中心製造半島式核心生活區(qū)體系設(shè)想Vland*china*2011-07-05內(nèi)容目錄ContentsI.市場情況II.定位推導(dǎo)

IV.住宅規(guī)劃III.商業(yè)規(guī)劃V.營銷建議I.市場情況附件說明:1、住宅市場調(diào)研報告，包含城市規(guī)劃分析、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研判、土地市場分析、在售項(xiàng)目戶型統(tǒng)計(jì)、在售項(xiàng)目個案分析，項(xiàng)目周邊環(huán)境研判2、商業(yè)市場調(diào)研報告，包括城市商圈分析、商業(yè)競爭個案分析、項(xiàng)目價值研判及定位戰(zhàn)略建議

對光澤*我們剖析出

項(xiàng)失衡61.城市人口與土地放量失衡歷史數(shù)據(jù)表明：截止至2011年7月市場現(xiàn)存土地放量近76萬平方米2006年至2010年光澤縣人口增幅數(shù)極小，平均增幅1.2%而就固有人口而言，至2010年全縣總?cè)丝跒?6.02萬（其中城區(qū)人口約4萬）急劇加大的土地開發(fā)量與當(dāng)?shù)鼐徛男略鲂枨蟊厝粚Ξ?dāng)?shù)厥袌鲈斐蓻_擊項(xiàng)目名稱地塊現(xiàn)狀總體量（㎡）已推體量（㎡）已推剩余體量（㎡）未推體量（㎡）廣鑫·陽光花園公開在售6080923488812437321金華·龍廈名都11478865830122948958佳陽·皇庭丹郡7000012598158457402金湖廣場（閩北物流商貿(mào)城）公開未售213000002130002010-5號地塊（本案）已拍未公開285541.9300285541.932011-02-03地塊已成交未公開14042.670014042.67合計(jì)-758181.610191610937656265.62.商品房體量與市場消化潛力失衡已推剩余體量10937㎡已拍未公開14042.67㎡未來后續(xù)體量≈38.166萬㎡公開未推體量356681㎡++至2011年7月光澤可售商品房體量約為38萬㎡市場已知：2007年至2010年總計(jì)商品房成交量17.86萬㎡，年均去化量4.465萬㎡也就是說按光澤歷史去化水平來看，僅現(xiàn)有商品房體量便要去化近10年！其中還未包含本項(xiàng)目自身商品房體量3.商業(yè)體量與城市固有人口失衡已推剩余體量約17萬㎡未來后續(xù)體量約≈

20萬㎡老區(qū)街鋪余量約1.5萬㎡+市場已知：已建未推體量約1.5萬㎡+至2011年7月光澤可售商業(yè)體量約為20萬㎡（未包含本案商業(yè)面積）2010年，全縣總?cè)丝?6萬（城區(qū)人口約4萬，至2015年計(jì)劃擴(kuò)容到6萬)4.商業(yè)業(yè)態(tài)形式與商業(yè)回報失衡光澤消費(fèi)人群主要集聚于二一七路，為該地區(qū)人流量最大、消費(fèi)頻率最高的街區(qū)。就業(yè)態(tài)而言二一七內(nèi)以衣食等日常便利性消費(fèi)為主，中高檔業(yè)態(tài)較為稀少。二一七路經(jīng)營現(xiàn)狀（道路為東西走向）整體定位大眾、購物商業(yè)類型老社區(qū)沿街底商目標(biāo)消費(fèi)群城區(qū)租金路段租金東段40—50元/㎡.月中段100—150元/㎡.月西段60—100元/㎡.月租金范圍40—150元/㎡.月出租率80%以上5.光澤商服地塊與項(xiàng)目競爭關(guān)系失衡城北入城口城西入城口往邵武市皇庭丹郡閩北商貿(mào)城城北人流及光澤北部方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人流方向火車站片區(qū)人流聚集區(qū)老城區(qū)及鎮(zhèn)嶺片區(qū)人流集聚區(qū)域城西人流量及光澤西南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人流方向城東入城口，山坡、國道、河流鎮(zhèn)嶺路坪山路文昌路二一七路城東入城口項(xiàng)目與老城區(qū)1、項(xiàng)目與老城區(qū)僅一河之隔，直線距離約1公里，消費(fèi)人群重疊性大。2、隨著老城區(qū)道路白改黑的全面完善，可以預(yù)見未來老城區(qū)的整體形象將有一定攀升3、老城區(qū)主要為日常便利性消費(fèi)，整體品牌平民化，大眾型消費(fèi)強(qiáng)，對本案消費(fèi)人群的分流大。城北入城口城西入城口往邵武市皇庭丹郡閩北商貿(mào)城城北人流及光澤北部方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人流方向火車站片區(qū)人流聚集區(qū)老城區(qū)及鎮(zhèn)嶺片區(qū)人流集聚區(qū)域城西人流量及光澤西南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人流方向城東入城口，山坡、國道、河流鎮(zhèn)嶺路坪山路文昌路二一七路城東入城口閩北商貿(mào)城位于城北板塊，屬于城市新開發(fā)區(qū)域。但是該項(xiàng)目地處光澤城區(qū)的北大門，是光澤北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的入城口，截流本案的人流。皇庭丹郡位于城西板塊，位于光澤城區(qū)的西大門，該項(xiàng)目對城西區(qū)域的影響力大。也是光澤西南方向城鎮(zhèn)的入城口。截流了本案城西方向的人流。項(xiàng)目與競爭項(xiàng)目6.傳統(tǒng)商業(yè)升級與商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移如今對老城區(qū)的路網(wǎng)進(jìn)行全新的改造，已經(jīng)在進(jìn)行中。作為光澤城區(qū)的商業(yè)傳統(tǒng)中心，道路整體改造完成后，老城區(qū)商圈商業(yè)地位勢必得到進(jìn)一步的鞏固。而相于城市交通動線來說，老城區(qū)較之本案更為有利。本案的主要商業(yè)人流動線鎮(zhèn)嶺路，被項(xiàng)目西側(cè)的居民區(qū)阻隔。因此，如何解決項(xiàng)目位置阻隔性問題，顯得尤其重要。市場較為嚴(yán)峻！綜合以上所述，我們可以判定：II.定位推導(dǎo)

