2013年5月謹呈中房集團九江潯陽城項目二三期商業(yè)定位贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2014年8月11日—9月10日/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送）[

以本體條件為研判基礎(chǔ)，通過分市場產(chǎn)品現(xiàn)狀及客戶特征的研究，結(jié)合項目自身條件，明確項目市場占位，確立產(chǎn)品線方向]項目商業(yè)定位報告大綱項目核心問題歸結(jié)項目業(yè)態(tài)產(chǎn)品線的機會研判、體量測算及整體定位辦公類產(chǎn)品方向研判-現(xiàn)有辦公市場的產(chǎn)品掃描商業(yè)類產(chǎn)品方向研判-結(jié)合城市商業(yè)市場發(fā)展趨勢產(chǎn)品體量測算本體條件研判酒店產(chǎn)品方向研判-酒店市場格局與經(jīng)營表現(xiàn)項目產(chǎn)品概念定位建議產(chǎn)品定位整體定位與愿景產(chǎn)品選型排布規(guī)劃建議明確市場占位最后通過對項目整體功能業(yè)態(tài)布局的思考，建議合理的經(jīng)營方式及方法。地塊北側(cè)為長江，與地塊僅有一路之隔（濱江路）；項目周邊為居住型社區(qū)，東側(cè)為信華城市廣場與滿庭春、西側(cè)為安置小區(qū)；中心城區(qū)是未來重點建設(shè)居住區(qū)域，以提升城市環(huán)境和生活品質(zhì)為方向，為將來商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供一定人口基礎(chǔ)；項目位于潯陽區(qū)老城西北側(cè)位置，距離火車站約3.3公里，車程僅10分鐘，交通十分便利；地塊位于中心城區(qū)邊緣位置，北側(cè)隔濱江路直面長江，周邊集聚多個居住社區(qū)，居住人群可為本案商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供客群基礎(chǔ)項目區(qū)位鎖江樓潯陽樓九江火車站3公里長江地塊廬山區(qū)八里湖新區(qū)潯陽區(qū)信華城市廣場安置小區(qū)項目周邊交通情況良好，有一定的通達性，道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃較為完善項目北側(cè)為九江市沿長江重要景觀道，道路景觀良好，同時擔負城市快速路職能，并與九江市多條道路相連；項目南側(cè)為廬峰東路，向西通往大中路商圈；西側(cè)北司路、塔嶺北路屬于大中路核心商圈支路，但路況較差，行車較難；北鄰濱江路，南鄰廬峰東路，西側(cè)北司路、塔嶺北路與大中路商圈接駁，項目通達性良好區(qū)域交通地塊塔嶺北路北司路長江道路交通規(guī)劃道路三期商業(yè)地塊一、二期住宅（在建）廬峰東路濱江路項目周邊商業(yè)配套、景觀及旅游資源利好，但市政配套種類明顯不夠完備，生活型服務類業(yè)態(tài)可能會是這片住宅集聚區(qū)內(nèi)項目所共享的發(fā)展機會點周邊配套金色未來幼兒園潯陽區(qū)快樂幼兒園中國農(nóng)業(yè)銀行白水湖支行中國建設(shè)銀行馬獅分理處九江銀行光華支行九江銀行潯陽支行九江中山眼科醫(yī)院1+1平價超市云峰超市鎖江樓鎖江樓塔文文文性質(zhì)名稱市政配套銀行九江銀行潯陽支行九江銀行光華支行中國農(nóng)業(yè)銀行白水湖支行中國建設(shè)銀行馬獅分理處醫(yī)院九江中山眼科醫(yī)院九江學院附屬醫(yī)院分部中山口腔醫(yī)院第一七一醫(yī)院九江市九華醫(yī)院柘電社區(qū)衛(wèi)生服務站商業(yè)配套超市洪客隆百貨九江店教育配套學校金色未來幼兒園潯陽區(qū)快樂幼兒園九江學院潯陽附屬中學旅游配套景點潯陽樓鎖江樓鎖江樓塔文信華城市花園大中路商圈輻射地塊四至地塊形狀不規(guī)則，北側(cè)擁有長江景觀資源，東側(cè)是信華城市花園，西側(cè)街區(qū)道路狹窄、臟亂，部分小區(qū)尚未拆遷信華城市花園潯陽樓濱江路街鋪安置小區(qū)南側(cè)臨街建筑城市花園職業(yè)學校潯陽樓北鄰濱江路道路狀況良好，緊鄰項目地塊，可提供直接臨街面，但展示面較短；道路緊鄰長江，道路往來車流量較多，但人流量較低；西鄰塔嶺北路、北司路道路等級不高，條件較差，且周邊多為舊房，臨街散鋪觀感較差；連接中心城區(qū)商圈，可預見未來項目引導周邊及西南方向步行客群時，短期內(nèi)由于片區(qū)居民步行習慣，這兩條路未來將會擔當通往項目商業(yè)的主要引導通路之一。東側(cè)信華城市廣場項目東側(cè)有一定沿街底商，但商業(yè)氛圍一般；南側(cè)廬峰東路城市生活干道，向西通向大中路商圈；拆遷現(xiàn)狀三期商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標地塊位置濱江路南側(cè)（火柴廠片區(qū)）用地面積約38.7畝（暫定）（地塊總占地215畝，包含一、二期住宅）容積率3.2（暫定）建筑面積商業(yè)：8.26萬方建筑密度25%綠地率35%三期商業(yè)地塊一期、二期住宅地塊本體屬性界定優(yōu)勢（S）與潯陽樓旅游資源一路相隔，當詳細研判其古跡資源價值并加以合理利用；三期商業(yè)用地還留有南向（二期地塊）拓展空間，一定程度上使得三期規(guī)劃彈性空間變大；濱江路連通多條重要干道，地塊北面進入性及通達性良好；SWOT劣勢（W）長江天然屏障與雙向四車道的濱江路切斷一半商業(yè)輻射范圍，單邊商業(yè)面臨人流導入的先天劣勢；沿濱江路道路展示面太短，不利于商業(yè)形成良好昭示面及加大了多業(yè)態(tài)功能體塊的規(guī)劃排布的難度；機會（O）周邊居民社區(qū)集聚，生活型業(yè)態(tài)存在一定客群基數(shù)；潯陽樓旅游客群成為可挖掘引導的機會客群；威脅（T）老城區(qū)邊緣，距離大中路核心商圈僅0.2公里，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展受到較大威脅與挑戰(zhàn)；西南方向客源通路塔嶺北路與北司路路況和面貌較差，目前路況不利項目導入人流，對商業(yè)而言交通的流暢是項目成功運作的命脈；本體發(fā)展戰(zhàn)略機會（O）劣勢（W）威脅（T）優(yōu)勢（S）通過業(yè)態(tài)定位，加大對不同來源方向人流的最大程度導入，并通過規(guī)劃落位，滿足不同人流來源動線、不同物業(yè)的昭示面和交通的差異化需求，做到充分利用金角銀邊的同時，兼顧西南側(cè)商用物業(yè)功能價值的實現(xiàn)；考量并規(guī)劃生活服務型業(yè)態(tài)，并充分引導周邊居住人群消費，牽手古潯陽文化尋求項目商業(yè)部分的定位上特色化突圍；需要通過改造拓寬道路以及改善路況面貌；業(yè)態(tài)規(guī)劃和定位與距離不遠的核心商圈相補充，避免與盤踞零售壟斷地位的競爭對手產(chǎn)生同質(zhì)化正面沖突；贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2014年8月11日—9月10日/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送）推送）九江簡介位于江西省北部、長江以南沿岸，處眾水匯集之地，故名“九江”。是江西省第二大城市，省域副中心城市。該市有2200多年的歷史，是一座歷史悠久的文化名城。同時也是著名的現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市和國際知名的休閑度假旅游區(qū)。城市定位：把九江市建設(shè)成為江西省域副中心，長江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口與旅游城市?？?cè)丝冢?75萬面積：18796.79平方公里區(qū)位價值：國內(nèi)陸重點開放城市，已經(jīng)擁有兩個5000噸級泊位，兩個5000噸級集裝箱和散貨泊位即將建成，并且擁有被錄入世界遺產(chǎn)名錄的景區(qū)-廬山。交通樞紐：京九和沿江鐵路都經(jīng)停九江站。城市能級及定位九江是江西省第三大城市，省域副中心，長江中下游位置，京九及沿江鐵路沿線的綜合水陸聯(lián)航交通樞紐。江西九江北京上海九龍重慶九江京九鐵路、沿江鐵路九江長江流域城市氣質(zhì)九江市歷史悠久，以旅游文化資源著稱，城市居民生活節(jié)奏較緩，飲食吃喝在日常生活中占據(jù)非常重要的地位。旅游客群以國內(nèi)游客為主,去廬山的游客占去九江游客的17%左右。九江市旅游人數(shù)近年一直呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2012年九江旅游游客有大幅提升，首次突破4000萬次。煙水亭廬山西海廬山潯陽樓廬山：2007年首批全國5A級旅游區(qū)并列入世界遺產(chǎn)名錄。尤以盛夏如春的涼爽氣候為中外游客所向往，是久負盛名的風景名勝區(qū)和避暑游覽勝地。歷代題詩極多，李白《望廬山瀑布》尤為著名。潯陽樓：因九江古稱潯陽而得名位于江西九江市區(qū)九華門外的長江之濱。潯陽樓之名最早見之于唐代江州刺史韋應物的詩中。隨后，白居易在《題潯陽樓》詩中又描寫了它周圍的景色，而真正使?jié)￡枠浅雒氖枪诺涿端疂G傳》。旅游紅利九江旅游資源豐富，以廬山景區(qū)聞名，2012年突破4000萬人次。旅游接待人數(shù)以“過夜人數(shù)”為統(tǒng)計口徑，可見九江有較大部分的旅游及商務中轉(zhuǎn)客流存在，這一人群的潛在消費力有很大挖掘空間。星子廬山溫泉數(shù)據(jù)來源：九江市統(tǒng)計局信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：九江市統(tǒng)計局信息網(wǎng)九江市人均可支配收入穩(wěn)步增長，首次突破2萬元；居民可支配收入增長率一直保持較為穩(wěn)定；九江市社會消費品零售總額穩(wěn)步增長，2012年零售總額380億元；九江市人均消費額穩(wěn)步增長，2012年突破8000元，增長率出現(xiàn)回暖，約13.7%；經(jīng)濟發(fā)展趨勢近年九江市經(jīng)濟穩(wěn)步遞增，當前市場有很大的成長空間，中長期市場相對看旺，經(jīng)濟數(shù)據(jù)存在需求尚未滿足的現(xiàn)象，九江市商業(yè)市場機會凸顯。單位：元單位：元單位：億元城市消費水平系數(shù)社會消費品零售總額人均值國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP人均值消費水平存量系數(shù)居民人均可支配收入國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP人均值城市城市消費水平系數(shù)消費水平存量系數(shù)九江0.2690.683安慶0.3720.402南昌0.3400789九江城市消費水平系數(shù)比值偏小，說明九江的消費需求潛力沒能得到充分發(fā)揮，市場有較大的成長空間。九江消費水平存量系數(shù)偏大，說明居民目前消費態(tài)度居于保守，手頭還有相當一部分存余未投入消費市場，如能挖掘激發(fā)則空間很大，中長期來看，未來市場的成長相對看旺。未來隨著九江經(jīng)濟的加速發(fā)展，居民消費結(jié)構(gòu)中食品的比例將進一步下調(diào)，同時家庭設(shè)備和服務方面的支出比例將有極大增長空間。經(jīng)濟發(fā)展趨勢從蕪湖和南昌的現(xiàn)狀可以看到，未來九江市民在食品中的消費比例會逐步減少，第三產(chǎn)業(yè)的消費將增加。九江市恩格爾系數(shù)是44.64%，蕪湖是38.62%，南昌是34.12%，九江恩格爾系數(shù)現(xiàn)處于類小康水平，有進一步下降的趨勢，未來可預期市民的生活水平將隨著消費結(jié)構(gòu)的改善而逐步提高。數(shù)據(jù)來源：2012年九江年鑒數(shù)據(jù)來源：安徽省各市城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)的聚類分析數(shù)據(jù)來源：南昌新民網(wǎng)城市排名GDP（單位：億元）城市能級48

