jiān)管，確保抵押物處置過程合法、公正、公開。七、地價動態(tài)監(jiān)測與信息發(fā)布（一）監(jiān)測體系建設(shè)1.監(jiān)測點設(shè)置建立地價動態(tài)監(jiān)測體系，在全市范圍內(nèi)設(shè)置地價監(jiān)測點，定期采集土地交易價格、土地市場供求狀況等信息。2.數(shù)據(jù)采集與分析市國土資源和房產(chǎn)管理部門負責地價監(jiān)測數(shù)據(jù)的采集、整理和分析，及時掌握土地市場價格動態(tài)。（二）信息發(fā)布1.定期發(fā)布市國土資源和房產(chǎn)管理部門定期發(fā)布地價指數(shù)、地價動態(tài)等信息，為土地市場參與者提供參考依據(jù)。2.信息公開渠道通過政府網(wǎng)站、新聞媒體等多種渠道公開地價信息，確保信息公開、透明。八、地價爭議處理（一）爭議受理土地權(quán)利人或相關(guān)部門對地價評估結(jié)果、土地出讓價格、土地轉(zhuǎn)讓價格等存在爭議的，可以向市國土資源和房產(chǎn)管理部門提出爭議處理申請。（二）爭議處理程序1.調(diào)查核實市國土資源和房產(chǎn)管理部門受理爭議申請后，應(yīng)及時進行調(diào)查核實，收集相關(guān)證據(jù)材料。2.組織專家評審對于復雜的地價爭議案件，市國土資源和房產(chǎn)管理部門可以組織專家進行評審，聽取專家意見。3.作出處理決定市國土資源和房產(chǎn)管理部門根據(jù)調(diào)查核實情況和專家評審意見，作出處理決定，并書面通知爭議雙方。（三）復議與訴訟爭議雙方對處理決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。九、法律責任（一）對評估機構(gòu)的處罰1.違規(guī)行為處罰地價評估機構(gòu)在評估過程中存在弄虛作假、惡意壓價等違規(guī)行為的，市國土資源和房產(chǎn)管理部門將依法予以處罰，情節(jié)嚴重的，取消其備案資格，并依法追究相關(guān)人員的法律責任。2.行業(yè)自律管理加強對地價評估行業(yè)的自律管理，建立行業(yè)誠信檔案，對違規(guī)行為進行記錄和公示。（二）對土地交易各方的處罰1.違規(guī)交易處罰土地交易各方在土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等活動中存在違反本辦法規(guī)定的行為，市國土資源和房產(chǎn)管理部門將依