星河南沙項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議PART1項(xiàng)目定位PART2物業(yè)發(fā)展建議2：客戶定位1：形象定位2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議PART1項(xiàng)目定位2：客戶定位1：形象定位資源盤點(diǎn)城市資源度假資源城市資源產(chǎn)業(yè)資源人文資源度假酒店度假別墅森林公園高爾夫球會海景湖景項(xiàng)目資源盤點(diǎn)形象標(biāo)桿價(jià)值標(biāo)桿

項(xiàng)目之于南沙——打造南沙房地產(chǎn)形象和價(jià)值的雙重標(biāo)竿形象定位目標(biāo)引領(lǐng)全新的生活方式和生活品味能代表南沙、統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品的定位成為南沙產(chǎn)品升級換代的分水嶺她是南沙度假、休閑、居住的名片。在南沙她天賦稀貴，她是稀有、特色、財(cái)富的象征……6海居標(biāo)桿

項(xiàng)目之于廣州——打造廣州房地產(chǎn)山海別墅典范形象定位目標(biāo)頂級的、高尚的、令人流連忘返的居住休閑的山海別墅在廣州，海是稀缺的。廣州人對海的渴望，如同對高尚、頂級生活的追求品質(zhì)標(biāo)桿保持領(lǐng)先、適度超前的產(chǎn)品品質(zhì)亮劍廣州

項(xiàng)目之于星河——成為星河進(jìn)入廣州的代表作和形象展形象定位目標(biāo)成為星河地產(chǎn)進(jìn)入廣州的產(chǎn)品展覽點(diǎn)未來的南沙是烙著星河的印記和足跡。她不但是城市資源別墅的另一典范，更是粵派地產(chǎn)商中深圳與廣州本地大鱷的競技場……廣州項(xiàng)目核心價(jià)值優(yōu)勢資源高端、度假森林公園、湖、海、高爾夫項(xiàng)目定性珠江三角洲城市新區(qū)缺乏配套依托的森林公園內(nèi)部高端度假大盤開發(fā)項(xiàng)目客戶階層廣州中高端財(cái)富階層尊貴項(xiàng)目的啟動戰(zhàn)略－打造高尚度假生活氛圍，樹立項(xiàng)目高形象，支撐項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品線舒適型產(chǎn)品舒適考察點(diǎn)核心關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞提煉：優(yōu)勢資源、高端、度假、尊貴、舒適客戶的精神訴求：景觀、享受、溫暖、恬靜與熱情、自由、自我認(rèn)同關(guān)鍵詞提練項(xiàng)目形象定位：廣州海邊·森林公園里峽谷別墅群有?！猩帧袓{谷…有家園…形象演繹在這里，您可以遠(yuǎn)離都市的喧囂和壓力在這里，您可以享受大自然的溫馨與舒適形象演繹在這里，家園與綠色融為一體在這里，品質(zhì)源于對每一處自然的精雕細(xì)琢形象演繹在這里，溝通與交流成為專享的舞臺在這里，尊貴與榮耀成為一種習(xí)慣市場角色領(lǐng)導(dǎo)者引領(lǐng)市場產(chǎn)品具有不可復(fù)制性強(qiáng)調(diào)社會效益目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者追隨者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的策略標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值√市場角色PART1項(xiàng)目定位2：客戶定位1：廣州海邊·森林公園里峽谷別墅群南沙市場由前期的外區(qū)客戶為主，轉(zhuǎn)化為以本地客戶為主，但是廣州市區(qū)客戶仍然是南沙市場的重要來源回顧目前客戶構(gòu)成濱?；▓@南沙奧園南沙碧桂園南沙境界優(yōu)山美地海力花園近期洋房產(chǎn)品剛性需求釋放，多以自住為主；受金融危機(jī)的影響，度假型客戶的需求短期內(nèi)受到壓制濱海花園南沙奧園南沙碧桂園南沙境界優(yōu)山美地海力花園回顧目前客戶構(gòu)成花都別墅客戶群體結(jié)構(gòu)(sample:美林湖國際社區(qū))回顧廣州其他區(qū)域典型樓盤的別墅客戶構(gòu)成情況花都別墅客戶群體結(jié)構(gòu)(sample:碧桂園假日半島)蘿崗別墅客戶群體結(jié)構(gòu)(sample:保利·香雪山)蘿崗別墅客戶群體結(jié)構(gòu)(sample:萬科城)番禺別墅客戶群體結(jié)構(gòu)(sample:星河灣)番禺別墅客戶群體結(jié)構(gòu)(sample:金山谷國際社區(qū))花都、蘿崗、番禺等區(qū)的別墅客戶群體結(jié)構(gòu)仍然以廣州為主，其他珠三角及香港客戶比例較小18客戶策略：先聚焦后放大的客戶策略；在項(xiàng)目啟動初期，受宏觀環(huán)境的影響和項(xiàng)目品牌發(fā)展的考慮，聚焦廣州中高端財(cái)富群體；隨著南沙的區(qū)域影響力的加強(qiáng)，客戶圈層進(jìn)一步放大，吸引番禺及其他區(qū)域客戶置業(yè)；最后，隨著南沙產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)群體消費(fèi)力將逐步增強(qiáng)，在項(xiàng)目品牌形象下針對南沙產(chǎn)業(yè)群體置業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目撇指價(jià)值番禺及其他區(qū)域客戶廣州中高端財(cái)富群體南沙產(chǎn)業(yè)客戶群體客戶定位策略外部客戶群主要特征外部目標(biāo)客戶定位客戶用途結(jié)構(gòu)客戶職業(yè)構(gòu)成隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣州客戶的休閑度假需求不斷增加、置業(yè)范圍不斷擴(kuò)大未來本地客戶群定位細(xì)分未來隨著南沙的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員（包括企業(yè)高管、產(chǎn)業(yè)員工）對自住的需求上升，未來將成為本項(xiàng)目的主力客戶本地目標(biāo)客戶定位客戶用途結(jié)構(gòu)客戶職業(yè)構(gòu)成我們?nèi)绾纬晒帄Z廣州客戶廣州在奔向“大廣州”的發(fā)展道路上，形成了四面開花的土地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略，十個大區(qū)齊頭發(fā)展客觀上給房地產(chǎn)市場形成了不缺土地、不缺資源競爭十分激烈的局面，同時郊區(qū)的項(xiàng)目都在緊盯廣州客戶。現(xiàn)狀目標(biāo)本地市場難以支撐項(xiàng)目的消化，本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體瞄準(zhǔn)廣州的中高端財(cái)富群體。如何成功爭奪廣州客戶？突破在哪里？矛盾：廣州清遠(yuǎn)從化佛山增城蘿崗花都番禺南沙客戶定位思考22我們?nèi)绾挝蓍e度假客戶特別是擁有較好規(guī)劃前景和資源的花都-從化片區(qū)、蘿崗-增城片區(qū)大量的別墅都定位為廣州休閑度假客戶，是未來本項(xiàng)目的強(qiáng)大競爭片區(qū)。現(xiàn)狀目標(biāo)在廣州的中高端財(cái)富群體中，本項(xiàng)目重點(diǎn)吸引的是其中的休閑度假客戶。如何成功爭奪廣州的休閑度假客戶？突破在哪里？客戶定位思考23我們?nèi)绾畏糯笾仙晨蛻裟壳澳仙呈袌龅闹袌?jiān)客戶群體是新遷入的公務(wù)員和中層產(chǎn)業(yè)客戶，主要用于自住需求?，F(xiàn)狀目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于廣州中高端財(cái)富群體的休閑度假客戶，并不排斥或者遺棄南沙的本地客戶，項(xiàng)目發(fā)展的中后期南沙產(chǎn)業(yè)客戶是項(xiàng)目的主力客戶之一。如何成功放大客戶囊括南沙客戶？突破在哪里？客戶定位思考客戶突破戰(zhàn)略我們?nèi)绾纬晒帄Z廣州客戶戰(zhàn)略1——特色突出、品質(zhì)提升、控制總價(jià)關(guān)鍵舉措：廣州唯一的兼具山、海資源特色；廣州唯一的森林公園的山地峽谷別墅；星河地產(chǎn)豪宅品質(zhì)打動廣州客戶；總價(jià)控制令到客戶心中性價(jià)比高。客戶突破戰(zhàn)略我們?nèi)绾挝蓍e度假客戶關(guān)鍵舉措：整合突出資源——大海、森林、高爾夫；優(yōu)化休閑配套——特色酒店、享受級會所；新的度假理念——營造新的度假理念和視野引領(lǐng)市場。戰(zhàn)略2——資源唯一性、休閑配套、開發(fā)理念客戶突破戰(zhàn)略我們?nèi)绾畏糯笾聊仙晨蛻絷P(guān)鍵舉措：項(xiàng)目進(jìn)程的合理控制，盡量享受到南沙產(chǎn)業(yè)開發(fā)的成果；項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度的提升激化南沙高端客戶群體；項(xiàng)目開發(fā)次序的有效把控。戰(zhàn)略3——產(chǎn)業(yè)開發(fā)、標(biāo)桿價(jià)值、開發(fā)次序1.2：容積率0.8左右的廣州大盤熱銷戶型研究1.1：南沙熱銷樓盤戶型研究PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議1.3：峽谷別墅案例借鑒本案環(huán)島北路環(huán)島西路港前路環(huán)島南路進(jìn)港大道碧桂園海力花園富港優(yōu)山美地目前南沙的在售樓盤按照區(qū)域及樓盤資源情況可主要分為兩類：以南沙碧桂園、富港優(yōu)山美地、海力花園為代表在售產(chǎn)品主要為居家型兩房、三房，滿足首次置業(yè)者需求走低價(jià)路線，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠吸引客戶客戶以南沙本地公務(wù)員、教師及產(chǎn)業(yè)人群為主，碧桂園客戶較多生意人以優(yōu)美的自然環(huán)境為主要優(yōu)勢，代表項(xiàng)目為濱海花園、南沙奧園及南沙境界產(chǎn)品線豐富，包括了別墅、洋房、公寓等多種物業(yè)形態(tài)是區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品的集中地客戶來源較廣，別墅產(chǎn)品主要面對廣州市區(qū)、番禺客戶，洋房以南沙本地客戶為主南沙在售樓盤現(xiàn)狀特征進(jìn)港大道兩側(cè)臨近森林公園南沙境界南沙奧園濱?；▓@項(xiàng)目名稱別墅類型各類型別墅面積區(qū)間目前銷售狀況南沙境界合院211-276㎡差聯(lián)排（4聯(lián)、6聯(lián)）196-197㎡疊拼198-205㎡濱?；▓@獨(dú)棟410-520㎡