南昌市2610二線弱84蕪湖市1658.24三線中119

九江市1220三線中GDP（單位：億元）<10001000<GDP<5000>5000房地產(chǎn)市場發(fā)展程度起步階段發(fā)展階段成熟階段主要特征市場容量小價格增速緩慢產(chǎn)品同質(zhì)化高端市場處于萌芽階段市場容量迅速擴張價格增長迅速產(chǎn)品差異化趨勢明顯高端市場形成和擴張的黃金時期市場容量相對穩(wěn)定價格波動較大產(chǎn)品力顯著增強，產(chǎn)品個性化發(fā)展高端市場容量大，價格敏感度低。排名城市GDP（單位：億元）1

上海191962

北京160003

廣州市123034

深圳市1150248

南昌市2610107

贛州市1330118

日照

1230119

九江市1220120

曲靖市1207121

營口1200122

綿陽1189123

臨汾1180124

安慶

1170125

寶雞

1150房地產(chǎn)發(fā)展階段與GDP關(guān)系國際通用衡量標準城市發(fā)展九江市GDP水平預示著住宅及商業(yè)市場容量都將進入迅速擴張期，市場上產(chǎn)品開始出現(xiàn)差異化發(fā)展趨勢，高端市場正在逐漸醞釀成型前期，這一階段是最適于新生事物出現(xiàn)并搶占市場先機的黃金機遇期數(shù)據(jù)來源：九江市統(tǒng)計局信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：九江市統(tǒng)計局信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：九江市城市規(guī)劃建設(shè)局、《九江市近期規(guī)劃建設(shè)（2011-2015）》城市發(fā)展戰(zhàn)略九江市制定“內(nèi)疏外擴、西拓、東延、南展聯(lián)”戰(zhàn)略，意在拓展城市空間，使城市整體獲得外拓的腹地空間，調(diào)整包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整體城市布局內(nèi)疏外擴東延西拓南展聯(lián)指導思想重要舉措核心價值疏解老城區(qū)人口完善城市功能提升中心城區(qū)環(huán)境和生活品質(zhì)重點進行舊城和棚戶區(qū)改造老城區(qū)人口向近期重點建設(shè)區(qū)域擴展城市配套自然環(huán)境指導思想重要舉措核心價值重工業(yè)發(fā)展重點區(qū)域依托現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)進行深化集中布置城東港區(qū)工業(yè)區(qū)新增工業(yè)用地100.94ha第二產(chǎn)業(yè)沿江港口指導思想重要舉措核心價值跨越山體、鐵路、道路等屏障，實現(xiàn)與中心城區(qū)對接中心城區(qū)與沙河組團聯(lián)動發(fā)展十里片區(qū)核心區(qū)的重點改善商貿(mào)三產(chǎn)機械制造業(yè)旅游資源指導思想緊鄰長江深港區(qū)，無區(qū)域條件限制，城市發(fā)展重要方向重要舉措八里湖新區(qū)建設(shè)工業(yè)“退城進園”的功能轉(zhuǎn)換核心價值政務第二產(chǎn)業(yè)服務業(yè)開發(fā)至今已持續(xù)12年，目前仍在繼續(xù)建設(shè)商務核心區(qū)2000年啟動開發(fā)以來，十年間已從認知度低的昌北區(qū)域成為當前南昌市最吸引投資和公認升值潛力最大的區(qū)域住宅先行開發(fā)，目前集中開發(fā)綜合體、辦公及酒店目前住宅用地已基本開發(fā)完畢，2003-2007年為住宅開發(fā)全盛時期；重要商業(yè)點呈散點狀分布，商圈整體還未成形；目前為區(qū)域CBD建設(shè)目標全力支持和優(yōu)惠審批區(qū)域內(nèi)辦公性質(zhì)項目開發(fā)紅谷灘CBD發(fā)展特征城市案例分析南昌紅谷灘CBD的規(guī)劃與投資發(fā)展力度眾人皆知，然而起步開發(fā)階段內(nèi)片區(qū)住宅社區(qū)導入人口就用了將近5-8年；目前商業(yè)仍然未成氣候，城市副中心規(guī)劃下的商圈遠未成形；當前雖公認為全市最易吸引投資和升值潛力最大的區(qū)域，但是商業(yè)氛圍遠不如八一大道的中山勝利路老南昌核心商圈。內(nèi)疏外擴東延西拓南聯(lián)展城市發(fā)展戰(zhàn)略城市北向發(fā)展受限于長江這道天然屏障

。九江西部緊鄰八里湖，環(huán)境優(yōu)美，政府大力開發(fā)八里湖新區(qū)，把政府、醫(yī)院、學校搬到八里湖新區(qū)，從南昌政府開發(fā)紅谷灘來看，南昌政府2000年開發(fā)紅谷灘片區(qū)，用了6-7年住宅開發(fā)達到鼎盛，10年后發(fā)展起來商務氛圍。九江政府的資金實力沒有南昌雄厚，八里湖新區(qū)要真正發(fā)展起來，可能比南昌紅谷灘開發(fā)時間更久。我們項目的位置和商業(yè)氛圍完全有機會和八里湖新區(qū)來競爭。內(nèi)疏外擴，因老城區(qū)較為擁擠，內(nèi)部功能需要外擴，這給了本項目帶來機遇，可以吸收去大中路商圈消費人群和在新橋頭、長虹大道辦公的資源東部都是工業(yè)區(qū)，不具備吸引老城區(qū)的功能往外拓。老城區(qū)往南部去就是廬山景區(qū)，老城區(qū)和景區(qū)中間的部分各部分相對比較薄弱，不能承接老城區(qū)的功能。政府大力開發(fā)八里湖新區(qū)，八里湖新區(qū)從開發(fā)到形成商業(yè)氣氛還需很長時間，本項目完全有機會利用舊城改造騰出的空間，規(guī)劃具備完善的硬件設(shè)施、軟件服務和特色競爭力的業(yè)態(tài)，來實現(xiàn)對臨近的擁擠老城區(qū)必將外溢的商務商業(yè)需求的承接和吸收。潯陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃潯陽區(qū)整體形象與城市能級地位不相匹配，也在一定程度上限制了九江經(jīng)濟加速發(fā)展與吸引外埠投資，老城區(qū)改造形象迫在眉睫，九江城區(qū)整體形象亟待提升。濱江路是在政府規(guī)劃的五條城市生長軸其中的一條路，本地塊緊鄰濱江路。廬峰北路和花果園路間的濱江路段，全長500米，規(guī)劃開發(fā)成濱江路旅游風情商業(yè)街。潯陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃濱江路是政府重點改造的主干道之一，規(guī)劃濱江路一帶依托潯陽樓、鎖江樓及原租借片區(qū)，形成連成一片的旅游休閑風情商業(yè)街，串聯(lián)并拉升整個九江旅游氛圍。濱江路商業(yè)用地住宅用地濱江路區(qū)域狀況研判贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2014年8月11日—9月10日/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送）區(qū)域價值界定商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展方向研判辦公類產(chǎn)品發(fā)展方向研判酒店產(chǎn)品發(fā)展機會研判商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展方向研判九江商業(yè)市場格局