4點(diǎn)有趣的現(xiàn)象在光澤*我們同時發(fā)現(xiàn)壹.在18:00后，光澤人在當(dāng)?shù)卣也坏叫蓍e的地方！叁.在面臨中高檔消費(fèi)時，光澤人也習(xí)慣于去邵武！問題，在哪里貳.在有娛樂消費(fèi)的需求時，光澤人習(xí)慣于去邵武！肆.在面臨居所購置的問題上，光澤人還是習(xí)慣于去邵武！沒有真正意義上的“中心區(qū)”Centermissing光澤光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤城市化進(jìn)程的停滯不前，已經(jīng)影響到光澤人的居住以及生活品質(zhì)！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！而這些恰恰是造成光澤人口與資金外流的根本問題！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境！更好的消費(fèi)及休閑場所以及教育條件！光澤人需要更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)城市人口與土地開發(fā)量失衡商品房體量與市場消化潛力失衡商業(yè)體量與城市固有人口失衡商業(yè)業(yè)態(tài)形式與商業(yè)回報失衡光澤商服地塊與項(xiàng)目競爭關(guān)系失衡

讓我們回顧下光澤的六大失衡傳統(tǒng)商業(yè)升級與商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移只有將光澤人留在光澤只有滿足光澤人的物質(zhì)和精神需求只有讓我們的項(xiàng)目具備足夠的吸引力只有讓光澤人看到光澤有比邵武更好的地方在光澤市場的六項(xiàng)失衡下，我們必須清楚的認(rèn)識到：我們，才能成功！??！打造光澤核心生活區(qū)<休閑*娛樂*居住*購物>GuangzeDowntown而我們要做的，便是這個城市甚至全南平所沒有的！即使有，我們也必須是最好的！唯一的、頂級的、繁華的、價值的、多彩的結(jié)合項(xiàng)目全光澤最大的體量我們對項(xiàng)目的定位是打造光澤核心生活區(qū)的項(xiàng)目價值理念GuangzeDowntown<休閑*娛樂*居住*購物>半島核心區(qū)*光澤陸家嘴接下來我們將闡述，基于總體定位下的項(xiàng)目產(chǎn)品打造體系……III.產(chǎn)品規(guī)劃城市與規(guī)劃“十二五規(guī)劃”戰(zhàn)略重點(diǎn)啟動城南、城北、桔子洲片區(qū)開發(fā)推進(jìn)城西片區(qū)開發(fā),加快老城區(qū)改造步伐拉開城市框架,全面提升城市品位與功能到2015年，縣城面積超過5平方公里，城區(qū)人口近6萬發(fā)展定位規(guī)劃提出光澤的總體定位是“武夷生態(tài)源，閩江第一城

