11/2011第三生活空間——（宏益公館產(chǎn)品定位報(bào)告）思想踐行未來(lái)核心思考點(diǎn)項(xiàng)目一二期產(chǎn)品形象已經(jīng)確定，三期產(chǎn)品與一期、二期產(chǎn)品如何銜接又如何區(qū)隔？新瀝路與三環(huán)北路軸線產(chǎn)品堆積，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，在項(xiàng)目差異化形象已無(wú)法形成客戶購(gòu)買的有效刺激時(shí)，項(xiàng)目三期如何有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)？首先，從一杯咖啡開(kāi)始星巴克，一杯咖啡帶來(lái)的全新思考咖啡…不是咖啡…不止是咖啡…Starbucks跨界的咖啡咖啡——氛圍決勝口味星巴克的“客戶經(jīng)驗(yàn)”馬斯蘭：「星巴克是一次開(kāi)一店，顧客是一次喝一杯，我們不做粗制濫造的批發(fā)生意，我們追求的是“重復(fù)購(gòu)買”和“忠誠(chéng)度“?！褂?guó)《金融時(shí)報(bào)》調(diào)查顯示，在中國(guó)喝一杯星巴克咖啡顯然要比買一件“維多利亞的秘密”的國(guó)際名牌內(nèi)衣更加時(shí)髦。對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，無(wú)論是在打手機(jī)還是在上網(wǎng)，被人知道在星巴克，內(nèi)心的虛榮可以膨脹無(wú)數(shù)倍。不是咖啡——向生活方式的突破星巴克目標(biāo)市場(chǎng)的定位：不是普通的大眾，而是富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)。產(chǎn)品重新定義，把大眾商品重新定義為星巴克體驗(yàn)，也就是說(shuō)人們社交一個(gè)場(chǎng)所，因此星巴克相信自己銷售的不是咖啡豆而是一種體驗(yàn)。產(chǎn)品需求為中心生活方式為中心消費(fèi)服務(wù)為中心星巴克——一杯咖啡帶來(lái)的全新思考咖啡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在同類連鎖品牌的競(jìng)爭(zhēng)沖擊下，各大知名品牌通過(guò)建立獨(dú)占性優(yōu)勢(shì)來(lái)完成市場(chǎng)覆蓋對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的咖啡品牌——星巴克,應(yīng)該如何在市場(chǎng)中尋求自己的位置？細(xì)分哪種客戶？“品味”、“時(shí)尚”、“空間氛圍”，全新內(nèi)涵定位和場(chǎng)所精神表現(xiàn)帶給其所針對(duì)的中高端客戶前所未有的新體驗(yàn)，從根本上促動(dòng)了原來(lái)各大品牌長(zhǎng)期占有的“領(lǐng)地”“品味”、“時(shí)尚”、“空間氛圍”成就星巴克的銷售神話不止是咖啡——星巴克的跨界：第三生活空間第四元素：悠閑的交際空間第三元素：眾人的綠洲第二元素：負(fù)擔(dān)得起的奢華第一元素：源于異國(guó)的浪漫的味道與客戶互動(dòng)中創(chuàng)新，形成的第三生活空間星巴克第三空間的四個(gè)元素浪漫的味道，星巴克的店鋪裝修具有異國(guó)風(fēng)味，，可以為乏味的日子平添幾許浪漫。負(fù)擔(dān)得起的奢侈，在每天購(gòu)買咖啡的人群中，有學(xué)生，也有高端商務(wù)人士?！捌矫駥W(xué)生或許無(wú)法負(fù)擔(dān)得起奔馳汽車的費(fèi)用，但是他可以和高端商務(wù)人士一樣，每天享受一杯最好的咖啡?！?/p>

眾人的綠洲，星巴克倡導(dǎo)，在紛擾不堪的社會(huì)中，提供一個(gè)靜思的環(huán)境。悠閑的交際空間，流行的交際場(chǎng)所，提供給人們沒(méi)有威脅感的聚集空間。是在家和公司之外的第三個(gè)好去處。星巴克給本項(xiàng)目的啟示：形成獨(dú)占性的優(yōu)勢(shì)塑造新的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)居住模式的突破宏益三期不止是住宅——宏益三期打造第三生活空間宏益公館三期第三空間營(yíng)造的三個(gè)準(zhǔn)則形成獨(dú)占性的優(yōu)勢(shì)，在外部空間資源不可逆轉(zhuǎn)時(shí)，通過(guò)內(nèi)部資源的打造形成區(qū)域性的資源互補(bǔ)與獨(dú)享塑造新的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目形象與產(chǎn)品形態(tài)的雙重差異，形成打動(dòng)客戶的有效刺激點(diǎn)

實(shí)現(xiàn)居住模式的突破，居住模式的創(chuàng)新引入，打破慣有的空間排布，形成獨(dú)特的居住概念第三生活空間營(yíng)造導(dǎo)圖第三生活空間元素認(rèn)知第三生活空間1第三生活空間人群鎖定第三生活空間框架搭建第三生活空間肌理完善第三生活空間符號(hào)彰顯2345資源環(huán)境認(rèn)知開(kāi)發(fā)商認(rèn)知可影響的外部資源較難改變的內(nèi)外資源開(kāi)發(fā)商成熟度認(rèn)知

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)策略認(rèn)知可掌控的內(nèi)部資源第三生活空間元素認(rèn)知物業(yè)檔次定位物業(yè)類型定位項(xiàng)目地塊認(rèn)知開(kāi)發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知第三生活空間框架搭建戶型配比定位整體規(guī)劃布局第三生活空間肌理完善第三生活空間人群鎖定住宅規(guī)劃布局其它空間打造商業(yè)規(guī)劃布局客戶定位目標(biāo)客戶圈定產(chǎn)品客戶對(duì)位客戶AIO分析第三生活空間符號(hào)彰顯形象定位物業(yè)組合類型思考商業(yè)部分組合思考市場(chǎng)表現(xiàn)及區(qū)域趨勢(shì)認(rèn)知項(xiàng)目戶型配比調(diào)整項(xiàng)目物業(yè)類型對(duì)位項(xiàng)目面積段對(duì)位項(xiàng)目面積配比對(duì)位報(bào)告框架形象概念

形象表現(xiàn)第三生活空間元素認(rèn)知1環(huán)境及開(kāi)發(fā)商認(rèn)知通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所有資源的梳理和盤點(diǎn)，深度認(rèn)知項(xiàng)目的屬性；并且通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的溝通及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的了解，確定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略13資源環(huán)境認(rèn)知開(kāi)發(fā)商認(rèn)知可影響的外部資源較難改變的內(nèi)外資源開(kāi)發(fā)商成熟度認(rèn)知

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)策略認(rèn)知可掌控的內(nèi)部資源第三生活空間元素認(rèn)知可掌控的內(nèi)部資源Q1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢(shì)Q2土地形狀是否有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)Q1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場(chǎng)號(hào)召力Q2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況是否良好

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷能力

項(xiàng)目地塊內(nèi)部情況項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊情況——Q1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊基本情況：項(xiàng)目處于惠州江北26#小區(qū)，北三環(huán)以南，周邊較多項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)或者待開(kāi)發(fā)，其中項(xiàng)目左側(cè)就是待開(kāi)發(fā)的惠州新華書(shū)城。北側(cè)：宏益公館一二期、旺升學(xué)校西側(cè)：義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)東側(cè)：新華書(shū)城南側(cè)：新華花園>用地性質(zhì)：商住用地>占地：30400>建面：56100㎡>>規(guī)劃容積率：2.3>綠化率：30%>成交地價(jià)：9000萬(wàn)左右新華書(shū)城項(xiàng)目四至地塊基本指標(biāo)本案項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊情況——Q1：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及容積率是否有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)）容積率建筑面積（萬(wàn)）總戶數(shù)偉豪領(lǐng)御3.844.05181112偉豪精英匯2.64.012.4896宏益公館一二期4.392.917548三宅一生22.55447萬(wàn)科城151.13