核心商圈分析

潛在商業(yè)供應分析

未來商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃

消費客群特征商業(yè)發(fā)展機會研判商業(yè)發(fā)展格局潯陽商業(yè)中心廬山南路商業(yè)街柴桑商業(yè)中心十里商業(yè)中心城市商業(yè)中心：商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，整體偏中檔，高檔居少，是目前九江市最繁榮的商圈。餐飲特色街：以餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)為主，屬中等消費檔次，人流聚集度較高。副城市商業(yè)中心：以家具、建材、五金業(yè)態(tài)為主的專業(yè)市場定位，同時兼顧商務功能需求。區(qū)域商業(yè)中心：業(yè)態(tài)較為混雜的區(qū)域型中低端檔次商圈，百貨等主力業(yè)態(tài)尚在建設(shè)和改造中。主力依托潯陽商業(yè)中心，單核商圈格局明顯，特色商圈稀少，城市整體商業(yè)檔次不高本案商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀百貨1、聯(lián)盛廣場（含超市）2、太平洋購物廣場（含超市）3、聯(lián)盛購物廣場（含超市）4、洪客隆百貨商業(yè)街/主力店+商業(yè)街1、信華城市廣場2、大中路步行街3、潯陽路商業(yè)街大型超市1、世紀聯(lián)盛超市2、派拉蒙三馬路超市3、萬宜超市4、農(nóng)工商超市5、聯(lián)盛超市西一路店6、聯(lián)盛超市老馬渡店7、聯(lián)盛超市青年路店8、沃爾瑪超市9、聯(lián)盛超市廬峰店10、派拉蒙三馬路超市11、派拉蒙超市南湖店12、派拉蒙湖濱生鮮超市13、派拉蒙開發(fā)區(qū)店14、大潤發(fā)超市餐飲街1、廬山南路餐飲街121233412345678910111213141城市商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、商業(yè)街、大型超市為主，目前兩大本地品牌聯(lián)盛、派拉蒙市場份額近乎在全市零售市場占據(jù)壟斷地位，但以大潤發(fā)為典型代表的500強零售品牌，依托自身品牌和后發(fā)規(guī)劃優(yōu)勢，依然擁有突破當前零售市場格局的機會本案商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀潯陽商業(yè)中心商業(yè)名稱商業(yè)形態(tài)樓層分布經(jīng)營業(yè)種進駐品牌經(jīng)營現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析大中路步行街商業(yè)街（全長約500米，街寬8-10米）——服飾為主，其中專賣店居多；附帶有餐飲、電器、數(shù)碼電腦等李寧、安踏、貴人鳥、真維斯、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、匯通、蘇寧等日常人流量較大，經(jīng)營狀況良好地處商圈核心，街鋪以一層為主，且商業(yè)街內(nèi)擁有柴桑小學，人流聚集度高聯(lián)盛廣場百貨、超市（約6000㎡）B1：精品超市1F：流行名品館2F：新潮流行館3F：時尚名媛館4F：都市紳士館5F：運動休閑館6F：溫馨家庭館化妝品、珠寶、服裝、鞋、家居用品、兒童用品等羽西、水芝澳、百麗、OCHIRLY、地素、ELAND、蘋果、夢特嬌、沙馳等經(jīng)營情況較好，已成為九江人的購物首選百貨商場企業(yè)品牌受市民認可，業(yè)態(tài)檔次中高且較為統(tǒng)一，動線布局簡潔易逛太平洋購物廣場百貨、超市（約7000㎡）B1：派拉蒙生活超市1F：仕女名品館2F：流行服飾館3F：淑女服飾館4F：紳士服飾館5F：青春休閑館6F：運動/家居生活館化妝品、珠寶、男女裝、男女鞋、皮具、運動休閑裝、家用品、兒童用品、文教屈臣氏、高姿、VEROMODA、達衣巖、ELAND、派克、鄂爾多斯、ZIPPO、利郎、耐克、ADIDAS、GXG等經(jīng)營情況良好，但較聯(lián)盛廣場人氣偏弱業(yè)態(tài)檔次中高但不是很統(tǒng)一，動線布局偏復雜信華城市廣場購物街、數(shù)碼城（15萬方）——超市、餐飲、酒吧、酒店、辦公等KFC、BABYFACE、U2、馬克華菲、耐克、阿迪達斯、愛迪爾、貝菲特健身中心等一般地段尚佳，但建成時間偏晚，人氣尚不足潯陽商圈為城市核心商圈，目前以百貨、商業(yè)街業(yè)態(tài)為主，百貨偏中高檔，商業(yè)街偏中檔，且商用設(shè)施多已陳舊，而老城區(qū)可供其改造或擴展的空間相當有限核心商圈分析項目名稱商業(yè)體量（㎡）業(yè)態(tài)情況聯(lián)盛九龍廣場約60000商業(yè)綜合體（6層）聯(lián)盛時代廣場97000+4300商業(yè)綜合體（5層）+商業(yè)街中航城約13000010萬方購物中心，3萬方風情商業(yè)街合計29.13萬方土地宗號商業(yè)面積（㎡）土地面積（㎡）建筑面積（㎡）用途容積率九土2011-47965.0431,860.1679,650.40商?。ㄉ虡I(yè)10%）2.5九土2011-1123106.7892,427.13231,067.82商?。ㄉ虡I(yè)10%）2.5九土2011-229827.25102,367.18327,574.97商住（商業(yè)3%）3.2DGA201200125340.138,446.7150,680.25商務50%住宅50%6.0DGA201201113144.0743,813.5587,627.10商業(yè)15%住宅85%2.0DGA2013005184035.0558,423.83262,907.21商業(yè)70%住宅30%4.5DGA201300655733.6114,666.7455,733.61商業(yè)3.8DGA201300744520.6912,720.2044,520.69商業(yè)3.5合計36.37萬方36.47萬方113.98萬方潛在商業(yè)分析城市商業(yè)潛在存量約65萬方，其中中心城區(qū)存量約13萬方，外延商業(yè)基本集中于八里湖新區(qū)，城市單核商圈格局或?qū)⒈淮蚱茲撛陧椖渴崂頋撛谕恋厥崂砺?lián)盛九龍廣場中心城區(qū)聯(lián)盛時代廣場中航城潛在商業(yè)項目由本土強勢品牌企業(yè)打造，中心城區(qū)首個大體量商業(yè)綜合體，定位高端占地：19583㎡容積率：6.98總建：175859㎡業(yè)態(tài)：商業(yè)綜合體、5A寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)辦公樓商業(yè)綜合體定位：集“吃、逛、購、樂、學、聚、玩、閑”于一體的一站式商業(yè)綜合體樓層主力規(guī)劃業(yè)種輔助規(guī)劃業(yè)種B1超市大賣場/1F國際名品，國際化妝品，國際名表，黃金珠寶、水晶、琥珀精品生活館、餐飲、名鏡廊2F精品淑女裝、精品女鞋餐飲、精品女包3F精品少淑裝精品內(nèi)衣文胸、精品女包4F高端精品男裝，高端精品牛仔休閑、休閑鞋，高端童品高端戶外運動、高端精品男鞋、高端精品箱包皮具5F電影院、餐飲、電玩、兒童娛樂、家居名品真冰場、水吧、SPA會所6FKTV、餐飲休息平臺備注：主力及輔助業(yè)種以樓層經(jīng)營面積占比大小劃分。