”

即充分挖掘光澤山、水之個性建設(shè)以“特色產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和地方資源加工為主”的生態(tài)文明之鄉(xiāng)、優(yōu)美宜居縣城發(fā)展方向“西擴(kuò)南進(jìn)北延”的發(fā)展思路“一城兩區(qū)”城市結(jié)構(gòu)確立老城為服務(wù)主城和發(fā)展核心

通過新的開發(fā)建設(shè)和舊城改造提升主城功能兩區(qū)為北溪兩端的兩個產(chǎn)業(yè)新城——和順工業(yè)園和金嶺工業(yè)園

使其成為拉動城市經(jīng)濟(jì)的動力引擎

南北向拓展城市發(fā)展主軸項(xiàng)目與地理項(xiàng)目位于光澤縣中心城區(qū)和火車站片區(qū)連接線（鎮(zhèn)嶺路）的東南側(cè)，桔子洲的東南區(qū)塊，東臨桔子洲大橋（在建）、東北瀕北溪、南瀕西溪、西北隔杭川鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及居民區(qū)與鎮(zhèn)嶺路相鄰。文昌片區(qū)坪山片區(qū)鎮(zhèn)嶺片區(qū)城西片區(qū)仙華洲-梅樹灣片區(qū)近期開發(fā)中期開發(fā)遠(yuǎn)期開發(fā)本案光澤縣主要商業(yè)街道光澤縣桔子洲片區(qū)A-3A-5A-4-2A-4-1地塊總面積81583平方米，其中:A-03地塊面積17743平方米，A-05地塊面積15875平方米，A-4-02地塊面積30843平方米A-04-01地塊面積17122平方米，土地用途為商業(yè)（四星級酒店），商業(yè)土地使用年限為40年。A-04-01地塊必須按國家四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)及使用功能配套附屬用房、建設(shè)規(guī)模按照光澤縣建設(shè)局相關(guān)建設(shè)設(shè)計(jì)條件A-03地塊：用地性質(zhì)為居住商業(yè)辦公混合用地(其中居住用地比例為70%，商業(yè)及行政辦公用地所占比例為30%）A-04-02地塊：用地性質(zhì)為居住商業(yè)文化混合用地；居住商業(yè)文化混合用地中居住用地比例為70%，商業(yè)用地所占比例為20%，文化娛樂用地所占比例為10%A-05地塊：用地性質(zhì)為商住混合用地(其中商住混合用地中居住用地比例為70%，商業(yè)用地所占比例為30%）酒店建設(shè)必須在中標(biāo)后3個月內(nèi)開工建設(shè)，開工后一年內(nèi)完成主體工程，2年內(nèi)投入運(yùn)營，在酒店主體工程完成前不核發(fā)預(yù)售許可證。商住開發(fā)建設(shè)期限為3年地塊自身解讀地塊與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)勝利橋二一七路文昌路桔子洲大橋（已動工）未建未建（已動工）A-5A-3A-4-2A-4-1圣龍假日酒店通往邵武市二一七路文昌路地塊與四至范圍A、項(xiàng)目地雖處于城市主干道（北溪南路西南側(cè)），但是這條主干道都缺乏商業(yè)氛圍，這是項(xiàng)目規(guī)劃上存在的第一道難題。B、項(xiàng)目地中部嶺南三路南北貫穿（并規(guī)劃橋梁與中心城區(qū)和火車站片區(qū)連通），但是這條支干道不是主要交通動線，這是規(guī)劃上存在的又一道難題。C、項(xiàng)目地偏離城區(qū)主要連接線（鎮(zhèn)嶺路），雖然處于兩條溪流的交匯處，但形成商業(yè)的孤島，這是規(guī)劃上的最大考驗(yàn)。主要商業(yè)帶河流地塊與限制性規(guī)劃市民文化廣場必須配建且固定區(qū)位小學(xué)必須配建且固定區(qū)位準(zhǔn)四星級酒店必須配建且固定區(qū)位光澤縣的城市發(fā)展規(guī)劃，及地理區(qū)位賦予本項(xiàng)目成立新的中心的相應(yīng)條件。但是------在項(xiàng)目整體功能布局中住宅、商業(yè)、酒店、城市公共配套、江景景觀的規(guī)劃合理性；在商業(yè)競爭中面臨的原有城市商業(yè)軸線的阻隔和其他新開發(fā)項(xiàng)目的攔截與爭奪；在住宅規(guī)劃中高容積率與景觀優(yōu)勢、商住布局等的矛盾；不容忽視！針對實(shí)際情況我們做出以下規(guī)劃建議III.商業(yè)規(guī)劃I、商業(yè)部分總體規(guī)劃建議II、商業(yè)功能建議I、商業(yè)部分總體規(guī)劃建議商業(yè)部分總體規(guī)劃建議目錄：壹、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃原則貳、項(xiàng)目原總平規(guī)劃問題分析叁、總平規(guī)劃解決示意肆、總平規(guī)劃解決示意說明伍、物業(yè)指標(biāo)建議陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)建議——江景標(biāo)志性建筑群，光澤縣新的形象工程；