321134金域華府5.62.515930鼎峰國(guó)匯山272.361.84760摩卡小鎮(zhèn)9.442.5

32.11720華輝名鑄2.42.67.8456海倫堡82.7241258歐尚陽(yáng)光谷0.435.7

3.1412大隆財(cái)富廣場(chǎng)1.38.7115.2868景升譽(yù)景灣1.63.04.5279佳兆業(yè)7.17.2701267本案占地3.04萬(wàn)㎡，容積率2.3。在本片區(qū)具備一定的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)產(chǎn)品打造的舒適度有較好的保證項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊情況——Q2：土地形狀是否利于規(guī)劃及設(shè)計(jì)本案新瀝路新江一路地塊完整平坦，無(wú)需拆遷平整，同時(shí)獨(dú)立完整的地塊更加容易規(guī)劃與設(shè)計(jì)；項(xiàng)目地形有利于項(xiàng)目空間布局及樓體排布設(shè)計(jì)，能較好的滿足日照朝向采光能方面的功能需求；項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境打造較難實(shí)現(xiàn)。地塊指標(biāo)——地塊位置：江北26號(hào)小區(qū)，新江路與新瀝路交界處地塊用途：居住、商業(yè)土塊面積：30400㎡（規(guī)劃用地）24400㎡（指標(biāo)用地）建筑面積：56100㎡，總戶數(shù)：327戶，1048人其它：建筑密度：≦30%;綠地率≧30%;建筑限高≦80米開(kāi)發(fā)能力及營(yíng)銷能力Q1：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場(chǎng)號(hào)召力？Q2：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷情況是否良好？Q1：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否形成一定口碑和市場(chǎng)號(hào)召力？宏益開(kāi)發(fā)商住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量不多，但是通過(guò)宏益公館項(xiàng)目的銷售樹(shù)立起了較好的市場(chǎng)號(hào)召力項(xiàng)目名稱：宏益公館項(xiàng)目占地：43980㎡項(xiàng)目建面：17萬(wàn)㎡項(xiàng)目容積率：2.90項(xiàng)目套數(shù)：1053開(kāi)盤時(shí)間：2011-09-03項(xiàng)目?jī)r(jià)格：7200元/㎡項(xiàng)目名稱：宏益尚城項(xiàng)目占地：3349㎡項(xiàng)目建面：14142㎡項(xiàng)目容積率：4.32項(xiàng)目套數(shù)：238開(kāi)盤時(shí)間：2008-03項(xiàng)目?jī)r(jià)格：4500元/㎡項(xiàng)目名稱：惠州宏益商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目占地：——項(xiàng)目建面：——項(xiàng)目容積率：——項(xiàng)目套數(shù)：——開(kāi)盤時(shí)間：——項(xiàng)目?jī)r(jià)格：——Q2：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷情況是否良好？銷售情況：宏益公館一期火爆熱銷，半年時(shí)間接近售罄，二期推出也備受客戶追捧，銷售率不斷提高?？诒己茫弘S著宏益商業(yè)廣場(chǎng)、宏益尚城、宏益公館的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)上已經(jīng)形成了良好的口碑，物業(yè)管理服務(wù)也備受業(yè)主贊揚(yáng)，維系老業(yè)主活動(dòng)也不斷完美舉行。產(chǎn)品打造：在產(chǎn)品打造上，也越來(lái)越精細(xì)化，在硬件和軟件方面力求達(dá)到完美，運(yùn)用至智能環(huán)保，創(chuàng)新領(lǐng)先的發(fā)展方向宏益開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度高，銷售火熱，產(chǎn)品打造上也不斷創(chuàng)新精細(xì)，物業(yè)服務(wù)也在業(yè)主里形成很好的口碑可影響的外部資源Q1：區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是否利好？Q2：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是否嚴(yán)峻？Q1：區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是否利好？江北已建成麗日雙子星、投資中心、德賽大廈、大隆大廈等高端商務(wù)大廈，中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、金寶集團(tuán)、大隆集團(tuán)等總部以落戶江北，市民樂(lè)園、慈云圖書(shū)館、體育館等文化體育設(shè)施和科技館、博物館、文化中心、北湖公園、鵝潭公園等硬件設(shè)施基本完善，江北區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益得到強(qiáng)化同時(shí)也為越來(lái)越多的人所認(rèn)可。這幾乎是無(wú)可質(zhì)疑的。江北新區(qū)成為惠州城市發(fā)展的重心。江北新區(qū)規(guī)劃有序合理、起點(diǎn)也更高，作為惠州新的城市中心。華貿(mào)中心，佳兆業(yè)中心等大型商住項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，極大的豐富和提高的江北的商業(yè)檔次。凱賓斯基，富力萬(wàn)麗，合生國(guó)際酒店等一批五星級(jí)酒店的建成和投入使用也必將極大的提升江北的區(qū)域價(jià)值。江北新區(qū)在未來(lái)惠州高端住宅和商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)占據(jù)龍頭地位，吸引更多購(gòu)房者入住和品牌企業(yè)進(jìn)駐，這幾乎是無(wú)可質(zhì)疑的。Q2：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是否嚴(yán)峻？沿江路軸線三環(huán)北軸線新瀝路軸線文昌二路軸線菊花一路軸線自然資源、區(qū)域成熟、交通便利典型項(xiàng)目：帝景灣、華貿(mào)、富力價(jià)格：10000-18000元/㎡物業(yè)：高層為主商務(wù)區(qū)、商業(yè)配套、交通發(fā)達(dá)典型項(xiàng)目：金裕碧水灣價(jià)格：6500-7500物業(yè)：高層為主發(fā)展空間大、社區(qū)規(guī)模、全新物業(yè)類型典型項(xiàng)目：萬(wàn)科城、國(guó)匯山、海倫堡價(jià)格：5000—6000元/㎡物業(yè)：高層、別墅為主區(qū)域成熟、社區(qū)規(guī)模、性價(jià)比典型項(xiàng)目：偉豪領(lǐng)御、宏益公館、三宅一生價(jià)格：6000-7500元/㎡物業(yè)：高層、小高層區(qū)域成熟、社區(qū)規(guī)模、性價(jià)比典型項(xiàng)目：盛世華府價(jià)格：5000-6500元/㎡物業(yè)：高層

江北競(jìng)爭(zhēng)集中在新瀝路軸線及三環(huán)北軸線新瀝路軸線及三環(huán)北軸線產(chǎn)品線豐富，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)集中，供應(yīng)量大并且具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，供應(yīng)項(xiàng)目的整體性價(jià)比較高項(xiàng)目位于新瀝路軸線未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈較難改變的內(nèi)外部資源Q1：經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境是否利好Q2：項(xiàng)目周邊環(huán)境是否稀缺Q3：區(qū)域是否有強(qiáng)勢(shì)配套入駐Q1：經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境是否利好

在限購(gòu)政策上，在限購(gòu)時(shí)間到期后，北京、上海等多個(gè)城市宣布繼續(xù)限購(gòu)，廣州等城市也明確表示停止限購(gòu)沒(méi)有時(shí)間表。

在信貸政策上，相關(guān)部門已經(jīng)坦言調(diào)控政策對(duì)首次購(gòu)房者的誤傷，部分城市首套房基準(zhǔn)利率。

2011年1月，即春節(jié)前夕，“國(guó)八條”出臺(tái)，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時(shí)也拉開(kāi)了全國(guó)范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。（1）控價(jià)格：“國(guó)八條”首次釋放通過(guò)調(diào)控平抑的信號(hào)，即“將房?jī)r(jià)控制在合理水平”，并且要求地方政府上報(bào)年度價(jià)格控制目標(biāo)。（2）強(qiáng)保障：再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住宅建設(shè)，并確定年度、十二五期間建設(shè)目標(biāo)，并要求地方政府逐級(jí)分解。（3）嚴(yán)問(wèn)責(zé)：對(duì)房?jī)r(jià)控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時(shí)間限制，并要求公開(kāi)，使“問(wèn)責(zé)制”的落實(shí)有據(jù)可依并可由公眾監(jiān)督。（4）擴(kuò)范圍：將限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的涉及范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)行全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控。