差聯(lián)排220-260㎡

南沙奧園獨(dú)棟349-490㎡

差聯(lián)排135-307㎡市場大環(huán)境不好，投資度假型需求受到壓制別墅不是各項(xiàng)目目前主推產(chǎn)品，宣傳推廣力度不足產(chǎn)品性價(jià)比與其他板塊項(xiàng)目相比未能形成足夠的競爭力南沙在售別墅項(xiàng)目分析南沙在售的別墅項(xiàng)目主要有南沙境界、濱?；▓@、南沙奧園。目前，各類型別墅當(dāng)前銷售狀況普遍較差。原因分析聯(lián)排：180~260㎡獨(dú)棟：350~500㎡在售樓盤三房四房南沙碧桂園109-128㎡無南沙境界89㎡，104-105㎡無海力花園88-89㎡，92-104㎡無富港優(yōu)山美地97-111㎡無濱?；▓@110-113㎡，136㎡168-173㎡南沙奧園122-136㎡148-170㎡熱銷戶型基本上以首次置業(yè)的居家型三房為主，面積以90-110㎡居多；在以改善型買家為主的濱?；▓@和南沙奧園，120-135㎡的三房及140-170㎡的四房銷售情況較好進(jìn)港大道兩側(cè)為南沙老城區(qū)，居住氛圍較濃厚，交通便利，配套較為齊全，首次置業(yè)者對大戶型的購買熱情相對較差臨近森林公園的項(xiàng)目大多擁有優(yōu)越自然景觀資源，110㎡以上舒適型三房及150㎡以上四房的市場需求較好洋房熱銷戶型面積區(qū)間90~110㎡120~135㎡140~170㎡原因分析濱海花園四房兩廳兩衛(wèi)173.44㎡戶型中規(guī)中矩，無明顯優(yōu)勢售出樓層集中在中高樓層銷售情況良好主要取決于整個小區(qū)的環(huán)境及高樓層可望海的景觀優(yōu)勢南沙境界三房兩廳兩衛(wèi)105.51㎡兩梯兩戶，戶型方正實(shí)用浪費(fèi)面積小，實(shí)用率高總面積適中，性價(jià)比高典型熱銷戶型1.2：容積率0.8左右的廣州大盤熱銷戶型研究1.1：聯(lián)排180~260㎡，獨(dú)棟350~500㎡，但滯銷；舒適型三房120~135㎡，四房140~170㎡銷量尚可PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議1.3：峽谷別墅案例借鑒產(chǎn)品類型戶型結(jié)構(gòu)面積數(shù)量比例銷售情況聯(lián)排別墅4房2廳3衛(wèi)230-2403015%304房3廳4衛(wèi)245-2607135.5%705房3廳4衛(wèi)265-2804120.5%416房3廳4衛(wèi)295-3103015%306房4廳4衛(wèi)35084%7雙拼別墅6房3廳4衛(wèi)314105%106房4廳4衛(wèi)392105%10總計(jì)200100%198別墅以聯(lián)排為主，目前已基本售罄，面積涵蓋了230~350㎡，其中以240~280㎡為主力面積區(qū)間招商·金山谷240~280㎡產(chǎn)品北區(qū)純雙拼別墅類別S280-LS280-RN280-LMN280-RM戶型5房3廳3衛(wèi)5房3廳3衛(wèi)5房3廳3衛(wèi)5房3廳3衛(wèi)數(shù)量34344045面積281.5M2289.3M2282.8M2286.8M2北區(qū)純雙拼別墅面積段集中在280~290㎡，銷售近半；物業(yè)類型單一，面積區(qū)間集中化是其銷售不暢的一個重要原因。2008年1月陸續(xù)推售銷售階段第一批第二批第三批總計(jì)推出套數(shù)604352155售出套數(shù)4819875銷售比例80%44.2%15.4%48.4%保利·香雪山280~290㎡產(chǎn)品南區(qū)美學(xué)洋房戶型3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)總計(jì)面積125M2135M2142M2154M2175M2目前推出數(shù)量96321124040320目前已售數(shù)量720262017135比例75%0%23.2%50%42.5%42.2%保利·香雪山125~154㎡性價(jià)比高空間及尊貴感強(qiáng)定位較尷尬南區(qū)高層以125~154㎡的三房為主，銷售近半；其中以性價(jià)比高的125㎡和舒適感強(qiáng)的154㎡三房最為暢銷天湖峰境產(chǎn)品天湖峰境2期水晶四季類型獨(dú)立別墅（39套）雙拼別墅（38套）洋房面積300M2446M2523~548M2290~300M2312M290M2117~120M2129~140M2140~160M2比例8%8%84%75%25%12.5%25.0%12.5%50.0%一期單位已經(jīng)基本售罄；二期水晶四季以洋房為主，占92.5％，獨(dú)立別墅占4.0％，聯(lián)排別墅占3.5%主力獨(dú)棟主力雙拼主力四房項(xiàng)目二期以洋房為主，其中140~160㎡的四房為主力戶型；主力獨(dú)棟523~548㎡，主力雙拼290~300㎡產(chǎn)品類型總價(jià)代表項(xiàng)目獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅主流面積段300-500M2280-350M2200-260M2城市別墅容積率1.0保利·香雪山——450-600萬——山景別墅容積率1.14招商·金山谷——460-600萬260-300萬水景別墅容積率0.43合景·天湖峰境523-650萬200-250萬——備注：獨(dú)棟別墅在別墅市場上所占比例較小約5%，一般作為項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品用來提升項(xiàng)目價(jià)值。在普通城市別墅項(xiàng)目中體量不超過2%，在山景和水景別墅中體量在5%左右。雙拼在別墅市場上的比例約30%-35%，在山景和水景項(xiàng)目中應(yīng)用較多。聯(lián)排是別墅市場上由于面積適中總價(jià)低，是最受歡迎的產(chǎn)品，也是體量最大的產(chǎn)品，占到市場總量的60%-65%。在各種別墅項(xiàng)目中幾乎都會有聯(lián)排別墅項(xiàng)目。別墅產(chǎn)品小結(jié)洋房產(chǎn)品小結(jié)產(chǎn)品類型價(jià)格代表項(xiàng)目三房四房創(chuàng)新產(chǎn)品主流面積段120-150平米140-170平米250平米以上城市保利·香雪山45-75萬60-80萬山景招商·金山谷40-60萬50-70萬水景合景·天湖峰境35-60萬45-70萬備注：此面積段在廣州市周邊項(xiàng)目中體量最大，一般占到洋房總量的50%，在城市項(xiàng)目中運(yùn)用最多，主要面對首次置業(yè)型客戶?？們r(jià)低，使用率較高此面積段一般面對改善換房型客戶，中高端項(xiàng)目中體量較大。強(qiáng)調(diào)居住的舒適度和空間感。體量在總量中占接近35%左右。此種洋房單位在廣州市場是屬于創(chuàng)新型產(chǎn)品，和深圳市場上的空中別墅可以類比。宣揚(yáng)和別墅一樣的生活享受。面向客戶群也極不固定。體量極少不超過5%1.2：容積率0.8左右的廣州大盤熱銷戶型研究1.1：聯(lián)排180~260㎡，獨(dú)棟350~500㎡，但滯銷；舒適型三房120~135㎡，四房140~170㎡銷量尚可PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議1.3：峽谷別墅案例借鑒馬里布（Malibu）峽谷別墅洛杉磯馬里布馬里布山谷馬里布（Malibu）山區(qū)屬于山谷地形，內(nèi)有國家級森林保護(hù)公園山坡住宅似階梯般向山坡上延伸，并能享有海洋景觀位于洛杉磯的西北面背山面海峽谷的幽靜環(huán)境加上完美的海景，使它成為好萊塢明星以及社會名流置業(yè)的熱門地區(qū)馬里布市簡介占地60000平方米建筑面積428平方米緊鄰國家級森林保護(hù)公園，有著毫無遮攔的海景和絕對的私密性著名建筑師RichardLandry對峽谷別墅的現(xiàn)代設(shè)計(jì)演繹馬里布（Malibu）峽谷別墅基礎(chǔ)資料游泳池外使用了特殊的褶皺鋁皮包裹，連接泳池的是紅色木頭甲板為了使家更具安全保證，防水金屬屋頂在中央屋宇兩側(cè)，安置兩個“電鍍金屬筒倉”，做為四個浴室為了遮蔽朝南窗戶的強(qiáng)烈陽光，在房屋四周栽種了道格拉斯冷杉法式加拿大農(nóng)舍峽谷別墅現(xiàn)代設(shè)計(jì)演繹客廳象一個庭院，其他的屋子都依附它建成，比如一樓的廚房、帶洗手間的客房、兩個公用洗手間的兒童房；二樓上，它則聯(lián)系著主臥、家庭工作室、游戲室和桑拿房等。當(dāng)我決定要建造一個自己的家時，它并不是為了用來吸引任何人的目光。我只是希望建造一個自己的世界，一個可以傳承自我和鄉(xiāng)村情結(jié)的家。——Landry鄉(xiāng)村情結(jié)是這座峽谷別墅最顯而易見的主題。用一種加拿大鄉(xiāng)村建筑語言，Landry把他田園牧歌的童年時光一絲不茍地搬入了這個美麗的峽谷別墅馬里布（Malibu）峽谷別墅法式加拿大農(nóng)舍峽谷別墅現(xiàn)代設(shè)計(jì)演繹