——新光澤的集具備全江景的國際品質(zhì)的居住、酒店和商業(yè)的生活、休閑、娛樂中心壹、項(xiàng)目總體規(guī)劃原則B、在商業(yè)規(guī)劃方面，須重點(diǎn)考慮18米的支干道（嶺南三路）與主干道（北溪南路）、支干道（西溪北路）的商業(yè)規(guī)劃，如何與酒店和市民廣場形成互動，同時帶動項(xiàng)目四至其他道路沿街商業(yè)，使本項(xiàng)目商業(yè)成為光澤新的商業(yè)中心；C、在住宅規(guī)劃方面，首先須處理好高容積率與江景打造的矛盾，并且在住宅的產(chǎn)品打造上如何體現(xiàn)高檔次化與城市消費(fèi)力的矛盾，使本項(xiàng)目住宅成為光澤濱水第一盤；D、硬件方面公共基礎(chǔ)設(shè)施的導(dǎo)入引入，如結(jié)合當(dāng)?shù)氐某鲂袟l件，在機(jī)動車和非機(jī)動車的停車設(shè)置方面必須考慮到顧客的方便性，同時引入公共交通系統(tǒng)(如建立2-3條公交起始站)；A、有效處理項(xiàng)目地的住宅、酒店和商業(yè)三者之間的關(guān)系，及其與城市道路、江景和市民廣場等之間的連接互動，達(dá)到功能分區(qū)合理化、動線規(guī)劃便利化、項(xiàng)目與片區(qū)一體化的規(guī)劃目標(biāo)；貳、項(xiàng)目原總平規(guī)劃問題分析沒有商業(yè)核心主力店區(qū)位不合理單主力店無法形成核心商鋪產(chǎn)品單一，不利于業(yè)態(tài)組合和銷售商業(yè)與住宅無法融合，住宅出入口設(shè)置影響商業(yè)布局叁、總平規(guī)劃解決示意肆、總平規(guī)劃解決示意說明商圈核心樹造多主力店組合奠定核心競爭力以嶺南三路為商圈核心打造的主軸，在嶺南三路和鎮(zhèn)嶺南路交匯處安置商業(yè)主步行街，并把集中式商場眼神到嶺南三路，形成點(diǎn)線結(jié)合的商業(yè)物業(yè)組合，使項(xiàng)目具備成為商業(yè)中心的條件;創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)，多樣化商鋪組合實(shí)現(xiàn)經(jīng)營和利益最大化加大主力店面積，為引入餐飲、娛樂、休閑等主力業(yè)態(tài)提供物業(yè)條件，通過引入大型酒樓、電影院、賣場、主題百貨等以增加商圈的核心競爭力;建議采取增加集中式面積和加長商鋪進(jìn)深的方式，解決因容積率問題，在原規(guī)劃中出現(xiàn)的單一商鋪產(chǎn)品情況，提供單層、雙層和進(jìn)深分別為12米、16米、24米等不同的商鋪產(chǎn)品，為項(xiàng)目帶來最大化利益；商住形成互動不互擾，形成整理優(yōu)勢把原總平規(guī)劃的社區(qū)入口分別往東西兩個方向布置，這樣就能很好地解決商業(yè)核心打造和商住分區(qū)。車流動線人流主要動線人車聚集方向社區(qū)主出入口分區(qū)技術(shù)要求商業(yè)面積物業(yè)參考要求集中式商業(yè)B1層高：5.1米1F層高：5.1米2F層高：4.5米3F層高：4.5米13920㎡營業(yè)時間長，提供充足的停車位統(tǒng)一店面形象、廣告位單層商業(yè)店面：2、3、4、5、9、15、16#開間：4米，進(jìn)深：12米7687㎡統(tǒng)一店面形象、廣告位雙層商業(yè)店面A類：6、7、12、13#開間：4米，進(jìn)深：12米9695㎡統(tǒng)一店面形象、廣告位雙層商業(yè)店面B類：1、8、14、17#4米，進(jìn)深：16米(一層為背靠背進(jìn)深8米店面，二層不做分割)13068㎡統(tǒng)一店面形象、廣告位雙層商業(yè)店面C類：10、11#4米，進(jìn)深：24米(一層為背靠背進(jìn)深12米店面，二層不做分割)8112㎡統(tǒng)一店面形象、廣告位市民廣場不少于4000平方米通過山水、雕塑等打造休閑娛樂聚集區(qū)，成為人流的聚散中心停車場不少于5000平方米在集中式物業(yè)基地下開發(fā)一個地下停車場商業(yè)面積合計(jì)53481㎡備注：以上數(shù)據(jù)僅為建議性的初步測算，不是最終數(shù)據(jù)伍、物業(yè)技術(shù)指標(biāo)陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)-集中式商場市民廣場下沉廣場陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)-前置廣場陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)-社區(qū)底商陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)-南北商業(yè)步行街陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)-商業(yè)主街陸、商業(yè)物業(yè)形態(tài)-市民廣場周邊建議I、商業(yè)部分總體規(guī)劃建議II、商業(yè)功能建議