存準(zhǔn)率在2011年上調(diào)和下調(diào)，說(shuō)明了2011年經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性;而房地產(chǎn)宏觀政策從嚴(yán)從緊，銀行利率回歸基準(zhǔn)，剛性需求客戶購(gòu)房熱情將有所點(diǎn)燃。2011年是流動(dòng)性收縮、資金緊張的一年，這一年金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)歷史最高水平。伴隨著CPI的不斷膨脹，央行上半年連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，到6月份，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史最高的21.5%。不過(guò)，下半年情況發(fā)生了變化，央行宣布，從12月5日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行三年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。Q2：項(xiàng)目周邊景觀是否稀缺項(xiàng)目自然景觀相對(duì)缺失，高層可遠(yuǎn)眺東江江景項(xiàng)目景觀以城市景觀為主江北的東區(qū)和西區(qū)有良好的江景資源Q3：區(qū)域是否有強(qiáng)勢(shì)配套入駐項(xiàng)目處于惠州江北26#小區(qū)，北三環(huán)以南，周邊較多項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)或者待開(kāi)發(fā)：距項(xiàng)目2分鐘路程有義務(wù)小商品城，生活家居用品采購(gòu)便捷；10分鐘路程內(nèi)配備沃爾瑪大型超市；緊鄰項(xiàng)目地塊為規(guī)劃中的新華書(shū)店用地，未來(lái)文化氛圍濃厚優(yōu)勢(shì)S1、可掌控的內(nèi)部資源：容積率較低，項(xiàng)目整體舒適度較低土地平整，易于規(guī)劃設(shè)計(jì)2、可影響的內(nèi)外資源：項(xiàng)目區(qū)域利用因素多3、較難改變的內(nèi)外資源：銀行首套利率松動(dòng)，首次置業(yè)需求將逐步釋放周邊有較為強(qiáng)勢(shì)的配套支撐弱點(diǎn)W1、可掌控的內(nèi)部資源：雖已有一定的市場(chǎng)認(rèn)知度，但是開(kāi)發(fā)商口碑仍需進(jìn)一步培育；項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境打造力度較弱2、可影響的內(nèi)外資源：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)異常激烈?？蛻糍?gòu)買力不足3、較難改變的內(nèi)外資源：項(xiàng)目無(wú)稀缺的自然景觀資源機(jī)會(huì)o1、可掌控的內(nèi)部資源：開(kāi)發(fā)及管理能力的逐步提高2、可影響的內(nèi)外資源：區(qū)域規(guī)劃利好，軌道交通的臨近3、較難改變的內(nèi)外資源：政策雖無(wú)明顯松動(dòng)，但是行業(yè)整體政策動(dòng)向趨于穩(wěn)定威脅T1、可掌控的內(nèi)部資源：周遭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚，品牌開(kāi)發(fā)商集體進(jìn)駐2、可影響的內(nèi)外資源：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重3、較難改變的內(nèi)外資源：基本生活配套得到滿足，但是商業(yè)業(yè)態(tài)較為低端SO戰(zhàn)略——利用資源1、開(kāi)發(fā)具有差異化屬性的產(chǎn)品體系WO戰(zhàn)略——規(guī)避弱勢(shì)資源1、借助宏益公館一二期的市場(chǎng)影響力和居住氛圍打造項(xiàng)目宜居環(huán)境2、以特色產(chǎn)品參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)跳出競(jìng)爭(zhēng)藍(lán)海ST戰(zhàn)略——轉(zhuǎn)危為安1、開(kāi)發(fā)能力的調(diào)高為產(chǎn)異化的產(chǎn)品打造提供可能2、物管能力的提高，為后期產(chǎn)品高端化客戶的購(gòu)買提供更好的服務(wù)3、行業(yè)暫時(shí)發(fā)展放緩是未來(lái)更為健康的發(fā)展的前兆3、WT戰(zhàn)略——挑戰(zhàn)資源引入較為高端的服務(wù)型商業(yè)配套，將生活配套商業(yè)做出區(qū)域特色項(xiàng)目資源環(huán)境SWOT分析從可掌控地段內(nèi)部資源、可影響的內(nèi)外資源、較難改變的內(nèi)外資源三個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深刻剖析開(kāi)發(fā)商認(rèn)知Q1：開(kāi)發(fā)商成熟度如何分類Q2：開(kāi)發(fā)商成熟度與策略如何對(duì)位Q3：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)策略如何對(duì)位Q1：開(kāi)發(fā)商成熟度如何分類？成熟度高全熟成熟度中七成熟成熟度低三成熟成熟度非常低生的開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富或者視野卓越開(kāi)發(fā)能力可經(jīng)驗(yàn)一般開(kāi)發(fā)能力一般有一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)首次開(kāi)發(fā)R4R3R2R1R1R2R3R4通常保守，不敢冒進(jìn)，求穩(wěn)求快，渴望資金趕緊回籠心態(tài)很復(fù)雜，通常也不求冒進(jìn)，抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)，走短線渴望蛻變，但求穩(wěn)一定要做老大，冒險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)不同成熟度的發(fā)展商通常有不同開(kāi)發(fā)心態(tài)資源好，已有優(yōu)勢(shì)和可挖掘優(yōu)勢(shì)多資源差，已有優(yōu)勢(shì)和可挖掘優(yōu)勢(shì)少R4R3R2R1領(lǐng)先型進(jìn)取戰(zhàn)略差異化進(jìn)取戰(zhàn)略一般型保守戰(zhàn)略專一型保守戰(zhàn)略R4發(fā)展商背景強(qiáng)大，資金鏈充足，不論持有何種資源都一定要做區(qū)域領(lǐng)先者！即使拿了一副壞牌，也會(huì)將自身強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力發(fā)揮得淋漓盡致，規(guī)避各種劣勢(shì)，提升資源價(jià)值R3發(fā)展商如果持有好牌，如果資金鏈正常，開(kāi)發(fā)節(jié)奏穩(wěn)定，由于其能力不遜色，通常也會(huì)采取領(lǐng)先型戰(zhàn)略，做老大，如資金壓力大，可能會(huì)相對(duì)保守，如果拿到壞牌，走穩(wěn)妥牌，四平八穩(wěn)地開(kāi)發(fā)是通常行為R2發(fā)展商有提升可能，一旦拿到好牌，開(kāi)發(fā)信心也會(huì)強(qiáng)，但產(chǎn)品品質(zhì)未必能引領(lǐng)市場(chǎng)，需要引導(dǎo)，一旦拿壞牌，估計(jì)，也會(huì)選擇快速變現(xiàn)得穩(wěn)妥路線R1發(fā)展商完全沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和背景，拿好牌也未必敢大膽嘗試做鳳頭，四平八穩(wěn)，最快變現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)最低得做法是其最愿意嘗試得Q2：開(kāi)發(fā)商成熟度與策略如何對(duì)位不同類型發(fā)展商定位常規(guī)思路核心：盡力彌補(bǔ)資源不足差異化進(jìn)取戰(zhàn)略任何發(fā)展商標(biāo)桿產(chǎn)品具備強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力引導(dǎo)消費(fèi)及居住習(xí)慣價(jià)格超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手美譽(yù)度高檢具社會(huì)價(jià)值領(lǐng)先型進(jìn)取戰(zhàn)略一般型保守戰(zhàn)略R3R2R1產(chǎn)品具備超越對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)力，但不是行業(yè)標(biāo)桿，不標(biāo)新立異產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)有一定特色，具備一定競(jìng)爭(zhēng)力，滿足區(qū)域內(nèi)特定客戶的喜好R2R1區(qū)域最多人，最易成交的產(chǎn)品和價(jià)格，但保持一定特色，品質(zhì)滿足舒適居住投入最少，風(fēng)險(xiǎn)最低，但保證基本居住品質(zhì)，大眾親民路線1資源體系利用戰(zhàn)略：開(kāi)發(fā)特色產(chǎn)品，利用區(qū)域利好經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略戰(zhàn)略：創(chuàng)新戰(zhàn)略，差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，以快速盈利為目的開(kāi)發(fā)可能一：需要較大程度提升開(kāi)發(fā)視野一超出預(yù)期價(jià)值和片區(qū)價(jià)值的高端住宅產(chǎn)品2開(kāi)發(fā)可能二：保持目前競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品上創(chuàng)新，滿足大眾需求，風(fēng)險(xiǎn)最小3超越保守防御進(jìn)取戶型面積大小符合最多購(gòu)買能力的大眾需求總價(jià)關(guān)系合理產(chǎn)品創(chuàng)新保守型戰(zhàn)略+差異化進(jìn)取戰(zhàn)略保持和大眾需求貼近創(chuàng)新物業(yè)贏取市場(chǎng)眼光Q3：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)策略如何對(duì)位第三生活空間元素認(rèn)知小結(jié)地塊有規(guī)劃利好，有打造高端產(chǎn)品的容積率優(yōu)勢(shì)，但規(guī)模較小內(nèi)部景觀較難打造；地塊所處區(qū)域具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，但也存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，需要結(jié)合資源選擇市場(chǎng)空白點(diǎn)；開(kāi)發(fā)商具有一定的市場(chǎng)口碑，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較少，保守型的戰(zhàn)略和差異化進(jìn)取戰(zhàn)略是其可以思考的路線。第三生活空間框架搭建2物業(yè)檔次、類型及配比建議在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)策略確定后，根據(jù)項(xiàng)目屬性及市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)檔次、產(chǎn)品類型、戶型配比進(jìn)行研判，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最優(yōu)組合36框架目錄開(kāi)發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知項(xiàng)目整體物業(yè)檔次定位項(xiàng)目物業(yè)類型定位項(xiàng)目地塊認(rèn)知市場(chǎng)表現(xiàn)及區(qū)域趨勢(shì)認(rèn)知物業(yè)組合類型思考商業(yè)部分組合思考項(xiàng)目戶型配比定位項(xiàng)目面積段對(duì)位項(xiàng)目面積配比對(duì)位項(xiàng)目戶型配比調(diào)整項(xiàng)目物業(yè)類型對(duì)位開(kāi)發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知項(xiàng)目整體物業(yè)檔次定位項(xiàng)目地塊認(rèn)知開(kāi)發(fā)商目標(biāo)認(rèn)知目標(biāo)分析：低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)，高形象建立、利潤(rùn)最大及現(xiàn)金回流速度較快形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品：高端形象高端體驗(yàn)高端價(jià)值產(chǎn)品高端價(jià)值產(chǎn)品形象貢獻(xiàn)型產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品高形象貢獻(xiàn)度低利潤(rùn)貢獻(xiàn)度高補(bǔ)充型產(chǎn)品明星產(chǎn)品主流產(chǎn)品中端產(chǎn)品高性價(jià)比現(xiàn)金牛產(chǎn)品：品牌利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目地塊認(rèn)知——自身價(jià)值認(rèn)知本項(xiàng)目的規(guī)模較小，無(wú)稀缺自然資源支撐；未來(lái)有強(qiáng)勢(shì)配套入駐，但需要時(shí)間實(shí)現(xiàn)；容積率有一定的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品舒適度有一定的保障。項(xiàng)目的規(guī)模在目前的市場(chǎng)的供應(yīng)產(chǎn)品中，本項(xiàng)目的占地規(guī)模較小，內(nèi)部空間打造不易實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品創(chuàng)新尤為關(guān)鍵項(xiàng)目容積率在目前的市場(chǎng)的供應(yīng)產(chǎn)品中，本項(xiàng)目的容積率較有優(yōu)勢(shì)，適合打造高端形象的產(chǎn)品項(xiàng)目的資源在目前的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中，本項(xiàng)目的資源較為有限，有一定的資源支撐，但是需要時(shí)間實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊認(rèn)知——地段價(jià)值認(rèn)知項(xiàng)目屬性界定：本案處于惠州江北重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域較為核心位置，片區(qū)配套齊全，地段價(jià)值較高。三線城市惠州現(xiàn)階段還處于三線城市的范疇城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域江北處于惠州發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，前景廣闊正在開(kāi)發(fā)，區(qū)域人氣逐步聚集處于江北片區(qū)正在發(fā)展位置，周邊項(xiàng)目入伙較少，缺乏人氣周邊配套可享受江北CBD配套未來(lái)前景周邊聚集大量實(shí)力開(kāi)發(fā)商，未來(lái)前景廣闊區(qū)域?qū)傩砸怀鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目屬性一重點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)片區(qū)客戶認(rèn)知區(qū)域的整個(gè)的客戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)紡錐形的客戶結(jié)構(gòu)，低端和高端的客戶數(shù)量少，中端的客戶多，承受100萬(wàn)以上的總價(jià)的客戶不足6％區(qū)域反地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格存在比較明顯的天花板的現(xiàn)象，普通商品房的價(jià)格都低于7000元/平米，超過(guò)天花板價(jià)格的樓盤的接受度很低高端客戶低端客戶中端客戶區(qū)域的客戶結(jié)構(gòu)呈紡錐形的形狀，中端的客戶眾多，需進(jìn)行把握，高端的客戶和低端的客戶比較少整體物業(yè)檔次定位：綜合以上兩個(gè)方面的分析，本項(xiàng)目定位高端形象，中高端產(chǎn)品為主的城市熱點(diǎn)區(qū)域舒適型社區(qū)作用1：提升開(kāi)發(fā)商品牌影響力作用2：提升社區(qū)形象及社區(qū)價(jià)值作用3：形成圈層影響力，聚集高素質(zhì)客戶群體高檔形象的作用>