北京蕓溪境山地峽谷別墅代表作投資商：北京威麥?zhǔn)客顿Y顧問有限責(zé)任公司位置：北京延慶珍珠泉鄉(xiāng)

占地面積：1000畝建筑面積：19000平米容積率：0.028物業(yè)類型：39棟純獨(dú)棟別墅坐落在群山環(huán)抱的峽谷中共有19個地塊，每個地塊都有不同的自然元素———水潭、溪水、山體、樹木所有建筑因地制宜，依據(jù)地勢、落差、自然景觀而存在基礎(chǔ)資料產(chǎn)品特征北京延慶珍珠泉鄉(xiāng)產(chǎn)品類型——蕓溪北京蕓溪境坐落在山谷外的臺地上，用地開闊，西側(cè)為水，東側(cè)為山，日照充足地形特點(diǎn)建筑主體呈展開形式布置，南向長度超過45米，充分享受陽光和水景，舒展大方內(nèi)外庭院：外院以桃樹等綠色植物為主，開敞型公共活動庭院；內(nèi)院以室外游泳池為中心，四組扇形噴泉和疊水，不同高度的觀景平臺，形成很好的私密庭院產(chǎn)品特點(diǎn)山谷中地形狹窄的地塊，貼近溪流地形特點(diǎn)設(shè)計(jì)成為跨越在溪水之上的形式，溪水可以從寬大的平臺下面潺潺流過，建筑與自然環(huán)境渾然一體立面造型上幾組粗大的毛石柱屹立于溪水中，增強(qiáng)了建筑的力量感，平行伸展的大型平臺和落地窗又提供了足夠的親水性產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品類型——凌波產(chǎn)品類型——白鶴北京蕓溪境山谷內(nèi)最寬敞的一塊平地內(nèi)地形特點(diǎn)每座建筑擁有一個水景內(nèi)庭院，所有的內(nèi)部使用空間均圍繞著這個內(nèi)庭院層層展開建筑主體采用淺白色系，潔凈明亮，三組特有的坡屋頂，遠(yuǎn)看正如振翅欲飛的白鶴產(chǎn)品特點(diǎn)坐落在山坡上地形特點(diǎn)順應(yīng)山勢，層層出挑紅色調(diào)，因其架高在半山坡上，又是入谷見到的第一座建筑，不管您在白雪皚皚的冬天還是郁郁蔥蔥的夏天，都能看到這款引人入勝的飛閣產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品類型——飛閣尊重自然，生長自然，融于自然將人為的工作盡可能地隱藏于自然環(huán)境的花草樹木、溪流山谷之中，化有形于無形案例借鑒小結(jié)項(xiàng)目特色1設(shè)計(jì)方面2峽谷地形地勢起伏較大，景觀豐富，私密性強(qiáng)，極富度假養(yǎng)生功能峽谷別墅問卷結(jié)果匯總度假型客戶對峽谷別墅的認(rèn)識客戶對峽谷別墅的了解程度客戶對峽谷別墅貼合的生活方式客戶對峽谷別墅的購買意向客戶對峽谷別墅特征的認(rèn)識數(shù)據(jù)來源：廣州中原度假型客戶市調(diào)問卷樣本量40份70%的客戶聽說過峽谷別墅，但不了解近85%的客戶認(rèn)為，峽谷別墅較適合度假、養(yǎng)生63%的客戶認(rèn)為私密性好是峽谷別墅的鮮明特征79%的客戶會視具體情況選擇購買峽谷別墅PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議2.2：分區(qū)產(chǎn)品定位2.1：地塊價(jià)值評價(jià)2.3：物業(yè)類型及戶型配比2.4：功能定位與湖的關(guān)聯(lián)與海的關(guān)聯(lián)與峽谷的關(guān)聯(lián)與山的關(guān)聯(lián)與路的關(guān)聯(lián)以及地塊內(nèi)部的關(guān)聯(lián)地塊劃分的前提和依據(jù)關(guān)聯(lián)度在本項(xiàng)目里可分為：湖海路N資源關(guān)聯(lián)度是進(jìn)行地塊劃分的一個重要前提山峽谷地塊劃分綜合劃分的原則和前提，我們對項(xiàng)目地塊進(jìn)行分區(qū)，可分為A~E五個區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)NA區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)N主要優(yōu)勢主要劣勢A一線山湖景觀高壓線能見度較高B一線山湖景觀位于山坡陰面，日照受影響C一線湖景，主要入口，交通方便地勢較低，私密性受到一定影響D有一定的湖景及海景資源臨近干道，私密性受影響E無明顯優(yōu)勢受高壓線影響較大價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重ABCDE進(jìn)入性和昭示性15%125151510景觀35%3535303510可塑性25％