聯(lián)盛·九龍廣場商業(yè)綜合體樓層業(yè)種分布：主力業(yè)態(tài)體量（萬方）合計（萬方）商業(yè)綜合體超市大賣場16.16高檔百貨4餐飲美食娛樂廣場0.5星級影院0.46真冰場0.2寫字樓（部分商業(yè)）家電旗艦店0.350.35寫字樓4.64.6公寓酒店式公寓2.32.3潛在商業(yè)項目八里湖新區(qū)大型多元商業(yè)綜合體，是城市目前首個注重商業(yè)體內(nèi)外部景觀打造的項目占地：49155㎡容積率：4.83總建：270000㎡業(yè)態(tài)：商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店、酒店式公寓、住宅商業(yè)綜合體定位：多元化功能的商業(yè)綜合體聯(lián)盛·時代廣場主力業(yè)態(tài)體量（萬方）合計（萬方）商業(yè)綜合體9.710.13商業(yè)鋪面0.43寫字樓5.45.4酒店式公寓2.62.6配套星級酒店1.51.5住宅44商業(yè)綜合體部分：主體1-5層，包含百貨、娛樂、休閑等多樣化業(yè)種，商業(yè)主街內(nèi)布局由水帶、長方形、圓形和半圓形水池等多種形態(tài)水景，并通過噴泉、疊水塑造多元化的水景，是商業(yè)綜合體內(nèi)最具特色的景觀。潛在商業(yè)項目八里湖新區(qū)大型一站式生活服務中心，目標成為九江市最高端的都市綜合體占地：175000㎡容積率：3.5總建：770000㎡業(yè)態(tài)：購物中心（九方）、商業(yè)街、寫字樓、公寓、住宅商業(yè)定位：一站式生活服務新標準，引領(lǐng)城市高端生活風向標中航城主力業(yè)態(tài)體量（萬方）合計（萬方）購物中心1013風情商業(yè)街3甲級寫字樓22商務公寓11住宅4343商業(yè)部分：主體10層，是集零售、餐飲、娛樂等諸多功能于一體的大型商業(yè)購物中心。目前已成功招商麥德龍、中影國際、順電數(shù)碼等。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃商業(yè)休閑廣場：以交通路、大中路、環(huán)城路及潯陽路為界，改造成城市商業(yè)休閑廣場。中國潯陽茶市：廬山北路路段，以弘揚九江“三大茶市，四大米市”為目標，建設(shè)成為九江茶文化中心。飲食文化商業(yè)街：潯陽路和甘棠南路間的環(huán)城路段一側(cè)，長約300米，發(fā)展成為九江市大型餐飲休閑商業(yè)街，營造文化飲食氛圍。濱江路旅游風情商業(yè)街：廬峰北路和花果園路間的濱江路段，全長500米，組織休閑服務企業(yè)建筑，為九江居民和游客提供休閑的理想場所。廬山北路風情酒吧街：北起廬山北路和潯陽路交界處，全長200多米，通過風情酒吧的建設(shè)，營造環(huán)甘棠湖浪漫情懷。城市主要新增商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃集中于中心城區(qū)，商業(yè)打造開始注重風情化、休閑化及人文化信息來源：九江市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2006-2020）。本案商業(yè)客群分析主力消費客群構(gòu)成九江市潯陽區(qū)居民為主，其次為八里湖新區(qū)、廬山區(qū)居民，縣城購物客群較少?？腿合M特征購物首選潯陽老商圈，且較認本土強勢經(jīng)營商，但若能提供更好的服務和消費體驗，消費慣性有被打破的可能；餐飲、服裝是目前居民消費重點，尤其餐飲消費突出，占到個人消費支出比例的45%；傾向購買品牌產(chǎn)品的客群比例快速增加，追求品質(zhì)、檔次成為消費的未來發(fā)展趨勢。信息來源：主要來自于本地居民訪談。商業(yè)市場機會總結(jié)1234從整體市場分析，九江市商業(yè)市場目前業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，整體檔次不高，單核商圈現(xiàn)象明顯，且受本土企業(yè)影響，零售市場出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象。商業(yè)市場機會總結(jié)從板塊發(fā)展趨勢來看，九江市近期商業(yè)新增供應基本位于八里湖新區(qū)，商業(yè)存量較大，城市單核商圈格局或?qū)⒈淮蚱?。項目所在中心城區(qū)商業(yè)存量適中，注重休閑業(yè)態(tài)，文化體驗感及舊區(qū)面貌改善成為中心城區(qū)商業(yè)重點規(guī)劃發(fā)展趨勢。從產(chǎn)品水平分析，目前主城區(qū)核心商圈商業(yè)業(yè)態(tài)停留在傳統(tǒng)百貨、商業(yè)街層面，但潛在商業(yè)市場開始集中出現(xiàn)注重全方位體驗感的購物中心類商業(yè)形態(tài)，同時注重商業(yè)體內(nèi)外景觀的塑造，城市未來新增商業(yè)項目整體定位逐漸走向多元復合。從客戶情況分析，中心城區(qū)客群占據(jù)城市消費主力，餐飲消費比例突出，消費者在購物決策時逐漸顯露出品牌關(guān)注意識。商業(yè)發(fā)展機會研判區(qū)域：中心城區(qū)商業(yè)供應有限，新增商業(yè)依托地段，依舊擁有先天優(yōu)勢，八里湖新區(qū)成為城市未來商業(yè)發(fā)展重點區(qū)域客戶：愿意追隨更好的服務及品質(zhì)，注重購物與消費的便利度和體驗感；餐飲、服裝消費突出產(chǎn)品：購物中心、大型商業(yè)綜合體成為商業(yè)發(fā)展主流業(yè)態(tài)，調(diào)性標榜頂級和貼近高端的趨勢明顯，并開始注重營造商業(yè)的體驗感；產(chǎn)品打造方面城市商業(yè)即將跨入綜合型復合業(yè)態(tài)發(fā)展階段，未來的商業(yè)體競爭將超越單個因素的競爭，而成為從商品到服務，從特色化到整體體驗感的全方位競爭。自身地塊肌理充分掌握的基礎(chǔ)上，挖掘特色差異化價值，將成為未來商業(yè)體競爭突圍的關(guān)鍵。大型高端體驗式購物中心逐漸引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展方向，同時商業(yè)人文化、休閑化、風情化成為城市商業(yè)打造重點贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料?；顒訒r間：2014年8月11日—9月10日/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送）辦公類產(chǎn)品發(fā)展方向研判九江辦公市場格局