地塊資源>企業(yè)目標(biāo)>規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)作用1：主流產(chǎn)品資金快速回流作用2：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，滿足主流客戶對(duì)中高端品質(zhì)樓盤需求中高檔產(chǎn)品作用基于如下原因，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次進(jìn)行分析：>地塊因子分析：地塊條件支持開(kāi)發(fā)中高檔次物業(yè)；>企業(yè)目標(biāo)：快速去化、建立品牌；>目標(biāo)客戶鎖定：中端、中高端人群為主；>目標(biāo)客戶需求：濃郁居住氛圍、高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品、舒適社區(qū)環(huán)境。產(chǎn)品檔次確定為高端市場(chǎng)形象，中高端品質(zhì)和定位的城市熱點(diǎn)區(qū)域適型住宅社區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)及區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目物業(yè)類型定位物業(yè)組合類型思考商業(yè)部分組合思考根據(jù)項(xiàng)目容積率和占地規(guī)模，通?？赡艹霈F(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式容積率<2.3根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，通過(guò)項(xiàng)目研究可以看到在容積率不大于2.3的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種：普通居家型住宅產(chǎn)品高端住宅產(chǎn)品商務(wù)型住宅產(chǎn)品大面積小高層及多層產(chǎn)品大面積高層產(chǎn)品+別墅類產(chǎn)品酒店公寓產(chǎn)品soho類產(chǎn)品LOFT類產(chǎn)品在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)組合類型思考之前，先看三個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)和三個(gè)趨勢(shì)發(fā)展住宅市場(chǎng)—公寓區(qū)域共有19個(gè)公寓項(xiàng)目，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，公寓產(chǎn)品整體供應(yīng)量較少且品質(zhì)略顯不足江北的環(huán)境很不錯(cuò)，未來(lái)潛力很大，可惜沒(méi)有品質(zhì)很好的公寓。我挺喜歡復(fù)式結(jié)構(gòu)的公寓，上次去看了名流公館，感覺(jué)一般。——某企業(yè)高層惠州高端公寓項(xiàng)目品質(zhì)感一般，一些項(xiàng)目除了地段好些外，在產(chǎn)品打造上比較平庸，戶型布局不合理、不少項(xiàng)目我都看過(guò)，但與心理期望有差距，因此沒(méi)有買。

——高端商務(wù)人士中高端公寓中低端公寓約7個(gè)中高檔公寓項(xiàng)目約個(gè)12中低端項(xiàng)目6500惠州目前人口結(jié)構(gòu)惠州人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)上酒店式公寓產(chǎn)品性價(jià)比不高，未來(lái)高檔次、周邊配套完善的產(chǎn)品有更好的發(fā)展空間CBD區(qū)域機(jī)構(gòu)及配套的完善是目前市場(chǎng)上服務(wù)式公寓和小戶型酒店式公寓取得良好租賃業(yè)績(jī)的原因隨著江北經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，外來(lái)人口的進(jìn)一步涌入，周邊配套較齊全、高品質(zhì)星級(jí)酒店式公寓的租賃狀況將進(jìn)一步向更好的方向發(fā)展?？蛻粜枨髮?duì)于該物業(yè)企業(yè)高管是主要的承租客戶；城市中產(chǎn)階級(jí)是主要的投資客戶擁有完善的周邊配套、高檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)以及高品質(zhì)服務(wù)的物業(yè)深受客戶青睞市場(chǎng)供給酒店公寓數(shù)量少，分布位置差異性較大產(chǎn)品忽略了產(chǎn)品本身的檔次和品質(zhì)的提升，無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目均價(jià)(元/㎡)客戶來(lái)源后續(xù)推量富麗麗港8000外地客戶居多，投資客一半以上售完麗格公寓6000本地客戶居多，投資兼自住售完住宅市場(chǎng)—公寓區(qū)域別墅多以生態(tài)景觀資源及內(nèi)部環(huán)境打造作為賣點(diǎn)，惠博沿江路上別墅以性價(jià)比吸引客戶置業(yè)，城市別墅項(xiàng)目稀缺。分布情況：區(qū)域內(nèi)別墅以居住型別墅，其中集中分布在惠博沿江路上，居住型別墅零散得分步在城市居住板塊中；物業(yè)類型：以雙拼、聯(lián)拼等類型為主，輔之以獨(dú)棟；銷售情況：價(jià)格7000～18000元/平方米。項(xiàng)目物業(yè)類型均價(jià)(元/㎡)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素鼎峰國(guó)匯山住宅均價(jià)6500景觀居所,公園地產(chǎn)保利山水城住宅、別墅、公寓、商鋪均價(jià)4400宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所半山一號(hào)別墅起價(jià)14800水景地產(chǎn),特色別墅,旅游地產(chǎn)鴻威金都雅苑住宅、別墅均價(jià)4700公園地產(chǎn),低密居所,花園洋房住宅市場(chǎng)—?jiǎng)e墅從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，江北已經(jīng)進(jìn)入了都市Mall的發(fā)展期；百貨類業(yè)態(tài)和大型賣場(chǎng)正在被逐步替換商業(yè)發(fā)展模式我國(guó)商業(yè)類型的發(fā)展歷程人均GDP(美元/年)相應(yīng)開(kāi)發(fā)模式消費(fèi)者情況1000-2000傳統(tǒng)商業(yè)價(jià)格敏感度高2000—4000綜合業(yè)種業(yè)態(tài)自由購(gòu)物空間4000—8000綜合商業(yè)形式多種需求8000—20000轉(zhuǎn)型商業(yè)形式個(gè)性化消費(fèi)時(shí)間段業(yè)態(tài)1990年代初期百貨商店、批發(fā)市場(chǎng)1990年代中期大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)1990年代后期商業(yè)街2000年后SHOPPING-MALL江北所處階段江北所處階段我國(guó)商業(yè)類型的發(fā)展歷程商業(yè)發(fā)展模式商業(yè)市場(chǎng)華貿(mào)中心義烏小商品城麗日購(gòu)物廣場(chǎng)沃爾瑪超市意生廣場(chǎng)江北商圈的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)及品牌商戶為：零售業(yè)是最具吸引力的業(yè)態(tài)華貿(mào)中心：對(duì)周邊市縣及商圈中高端消費(fèi)者有較強(qiáng)的吸引力，惠州大型購(gòu)物中心麗日百貨江北店：最早入駐江北區(qū)域的大型百貨，搶占江北市場(chǎng)的消費(fèi)前線意生廣場(chǎng)及沃爾瑪大型超市的開(kāi)放，讓江北的商業(yè)形態(tài)更為豐富佳兆業(yè)：華潤(rùn)萬(wàn)家1.1萬(wàn)平方的入駐，二期11萬(wàn)的商業(yè)面積，這無(wú)疑將打破惠州商業(yè)新格局未來(lái)江北商圈零售百貨業(yè)氛圍濃厚，競(jìng)爭(zhēng)激烈，將大大刺激商圈的發(fā)展餐飲業(yè)/娛樂(lè)/服務(wù)業(yè)：比較集分散但不具特色，無(wú)大型品牌商家入駐，除了義烏批市場(chǎng)，缺乏有規(guī)模有檔次的品牌商家，專業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有形成一定規(guī)模辦公物業(yè)處于啟動(dòng)階段，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的深入，中高檔辦公物業(yè)將受到成長(zhǎng)、發(fā)展型企業(yè)的歡迎辦公物業(yè)需求企業(yè)發(fā)展階段商住公寓中高檔

創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住

成長(zhǎng)型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用，地段要好，開(kāi)始要求形象

發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，要有商務(wù)配套，區(qū)位要好，交通便利頂級(jí)低檔寫(xiě)字樓目前江北市場(chǎng)上主要以10人左右的創(chuàng)業(yè)型公司和10-20人左右的成長(zhǎng)型企業(yè)為主。2-3年后，現(xiàn)有的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)演變?yōu)槌砷L(zhǎng)型企業(yè)和發(fā)展型企業(yè)，而20－30人規(guī)模的發(fā)展型企業(yè)將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流客戶；這一時(shí)期主流客戶可以接受較高價(jià)格外，對(duì)辦公物業(yè)的面積和形象有更高的要求需求，他們將會(huì)集中于中檔和中高檔辦公物業(yè)，對(duì)高檔商務(wù)公寓的需求將會(huì)大大增加；動(dòng)因辦公需要改善環(huán)境追求形象需求多樣化表現(xiàn)形式住宅改辦公住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公純商務(wù)形象多樣化入駐公司特征草創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)型中小企業(yè)迅速發(fā)展的中心企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)各種類型企業(yè)產(chǎn)品特征住宅第一代商務(wù)公寓純寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)寫(xiě)字樓與新一代商務(wù)公寓并存客戶關(guān)注點(diǎn)無(wú)位置、價(jià)格、交通、使用成本位置、配套、硬件、商務(wù)氛圍地段、服務(wù)、軟環(huán)境、健康、風(fēng)景萌芽階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段成熟階段辦公市場(chǎng)市府核心市場(chǎng)起步，物業(yè)價(jià)格上漲，改善物業(yè)成本上漲，中產(chǎn)階層看到產(chǎn)品素質(zhì)和資源環(huán)境改善，開(kāi)始進(jìn)駐，購(gòu)買中大戶型產(chǎn)品。2007-2008年中產(chǎn)、改善型客戶交通、城市化穩(wěn)步發(fā)展，憑借良好的區(qū)域前景和快速開(kāi)發(fā)，開(kāi)始逐漸吸引市區(qū)剛性階層客戶關(guān)注，一部分有遠(yuǎn)見(jiàn)的客戶在片區(qū)安家。區(qū)域高端聚焦高端配搭進(jìn)一步豐富，快速城市化和區(qū)域項(xiàng)目的大量供應(yīng)聚集大量功能客戶，同時(shí)也吸引投資客關(guān)注。2009-2010年改善和功能并重2010-2011年功能客戶、投資客戶功能型客戶將成為本項(xiàng)目最理想的消費(fèi)對(duì)象市場(chǎng)發(fā)展將促動(dòng)客戶投資自住兼顧總價(jià)合理/產(chǎn)品超值/配套合用/感受超前追求性價(jià)比和物業(yè)形象素質(zhì)的雙優(yōu)結(jié)合的居住模式區(qū)域客戶趨勢(shì)區(qū)域供需趨勢(shì)江北區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以三房為主，供應(yīng)量最大，但成交比例不足供應(yīng)一半；兩房的供應(yīng)穩(wěn)步上揚(yáng)，成交率大幅提高；四房產(chǎn)品在2011年有較大幅度的增長(zhǎng)；五房供應(yīng)今年有所下降，2011年供應(yīng)量創(chuàng)歷年新低；復(fù)式產(chǎn)品整體供應(yīng)量不大，成交表現(xiàn)較為穩(wěn)定；稀缺的別墅產(chǎn)品，區(qū)域成交表現(xiàn)一般。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)2011年3月－4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年萬(wàn)科華府