252020105私密性25%2025151515價(jià)值實(shí)現(xiàn)9285807540價(jià)值排序12345地塊價(jià)值評級地塊評級：A>B>C>D>EPART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議2.2：分區(qū)產(chǎn)品定位2.1：地塊評級：A>B>C>D>E2.3：物業(yè)類型及戶型配比2.4：功能定位地塊A區(qū)A區(qū)占地：約8.5萬平方米特征描述：地塊價(jià)值最高、坡地較陡、臨湖獨(dú)棟聯(lián)排資源驅(qū)動：一線山湖景觀、私密性適合產(chǎn)品配置：獨(dú)棟、聯(lián)排等高端物業(yè)定位關(guān)鍵詞：休閑度假、依山傍水高端度假別墅區(qū)，樹立項(xiàng)目高端形象，提升項(xiàng)目檔次規(guī)劃原則：資源最好的地方配置最高端產(chǎn)品限制性條件：本項(xiàng)目總?cè)莘e率0.8地塊B區(qū)B區(qū)占地：約6.2萬平方米特征描述：地塊價(jià)值較高、陡坡地、臨湖、山坡陰面日照受影響資源驅(qū)動：一線山湖景觀、私密性適合產(chǎn)品配置：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼定位關(guān)鍵詞：休閑度假、山湖景觀度假別墅區(qū)，根據(jù)該區(qū)的陡坡地勢條件，增加疊拼產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線規(guī)劃原則：資源最好的地方配置最高端產(chǎn)品限制性條件：本項(xiàng)目總?cè)莘e率0.8獨(dú)棟聯(lián)排疊拼對疊拼別墅的思考對地塊南部北坡地塊的利用是項(xiàng)目規(guī)劃的一大難點(diǎn)。北坡環(huán)湖區(qū)域有親水的湖景，可規(guī)劃少許獨(dú)立和連排別墅，其它坡度較大的北坡建議規(guī)劃疊加別墅。疊加別墅1、可出特色：因山勢而建，顯示項(xiàng)目山地特色；2、可出效果：廣州目前供應(yīng)較少，有較好的市場機(jī)會；3、可控總價(jià)：北坡因通風(fēng)采光受限，客戶對總價(jià)非常敏感；4、可保品質(zhì)：同屬別墅類物業(yè)，且對環(huán)湖別墅不造成壓迫感。疊拼別墅布局示意根據(jù)實(shí)際坡地的大小，可沿地勢布局上下2疊院，部分區(qū)域3疊院，形成錯落有致的山地疊院。疊拼別墅的市場表現(xiàn)項(xiàng)目組團(tuán)面積區(qū)間套數(shù)推售時間目前銷售情況金地·荔湖城100坊之青臺175~185㎡40套2008年1月基本售罄，剩余一套樣板房（頂復(fù)）100坊之灣岸210~220㎡39套08年4月底銷售逾7成濱?；▓@三期花園疊景別墅183~250㎡64套2007年10月已售罄，08年1月份銷售達(dá)8成，08年6月份售罄南沙境界200~212㎡約160套2007年10月剩余約100套，銷售率不到4成萬科城190~230㎡約30套2007年中08年年初左右全部售罄目前廣州市場的疊拼項(xiàng)目較少，市場供應(yīng)不多；除南沙境界和荔湖城的灣岸外，其他項(xiàng)目疊拼產(chǎn)品均售罄，市場反應(yīng)較好；南沙境界及荔湖城的疊拼產(chǎn)品面積相對偏大，與其聯(lián)排產(chǎn)品面積有重合，導(dǎo)致銷售不暢。地塊C區(qū)C區(qū)占地：約8.9萬平方米特征描述：地塊價(jià)值一般、坡度較緩、臨湖、距交通干道較近資源驅(qū)動：一線湖景、交通方便適合產(chǎn)品配置：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、會所定位關(guān)鍵詞：休閑度假、一線湖景度假別墅區(qū)，緩坡地、物業(yè)類型豐富規(guī)劃原則：資源最好的地方配置最高端產(chǎn)品限制性條件：本項(xiàng)目總?cè)莘e率0.8疊拼獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排會所地塊D區(qū)D區(qū)占地：約4萬平方米特征描述：地塊價(jià)值一般、地勢高視野較好、坡度平緩、距交通干道較近資源驅(qū)動：湖、海景觀、交通方便適合產(chǎn)品配置：高層/小高層定位關(guān)鍵詞：宜居宜度假、景觀豐富生活居住區(qū)，根據(jù)該區(qū)的景觀資源條件，設(shè)置高層/小高層產(chǎn)品，可以使其景觀價(jià)值最大化規(guī)劃原則：資源最好的地方配置最高端產(chǎn)品限制性條件：本項(xiàng)目總?cè)莘e率0.8地塊E區(qū)E區(qū)占地：約3.9萬平方米特征描述：地塊價(jià)值最差、受高壓線影響最大資源驅(qū)動：高壓線影響適合產(chǎn)品配置：西部距高壓線較遠(yuǎn)處可設(shè)置輔會所定位關(guān)鍵詞：不宜居住、度假受高壓線影響，本地塊不宜居住，西部距高壓線較遠(yuǎn)處可設(shè)置輔會所規(guī)劃原則：資源最好的地方配置最高端產(chǎn)品限制性條件：本項(xiàng)目總?cè)莘e率0.8PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議2.2：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、高層/小高層2.1：地塊評級：A>B>C>D>E2.3：物業(yè)類型及戶型配比2.4：功能定位物業(yè)形態(tài)物業(yè)細(xì)分角色定位數(shù)量控制別墅獨(dú)棟別墅高端產(chǎn)品、提升項(xiàng)目形象及檔次少量，強(qiáng)調(diào)稀缺性聯(lián)排別墅經(jīng)典產(chǎn)品、迅速積累人氣主力產(chǎn)品疊拼別墅特色產(chǎn)品、突出項(xiàng)目山地特色依據(jù)地形設(shè)計(jì)，適量高層/小高層空中別墅優(yōu)勢產(chǎn)品、遠(yuǎn)眺入?？诂F(xiàn)金牛產(chǎn)品，消化容積率，適量平層單位傳統(tǒng)產(chǎn)品、俯瞰湖景園林本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)建議根據(jù)本項(xiàng)目的山地特點(diǎn)、0.8的容積率以及廣州區(qū)域相似項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)，建議本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)如下：本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)建議物業(yè)類型比例建筑面積（m2）最佳容積率占地面積（m2）基底占地（m2）獨(dú)棟別墅5.00%126000.3420004200聯(lián)排別墅45.00%1134000.716200037800疊拼別墅14.50%365401365409135高層/小高層35.50%894602.5357844970合計(jì)100.00%2520000.9127500056105物業(yè)類型初步配比注：1、項(xiàng)目總占地315000m2，扣除地塊E區(qū)的不可用占地面積（約3.9萬m2），實(shí)際容積率約0.912、此表未扣除相關(guān)配套的占地面積和建筑面積