典型辦公項目分析

價格與主力面積分析

未來潛在供應客戶特征辦公類發(fā)展機會研判附帶酒店式公寓發(fā)展機會研判九江市已投入使用寫字樓項目中，在長虹大道沿路出現(xiàn)一定集聚性，其次為新橋頭板塊鵬翔大廈信華國際商務新潯陽商務中心遠洲國際大廈本案經(jīng)營物業(yè)分布龍翔國貿(mào)城投金融大廈金鷹商務廣場南湖國際九江銀行大廈興龍國際商務新橋頭長虹大道新橋頭長虹大道分布特征九江市寫字樓市場從發(fā)展至今，主要集中于新橋頭、長虹大道兩片區(qū)域；新橋頭是以租賃為主的純粹意義上寫字樓，長虹大道則以租售結(jié)合為主；發(fā)展趨勢由單一的商務區(qū)向多區(qū)域商務區(qū)發(fā)展，隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，傳統(tǒng)寫字樓板塊新橋頭已經(jīng)無法滿足停車、交通等硬件方面的要求，新興商務板塊長虹大道開始快速發(fā)展，同時部分寫字樓散點分布在板塊周邊；九江市現(xiàn)有寫字樓主要分布于兩大板塊，以租賃為主的純寫字樓主要聚集于新橋頭板塊，該板塊也是目前九江商務氛圍相對最成熟的板塊新橋頭板塊模式租賃為主代表物業(yè)龍翔國貿(mào)、鵬翔大廈租金水平35-40元/平米月長虹大道板塊模式租售結(jié)合代表物業(yè)遠洲國際大廈、信華國際商務中心租金水平30-36元/平米月市場格局分析本案傳統(tǒng)新橋頭商務區(qū)由于硬件、配套等日趨不足，客戶已經(jīng)逐漸向市政配套、交通更加成熟的長虹大道遷移市場格局分析新橋頭長虹大道本案由于交通、停車、環(huán)境及物業(yè)形象的影響，原新橋頭板塊發(fā)展瓶頸逐漸顯現(xiàn)，高檔辦公供給明顯不足，但由于租賃為主純粹寫字樓，市場仍然呈現(xiàn)高入住率狀態(tài)；長虹大道板塊金融商務區(qū)逐漸興起，與政府單位的積聚效應顯現(xiàn)，企業(yè)向該方向轉(zhuǎn)移趨勢明顯，九江寫字樓格局已經(jīng)出現(xiàn)外溢性轉(zhuǎn)移；九江第一棟智能化純商務寫字樓，引領(lǐng)新橋頭樓宇經(jīng)濟發(fā)展龍翔國貿(mào)物業(yè)地址：九龍街(新橋頭)發(fā)展商：民生集團建筑面積：20000平方米；標準層面積：1800㎡主力面積：58-162㎡（可組合）樓宇狀況：11層寫字樓，1-2層為底商；總戶數(shù)：144戶；停車位：58個（地上）；物業(yè)公司：民生集團管理部電梯：奧的斯，2部盈利模式：只租不售，40元/平米月雙側(cè)核心筒【產(chǎn)品概況】區(qū)位：位于新橋頭板塊，屬于傳統(tǒng)商務辦公區(qū)域，臨湖，自然條件良好；配套：周邊商業(yè)配套良好，但較為陳舊，在建九龍廣場，將會帶來一定利好；物業(yè)：采取只租不售的盈利模式，統(tǒng)一的業(yè)權(quán)管理保證寫字樓品質(zhì)；戶型：以100-120平戶型為主，少量162平及100平以下；地塊較為狹長，采用雙側(cè)核心筒設(shè)置樓局分割布置時設(shè)置走廊，陳低了有效使用率在兩側(cè)設(shè)置樓梯，能保證雙向避難疏導，有利進行防火戶型以小面積為主，入駐企業(yè)以成長型為主中國移動會議室電信公司宴會廳【設(shè)施齊全】【平面布局】長虹大道5A級高端寫字樓，市政配套齊全，交通便利信華國際商務中心物業(yè)地址：長虹大道發(fā)展商：信華集團建筑面積：20000平方米；標準層面積：1000㎡主力面積：70-1000㎡（可自由分割）樓宇狀況：26層寫字樓；停車位：200個；物業(yè)公司：信華酒店管理電梯：4部盈利模式：租售結(jié)合，36元/平米月智能化：5A級【區(qū)位現(xiàn)狀】區(qū)位：位于長虹大道中段，九江市行政、金融、商務核心CBD區(qū)域，近火車站，交通便捷；配套：周邊市政配套齊全，緊鄰政府駐地，商務酒店在周邊聚集；【產(chǎn)品概況】形象：采用玻璃幕墻，外墻裝飾彰顯現(xiàn)代化品質(zhì)，3000平前廣場；產(chǎn)品：7.3米豪華大堂內(nèi)，裙樓7.8米二層空間，可有多種用途選擇，寫字樓主體部門4米標準層彈性層高，8米開間設(shè)計，隨意分割自由組合，形成不同規(guī)模的辦公區(qū)；硬件：內(nèi)設(shè)客服中心、單元式空調(diào)系統(tǒng)、高速光纖雙網(wǎng)、150人會議室及小型商務會談室；戶型：70-1000平自由分割，滿足不同規(guī)模企業(yè)辦公需求；物業(yè)：采取租售結(jié)合方式，對物業(yè)的增值有一定局限性；【客戶情況】物業(yè)臨近政府駐地，入駐企業(yè)以大型企業(yè)機構(gòu)為主，約占65%，涵蓋工程、建筑、能源、技術(shù)等；近長虹北路板塊，集商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓為一體的高檔商業(yè)綜合樓興龍國際商務中心物業(yè)地址：長虹立交橋發(fā)展商：龍華興和建筑面積：5000平方米（寫字樓）；標準層面積：約1000㎡主力面積：37-62㎡（可自由分割）樓宇狀況：11-19層寫字樓；物業(yè)公司：漢庭物業(yè)盈利模式：租售結(jié)合，30元/平米月智能化：4A級售價：寫字樓7800元、公寓8400元【區(qū)位、產(chǎn)品概況】區(qū)位：位于長虹立交橋東北角，近長虹北路板塊，未來潯陽區(qū)商務中心，發(fā)展前景良好；形象：采用時代感強的現(xiàn)代建筑形象，風格時尚；物業(yè)：漢庭酒店物業(yè)，通過酒店式物業(yè)服務帶動寫字樓產(chǎn)品價值的提升；戶型：37-62平，可進行自由分割、組合，主要針對中小型企業(yè)辦公；盈利模式：銷售物業(yè)，對物業(yè)的增值有一定局限性；客戶情況：購買客戶投資性需求較多，少量自用性需求；樓層建筑面積（單位：平米）功能備注負二層3500停放場83輛負一層3500聯(lián)盛超市層高4.2米裙樓一層2300銀行、商業(yè)層高6.5米裙樓二層2300爵士島咖啡、知名酒店層高4.0米主樓4-7層4000漢庭連鎖酒店全國連鎖主樓8-14層7000精裝酒店式公寓面積36-63平主樓15-19層5000寫字樓可自由分割【功能設(shè)置】板塊項目租金（單位：元/平米月）物業(yè)費（單位：元/平米月）檔次物業(yè)功能盈利模式新橋頭龍翔國貿(mào)407一般商業(yè)辦公只租不售鵬翔大廈355一般商業(yè)辦公只租不售長虹大道遠洲國際大廈405甲級商住兩用租售結(jié)合城投金融大廈403一般商住兩用租售集合信華國際商務中心363.55A商業(yè)辦公租售結(jié)合新潯陽商務中心353.5一般商業(yè)辦公租售結(jié)合金鷹商務廣場325一般商業(yè)辦公租售結(jié)合南湖國際323一般商業(yè)辦公只租不售九江銀行大廈303一般商業(yè)辦公租售結(jié)合興龍國際商務中心3034A商住兩用租售結(jié)合九江市目前優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)僅3處，都位于長虹大道沿線，盈利模式以租售結(jié)合為主經(jīng)營物業(yè)概況主力面積分析新橋頭長虹大道面積（單位：㎡）龍翔國貿(mào)鵬翔大廈信華國際商務南湖國際金鷹商務廣場城投金融大廈九江銀行大廈興龍國際商務新潯陽商務中心遠洲國際大廈1002003004005006007008009001000市場上寫字樓主力面積集中在100-300㎡的面積劃分，部分寫字樓可根據(jù)客戶需求隨意分割110070-1000㎡隨意分割金額（單位：元/月）303234363840龍翔國貿(mào)鵬翔大廈信華國際商務南湖國際金鷹商務廣場城投金融大廈九江銀行大廈興龍國際商務新潯陽商務中心遠洲國際大廈市場上寫字樓平均租金集中在30-40元/㎡之間，峰值區(qū)域?qū)懽謽峭ㄟ^物業(yè)服務、產(chǎn)品品質(zhì)及地段優(yōu)勢實現(xiàn)較高價值價格水平分析新橋頭長虹大道新橋頭板塊為傳統(tǒng)商務聚集區(qū)，并采用只租不售的盈利模式，并有專業(yè)的物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，租金水平類比同等品質(zhì)物業(yè)較高；目前九江市產(chǎn)品品質(zhì)較為高端物業(yè)主要分布在長虹大道板塊，受益于政府的利好影響，入駐客戶主要為大型企業(yè)機構(gòu)，對產(chǎn)品形象、品質(zhì)有一定要求；九江市在售寫字樓項目較少，潛在供應量多分布于長虹北路沿線鵬翔大廈嘉信國際公館國豪SOHO聯(lián)盛九龍廣場新潯陽商務中心和匯商務樓宇遠洲國際大廈廣東商會大廈中瀚商務大廈待售項目在售項目大潤發(fā)藍鉆中心本案新橋頭潛在供應分布長虹大道長虹北路九江市潛在寫字樓供應主要集中在長虹北路板塊，或?qū)⒊蔀闈￡枀^(qū)核心商務中心分布特征潯陽區(qū)沿長虹北路，靠近檢察院附近規(guī)劃建6座商務樓宇，或會逐漸成為潯陽區(qū)核心商務區(qū)；發(fā)展趨勢潯陽區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為支撐，寫字樓未來供應主要集中在長虹北路板塊，規(guī)劃建6棟商務樓宇，綜合配套寫字樓、賓館酒店、商業(yè)等；規(guī)劃物業(yè)中瀚國際商務大廈、廣東商會大廈、和匯商務樓宇等，投資額度在2~6億元不等；新橋頭長虹大道長虹北路政府欲打造為潯陽區(qū)商務核心區(qū)大中路商圈潛在供應格局本案項目名稱寫字樓總體量入市時間在售項目鵬翔大廈0.73萬已運營遠洲國際大廈約4.0萬已運營新潯陽商務中心約2.2萬已運營國豪SOHO0.7萬預計2013年中旬興龍商務中心0.5萬已運營中航城2.0萬預計2015年在售供應量總計10.15萬-潛在項目廣東商會大廈8.5萬預計2015年和匯商務樓宇3.6萬-中瀚國際商務大廈3.4萬預計2014