79㎡兩房—113㎡三房海倫堡推出174套111.28—133.82㎡三房145套141.86㎡五房29套三宅一生\7月份共推出447套117—128㎡㎡三房356套158—160㎡四房91套陽(yáng)光谷共412套30-40㎡一房22套40-50㎡兩房367套50-60㎡三房23套

摩卡小鎮(zhèn),共1720套84—86㎡兩房180套98.4—132㎡三房1096套132

—161㎡四房444套偉豪精英匯

共896套52—57㎡一房96套83—88㎡兩房256套95—120㎡三房480套141㎡四房64套鼎峰國(guó)匯山聯(lián)排別墅\10月份

共有54套一期高層\最快年底

共有671套80—90㎡兩房110—135㎡三房140—160㎡四房宏益公館二期推出548套70—79㎡兩房144套110-125㎡三房268套125-145㎡四房68套140-160㎡五房68套偉豪領(lǐng)御

共372套100—126㎡三房279套139-143㎡四房93套大隆財(cái)富廣場(chǎng)公寓868套譽(yù)景灣73-104㎡兩房-三房279套佳兆業(yè)二期兩房-四房800套住宅集中供應(yīng)區(qū)間為70-140平米的普通住宅產(chǎn)品，60平米以下及140平米以上的產(chǎn)品供應(yīng)較小住宅供應(yīng)量集中，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈

對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，需要重新需找市場(chǎng)的需求空白點(diǎn)。

住宅市場(chǎng)需要增加項(xiàng)目的商業(yè)比例分?jǐn)傋≌匿N售風(fēng)險(xiǎn)，商務(wù)型的產(chǎn)品在未來(lái)有較大的需求中端創(chuàng)新產(chǎn)品，高端形象復(fù)合用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、研發(fā)規(guī)模：30400（占地）56100（建面）容積率2.3限高范圍80米市場(chǎng)供應(yīng)——住宅：普通住宅產(chǎn)品堆積，高端產(chǎn)品供應(yīng)不足。高端公寓供需結(jié)構(gòu)失衡；產(chǎn)品整體創(chuàng)新度不足；服務(wù)型酒店公寓產(chǎn)品性價(jià)比不高商業(yè)：集中商業(yè)正在發(fā)展，仍具有一定的市場(chǎng)容納量；無(wú)成型的商業(yè)街；純寫(xiě)字樓較為集中，未來(lái)商務(wù)辦公物業(yè)將受到市場(chǎng)歡迎；中高端酒店的發(fā)展空間較大客戶需求——住宅：別墅和高端公寓是中高端客戶主要關(guān)注的物業(yè)類型；對(duì)目前市場(chǎng)上產(chǎn)品的品質(zhì)不是很滿意；普通住宅產(chǎn)品以剛性需求人群為主商業(yè)：區(qū)域目前整體的商業(yè)無(wú)法滿足高端人群的需求；酒店的商務(wù)、會(huì)議需求較大定位地塊條件市場(chǎng)分析基于項(xiàng)目檔次定位、地塊條件、市場(chǎng)及趨勢(shì)發(fā)展分析發(fā)現(xiàn)：容積率<2.3項(xiàng)目產(chǎn)品組合類型鎖定普通居家型住宅產(chǎn)品高端住宅產(chǎn)品商務(wù)型住宅產(chǎn)品大面積小高層及多層產(chǎn)品大面積高層產(chǎn)品+別墅類產(chǎn)品酒店公寓產(chǎn)品soho類產(chǎn)品LOFT類產(chǎn)品從區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)情況上看，項(xiàng)目應(yīng)該鎖定區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)——商務(wù)型住宅，從產(chǎn)品指向性層面跳出白熾化的住宅競(jìng)爭(zhēng)圈同時(shí)從項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)及地塊屬性來(lái)看，項(xiàng)目商務(wù)型的住宅產(chǎn)品并非立足于高端的商務(wù)市場(chǎng)，而是通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新組合，以適合市場(chǎng)主流面積段的商務(wù)創(chuàng)新型產(chǎn)品迎合主流市場(chǎng)的客戶需求，保證項(xiàng)目的銷售速度通過(guò)創(chuàng)新型的產(chǎn)品類別，區(qū)隔周邊常規(guī)的住宅市場(chǎng)同時(shí)又通過(guò)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造及產(chǎn)品面積段的合理把控打造出適合居家選擇的物業(yè)形態(tài)我們提出一個(gè)新的概念——居家型商務(wù)住區(qū)第三生活空間從市場(chǎng)角度，根據(jù)人均輻射面積、消費(fèi)支出測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為9000-15000㎡類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務(wù)半徑800-1000m—《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》—A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論—《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)商業(yè)面積=總建面/戶均面積*戶均人口*（0.7-0.91）=56100/90*3*0.7=1309～1702㎡總消費(fèi)支出：7562.94家庭設(shè)備用品及服務(wù)：401.95衣著：834.49、食品：2913.99文娛：224.29、交通通訊：633.32醫(yī)療保健：699.86、居?。?53.25主要在商場(chǎng)消費(fèi)的有食品、衣著、家庭設(shè)備用品，居住等支出為：4150.43按一般經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，每㎡單位面積營(yíng)業(yè)額6000計(jì)算。服務(wù)區(qū)域客戶，商業(yè)面積=人均商場(chǎng)消費(fèi)支出*輻射人口/單位營(yíng)業(yè)額=4150.43*15000/6000=10376㎡服務(wù)本項(xiàng)目商業(yè)面積人均商業(yè)面積規(guī)范服務(wù)本區(qū)域商業(yè)面積前提:區(qū)域規(guī)劃人口30萬(wàn)，按保守估計(jì)，本項(xiàng)目輻射區(qū)域5%人群商業(yè)面積=總輻射人口*（0.7-0.91）=15000*(0.7-0,91)=10500－13650㎡從區(qū)域輻射角度考慮數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)年鑒本項(xiàng)目商業(yè)比重如果立足于本項(xiàng)目的附屬商業(yè)配套，1300-1700㎡已經(jīng)基本滿足小區(qū)的基本商業(yè)需求結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)類型定位思考及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)研判，需要加大商業(yè)的比重減緩住宅的銷售壓力通過(guò)人均輻射面積及消費(fèi)支出測(cè)算，本項(xiàng)目的商業(yè)面積可以增加至10000-13600㎡左右。地塊條件契合度客戶契合度市場(chǎng)擬合度開(kāi)發(fā)目標(biāo)契合度綜合擬合度住宅sohoLOFT商務(wù)公寓酒店公寓商業(yè)集中商業(yè)商業(yè)街純寫(xiě)字樓酒店

HighMedium-HighMediumMedium-LowLow本項(xiàng)目物業(yè)類型選擇選擇標(biāo)準(zhǔn)：——與地塊的契合度——與客戶的契合度——與區(qū)域市場(chǎng)契合度——與開(kāi)發(fā)商目標(biāo)契合度

住宅部分LOFT產(chǎn)品及soho類產(chǎn)品與項(xiàng)目的整體契合度較高；商業(yè)部分，商業(yè)以商業(yè)街的形式出現(xiàn)更符合項(xiàng)目的整體定位；