3、相關(guān)配套的占地或建筑面積將在下一部分“物業(yè)發(fā)展建議”中進(jìn)行論證，并對上表數(shù)據(jù)進(jìn)行修正

高市場增長率

高明星:STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅及高層/小高層

低

低疊拼別墅獨(dú)棟別墅用于拔高項(xiàng)目整體形象用，屬于明顯標(biāo)桿產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)稀缺，控制總量1作為項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品，可以消化容積率，保證快速回現(xiàn)3其4高層/小高層疊拼別墅價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要市場檢驗(yàn)，可根據(jù)市場實(shí)際情況調(diào)整，進(jìn)行戶型拼接聯(lián)排別墅主流經(jīng)典產(chǎn)品，滿足眾多需求，用于回流現(xiàn)金2各物業(yè)形態(tài)的價(jià)值分析別墅戶型初步配比建議物業(yè)類型建筑面積戶型面積區(qū)間建面比套數(shù)獨(dú)棟別墅12600大獨(dú)棟450~50023%約6套小獨(dú)棟300~35077%約30套聯(lián)排別墅113400大聯(lián)排（雙拼為主）220~25030%約145套小聯(lián)排180~20070%約418套疊拼別墅36540——150~180——約220套樓王單位，標(biāo)桿產(chǎn)品，滿足頂級客戶需求，極少量高端產(chǎn)品，提升項(xiàng)目整體形象，滿足高端財(cái)富群體需求，少量主流產(chǎn)品，滿足中高端財(cái)富群體需求特色產(chǎn)品，控制總價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目地形設(shè)計(jì)，滿足中端財(cái)富群體特殊需求高層/小高層戶型初步配比建議物業(yè)類型建筑面積戶型面積區(qū)間建面比套數(shù)高層/小高層89460三房120~13060%約430套四房140~15025%約154套空中別墅160~20015%約72套主流戶型，滿足未來產(chǎn)業(yè)客戶的自住或首次置業(yè)需求尊貴戶型，滿足未來產(chǎn)業(yè)客戶的自住或改善型置業(yè)需求特色產(chǎn)品，提升地塊D區(qū)的整體形象感，滿足未來產(chǎn)業(yè)客戶的高端置業(yè)需求建筑層數(shù)建議：三房、四房可設(shè)置6~7棟24層的高層，排布于D地塊北端空中別墅可設(shè)置4棟18層的小高層，排布于D地塊南端PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議2.2：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、高層/小高層2.1：地塊評級：A>B>C>D>E2.3：物業(yè)類型及戶型配比2.4：功能定位項(xiàng)目基本功能居住功能：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、空中別墅、高層/小高層別墅類洋房類項(xiàng)目主體功能休閑度假、養(yǎng)生功能：湖、海、高爾夫、森林、峽谷休閑度假類養(yǎng)生類項(xiàng)目輔助功能輔助功能：會所、酒店、商業(yè)會所：室內(nèi)泳池、SPA等酒店：餐飲、客房等商業(yè)：超市、特色商店等PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議3：物業(yè)類型及戶型配比修正1：總體規(guī)劃建議2：配套設(shè)施建議景觀的利用設(shè)置明顯的景觀軸線，以園林水景及海景貫穿整個項(xiàng)目，景觀價(jià)值最大化利用中心景觀軸N一線湖景二線湖景三線海景峽谷景觀本項(xiàng)目高層物業(yè)布局項(xiàng)目北面牙口區(qū)域的高層物業(yè)在景觀上，無論是遠(yuǎn)眺入海口和俯瞰內(nèi)湖景觀，都需要一定的高度和寬闊視野中原建議：1、盡量拔高沿山體的物業(yè)，拉升至24層左右的高層，擴(kuò)大景觀面；2、牙口中心位置可布局戶型較大的小高層，形狀類似圓樓，盡量減少對北面高層的景觀遮擋，同時可作為高層區(qū)域的中心樓王物業(yè)；3、整體上形成北高南低，板式與點(diǎn)式結(jié)合，做到景觀和效益的價(jià)值最大化。上圖為深圳寶安世紀(jì)春城四期規(guī)劃布局圖，藍(lán)色區(qū)域規(guī)劃的是31層的高層，紅色區(qū)域布局的是17層小高層圓樓；這種規(guī)劃思路在香蜜湖的熙園項(xiàng)目中也有體現(xiàn)。圣莫麗斯中海大山地保利香雪山在廣深兩地有山地特色的別墅+高層項(xiàng)目中，一般將別墅區(qū)與高層區(qū)較明顯的區(qū)分開，以保持組團(tuán)的純粹性和私密性高層物業(yè)布局規(guī)劃土地價(jià)值的利用土地價(jià)值最優(yōu)化利用，在景觀面最好的地方布置最高端產(chǎn)品N中心景觀軸A區(qū)：獨(dú)棟、聯(lián)排B區(qū)：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼C區(qū)：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼E區(qū)A區(qū)：高層/小高層地塊產(chǎn)品類型A區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排B區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼C區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼D區(qū)高層/小高層E區(qū)——洋房產(chǎn)品全部配置在D區(qū)，與別墅產(chǎn)品分開，使得大眾產(chǎn)品與高端產(chǎn)品分區(qū)清晰，動靜明確建筑布置形式采取北高南低的建筑布置形式N中心景觀軸獨(dú)棟聯(lián)排高層/小高層獨(dú)棟聯(lián)排疊拼相對于雙高的排布方式，一高一低可減少中部別墅的壓迫感，提升度假品質(zhì)南部山頭的外部景觀較差，噪音較大，不適合高層建筑項(xiàng)目西南角排布低層住宅，可以減少入?？