年聯(lián)盛九龍廣場4.6萬預計2015年嘉信國際公館0.87萬預計2013年下旬潛在供應量總計20.97萬-九江市在售項目總供應量10.15萬平方米，潛在項目總供應量近20.9萬平方米，未來市場競爭較為激烈潛在供應分析板塊項目主力面積租金單價（單位：元/平米月）租金總價（單位：元/月）檔次置業(yè)目的銷售形式主要客戶新橋頭龍翔國貿(mào)78-162平403100-6500一般自用90%以上只租不售成長型企業(yè)，外地企業(yè)本地機構(gòu)鵬翔大廈100-148平353500-5200一般自用90%以上只租不售成長型企業(yè)，外地企業(yè)本地機構(gòu)長虹大道信華國際商務中心70-1000平362500-36000（5A）自用70%散售為主實力本土企業(yè)、機構(gòu)南湖國際250平328000一般自用90%以上只租不售-金鷹商務廣場35-257平32110-8200一般自用60%散售為主建材、建筑工程為主城投金融大廈100-250平383800-9500一般自用80%以上散售為主金融類公司為主九江銀行大廈已告罄30-一般自用90%以上散售為主大型企業(yè)單位、房地產(chǎn)公司興龍國際商務中心36-62平301000-1800（4A）投資30%散售為主-新潯陽商務中心105-300平353600-10500一般-散售為主建材、建筑工程為主，約占50%遠洲國際大廈100-300平404000-12000甲級自用80%散售為主上港集團九江公司客戶基本分析寫字樓市場客戶以自用為主，主流面積區(qū)間為100-300㎡，部分本土實力企業(yè)整層購買面積區(qū)間客戶特征客戶關(guān)注點代表項目100-300㎡區(qū)域型客戶為主，對周邊區(qū)域較為熟悉中小型高新技術(shù)企業(yè)為主外地機構(gòu)本地辦事處成長型企業(yè)物業(yè)產(chǎn)品總價控制優(yōu)質(zhì)物業(yè)，區(qū)域環(huán)境好龍翔國貿(mào)鵬翔大廈500-1000㎡以城市級客戶為主，看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ苑€(wěn)定型（50－100人）和擴張型（100人以上）企業(yè)為主企業(yè)形象物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)要高交通便捷，有足夠停車位城市發(fā)展?jié)摿π聺￡柹虅罩行男湃A國際商務中心整棟/多層購買大型國有企業(yè)、央企500強、上市公司金融、保險行業(yè)，省、市級分公司政府機關(guān)、事業(yè)單位區(qū)域發(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)形象物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)要高交通便捷，有足夠停車位遠洲國際大廈九江銀行大廈面積需求在100－300㎡的客戶主要以區(qū)域型客戶為主，總價敏感，面積需求在500-1000㎡的客戶更關(guān)注企業(yè)形象與物業(yè)品質(zhì)客戶特征分析隨著經(jīng)濟的發(fā)展，本土大型企業(yè)單位進入集中發(fā)展階段，并在新商務區(qū)搶點，大型企業(yè)自持物業(yè)的需求增加，對于形象的要求提高，也將會更加關(guān)注商務集群效應；部分跨區(qū)域經(jīng)營的外地企業(yè)，在本地設(shè)置辦事機構(gòu)的需求將隨著九江經(jīng)濟的發(fā)展而出現(xiàn)，對外租賃的寫字樓產(chǎn)品將贏得此類成長型企業(yè)的青睞；大型國有企業(yè)、金融機構(gòu)等部分選擇整層、多層甚至整棟購買的客戶，對產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求，未來九江城市服務優(yōu)越、商務氛圍濃厚、擁有現(xiàn)代化氣息的寫字樓有一定發(fā)展空間；寫字樓市場機會總結(jié)1234從整體市場分析，九江市寫字樓市場發(fā)展進入上升通道，城市潛在供應集中，價格逐漸走高，整體市場發(fā)展向好。寫字樓市場機會總結(jié)從板塊發(fā)展趨勢來看，九江市寫字樓未來供應主要集中在潯陽區(qū)長虹北路板塊，潛在供應量較大，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀橹匾纳虅站奂瘏^(qū)。從產(chǎn)品水平分析，九江市寫字樓產(chǎn)品水平整體一般，長虹大道部分寫字樓在城市整體市場中品質(zhì)相對較高，城市未來高端、租賃為主寫字樓有一定市場機會。從客戶情況分析，成長型企業(yè)與大型國企并存，客戶呈現(xiàn)啞鈴型發(fā)展，金融保險等機構(gòu)在擴張中，部分創(chuàng)業(yè)型企業(yè)經(jīng)過2-3年成長期，會形成新的辦公需求，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)及大型國企客戶成為明顯的客戶機遇。贏商網(wǎng)8月福利活動：上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載VIP資料。活動時間：2014年8月11日—9月10日/zt/fouryears/#注：本活動每月各不同，請?zhí)砑観Q：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送）寫字樓發(fā)展機會研判區(qū)域：長虹北路板塊或成為未來競爭激烈新商務核心區(qū)域客戶：客戶結(jié)構(gòu)啞鈴狀發(fā)展，成長型企業(yè)與大型國企機會并存產(chǎn)品：城市高端、租賃寫字樓市場表現(xiàn)較好，存在一定市場機會新橋頭本案長虹北路長虹大道優(yōu)勢：商業(yè)辦公氛圍醇熟、物業(yè)服務完善劣勢：產(chǎn)品較為陳舊，周邊及道路狀況破舊優(yōu)勢：政府駐地、交通便捷、產(chǎn)品優(yōu)良劣勢：商住、租售結(jié)合，非純粹意義上寫字樓區(qū)域輻射尚在規(guī)劃中欲打造潯陽區(qū)商務中心本案VS新橋頭優(yōu)勢借鑒：完善物業(yè)服務劣勢規(guī)避：提升產(chǎn)品整體形象，借勢江景、濱江道路利好本案VS長虹大道優(yōu)勢借鑒：打造高端、優(yōu)勢的產(chǎn)品力度劣勢規(guī)避：采用純商業(yè)辦公，實現(xiàn)產(chǎn)品價值的提升一線江景資源，專業(yè)物業(yè)服務純辦公甲級寫字樓公寓發(fā)展格局在售及待售項目規(guī)劃總體量項目名稱主力面積總體量（㎡）興龍國際商務中心36-46㎡8400大潤發(fā)藍鉆中心30-50㎡11000世豪名置40-47㎡1530都市公館47㎡12000源豐上城30-36㎡16330合計49260㎡ME邸61-65㎡（復式）25-45㎡10600同方鶴問公館44-54㎡7255國豪SOHO35-50㎡約5000中航城——10000聯(lián)盛·九龍廣場——23000聯(lián)盛時代廣場——26000合計71255㎡興龍國際商務聯(lián)盛九龍廣場聯(lián)盛時代廣場中航城世豪名置源豐上城同方鶴問公館國豪SOHO大潤發(fā)藍鉆中心都市公館ME邸在售待售城市目前在售及待售公寓項目基本集中于開發(fā)區(qū)（或擁有產(chǎn)業(yè)人員支撐，或擁有學區(qū)優(yōu)勢、鄰近職校等，小戶型需求集中的區(qū)域），潛在供應量相對較大備注：廬山區(qū)項目因遠離老城區(qū)，不作考量。所屬區(qū)域項目名稱總體量（㎡）總套數(shù)已售套數(shù)銷售標準報價（元/㎡）開盤時間月均去化（套）潯陽區(qū)興龍國際商務840015624精裝84002011-12-91.4世豪名置15303413毛坯51002012-9-101.6開發(fā)區(qū)大潤發(fā)藍鉆中心110002264毛坯公共部分精裝7000-80002013-5-44都市公館1200024538毛坯62002013-1-199.5源豐上城16330314215毛坯公共部分精裝70002011-12-312.6公寓去化分析開發(fā)區(qū)公寓去化速度明顯快于潯陽區(qū)，但整體去化速度均偏慢，城市小公寓市場表現(xiàn)不佳61.69㎡50.28㎡50.28㎡43.26㎡43.26㎡50.41㎡50.41㎡48.72㎡48.72㎡48.3㎡48.3㎡48.16㎡48.16㎡典型案例分析開盤后小公寓僅售出4套戶型設(shè)計以30-50㎡公寓用途為主。但原本作為公寓設(shè)計的戶型，7、9層被整層簽購（單層640㎡），6層半層被簽購（320㎡），均作為辦公用途。開發(fā)商調(diào)整策略，不再零售小公寓，整體改作寫字樓用途出售，戶型面積通過合并處理變動為60-100㎡，同時優(yōu)先選擇半層或整層購買的客戶。2013年5月4日開盤后銷售實況：大潤發(fā)藍鉆中心大潤發(fā)受已簽客戶均意向作辦公用途的啟發(fā)，改變銷售策略，應對小公寓去化難的實況區(qū)域：城市在售、待售小公寓產(chǎn)品基本集中于開發(fā)區(qū)，擁有學區(qū)、職校及產(chǎn)業(yè)員工聚集的區(qū)域規(guī)劃小公寓產(chǎn)品的居多客戶：對小公寓產(chǎn)品的投資意識尚未成熟，目前購買者考量自住居多，且多為學區(qū)房、低總價門檻過渡房等邊緣自住需求產(chǎn)品：目前毛坯出售居多，精裝營銷等意識尚不明顯，公寓市場整體發(fā)展階段尚處于萌芽階段，產(chǎn)品認知意識的培養(yǎng)成效和市場風險的反饋，需要在今后幾年內(nèi)持續(xù)關(guān)注。城市酒店式公寓市場發(fā)展滯后，市場需求尚不明顯，潛在供應量相對較大，在本案不具備明顯競爭優(yōu)勢的情況下，不建議規(guī)劃公寓產(chǎn)品。酒店式公寓發(fā)展機會研判