各產(chǎn)品類型明確分工，明星產(chǎn)品樹(shù)標(biāo)桿，現(xiàn)金牛產(chǎn)品為回現(xiàn)主力，嬰兒產(chǎn)品平衡開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)作為后期的回現(xiàn)主力明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品功能定位平衡開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；挖掘利潤(rùn)空間；可能產(chǎn)品類型功能定位形成產(chǎn)品差異化；居住升級(jí)先導(dǎo)；可能產(chǎn)品類型soho類產(chǎn)品；功能定位社區(qū)形象提升；滿足高端客戶的需求；可能產(chǎn)品類型LOFT產(chǎn)品；清晰各物業(yè)類型角色定位項(xiàng)目面積段對(duì)位項(xiàng)目戶型配比定位項(xiàng)目面積配比對(duì)位項(xiàng)目戶型配比調(diào)整項(xiàng)目物業(yè)類型對(duì)位思維導(dǎo)圖近年各戶型供需研究產(chǎn)品功能發(fā)展研究重點(diǎn)項(xiàng)目各戶型銷售研究客戶需求研究項(xiàng)目面積段對(duì)位項(xiàng)目戶型配比調(diào)整項(xiàng)目面積配比對(duì)位項(xiàng)目物業(yè)類型對(duì)位}}}時(shí)間戶型2007年供應(yīng)2008年供應(yīng)2009年供應(yīng)2010年供應(yīng)2011年供應(yīng)面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比一房6%15%8%18%6%13%6%12%4%8%兩房9%14%13%19%15%22%24%29%17%25%三房37%37%38%35%32%32%42%40%47%46%四房19%15%13%10%17%12%16%11%16%13%五房7%4%11%6%8%4%2%1%3%2%復(fù)式8%4%7%3%5%2%3%4%3%3%別墅11%5%8%3%7%3%6%3%10%4%根據(jù)2007年-2011年前三季度惠城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)的情況來(lái)看，市場(chǎng)主流供應(yīng)的產(chǎn)品為三房，且每年供應(yīng)占比變化不大；其中兩房產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，正在成為僅次于三房的市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品；單房及一房產(chǎn)品每年市場(chǎng)供應(yīng)量較穩(wěn)定，占比較少，均在10%以下；四房產(chǎn)品每年市場(chǎng)供應(yīng)占比在15%-20%之間，從近幾年的面積、套數(shù)占比情況來(lái)看，還是略有所降低；五房、復(fù)式產(chǎn)品以及別墅產(chǎn)品每年市場(chǎng)供應(yīng)占比在10%左右，從面積占比上來(lái)看，別墅產(chǎn)品在逐年下降，套數(shù)比變化不大。近年市場(chǎng)供應(yīng)戶型占比變化趨勢(shì)1時(shí)間戶型2007年成交2008年成交2009年成交2010年成交2011年成交面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比套數(shù)比一房6%15%8%18%7%13%5%12%4%9%兩房10%14%14%20%19%24%20%27%21%28%三房38%38%42%37%36%33%37%37%43%42%四房20%15%14%10%18%12%18%13%15%11%五房7%4%10%6%8%4%7%4%3%2%復(fù)式7%4%4%2%3%1%5%5%5%4%別墅11%5%6%3%7%3%8%4%8%4%根據(jù)2007年-2011年前三季度惠城區(qū)市場(chǎng)成交的情況來(lái)看，市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品為三房，且每年成交需求較穩(wěn)定；而兩房產(chǎn)品需求比例呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，正在成為僅次于三房的市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品；單房、一房產(chǎn)品每年市場(chǎng)成交占比在20%以下且需求較穩(wěn)；四房產(chǎn)品每年市場(chǎng)成交占比在10%-20%之間，五房產(chǎn)品在10%以下，需求呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)；別墅產(chǎn)品每年市場(chǎng)成交占比在10%以下，且呈現(xiàn)每年微量下滑的趨勢(shì)。近年市場(chǎng)成交戶型占比變化趨勢(shì)1從歷年戶型供應(yīng)及成交情況來(lái)看兩房的供應(yīng)及需求逐年增加，擁有較好的市場(chǎng)需求性三房的供應(yīng)及需求占比接近50%是目前市場(chǎng)上的絕對(duì)主流產(chǎn)品一房和四房產(chǎn)品的供應(yīng)及需求較為接近，維持在整體占比的10%左右對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，兩房、三房依然是作為項(xiàng)目的絕對(duì)主力產(chǎn)品四房產(chǎn)品作為項(xiàng)目的補(bǔ)充產(chǎn)品不占過(guò)多的比例結(jié)合項(xiàng)目的整體定位，一房產(chǎn)品不納入考慮的范疇面積區(qū)間戶型置業(yè)類型30-40㎡單房投資為主40-45㎡單房投資為主40-45㎡1F1T投資、單身置業(yè)45-70㎡1F2T投資、單身置業(yè)面積區(qū)間戶型置業(yè)類型60-70㎡2F2T功能型產(chǎn)品/自住/投資80-90㎡2F2T贈(zèng)送功能房經(jīng)濟(jì)型/舒適型產(chǎn)品/自住一房產(chǎn)品設(shè)計(jì)上側(cè)重于簡(jiǎn)單居住功能，以單房居多。創(chuàng)新性弱，使用率不高，需要加以完善；以40-45平方米的區(qū)間為市場(chǎng)主力面積，未來(lái)將以精致化、提高戶型使用空間為產(chǎn)品趨勢(shì)。二房二房戶型在市場(chǎng)上表現(xiàn)已經(jīng)成熟，主力面積以80-90平方米的功能型產(chǎn)品為市場(chǎng)主力；多以贈(zèng)送大凸窗、贈(zèng)送可改房來(lái)提升產(chǎn)品性價(jià)比；主要滿足剛需客群，功能型二房占據(jù)市場(chǎng)份額大、去化快，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)仍將以中小二房為主。面積區(qū)間戶型置業(yè)類型80-90㎡3F2T經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品/投資/首次置業(yè)90-110㎡3F2T功能型產(chǎn)品/自住/投資110-130㎡3F2T功能需求型/自住130以上㎡3F2T舒適型自住需求三房110-130㎡左右的三房兼顧實(shí)用與舒適，為次主流的改善型產(chǎn)品；滿足功能型自住需求的110㎡以下三房產(chǎn)品在惠州市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)比較成熟。占據(jù)主力位置的三房產(chǎn)品功能已發(fā)生轉(zhuǎn)變，80-90和90—110㎡的成熟3房產(chǎn)品將是該類戶型的主流產(chǎn)品功能發(fā)展研究面積區(qū)間戶型置業(yè)類型140-160㎡4F2T經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品/投資/首次置業(yè)160-1804F2T功能型產(chǎn)品/自住/投資四房140-160㎡左右的四房，為主流的二次改善型產(chǎn)品；市場(chǎng)需求及容納較好160-180㎡左右的舒適型四房，市場(chǎng)的供應(yīng)量及需求量都較小。此部分的產(chǎn)品部分轉(zhuǎn)化為功能性的5房產(chǎn)品2本項(xiàng)目面積段對(duì)位根據(jù)產(chǎn)品的功能演變發(fā)展規(guī)律及項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，得出項(xiàng)目的初步面積段類別類型面積段（㎡）兩房經(jīng)濟(jì)型60-70舒適型70-80三房經(jīng)濟(jì)型80-90功能型90-100舒適型110-120四房功能型140-160重點(diǎn)項(xiàng)目各戶型銷售研究3統(tǒng)計(jì)2011年戶型分類面積區(qū)間總套數(shù)總面積套數(shù)比成交套數(shù)成交面積銷售率一房50-70平米30016747.242.93%543056.7518.00%兩房50-90平米2192198713.1721.40%1592146455.5872.63%三房80-140平米5213606765.7250.89%3191366258.0361.21%四房120-180平米以上1912267501.3818.67%1042146776.9254.50%五房144-180平米以上6010940.070.59%194208.6531.67%總計(jì)102431221622.85100.00%624073417160.92%重點(diǎn)項(xiàng)目選擇：已售：偉豪領(lǐng)御、宏益公館一二期、三宅一生、偉豪精英匯、萬(wàn)科城、鼎峰國(guó)匯山、摩卡小鎮(zhèn)、海倫堡、佳兆業(yè)中心一期未售：偉豪精英匯、華輝銘鑄、佳兆業(yè)中心二期從江北重點(diǎn)項(xiàng)目的各戶型產(chǎn)品銷售情況來(lái)看，兩房的成交率最高，有較高的市場(chǎng)需求項(xiàng)目未來(lái)可以加大兩房的供應(yīng)比例；三房也有較好的成交表現(xiàn)，其中成交面積更多集中在90-120平米的三房；四房的供應(yīng)套數(shù)接近兩房的占比，但是銷售率有較大的差距，四房產(chǎn)品比例需要有效控制。類別類型面積段（㎡）套數(shù)比兩房經(jīng)濟(jì)型60-7020%舒適型70-8025%三房經(jīng)濟(jì)型80-9020%功能型90-10015%舒適型110-12010%四房功能型140-16010%根據(jù)重點(diǎn)產(chǎn)品面積段配比及各戶型銷售情況，得出項(xiàng)目的初步面積段套數(shù)比本項(xiàng)目面積配比對(duì)位選取江北市場(chǎng)具有可比性的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)：80平米左右的兩房房產(chǎn)品銷售率最優(yōu)，所以需要調(diào)高此部分兩房的比例100平米左右的三房銷售良好，所以將三房控制在100㎡左右項(xiàng)目名稱戶型分類面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)總面積套數(shù)比成交套數(shù)成交面積銷售率海倫堡花園兩房70-90927559.040.046208443545.446.90%90-110161720.020.008036161720.02100.00%110-130647432.160.032145647432.16100.00%三房70-90322556.80.016072322556.8100.00%90-11051854931.230.26017142044722.681.42%110-130839103268.190.42139666380917.8178.36390.11652416521982.6271.10%144-180324906.720.016072314758.3696.98%四房130-144283972.080.014063192695.3467.86%180以上5211024.110.026118469785.4788.76%五房144-1803514.260.0015071171.433.33%180以上276032.910.013561184037.2566.92%復(fù)式130-1442287.180.0010052287.18100.00%144-180152521.660.007534132186.7386.72%180以上3910048.280.019588246095.4560.66%項(xiàng)目名稱戶型分類面積區(qū)間總套數(shù)總面積套數(shù)比成交套數(shù)成交面積銷售率偉豪領(lǐng)御兩房79-853102542027.88%2602132083.87%三房100-1153393796830.49%2312471765.10%122-1333402612630.58%1211536758.82%四房1401231722011.06%32448026.02%重點(diǎn)項(xiàng)目各戶型銷售研究3類別類型面積段（㎡）套數(shù)比兩房經(jīng)濟(jì)型60-7018%舒適型70-8027%三房經(jīng)濟(jì)型80-9015%功能型90-10020%舒適型110-12010%四房功能型140-16010%根據(jù)具有較好銷售率的產(chǎn)品面積段配比及各戶型銷售情況，對(duì)項(xiàng)目的面積段套數(shù)比進(jìn)行調(diào)整本項(xiàng)目配比調(diào)整項(xiàng)目名稱戶型分類面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)面積（㎡）面積比套數(shù)比佳兆業(yè)二期一房44.47~54.7728013170.4611.35%26.79%兩房81.11~94.8519917526.9315.10%19.04%三房98.91~148.5436145406.8239.12%34.55%四房123.93~219.999614206.0212.24%9.19%五房201.91~287.5310123184.5219.97%9.67%六房221.74~363.3861760.251.52%0.57%七房411.732823.460.71%0.19%項(xiàng)目名稱戶型分類面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)面積（㎡）面積比套數(shù)比偉豪精英匯一房52—57㎡9651845.91%11%兩房83—88㎡2562176024.83%28%三房