谝暰€的遮擋，使高層海景資源最大化交通的組織N主入口次入口主入口外接金領(lǐng)路次入口至黃山魯森林公園，外接虎門高速市政公路內(nèi)部化：沿項(xiàng)目北部紅線建設(shè)一條市政路，弱化項(xiàng)目內(nèi)部現(xiàn)有干道的市政功能，降低未來內(nèi)部市政道路對項(xiàng)目的干擾外部道路內(nèi)部化，減少未來干擾及人車混流的弊端PART2物業(yè)發(fā)展建議2：產(chǎn)品和功能定位1：基礎(chǔ)研究3：物業(yè)發(fā)展建議3：物業(yè)類型及戶型配比修正1：總體規(guī)劃建議2：配套設(shè)施建議度假型客戶問卷結(jié)果匯總配套設(shè)施建議客戶在度假時從事的活動客戶對度假區(qū)配套的關(guān)注數(shù)據(jù)來源：廣州中原度假型客戶市調(diào)問卷樣本量40份廣州度假型客戶對度假地的選擇依次為海邊、湖邊、山地、森林除旅游景點(diǎn)、交通外，客戶最關(guān)注的配套設(shè)施為餐飲、運(yùn)動場所、商業(yè)客戶在度假時從事旅游、運(yùn)動最多，其次為攝影和探險(xiǎn)客戶希望在度假區(qū)內(nèi)有羽毛球、乒乓球、泳池等場所客戶希望度假區(qū)具備的運(yùn)動場客戶對度假地的偏好度假型客戶問卷結(jié)果匯總配套設(shè)施建議關(guān)于會所的功能關(guān)于商業(yè)配套的業(yè)態(tài)關(guān)于酒店的形態(tài)，絕大部分客戶認(rèn)同星級酒店和酒店式公寓，特色酒店的認(rèn)同度較低絕大部分客戶認(rèn)為，會所必須具備餐飲、康體功能，不需要客房功能40%的客戶認(rèn)為商業(yè)配套中必須有食品店，35%認(rèn)為要有運(yùn)動用品商店52%的客戶接受大超市，48%的客戶接受小超市，都認(rèn)為便利店的形態(tài)不好關(guān)于超市的規(guī)模關(guān)于酒店的形態(tài)中原對本項(xiàng)目配套設(shè)施的思考配套設(shè)施建議廣州度假盤配套設(shè)施案例借鑒特色酒店案例借鑒酒店、會所建議商業(yè)配套建議合景·天湖峰境占地133.3萬平方米，總建面57.3萬平方米，容積率：0.43物業(yè)類型：獨(dú)棟、聯(lián)排、高層天湖會（主會所）教育配套喜來登度假酒店山頂公園峰境會（輔會所）濕地公園名店坊商業(yè)街高爾夫練習(xí)場藝術(shù)公園運(yùn)動公園一層：桌球室，健身房，桑拿房，影視廳，乒乓球室，籃球室，閱覽室，兒童游樂室，物管處，棋牌室，會議廳二層：洽談區(qū)，演示室，西餐廳，銷售中心，中國銀行，7-11便利店三層：中餐廳合景·天湖峰境會所功能設(shè)置功能檔次定位——世界級綜合型豪華會所封閉式經(jīng)營——針對天湖峰境業(yè)主提供綜合性的全面服務(wù)，會所配套一應(yīng)俱全管理方式——部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營13000平米世界級豪華水岸會所合景·天湖峰境五星級純別墅式喜來登度假酒店共102間客房，每個酒店房間均可享受不同自然美景，有沿湖聯(lián)排別墅房間、帶獨(dú)立泳池的別墅房間以及頂級的總統(tǒng)別墅套房，是目前在廣州唯一一個真正能做到保留原有自然面貌又糅合現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的高端酒店產(chǎn)品會所功能設(shè)置別墅客房氣派大會樓豪華宴會樓健身房中式湖心餐廳竹林樹屋茶寮SPA合景·天湖峰境商業(yè)配套宏城超市7-11便利店名店坊商業(yè)街其他配套高爾夫練習(xí)場藝術(shù)主題公園圣普拉多占地21萬平方米，容積率：0.43物業(yè)類型：170套獨(dú)棟、150套疊加別墅主會所主要功能：西餐廳、健身房等運(yùn)動休閑設(shè)施超市商業(yè)會所（輔會所）主要功能：餐飲、SPA等休閑功能主要功能：商業(yè)景觀酒店主要功能：53間客房、餐飲、銷售中心綠城·桃花源占地27.3萬平方米，容積率：0.3物業(yè)類型：166棟歐式頂級別墅酒店主要功能：主要為客房、餐飲功能，部分娛樂、健身功能項(xiàng)目名稱合景·天湖峰境綠城·桃花源圣普拉多占地面積133.3萬平米27.3萬平米21萬平米項(xiàng)目價(jià)格獨(dú)棟別墅10000，雙拼、聯(lián)排均價(jià)6000預(yù)計(jì)價(jià)格在1.1萬~1.5萬之間總價(jià)區(qū)間在500~3500萬之間，均價(jià)16000會所概況13000平米天湖會為主會所，峰境會還在建設(shè)中為輔會所非獨(dú)立會所，和酒店融合在一起經(jīng)營，目前還沒有建成設(shè)有獨(dú)立會所，面積較小。約1000平米會所功能提供除住宿和大型購物外基本上所有功能，包括餐飲，超市，娛樂，會議，運(yùn)動健身等主要為住宿和餐飲，以及一部分娛樂和運(yùn)動健身功能主要以西餐廳為主，包括針對于業(yè)主的休閑和娛樂設(shè)施，如乒乓球室，健身房等備注項(xiàng)目引進(jìn)喜來登5星級酒店提供主要住宿功能和部分餐飲功能項(xiàng)目力爭打造一個純粹的私密社區(qū)開發(fā)商在項(xiàng)目外部設(shè)有一家酒店，主要對外經(jīng)營，也可以對業(yè)主提供住宿，商業(yè)廣場將來也會對外經(jīng)營度假盤配套設(shè)施小結(jié)會所、酒店和商業(yè)體系在建立時應(yīng)該充分考慮到其相互支持性中原對本項(xiàng)目配套設(shè)施的思考配套設(shè)施建議廣州度假盤配套設(shè)施案例借鑒特色酒店案例借鑒酒店、會所建議商業(yè)配套建議項(xiàng)目位置：杭州富春江畔，背山面江項(xiàng)目整體占地面積：2200畝杭州富春山居度假村酒店外景圖杭州富春山居度假酒店度假酒店概況包括酒店主體和酒店別墅兩部分酒店主體共三層，建筑面積約1.7萬平方米酒店別墅分南區(qū)和北區(qū)，共有12套?；A(chǔ)資料房間類型房間房間數(shù)（個）面積(平方米)經(jīng)營狀況豪華房園景1736酒店目前一共擁有各種套房86間。酒店不接待只住一晚的散客，必須兩晚以上。酒店目前會員數(shù)200余個，等到酒店會員數(shù)量達(dá)到目標(biāo)350個時，酒店將對外部散客關(guān)閉，成為酒店會員的私家會所。湖景536觀景豪華房園景536湖景236套房園景1772湖景1072觀景套房園景572湖景572富春套房ROOM230172ROOM326/301289ROOM138195湖畔別墅單間客房572雙間客房（附屬客廳）4179三間客房（附屬客廳）2263富春別墅A0711500A03/A0921800/1500A01/A0522000/1600杭州富春山居度假酒店配套設(shè)施：特色SPA、高爾夫球場、國際會議中心、特色美食、瑜伽、太極練習(xí)班建筑特色：總體上使用了大量的中國建筑元素，但不拘泥于傳統(tǒng)中國建筑風(fēng)格北京紫玉山莊度假酒店紫玉山莊屬于北京亞奧商圈內(nèi)，位于亞運(yùn)村之北1.5公里，毗鄰?qiáng)W運(yùn)村。是北京市罕有的綠化率在80%以上的別墅群項(xiàng)目整體占地面積：60.2萬平方米度假酒店概況位于項(xiàng)目西北角別墅區(qū)內(nèi)，是具有濃郁東南亞風(fēng)情的泰式度假酒店樓高2層，