客群分布區(qū)域數(shù)量消費(fèi)特征重要程度吸引點(diǎn)規(guī)劃居民酒店客戶桔子洲片區(qū)0.7萬（1）有一定的消費(fèi)能力，購物、就餐、休閑娛樂的頻次較高。（2）就餐喜歡就近消費(fèi)。（3）對新事物接收能力比較快。必須吸引的人群一個日常消費(fèi)、就餐的目的地城區(qū)居民城區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)4萬左右（1）喜歡熱鬧，以“趕集”形式消費(fèi)。（2）日常休閑文化需求較強(qiáng)。（3）具備一定的消費(fèi)能力，購物頻次較高。必須吸引的人群一個潮流引導(dǎo)、休閑文化配套、商品匯聚、就餐娛樂的目的地全縣居民全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)16萬左右（1）時間較緊，一般進(jìn)城消費(fèi)選擇商業(yè)聚集地帶。（2）體驗(yàn)、就餐消費(fèi)。（3）一次購齊日常消費(fèi)品，大宗商品選擇性大。爭取的人群一個潮流引導(dǎo)、休閑文化配套、商品匯聚、就餐娛樂的目的地壹、項(xiàng)目地商業(yè)客群備注：本方案的功能及業(yè)態(tài)規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃需要，所做的初步性規(guī)劃。具體的規(guī)劃方案將在招商運(yùn)營推廣的執(zhí)行過程中完成。貳、商業(yè)業(yè)態(tài)整體規(guī)劃集中式商場地下商場商業(yè)主街北側(cè)步行街南側(cè)步行街社區(qū)底商酒店延伸商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)建議一集中式商場中小百貨品牌服飾1F業(yè)態(tài)規(guī)劃家電專業(yè)店、數(shù)碼2F業(yè)態(tài)規(guī)劃KTV、酒樓3F業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)建議二地下商場超市業(yè)態(tài)規(guī)劃1超市輔助業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃2商業(yè)業(yè)態(tài)建議三商業(yè)主街品牌服飾化妝品業(yè)態(tài)規(guī)劃1鞋帽箱包業(yè)態(tài)規(guī)劃2珠寶玉器金行鐘表業(yè)態(tài)規(guī)劃3西式快餐茶點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃4手機(jī)數(shù)碼通訊業(yè)態(tài)規(guī)劃5商業(yè)業(yè)態(tài)建議四北側(cè)步行街床用家居裝飾業(yè)態(tài)規(guī)劃1家庭裝修裝飾業(yè)態(tài)規(guī)劃2五金業(yè)態(tài)規(guī)劃3燈具業(yè)態(tài)規(guī)劃4餐飲、酒樓業(yè)態(tài)規(guī)劃5商業(yè)業(yè)態(tài)建議五南側(cè)商業(yè)步行街女性主題服飾業(yè)態(tài)規(guī)劃1兒童主題服飾業(yè)態(tài)規(guī)劃2中國食尚業(yè)態(tài)規(guī)劃3健康快食業(yè)態(tài)規(guī)劃4咖啡茶點(diǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃5商業(yè)業(yè)態(tài)建議六社區(qū)底商社區(qū)便利店業(yè)態(tài)規(guī)劃1美容美發(fā)業(yè)態(tài)規(guī)劃2家居服飾業(yè)態(tài)規(guī)劃3醫(yī)藥店業(yè)態(tài)規(guī)劃4食品店業(yè)態(tài)規(guī)劃5商業(yè)業(yè)態(tài)建議七酒店延伸商業(yè)休閑SPA業(yè)態(tài)規(guī)劃1酒樓、KTV業(yè)態(tài)規(guī)劃2主題餐飲特色美食業(yè)態(tài)規(guī)劃3酒吧、網(wǎng)吧業(yè)態(tài)規(guī)劃4婚紗攝影業(yè)態(tài)規(guī)劃4業(yè)態(tài)業(yè)種類型功能代表商家購物超市supermarket滿足基本生活類消費(fèi)，人流的帶動作用極為明顯永輝超市等專業(yè)店電器專業(yè)店滿足家庭專業(yè)化生活類消費(fèi)，補(bǔ)充業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)國美、蘇寧等家居專業(yè)店滿足家庭專業(yè)化生活類消費(fèi)，補(bǔ)充業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)主題店女性主題體驗(yàn)店女性類商品的深化，增強(qiáng)專項(xiàng)商品競爭力兒童主題體驗(yàn)店集游樂、教育、體驗(yàn)為一體，突出家庭性消費(fèi)精品體驗(yàn)書城滿足目標(biāo)消費(fèi)群體需求，聚集人氣新華書店等醫(yī)藥專業(yè)店滿足中心醫(yī)院延伸的消費(fèi)服帽箱包專賣店滿足個性需求，豐富商品結(jié)構(gòu)餐飲特色中式酒樓滿足飲食，聚集人氣國內(nèi)主流菜系+當(dāng)?shù)孛〕?、福建特色餐飲；娛樂休閑SPA、美容健身影樓、網(wǎng)吧酒吧增加項(xiàng)目整體功能，完善整體功能結(jié)構(gòu)美麗田園、保力健等輔助銀行、郵政等完善整體功能結(jié)構(gòu)