95—108㎡3203248037.06%36%119—120㎡1601920021.91%18%四房141㎡64902410.30%7%項(xiàng)目名稱戶型分類面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)面積（㎡）面積比套數(shù)比華輝新華花園一房43-468437387.59%18.42%二房78-835644809.10%12.28%三房96-11562654113.29%13.60%120-1341582006640.76%34.65%四房145-154961440029.25%21.05%從未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)看競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積段集中在110-120㎡的三房上面。因此本項(xiàng)目需要減少這一部分三房的比例兩房面積集中在85平米左右，以舒適型的兩房為主，因此結(jié)合本項(xiàng)目的整體定位，控制兩房的面積，在原兩房面積基礎(chǔ)上下調(diào)5㎡左右，并且擴(kuò)大小兩房的比例四房的面積段以140平米左右的為主。結(jié)合項(xiàng)目的整體定位，對(duì)于本項(xiàng)目四房而言面積不宜過(guò)大，并且套數(shù)比控制在10%以下重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各戶型未來(lái)供應(yīng)4本項(xiàng)戶型配比最終確定類別類型面積段（㎡）核算面積（㎡）套數(shù)比總套數(shù)總面積（㎡）兩房經(jīng)濟(jì)型55--656025%824920舒適型70-7572.520%654712.5三房經(jīng)濟(jì)型85-9087.520%655687.5功能型90-1009517%565320舒適型110-12011510%333795四房功能型140-145142.58%263705合計(jì)100%32728140備注：上表列出的戶型面積段和配比只是規(guī)劃設(shè)計(jì)的參考值，具體的戶型和配比需根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)情況和需要進(jìn)行小幅度的調(diào)整。項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源年齡段客群特征置業(yè)因素排序置業(yè)動(dòng)機(jī)偉豪領(lǐng)御江北60%、外區(qū)域30%、外地10%28-50企事業(yè)人員、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)工薪階層地段、配套、價(jià)格、產(chǎn)品、升值自住占80%、投資20%錦源國(guó)際江北50%、外區(qū)域25%、外地25%25-40私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員地段、配套、升值自住占60%、投資40%璟都江北50%、外區(qū)域30%、外地20%25-40私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)地段、配套、升值自住占60%、投資40%雙城國(guó)際江北75%、外區(qū)域20%、外地5%30-50私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)人員、公司白領(lǐng)地段、價(jià)格、配套自住85%、投資30%三宅一生江北70%、外區(qū)域25%、外地5%30-55企事業(yè)人員、政府機(jī)關(guān)人、私營(yíng)業(yè)主地段、價(jià)格、配套、產(chǎn)品自住95%、投資5%萬(wàn)科城江北70%、外區(qū)域20%、外地10%25-50公務(wù)員、企事業(yè)人員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)工薪階層價(jià)格、配套、產(chǎn)品、品牌、物管自住85%、投資15%東南首府江北80%、外區(qū)域15%、外地5%25-45企事業(yè)人員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)工薪階層地段、價(jià)格自住80%、投資20%海倫堡江北85%、外區(qū)域10%、外地5%25-50企事業(yè)人員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)工薪階層價(jià)格、配套、品牌自住占90%、投資10%摩卡小鎮(zhèn)江北85%、外區(qū)域10%、外地5%25-50小私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)工薪階層價(jià)格、配套、產(chǎn)品自住占95%、投資5%銀座國(guó)際江北70%、外區(qū)域20%、外地10%25-45企事業(yè)人員、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)品、價(jià)格、地段自住占65%、投資35%本項(xiàng)目未來(lái)客戶來(lái)源會(huì)跟錦源國(guó)際、璟都及銀座國(guó)際的客戶來(lái)源更為接近，投資客戶占據(jù)一定比例，或者是投資兼自住的客戶為主，此部分客戶對(duì)于項(xiàng)目總價(jià)較為敏感，希望所購(gòu)買項(xiàng)目有更高的性價(jià)比。重點(diǎn)項(xiàng)目客戶研究4基于目標(biāo)客戶需求下的項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)位類別類型面積段（㎡）核算面積（㎡）套數(shù)比總套數(shù)總面積（㎡）兩房經(jīng)濟(jì)型55--656025%824920舒適型70-7572.520%654712.5三房經(jīng)濟(jì)型85-9087.520%655687.5功能型90-1009517%565320舒適型110-12011510%333795四房功能型140-145142.58%263705合計(jì)100%32728140兩房以創(chuàng)意LOFT產(chǎn)品為主啟動(dòng)市場(chǎng)、滿足大眾三房以SOHO產(chǎn)品為主吸引客戶、形成熱銷四房以創(chuàng)意平層為主樹(shù)立標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)價(jià)值備注：上表列出的戶型面積段和配比只是規(guī)劃設(shè)計(jì)的參考值，具體的戶型和配比需根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)情況和需要進(jìn)行小幅度的調(diào)整。第三生活空間框架搭建小結(jié)從項(xiàng)目自身屬性及客戶分析，項(xiàng)目適合以高端的形象打造中端的產(chǎn)品；在高形象中端產(chǎn)品的定位前提下，通過(guò)分析區(qū)域項(xiàng)目業(yè)態(tài)形式，尋在市場(chǎng)需求點(diǎn)和稀缺點(diǎn)，將項(xiàng)目打造成居家型商務(wù)住區(qū)；基于項(xiàng)目的定位和對(duì)近年市場(chǎng)供需產(chǎn)品研究，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中小戶型兩房、三房為主，引入創(chuàng)新性的Loft及soho產(chǎn)品，商業(yè)以商業(yè)街的形式出現(xiàn)。第三生活空間肌理完善3規(guī)劃方案基于市場(chǎng)整體定位，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)及住宅進(jìn)行規(guī)劃思考，并且對(duì)整體空間進(jìn)行細(xì)節(jié)考慮，力求為項(xiàng)目提供更多的規(guī)劃發(fā)展思考方向，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升77城市文化的再生

——第三空間生活空間布局78商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

BLOCK街區(qū)理念是目前國(guó)際上較先進(jìn)的一種社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)理念，是20世紀(jì)中期興起的一種全新的社區(qū)與商業(yè)結(jié)合的規(guī)劃理論。

Block街區(qū)的概念來(lái)源于美國(guó)，BLOCK是5個(gè)英文單詞的縮寫(xiě):B－Business(商業(yè))、L－Liefallow(休閑)、0－0pen(開(kāi)放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(親和)。BLOCK是居住和商業(yè)的集中融合。街區(qū)，與其說(shuō)是具備商業(yè)特征的商業(yè)街，不如說(shuō)是應(yīng)有盡有的生活城，以悠閑、詩(shī)意、活力和友善為特征，融合在人們的生活行為中。

根據(jù)對(duì)商業(yè)類型的定位及與住宅關(guān)系的思考，我們不難發(fā)現(xiàn)，它就是一條集商業(yè)、休閑、開(kāi)放、人群、親和的BLOCK街區(qū)。定位：BLOCK·第三空間街區(qū)城市文化的再生