酒店配套有豪華套房、陽臺豪華客房、豪華標(biāo)準(zhǔn)客房等共63套。多功能會議室3間、談話室2間、會議休息廳、商務(wù)中心基礎(chǔ)資料度假酒店主樓：主要是客房部，擁有豪華客房、行政套房等不同類型客房、康體中心：包括健身房、水療中心和運(yùn)動場俱樂部大樓：包括中餐廳、西餐廳、多功能宴會廳、頂樓天畔酒廊、國際會議中心等中央大草坪和人工湖：在康體中心和酒店主樓中心廣場為3萬平米，人工湖面積為8萬平米北京紫玉山莊度假酒店酒店布局由三棟戶型獨(dú)立的建筑組成，包括康體中心、翠湖閣中餐廳、俱樂部森林式的設(shè)計(jì)：酒店借鑒森林公園設(shè)計(jì)，四季景色更替，長綠長新異鳥珍禽：放養(yǎng)孔雀、鶴等珍禽，且有多種野生飛禽飛至山莊棲息千米湖面，魚種豐富：紫玉山莊西北高地的山坡上，填有大量高樹阻隔風(fēng)沙。山莊環(huán)抱著兩個人工湖，六千平方米的湖面視野遼闊，湖中飼養(yǎng)著萬余條各種魚類，形成自己的食物鏈