為樹立本項(xiàng)目在光澤縣新的商業(yè)地標(biāo)的地位，在業(yè)態(tài)設(shè)定上，建議引進(jìn)市場空缺性業(yè)態(tài)和升級換代類業(yè)態(tài)。叁、商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)定匯總IV.住宅規(guī)劃壹、住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議基于上述提煉下的住宅組團(tuán)產(chǎn)品定位原則以“雙江半島景觀”為訴求主題來展示光澤生態(tài)宜居社區(qū)。以市民文化廣場、集中式賣場（特色街區(qū)）及四星級酒店為城市中心標(biāo)桿，用點(diǎn)線面的設(shè)計(jì)手法打造名片住區(qū)以“閩江源”濱水生態(tài)公園為重要的景觀節(jié)點(diǎn)和城市形象展示區(qū)，擦亮置業(yè)眼球，擴(kuò)大項(xiàng)目市場影響力及知名度住宅核心價值提煉：景觀資源利用最大化進(jìn)行戶型配置合理化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化體量說明：本案住宅部分總建筑面積約14.8萬平方米布局原則：符合項(xiàng)目控規(guī)指標(biāo)及整體定位，依本案商業(yè)沿地塊周邊主、支干道形成的步行街格局，將本案住宅部分劃分為四個相對獨(dú)立的封閉式管理、組團(tuán)式居住區(qū)，且每個居住組團(tuán)均以“點(diǎn)”式中心景觀進(jìn)行布置、點(diǎn)綴居家品質(zhì)，保證每棟住宅都能盡收南北兩江景觀；實(shí)現(xiàn)人車分流。建筑形態(tài)：以28F為主，共14棟(坐北朝南)塔式高層住宅組成。備注：按原總平方案稿提煉戶型建議目錄：貳、戶型產(chǎn)品配比分布壹、地塊資源分析肆、戶型配比建議叁、戶型功能布局遵循的主要原則伍、戶型標(biāo)準(zhǔn)尺寸建議陸、戶型產(chǎn)品推介中央景觀緊湊居家為主地塊內(nèi)部及臨街部分中央景觀價值一線江景舒適居家為主、緊湊戶型為輔江景資源優(yōu)勢、視野廣闊享有江濱景觀資源帶市民廣場，城市商業(yè)中心中央景觀價值二線江景緊湊居家為主、舒適戶型為輔江景資源優(yōu)勢、觀江面有限城市商業(yè)中心中央景觀價值一線江景：坐擁一線江景資源，兼顧中央景觀及江濱休閑景觀帶，配置以舒適型戶型，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品定位拔高二線江景：擁有一定觀江面，進(jìn)行差別化產(chǎn)品打造，以緊湊型結(jié)合舒適型產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值提升中央景觀：以中央景觀為依托、江景資源有限，以緊湊戶型為主，迎合、輻射市場需求