——第三空間的再生形成曲線形商業(yè)對(duì)街立體發(fā)展，形成空中漫步走廊Foldedstreet曲線對(duì)折商業(yè)規(guī)劃方向一Foldedstreet——標(biāo)準(zhǔn)“menuplan”(菜單)首層組合平面店鋪二層示意圖鋪裝曲線對(duì)折商業(yè)規(guī)劃方向一組團(tuán)式的商業(yè)街排布開(kāi)放式商業(yè)設(shè)計(jì)Openstreet組團(tuán)散點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃方向二辦公公寓商業(yè)開(kāi)放式空間設(shè)計(jì)，眾多街道，讓人自由游逛；立體街區(qū)，設(shè)計(jì)3層街道，除了地面層外，更有地下一層和二層；地上由天橋連接，地下由下沉式廣場(chǎng)連通，其組成的一條商業(yè)步行街貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)旱冰場(chǎng)、帶燈光的小河建立街區(qū)的中心吸引點(diǎn)。將5個(gè)購(gòu)物中心串連為一個(gè)有機(jī)整體組團(tuán)散點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃方向二建外SOHO沒(méi)有圍墻，商業(yè)為開(kāi)放式布局形式，16條小街在占地約17萬(wàn)平方米的建筑群中流動(dòng)，錯(cuò)落有致地將店鋪、花園和廣場(chǎng)串聯(lián)起來(lái)，制造出充滿人情味的小街文化；沿街商業(yè)與內(nèi)街相結(jié)合，使街道貫穿在建筑之中，中心圍合空間設(shè)置內(nèi)部商業(yè)，內(nèi)部商業(yè)增強(qiáng)商業(yè)的規(guī)模性和整體感，使內(nèi)外商業(yè)相互融通，打造社區(qū)內(nèi)開(kāi)放步行景觀，獨(dú)具特色。建外SOHO的商鋪沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達(dá)公共院落，展示的是一種混合的都市氛圍。街道設(shè)計(jì)：小街都是彎曲的，寬的有6米，窄的有4米，讓人永遠(yuǎn)看不到頭，刺激人們逛街的欲望；生態(tài)綠化：街道設(shè)計(jì)充分享受項(xiàng)目景觀資源，且每個(gè)店鋪的景觀都不同?？臻g設(shè)計(jì)：部分街鋪地表面兩層，地下一層，人在上面一層逛街時(shí)候，是可以看到下面那層有花園的街，街兩旁也是店鋪。立體空間，富有層次感，為人們逛街做的準(zhǔn)備；商業(yè)的植入擴(kuò)大，勢(shì)必破壞項(xiàng)目地塊內(nèi)部的完整性，也就意味著住宅無(wú)過(guò)多的內(nèi)部活動(dòng)空間，如何解決這一矛盾？一個(gè)矛盾點(diǎn)：商業(yè)擴(kuò)大后的住宅內(nèi)部活動(dòng)空間破壞縮減社區(qū)人群容納基本生活滿足生活圈擴(kuò)大康體休閑活動(dòng)聚會(huì)功能部分高端需求滿足景觀組團(tuán)觀賞綠地廣場(chǎng)景觀觀賞屬性商業(yè)功能屬性將商業(yè)街設(shè)計(jì)成具有景觀觀賞性的圈層聚集場(chǎng)所，取代常規(guī)住宅園林單一的景觀式空間設(shè)計(jì)，起到替代園林廣場(chǎng)的作用用設(shè)計(jì)規(guī)避矛盾：泛園林設(shè)計(jì)概念—商業(yè)景觀化組團(tuán)設(shè)計(jì)、人行道延伸進(jìn)去建筑，建筑里面有公共活動(dòng)廣場(chǎng)、小店和觀賞性綠地商業(yè)街構(gòu)成了第三生活空間必不可少的肌理，并且從單一的商業(yè)消費(fèi)功能轉(zhuǎn)換成多元化的復(fù)合功能。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)行列排布開(kāi)放式商業(yè)設(shè)計(jì)Openstreet行列排布規(guī)劃方向一新江路1棟3棟2棟4棟外街商鋪內(nèi)街商鋪入口入口廣場(chǎng)休閑中心行列式住宅排布規(guī)劃:住宅平行分布在商業(yè)內(nèi)街兩邊，按行列排布，擴(kuò)大樓間距，使通風(fēng)采光，視野景觀最佳化，同時(shí)也提高商業(yè)價(jià)值。除沿街商鋪外，開(kāi)創(chuàng)性的將商業(yè)引入社區(qū)內(nèi)部，與建筑群落融為一體，形成BOCLK商業(yè)內(nèi)街；規(guī)劃示意：行列排布的住宅之間，有情調(diào)的BLOCK商業(yè)街，配合住宅的性能，人為的制造出跨界的第三生活空間部分商業(yè)用回廊連接，連通二樓平臺(tái)花園，商鋪?lái)敹丝梢宰鳛榱Ⅲw的花園平臺(tái)使用，創(chuàng)造空間的綠植面，豐富空間元素；視野寬度最大化公共空間聚集化品字排布規(guī)劃方向二新江路外街商鋪內(nèi)街商鋪入口入口2棟3棟4棟入口入口品字形住宅排布規(guī)劃:——優(yōu)點(diǎn)住宅按品字形排布，擴(kuò)大樓宇的間距，讓每一戶的視野寬度最大化，可做部分集中園林，提高居住舒適度，也可擴(kuò)大商業(yè)的面積。除臨街商業(yè)外，每一棟的樓體基地增加商業(yè)店鋪，將商業(yè)組團(tuán)式的圍繞住宅建筑排布品字形住宅排布，每個(gè)樓宇基地可做商業(yè)，同時(shí)有更多的集中的空間，打造集中式的園林和活動(dòng)場(chǎng)所，如商業(yè)商業(yè)裙樓頂層平臺(tái)和住宅平臺(tái)，提升居住舒適度。soho類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)導(dǎo)向LOFT類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)導(dǎo)向舒適平層單位設(shè)計(jì)導(dǎo)向功能復(fù)合+高贈(zèng)送創(chuàng)意空間+高贈(zèng)送戶型創(chuàng)新+情景設(shè)置產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向通過(guò)橫向及縱向的多維組合，讓每一戶都擁有與眾不同的第三空間感受互扣式LOFT公攤率極低，得房率超高總戶數(shù)降低，居住舒適度高戶型創(chuàng)新型：互扣式LOFT（55-65㎡）戶型創(chuàng)新型：創(chuàng)意LOFT（55-65㎡）戶型創(chuàng)新型：空間混搭soho一層作為辦公區(qū)域或者客人接待區(qū)域，二樓私密空間，同一空間，創(chuàng)造出居住、辦公、休閑的第三生活享受百變空間組合，將二樓不做任何隔斷，由業(yè)主自己根據(jù)需要、喜好自由組合自己的居住和工作空間，使住宅不僅僅是居住的功能，而是賦予了更新的生活概念戶型創(chuàng)新型：空間混搭SOHO生活節(jié)奏加快，工作壓力巨大，現(xiàn)有社會(huì)結(jié)構(gòu)正悄悄發(fā)生改變，許多客戶希望與父母住在一起，方便互相照顧，同時(shí)又保有各自的獨(dú)立生活空間，不至于產(chǎn)生由年齡代溝帶來(lái)的摩擦與不快。滿足客戶家庭人口較多的功能分工及親友留宿時(shí)的功能獨(dú)立性共享區(qū)獨(dú)立生活區(qū)獨(dú)立生活區(qū)戶型創(chuàng)新型：商務(wù)復(fù)合式（120-140㎡）一房一廳+二房二廳=三房二廳各房型方正實(shí)用，通風(fēng)采光俱佳；兩戶共用廚房與餐廳等公共空間，分別使用活動(dòng)和休息空間，解決共享和私密性的矛盾問(wèn)題；小客廳臥室臥室廚房臥室臥室臥室臥室廚房廚房客廳小客廳餐廳公共餐室公共餐室戶型創(chuàng)新型：商務(wù)復(fù)合式A一房一廳+二房二廳=三房二廳戶型創(chuàng)新型：商務(wù)復(fù)合式B房間通風(fēng)采光良好，空間緊湊實(shí)用客廳餐廳舒適度高，適合社交性的客戶入戶花園其它規(guī)劃設(shè)計(jì)第三生活空間——第三空間街區(qū)住宅和商業(yè)的空間結(jié)合，通過(guò)連廊和樓梯的鏈接，讓更多閑散公共空間形成立體空間，并實(shí)現(xiàn)住宅生活空間與商業(yè)空間的有效過(guò)度；商業(yè)立面和公共空間更多的結(jié)合植物和造型元素增加層次感和立體空間感，增加綠植面積采用極富現(xiàn)代感和時(shí)尚元素的立面設(shè)計(jì)；通過(guò)凹凸有致的設(shè)計(jì)使傳統(tǒng)鋪面變得更具現(xiàn)代感；在商業(yè)步行街設(shè)計(jì)可參與性的空間元素，增加社區(qū)的參與度第三生活空間——第三空間街區(qū)第三生活空間——第三空間入戶大堂凸燈與鏤空結(jié)合運(yùn)用，凹凸感中，形成對(duì)稱空間感；柱子和造型的運(yùn)用，狹小空間營(yíng)造寬大立體空間；天花吊燈和吊飾的裝飾，讓頂部空間充實(shí)，視覺(jué)感強(qiáng)烈；不同材質(zhì)搭配，在單一立體空間創(chuàng)造雙重視覺(jué)感受。第三生活空間——第三空間園林立體和層次感:立體空中園林設(shè)計(jì)，利用建筑凹凸立面或走廊，種植爬藤植物，增加綠植面；盡量運(yùn)用更多的階梯型園林設(shè)計(jì)，增加園林空間感和層次感及互動(dòng)性；第三生活空間——第三空間營(yíng)銷中心大面積空間立體造型設(shè)計(jì)，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)；鏤空和突兀結(jié)合，不同色塊墻面結(jié)合，狹小空間不同感受體驗(yàn)；天花橫狀和交叉狀設(shè)計(jì)結(jié)合，兩個(gè)不同風(fēng)格的天花視覺(jué)效果，讓您進(jìn)入兩個(gè)不同的世界。第三生活空間肌理完善小結(jié)在商業(yè)規(guī)劃上，注入BLOCK街區(qū)理念，打造成集商業(yè)、休閑、開(kāi)放、人群、親和的街區(qū)，同時(shí)也建議曲線對(duì)折型商業(yè)和組團(tuán)散點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃，充分利用空間層次結(jié)構(gòu)，達(dá)到商業(yè)街功能多樣化；在住宅規(guī)劃上，結(jié)合商業(yè)建議采用行列排布和品字排布，在營(yíng)銷中心、樣板房、和園林規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也充分考慮空間層次感和立體感，提高居住舒適度和空間感受力；產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議吸納創(chuàng)新空間混搭soho、Loft，商務(wù)復(fù)合式產(chǎn)品戶型，提高空間的利用率和功能性，滿足客戶對(duì)產(chǎn)品的不同功能需求。第三生活空間人群鎖定4客戶認(rèn)知產(chǎn)品確定后，需要了解區(qū)域客戶喜好，從而讓本項(xiàng)目鎖定客戶群，并進(jìn)行產(chǎn)品客戶的對(duì)位尋找。107即使處于同一階層的人生活形態(tài)也不盡相同，根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)客戶群的深訪調(diào)研，我們需要通過(guò)目標(biāo)消費(fèi)者AIO量表來(lái)反映不同價(jià)值取向客戶的生活形態(tài)，以指導(dǎo)本項(xiàng)目的價(jià)值主張符合其消費(fèi)的需要和欲望。A（活動(dòng)）日常活動(dòng)方式I（興趣）興趣愛(ài)好O（觀點(diǎn)）對(duì)待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表——內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力量