北京紫玉山莊度假酒店酒店特色生態(tài)和自然酒店名稱杭州富春山居度假酒店北京紫玉山莊度假酒店項(xiàng)目概況杭州富春山居度假村延續(xù)了六百年前元四家之首黃公望的《富春山居圖》之意境，富春山居度假村位于杭州富陽的富春江畔，背山面江,其占地2200畝，內(nèi)有茶園丘陵，湖泊如鑒,猶如世外桃源。北京紫玉山莊占地60.20萬平方米，分4期開發(fā)，為獨(dú)棟別墅與聯(lián)排別墅；一期總套數(shù)282套，三期總套數(shù)為104套，項(xiàng)目均價(jià)3000美元/平方米，開發(fā)到第4期。酒店簡介包括酒店主體和酒店別墅兩部分。酒店主體共三層,建筑面積約17000m2樓高2層，

配有多功能會議室3間、談話室2間、會議休息廳、商務(wù)中心。酒店房間數(shù)分為套房和別墅，86套客房。與之配套的酒店別墅分南區(qū)和北區(qū)，共有12套。擁有豪華客房，行政套房等不同類型客房一共63套。酒店主要配套高爾夫球場，特色SPA中心，T8餐飲中心，特色瑜伽和太極班，國際會議中心?？刁w中心，風(fēng)情SPA中心，餐飲中心，多功能宴會廳和中央草坪。酒店特色特色的建筑設(shè)計(jì)和布局。生態(tài)和自然居住環(huán)境，異鳥珍禽和珍惜植物特色酒店小結(jié)特色度假酒店在項(xiàng)目整體中扮演的角色是項(xiàng)目推廣的重要標(biāo)志，也是客戶第一次和項(xiàng)目親密接觸的重要途徑中原對本項(xiàng)目配套設(shè)施的思考配套設(shè)施建議廣州度假盤配套設(shè)施案例借鑒特色酒店案例借鑒酒店、會所建議商業(yè)配套建議根據(jù)地塊大概470畝的規(guī)模，以及水系所占比例，如果酒店和會所單獨(dú)來做，各自規(guī)模及面積均較小且沒有特色，難以形成項(xiàng)目推廣的標(biāo)志。

建議：將酒店和會所進(jìn)行組合式設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營關(guān)鍵字：突出特色，突出生態(tài)和度假養(yǎng)生主題酒店、會所設(shè)計(jì)建議主會所+酒店主會所和酒店合建，主要功能包括住宿：80套各種客房娛樂：健身房，羽毛球室，乒乓球室和游泳池，桌球室餐飲：西餐廳，咖啡廳會議：多功能宴會廳、綜合會議中心商業(yè)：便利店輔會所輔會所結(jié)合森林公園設(shè)置一些運(yùn)動休閑功能的項(xiàng)目運(yùn)動娛樂：SPA中心，游泳池，網(wǎng)球場，影視廳，運(yùn)動公園，高爾夫練習(xí)場等餐飲：西餐廳，紅酒吧會議：小型VIP會議室商業(yè)：便利店主要面向別墅業(yè)主，屬于封閉或半封閉經(jīng)營模式面向別墅和洋房業(yè)主，可對外經(jīng)營酒店、會所設(shè)計(jì)建議酒店、會所功能分配及組合建議酒店+主會所選址建議：地塊C區(qū)，項(xiàng)目主入口處沿湖位置層數(shù)建議：3層面積建議：約10000平米建筑面積，其中酒店建面約5000平米，會所約5000平米，總占地約15000平米酒店建筑形態(tài)建議：合院別墅度假酒店酒店、會所設(shè)計(jì)建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)N酒店、會所選址及面積建議輔會所選址建議：地塊E區(qū)的西部臨湖位置層數(shù)建議：2層面積建議：約3000平米建筑面積酒店+主會所輔會所合院別墅度假酒店：

不只是配套，更能體現(xiàn)項(xiàng)目的特色，形成項(xiàng)目推廣的標(biāo)志合院別墅形態(tài)，與項(xiàng)目其他物業(yè)類型渾然一體特色鮮明，更易形成項(xiàng)目休閑度假的氛圍功能上可延展為高端商務(wù)、會議、政府私秘接待等酒店、會所設(shè)計(jì)建議1：強(qiáng)調(diào)特色經(jīng)營——規(guī)模不大（80間客房），但具特色體驗(yàn)2：外部資源嫁接——嫁接到南沙36洞高爾夫球場的運(yùn)營3：內(nèi)部資源整合——整合與項(xiàng)目會所的諸多高端配套E區(qū)規(guī)劃補(bǔ)充建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)N地塊E區(qū)除了規(guī)劃輔會所外，可以結(jié)合輔會所的運(yùn)動功能和森林公園的環(huán)境資源，設(shè)置運(yùn)動公園和Golf練習(xí)場輔會所運(yùn)動公園Golf練習(xí)場中原對本項(xiàng)目配套設(shè)施的思考配套設(shè)施建議廣州度假盤配套設(shè)施案例借鑒特色酒店案例借鑒酒店、會所建議商業(yè)配套建議基本目標(biāo)——滿足自身需求，充分展示項(xiàng)目形象現(xiàn)實(shí)目標(biāo)——提升項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)一期銷售順暢期望目標(biāo)——促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，獲取項(xiàng)目超額利潤滿足功能，提升品質(zhì)，獲取利潤！本項(xiàng)目商業(yè)目標(biāo)解析商業(yè)配套建議區(qū)域及本項(xiàng)目商業(yè)配套距離中心區(qū)有一段距離，不臨近任何主干道，輻射范圍有限不在本地區(qū)主要的商圈范圍內(nèi)，商業(yè)價(jià)值有限本項(xiàng)目定位度假休閑物業(yè)，別墅常住人口少，入住率低，消費(fèi)客源不足周邊樓盤商業(yè)配套較多為社區(qū)配套，旅游服務(wù)、文化娛樂略顯不足商業(yè)定位——開放式社區(qū)配套型商業(yè)服務(wù)人群——以本項(xiàng)目業(yè)主為主，部分項(xiàng)目可考慮對外經(jīng)營，服務(wù)森林公園的游客就近消費(fèi)業(yè)種業(yè)態(tài)——餐飲、休閑、旅游文化服務(wù)