壹、地塊資源分析貳、戶型產(chǎn)品配比分布

兩房：75-85㎡

兩房半：85-90㎡

緊湊三房：100-110㎡

舒適三房：115-125㎡

四房：130-144㎡叁、戶型功能布局遵循的主要原則最大限度挖掘、利用項(xiàng)目內(nèi)外部景觀資源，保證視野開闊與戶型的觀景面，提升居住品質(zhì)，建議在戶型設(shè)計(jì)中考慮：起居室盡量面向景觀資源重要景觀面設(shè)置奢侈觀景陽臺主臥室保證朝南南側(cè)可設(shè)計(jì)為落地窗邊單元可設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角飄窗采光要求景觀要求示意區(qū)塊：A-3居住組團(tuán)——北向望江、中心景觀花園資源價值分析建議：在戶型功能布局上，充分利用江景資源及考慮戶型朝向、采光通風(fēng)等因素1、7#、14#端頭套舒適戶型建議客廳北向觀江、主臥朝南2、8#端頭套戶型及13#舒適三房實(shí)現(xiàn)客廳北向面對中央景觀，主臥朝南的功能空間布局3、其他戶型空間在整體布局上，以景觀面為核心，設(shè)置觀景陽臺以及轉(zhuǎn)角飄窗；同時注重餐廚一體，設(shè)置生活陽臺，以提升產(chǎn)品的實(shí)用型及居住品質(zhì)感14#13#7#8#兩房：75-85㎡