市調(diào)酒店位置分布市調(diào)酒店分析

酒店市場潛在供應

典型酒店分析

酒店市場機會總結(jié)

酒店發(fā)展機會研判酒店產(chǎn)品發(fā)展方向研判贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院“，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/星級序號酒店名稱五星級1九江信華建國酒店2九江遠洲國際大酒店四星級3九江中海大酒店4九江花園大酒店5九江賓館6九江金譽國際酒店7九江城投國際酒店8九江金軒益君大酒店9九江山水國際大酒店10九江星程酒店三星級11九江天隆賓館12九江玉蘭花酒店13九江米蘭花酒店14九江中房賓館五星級四星級三星級九江市高星級酒店多分布在湖東及長虹大道區(qū)域，市調(diào)酒店選取全九江最具代表型的十四個酒店作為樣本進行分析研判低星級酒店聚集區(qū)注：三星級酒店聚集區(qū)其中包括太平洋商務酒店、九江五豐賓館、九江白鹿賓館、九江財富大酒店、柴瑱賓館等。長虹大道市調(diào)酒店位置分布酒店名稱星級管理公司客房數(shù)（間）標間掛牌價（元）標間協(xié)議價（元）入住率九江信華建國酒店北京首旅建國酒店管理有限公司317168846835%九江遠洲國際大酒店自營420148033625%九江中海大酒店自營8530820040%九江賓館自九江金譽國際酒店自營21339816035%九江城投國際酒店自營8122816340%九江金軒益君大酒店自九江山水國際大酒店自九江星程酒店自九江花園大酒店自營9226813830%九江天隆賓館自營7028811055%九江玉蘭花酒店自營6232812860%九江米蘭花酒店自營7632810050%九江中房賓館自營10826813550%九江市星級酒店幾乎全部自主運營，五星級酒店整體入住率不理想；四星級與三星級酒店之間協(xié)議價差距不大；注：本次市調(diào)期間為九江市旅游淡季，而九江市又為旅游城市，因此上表所注入住率為淡季數(shù)據(jù)，旺季時將有一定的提高，由于旅游人群一般選擇在廬山上住宿，所以上漲幅度有限。九江市五星級酒店標間協(xié)議價在330-470元之間，整體入住率在30%左右；九江市四星級酒店標間協(xié)議價在160-180元之間，整體入住率在40%左右；九江賓館為九江市委市政府唯一接待賓館，中海大酒店為九江海關(guān)局指定接待賓館，因此兩家酒店協(xié)議價折扣率較低；九江市三星級酒店標間協(xié)議價在110-130元之間，整體入住率在50%—60%之間。市調(diào)酒店分析項目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）其中酒店面積（平方米）酒店星級預計營業(yè)時間聯(lián)盛時代廣場4915527000015000五星級2015年初興隆國際商務中心4800280004000快捷酒店2013下半年國豪SOHO—21000——2013年底未來潛在供應三個酒店，整體體量適中，預計兩年內(nèi)全部開始營業(yè)聯(lián)盛時代廣場南側(cè)兩幢高層為25層寫字樓，東南側(cè)一幢16層點式高層為配套五星級酒店，酒店面積15000平方米；興龍國際商務中心整體定位為一座集商業(yè)、賓館、寫字樓、酒店式公寓為一體的商檔商業(yè)綜合樓，4-7層漢庭連鎖酒店，營業(yè)面積在4000平方米左右；國豪·SOHO共21層，整體建筑呈橢圓型，現(xiàn)代風格的外立面設(shè)計，涵蓋大型超市、獨立店面、酒店、辦公、單身公寓。隨著九江市政府往八里湖新區(qū)的西拓，我司預計未來酒店供應將集中在八里湖新區(qū)。酒店市場潛在供應九江市高星級酒店主要客源為商務客，其次為政府客、會議客九江市三星級酒店除部分商務客戶以外，主要來源于九江市當?shù)乜蛻粜羌壘频昝Q客戶來源占比旅游客源商務客源政府客源會議客源其他五星級九江信華建國酒店5%55%20%12%8%九江遠洲國際大酒店5%60%15%13%2%四星級九江中海大酒店5%30%50%10%5%九江賓館—20%70%10%—九江金譽國際酒店10%65%15%5%5%九江城投國際酒店8%45%30%10%7%九江金軒益君大酒店15%50%10%18%7%九江山水國際大酒店8%45%30%10%7%九江星程酒店10%65%15%5%5%三星級九江花園大酒店10%35%10%10%35%九江天隆賓館15%30%5%5%45%九江玉蘭花酒店10%25%5%15%45%九江米蘭花酒店25%10%5%—60%九江中房賓館25%35%5%5%30九江市四星級及以上星級酒店主要客源為商務客源及政府、會議客戶，整體比重占到80%以上；九江市三星級酒店除部分商務客戶以外，主要來源于九江市當?shù)乜蛻?；九江賓館為九江市委市政府唯一接待賓館，中海大酒店為九江海關(guān)局指定接待賓館，因此兩家主要客戶來源為政府客戶；酒店客戶概況九江遠洲國際大酒店隸屬于遠洲集團有限公司，是其麾下首家涉外五星級酒店。距南昌昌北國際機場95公里，從酒店前往九江火車站僅8分鐘車程。房型床型早餐門市價前臺現(xiàn)付價商務大床房(A座）大床，面積:26平方米單份￥1,580￥528商務雙床房(A座）雙床，面積:26平方米單份￥1,480￥528行政客房(A座)雙床，面積:30平方米雙早￥980￥688迎賓客房(B座)雙床，面積:22平方米單份￥680￥408豪華套房(B座)大床，面積:50平方米雙早￥1,080￥508各類客房滿足不同需求：共擁有420間客房及套房，并設(shè)有無煙客房樓層和殘疾人專用客房.充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢：酒店60%的客房面臨秀美的南湖。輔助配套功能齊全：擁有總共1862平方米的豪華宴會廳及會議廳、會議室，先進的會議科技設(shè)備，可承接高水準會議、東方天堂會所和東方帝湖桑拿是工作之余最理想的放松場所。

項目特色九江遠洲國際大酒店——60%客房直面南湖的涉外五星級酒店典型酒店信華建國酒店由九江信華集團有限公司投資興建的五星級商務酒店，委托北京首旅建國酒店管理有限公司經(jīng)營管理。它位于長江之濱，可環(huán)視壯闊江景；緊鄰九江市信華城市廣場，占地面積3100平方米，建筑面積45000平方米。房型房型早餐門市價前臺現(xiàn)付價商務間（單人）大床：1.8*2.0，面積：34.5-40.4平方米單份￥1,588￥498商務間（雙人）雙床：1.5*2.0，面積：38.5-40.4平方米雙早￥1,688￥498豪華雙人間雙床：1.5*2.0，面積：44.6平方米雙早￥1,788￥548商務套房大床：2.0*2.0，面積：44.6平方米單份￥2,088￥668行政商務間大床：1.8*2.0，面積：34.5-40.4平方米單份￥1,988￥648行政豪華間小床：1.2*2.0，面積：38.5-40.4平方米單份￥2,088￥648行政商務套房大床：2.0*2.0，面積：44.6平方米單份￥2,688￥648行政豪華套房大床：2.0*2.0，面積：79.1平方米單份￥3,688￥1,380

項目特色各類客房滿足不同需求：共擁有317間客房及套房，并設(shè)有無煙客房樓層。餐飲配套齊全：酒店1—3層設(shè)置有各式餐廳，官府菜、粵式佳肴、創(chuàng)新川菜、贛菜薈萃、歐陸及日式美食為個人或商務宴請?zhí)峁┍憷?。輔助配套功能齊全：酒店擁有各種類型的會議室5個、貴賓廳1個及宴會廳1個。每個會議室均配備各種先進的視聽數(shù)字設(shè)備，方便各種類型的會議需求?？刁w中心健身房以國際最新的健身理念、室外陽光游泳池，可盡情享受藍天碧水，飽覽長江景色。九江信華建國酒店——九江唯一一家臨江五星級商務酒店典型酒店九江金譽國際酒店位于九江長虹大道，距火車站3分鐘車程、長途氣車站10分鐘車程、距廬山旅游區(qū)40分鐘車程、距南昌90分鐘車程、交通極為便利，地理位置得天獨厚。房型房型早餐門市價前臺現(xiàn)付價標準房雙床：1.2*2.0，面積：24平方米雙早￥398187高級標準間雙床：1.2*2.0，面積：25平方米雙早￥428198豪華標準間雙床：1.2*2.0，面積：26平方米雙早￥468212行政樓層大床：1.8*2.0，面積：26平方米雙早￥528237商務客房雙床：1.8*2.0，面積：32平方米雙早￥618351套間雙床：2.0*2.0，面積：46平方米雙早￥688360

項目特色交通便利性：距火車站3分鐘車程、長途氣車站10分鐘車程、距廬山旅游區(qū)40分鐘車程、距南昌90分鐘車程、交通極為便：宴飲配套：酒店2、3樓設(shè)有風味餐廳、中餐廳、宴會廳、中餐廳格外引人注目，除了可同時容納300余人進餐的大廳外，還有裝修風格各異的37間豪華包廂。會議功能齊全：酒店擁有可容納400人的多功能會議中心及四間多功能會議室。按照國際會議所需功能設(shè)計，具有多媒體傳播，均引進國際一流的商務操作平臺及音像設(shè)備，將最大限度滿足各類會議、產(chǎn)品展銷的需求九江金譽國際酒店——以商務會議客為主的商務酒店典型酒店九江賓館位于市區(qū)秀麗的南湖之畔，環(huán)境幽雅，地理位置優(yōu)越，交通便捷，是九江市政務接待賓館。九江賓館占地25余畝，建筑面積18000平方米，是由一棟綜合主樓、兩棟別墅及一棟風味包廂式餐飲樓組成。房型房型早餐門市價前臺現(xiàn)付價標間（街景）雙床：1.2*2.0，面積：32平方米雙早338308標間（湖景）雙床：1.2*2.0，面積：32平方米雙早358328豪華大床間大床：1.8*2.0，面積：45平方米雙早458408商務套間大床：1.8*2.0，面積：60平方米雙早888838行政套間大床：1.8*2.0，面積：75平方米雙早998968

項目特色酒店屬性：九江賓館是九江市委、市政府唯一政務接待賓館：配套設(shè)施齊全：擁有多種類型客房、大型宴會廳、中西餐廳、餐飲包廂及多功能廳、會見廳、大小會議室、貴賓休息廳等。配有購物中心、商務中心、美容中心、保齡球、棋牌等服務和娛樂設(shè)施，各項配套項目齊全、設(shè)施一流。政務接待：先后接待了江澤民、吳邦國、溫家寶、李鵬、朱镕基、李瑞環(huán)、李嵐清、尉健行等黨和國家領(lǐng)導人。九江賓館——九江市委市政府接待唯一賓館典型酒店酒店市場機會總結(jié)酒店市場機會總結(jié)1234從整體市場分析，九江市酒店市場整體入住率較低，房間價格也偏低，未來市場供應量逐漸保守，整體市場發(fā)展速度較慢。從板塊發(fā)展趨勢來看，九江市酒店未來供應將往八里湖新區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移，項目所在區(qū)域酒店未來競爭將會在中短期內(nèi)基本維持現(xiàn)有供應平衡狀態(tài)從產(chǎn)品水平分析，九江市酒店產(chǎn)品水平整體一般，除現(xiàn)有的兩家五星級酒店及九江賓館品質(zhì)較高外，其余酒店品質(zhì)均較差，市場具備一定品質(zhì)認可度的酒店稀缺。從客戶情況分析，現(xiàn)九江市高星級酒店主要客戶來源為商務客，首選酒店分布在長虹大道沿線。酒店發(fā)展機會研判區(qū)域：八里湖新區(qū)或成為未來酒店主要供應區(qū)域客戶：主要客戶為商務客源，長虹大道沿線酒店的交通便利性成為客戶的首選，如何與之進行差異化競爭，以贏得客源是重要考量因素產(chǎn)品：四星級及以上星級酒店的整體入住率較差，我司建議差異化定位或有所機會主題精品酒店存在一定市場機會贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院“，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/商業(yè)體量測算與研判辦公產(chǎn)品體量測算與研判酒店產(chǎn)品體量測算與研判商業(yè)規(guī)模測算商業(yè)綜合體規(guī)模將通過三種方法進行測算商業(yè)實現(xiàn)法需求預測法商業(yè)飽和度法基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過平均坪效值對商業(yè)體量進行測算基于未來新增人口需求和居住人口需求進行預測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過商圈飽和指數(shù)對商業(yè)體量進行預測（以項目2015年入市，通過相關(guān)數(shù)據(jù)推算，匡算項目商業(yè)體量）商業(yè)實現(xiàn)法潯陽區(qū)數(shù)據(jù)社會消費品零售總額（億元）增長率（%）2006年49.9416.00%2007年65.2130.58%2008年7413.48%2009年92.1824.57%2010年107.5216.64%2011年120.7912.34%2012年139.9115.83%2013年165.7918.50%2014年196.4618.50%2015年232.8118.50%

按社會零售總額年平均增長18.5%的速度計算，到2015年，潯陽區(qū)社會零售總額為232.81億元；根據(jù)潯陽區(qū)社會零售總額的大致區(qū)域分布，至2015年，主城區(qū)將占到零售總額的80%，即186.25億元；零售餐飲業(yè)的收入比重占社會零售總額的60%(參考九江市占比數(shù)據(jù))，如此調(diào)整所得2015年潯陽區(qū)主城區(qū)零售餐飲類總額值應達到111.75億元。據(jù)統(tǒng)計，2012年，九江市已形成了29條特色商業(yè)街，總長度22475米，總經(jīng)營面積達64.9萬㎡,全市3000㎡以上的營業(yè)大型商業(yè)零售網(wǎng)點39個，業(yè)態(tài)以超市、百貨店、購物中心、專業(yè)店為主，營業(yè)額19億元；在建大型商業(yè)零售網(wǎng)點包括中航城、九龍財富廣場和大潤發(fā)九江店等9個；規(guī)劃擬建或在談大型商業(yè)零售網(wǎng)點2個。商業(yè)坪效=190000萬元/（3000㎡*39）=1.6萬元/㎡潯陽區(qū)主城區(qū)可支撐商業(yè)總面積=1117500萬元÷1.6萬元/㎡=69.84萬方備注：保守估計至2015年城市商業(yè)坪效不變計算信息來源：中國九江網(wǎng)一、2010年，人均零售面積0.8平米，零售網(wǎng)點總營業(yè)面積達到80萬方；二、至2020年，人均零售面積超過1.1平米，零售網(wǎng)點總營業(yè)面積達到165萬方；依此推算2015年，人均零售面積約為0.9平米商業(yè)面積=商業(yè)消費基礎(chǔ)人口*人均商業(yè)面積人口規(guī)模：規(guī)劃2015年、2020年中心城區(qū)人口規(guī)模分別為100萬人、120萬人。居住人口：2020年，核心組團安排居住人口82.49萬人，其中老城區(qū)安排居住人口約20.81萬人。潯陽區(qū)人口：依據(jù)歷年潯陽區(qū)人口占據(jù)中心城區(qū)45%比例計算，2015年，潯陽區(qū)主城區(qū)人口約在45萬人。潯陽區(qū)主城區(qū)可支撐商業(yè)總面積=45萬人*0.9㎡/人=40.5萬方需求預測法信息來源：九江市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2006-2020）人均可支配收入（元）增長率（%）2006年959310.10%2007年1127217.50%2008年1288914.35%2009年1420310.19%2010年1576410.99%2011年1791113.62%2012年2033013.51%2013年2297313.00%2014年2595913.00%2015年2933413.00%IRS（商圈飽和度）=C（潛在客戶）XRE（年平均購物額）/RF（同類商業(yè)面積）RE（年平均購物額）2015年平均購物額=2.9萬元/年·人*0.6=1.74萬元/年·人注：市民平均購物額（零售+餐飲）占人均可支配收入的60%。IRS（商圈飽和度）取商業(yè)經(jīng)營保本值：IRS=1.5萬元/平米注：IRS值＜10000元/平米時，商業(yè)經(jīng)營場所經(jīng)營狀況較差，一般將發(fā)生虧損；IRS值=15000元/平米時，商業(yè)經(jīng)營場所一般處于保本狀態(tài)；IRS值＞20000元/平米時，商業(yè)經(jīng)營場所將實現(xiàn)較大盈利，IRS值越高則利潤水平越高。按人均可支配收入每年增長13%的速度計算，假設(shè)潯陽區(qū)主城區(qū)人均可支配收入與九江市平均水平一致，至2015年，人均可支配收入為2.9萬元/年·人潯陽區(qū)主城區(qū)可支撐商業(yè)總面積=（45萬人X1.74萬元/人）÷1.5萬元/㎡=52.2萬方商業(yè)飽和度法控制一定商業(yè)空置率便于商業(yè)業(yè)態(tài)控制、調(diào)整，2015年，潯陽區(qū)主城區(qū)可支撐商業(yè)體量為商業(yè)實現(xiàn)法需求預測法商業(yè)飽和度法69.8440.552.2X（1+5%）＝56.9萬方2015年，潯陽區(qū)主城區(qū)可支撐商業(yè)面積56.9萬方；以潯陽區(qū)社會零售總額占比九江市社會零售總額38%的比重估算，九江市2012年已有商業(yè)總面積約76.6萬方，則潯陽區(qū)已有商業(yè)面積約為29.1萬方（潯陽區(qū)商業(yè)面積基本集中于主城區(qū)）；至2015年，主城區(qū)新增的商業(yè)體量，將對項目商業(yè)造成一定的威脅，此部分體量約為8.7萬方。項目名稱商業(yè)體量（㎡）大潤發(fā)商業(yè)廣場5044聯(lián)盛九龍廣場約60000國豪SOHO約2000信華城市花園約20000合計8.7萬方以項目成功運作后，可吸納主城區(qū)50%購買客群的關(guān)注，項目商業(yè)體量建議規(guī)劃不超過9.5萬方潯陽區(qū)主城區(qū)可支撐新增商業(yè)體量=56.9-29.1-8.7=19.1萬方商業(yè)規(guī)模測算項目入市前，對項目構(gòu)成競爭較強，未計入主城區(qū)已有商業(yè)面積的市場新增面積：以市場中高端項目寫字樓標準推算，本案辦公體量大致范圍在1.7-2.7萬方辦公體量測算寫字樓等級標準層面積（㎡）層數(shù)總面積（㎡）龍翔國貿(mào)大廈標準180010層（底部3層為商業(yè)）10600中航城甲級160022層（底部10層商業(yè)）20000聯(lián)盛·九龍廣場5A級128036層46000國豪SOHO甲級100019層（局部樓層）不詳大潤發(fā)·藍鉆中心標準6404-17層（14層）8960興龍國際商務中心4A級140011-19層（9層）12600

城市寫字樓標準層面積與等級無明顯關(guān)聯(lián)性，由城市潛在中高檔項目中航城、九龍廣