兩房半：85-90㎡

緊湊三房：100-110㎡

舒適三房：115-125㎡

四房：130-144㎡布局原則示意北溪綜合光澤房地產(chǎn)市場產(chǎn)品量化情況，同時考慮本案地塊的市場競爭及更好應(yīng)對未來市場的變化，降低整體開發(fā)風(fēng)險，結(jié)合項(xiàng)目整體戶型規(guī)劃要求，我司建議本案的戶型配比：高層住宅戶型以三房為主，四房、二房為輔戶型面積范圍戶型配比建議說明比例套數(shù)二房二廳一衛(wèi)75-85㎡目前在售二房產(chǎn)品銷售理想，考慮地塊區(qū)域相對較差位置（如臨街嘈雜或觀景較差）建議以實(shí)用型二房產(chǎn)品（注重公攤）；畢竟該類產(chǎn)品目前市場上需求相對較為廣泛，總價相對較低，備受縣鎮(zhèn)進(jìn)城人群及首次置業(yè)者青睞14%208套三房二房半85-90㎡從購買負(fù)荷價及居家實(shí)用性角度分析，以市場后續(xù)銷售單價的不斷提升、迎合房貸政策保護(hù)面與購房稅費(fèi)環(huán)節(jié)為立足點(diǎn)22%312套三房二廳二衛(wèi)100-110㎡市場主流產(chǎn)品，認(rèn)可度高，且未來市場競爭壓力相對較大；立足于避免同質(zhì)化帶來的銷售抗性，同時滿足對價格敏感度較高，購房經(jīng)濟(jì)壓力受限的進(jìn)城人群及首次（改善性）購房需求，建議盡量優(yōu)化產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)置（衛(wèi)生間2個為佳）32%468套115--125㎡（觀江或鄰近中央景觀花園）端頭套戶型打造的舒適型三房產(chǎn)品，建議在面寬、進(jìn)深上進(jìn)行嚴(yán)格要求，務(wù)必體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)部的空間格局，以體現(xiàn)主人的尊貴身份及居家的舒適度18%260套四房二廳二衛(wèi)130-144㎡市場銷售份額較稀缺；從產(chǎn)品包容與客群輻射角度分析來看，光澤存在一類消費(fèi)力相對較為強(qiáng)勁、面積喜大的中高端消費(fèi)群體；另外，本案地段及臨江優(yōu)勢明顯，自身商業(yè)配套齊備，將激增對本案所在區(qū)域未來升值前景看好、對舒適型中大戶型產(chǎn)品的市場需求；建議充分、有效利用特色綠化園林進(jìn)行該類產(chǎn)品的打造，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體定位品質(zhì)的拔高（144㎡以下戶型購置契稅減半）14%208套合計(jì)75-144㎡/100%1456套肆、戶型配比建議上述戶型配比建議與市場在售產(chǎn)品市場容量相融合現(xiàn)期光澤在售項(xiàng)目戶型產(chǎn)品占比及去化情況戶型面積范圍預(yù)售套數(shù)預(yù)售面積已售套數(shù)已售面積未售套數(shù)未售面積銷售率兩房80-9051428250420018298.04%三房100-1101331408312913665451896.99%110-12050564028315422248656.00%120-130313819.4232835.4898474.19%130-140162017.5141883226987.50%四房118-12030357030357000100.00%121-12940500010124230375825.00%復(fù)式138-18632485813201819284040.63%合計(jì)12038343269.929732567.4861093777.55%核心客戶游離客戶客群：縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的首次置業(yè)者職業(yè)：從事竹木業(yè)/工藝箱包業(yè)人員、企業(yè)員工目的：改善居住環(huán)境及生活需求需求：2房、小3房、3房特征：希望從居住社區(qū)中找到對城市的歸屬感，注重家庭和諧和生活質(zhì)量的持續(xù)改善，希望向上層發(fā)展的意愿強(qiáng)烈客群：縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的改善型置業(yè)者職業(yè)：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、私營業(yè)主目的：自住需求：3房、4房特征：講究品質(zhì)生活的，對居住環(huán)境、休閑設(shè)施配套，希望從居住社區(qū)中彰顯身份，同時注重區(qū)域發(fā)展的升值潛力客群：投資性質(zhì)客戶職業(yè)：分布廣泛目的：升值收益需求：2房、小3房特征：他們看好該區(qū)域發(fā)展，準(zhǔn)備長期持有，對樓盤品質(zhì)感、社區(qū)環(huán)境較為注重重要客戶核心客戶50%-60%30%-35%5%最終，本案高層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)主流購買力即“城區(qū)改善型”與“進(jìn)城自住型”上述戶型配比建議與本案高層產(chǎn)品圈層客戶需求相融合伍、戶型標(biāo)準(zhǔn)尺寸建議戶型名稱類型面積區(qū)間（㎡）最小尺寸要求（開間×進(jìn)深）主臥（mm)次臥（mm)客廳（mm)書房（mm)二房二廳一衛(wèi)舒適型75～853400×39003000×36003900×4200——二房半二廳一衛(wèi)緊湊型85～903300×39003000×36003900×39002400×2700三房二廳二衛(wèi)緊湊型100～1103400×40003000×36003900×4200——舒適型115～1253600×42003000×39004200×4800——四房二廳二衛(wèi)舒適型130～1443600×42003300×39004500×5100——陸、戶型產(chǎn)品推介建筑面積：（三房）117.3㎡+（偷）書房實(shí)現(xiàn)房型：四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺贈送面積：陽臺計(jì)半+空調(diào)板+花池+中空部分贈送8-9㎡贈送8-9㎡V.營銷建議12345GuangzeDowntownBuildthecoreoftheresidentialareas,againburnishlujiazuitypeprosperous

1個案名雙線布點(diǎn)3套VI重體驗(yàn)組活動讓我們回顧項(xiàng)目定位！首先GuangzeDowntown<休閑*娛樂*居住*購物>半島核心區(qū)*光澤陸家嘴在此定位下我們?yōu)轫?xiàng)目匹配了……大型集中式賣場開放性商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)步行街首家四星級酒店沿江濱休閑公園首個縣市民公園首個半島式住區(qū)附屬服務(wù)型底商獨(dú)享300米闊綽水景我們做的是拯救光澤的整體城市價值，我們擁有的是光澤未來商業(yè)價值的中心導(dǎo)向，我們要告訴光澤的是橘子洲的變化和核心化價值，我們必須通過對市場反復(fù)進(jìn)行理念灌輸讓光澤人深刻記憶光澤中心=橘子洲案名?案名中央半島保留地域特征，雙江半島/光澤城市地理中央。闡述項(xiàng)目主軸，政府規(guī)劃商住中心區(qū)/城市未來核心價值區(qū)。項(xiàng)目心理價值，形成家族式徽章，光澤高端人士的唯一選擇。第一階段廣宣語：上海有陸家嘴光澤有…….備選案名B:歐滬*國際島A:長灘一號12345GuangzeDowntownBuildthecoreoftheresidentialareas,againbu