2010年秦皇島市房地產(chǎn)市場總結(jié)2011年1月北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司秦皇島分公司策劃部目錄板塊市場外部環(huán)境整體市場年度總結(jié)潛在供應(yīng)二級市場客群分析一級市場年度供應(yīng)計劃：根據(jù)《秦皇島市住房建設(shè)規(guī)劃（2010-2012年）》，2010年，秦皇島市城市區(qū)計劃供應(yīng)住房用地185公頃。其中商品住房用地156公頃(含安置住房用地97公頃）（海港組團80公頃，山海關(guān)組團40公頃，北戴河組團36公頃）；經(jīng)濟適用住房（含廉租住房、公共租賃住房）用地29公頃（海港組團20公頃，山海關(guān)組團6.6公頃，北戴河組團2.4公頃）。一級市場-土地供應(yīng)2010年2011年2012年海港區(qū)808080山海關(guān)404040北戴河363232總計156152152秦皇島市城市區(qū)2010年-2012年土地供應(yīng)計劃--商品住房用地（單位：公頃）2010年2011年2012年海港區(qū)202020山海關(guān)6.66.66.7北戴河2.42.32.3總計292929秦皇島市城市區(qū)2010年-2012年土地供應(yīng)計劃--保障房用地（單位：公頃）整體市場土地供應(yīng)方向：將海港區(qū)的北部生活組團、海陽生活組團、楊道莊生活區(qū)，山海關(guān)區(qū)的南園生活區(qū)、道南生活區(qū)，北戴河區(qū)的戴河生活組團等作為新增住房建設(shè)重點發(fā)展的地區(qū)。危舊小區(qū)和城中村等的改造。經(jīng)濟適用住房（含廉租住房）應(yīng)合理選擇建設(shè)地點，重點發(fā)展海港區(qū)的楊道莊經(jīng)濟適用住房、邢莊經(jīng)濟適用住房、北部工業(yè)區(qū)和東部工業(yè)區(qū)經(jīng)濟適用住房；北戴河區(qū)的戴河組團經(jīng)濟適用住房；山海關(guān)區(qū)的東部生活區(qū)經(jīng)濟適用住房。整體市場一級市場-土地供應(yīng)2010年秦皇島市海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)非工業(yè)用地實際供應(yīng)共計120宗，面積585.4637公頃。其中，以招拍掛方式供地45宗，面積469.8249公頃，合同出讓金108.88億元。以劃撥方式供地31宗，面積79.4553公頃。供應(yīng)方式宗數(shù)面積（公頃）合同金額（億元）劃撥3179.46——協(xié)議4436.184.39招拍掛45469.83108.88合計120585.46113.27整體市場一級市場-土地供應(yīng)2007-2009年，秦皇島市海港區(qū)、北戴河區(qū)、山海關(guān)區(qū)的非工業(yè)用地成交量呈逐年下滑趨勢。2010年秦皇島市三區(qū)土地成交量呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢，非工業(yè)用地的出讓面積和出讓合同金額都達到了近幾年的高峰，其中，出讓金額的漲幅達到了467.32%。整體市場一級市場-土地成交從2010年秦皇島市三區(qū)的非工業(yè)用地成交來看，住宅用地與商住用地的面積與合同金額遠遠高于純商業(yè)用地，成為市場交易的主力。整體市場一級市場-土地成交與2009年相比，2010年的住宅用地出讓單價有了明顯的提升，相比之下，商住混合用地的出讓單價上升幅度不大，純商業(yè)用地的出讓單價反而有了小幅的回落?？梢钥闯?，在國家加大住房用地供應(yīng)的政策影響下，秦皇島市住宅用地的交易比其他兩種土地更加活躍。整體市場一級市場-土地成交海港區(qū)是秦皇島市的中心區(qū)，也是房地產(chǎn)投資最集中的地區(qū)。從近兩年的情況來看，海港區(qū)的土地成交數(shù)量與金額遠遠大于山海關(guān)區(qū)和北戴河區(qū)。整體市場一級市場-土地成交2010年海港區(qū)的土地成交以住宅用地或住宅兼帶商業(yè)用地為主，純商業(yè)用地只占很小一部分。未來幾年內(nèi)，居住用地仍將是土地交易市場上的主力。整體市場一級市場-土地成交土地供需比自2008年以后，秦皇島市的住房用地供應(yīng)存在倒掛現(xiàn)象，計劃供地量無法滿足市場需求，以2010年為例，秦皇島市三區(qū)計劃供應(yīng)住房用地共185公頃，而實際成交面積達到了268.24公頃，為計劃量的1.5倍。從近幾年秦皇島市土地市場的行情來看，土地流標(biāo)率幾乎為0，土地市場供不應(yīng)求的局面還將持續(xù)，政府應(yīng)繼續(xù)加大住房用地的供應(yīng)量，緩和供需矛盾。整體市場一級市場-土地供需比京沈高速102國道北環(huán)路海陽路迎賓路北起地塊南側(cè)，南至秦皇島火車站北廣場，為火車站與項目的連通主要道路。民族北路、紅旗北路處于修建中。西港北路為連接城市與102國道的道路，路況較差，運輸車輛較多。北港大街為北部工業(yè)區(qū)東西向主干道，雙向6車道，現(xiàn)已建成通車。北港大街

萬科地塊民族北路紅旗北路西港北路迎賓路秦皇島火車站2010年11月3日，北京市朝陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與秦皇島市政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，正式進軍秦皇島房地產(chǎn)市場。萬科地塊位置圖示：整體市場一級市場-熱點地塊掛牌編號土地位置土地面積（畝）土地用途容積率建筑密度綠化率合同金額競得人成交日期①秦國土告字[2010]07-01土臺子片區(qū)1194住宅、商業(yè)＜3.0≤40％≥30％7億元恒大地產(chǎn)天津有限公司2010年11月26日范家店片區(qū)＜4.6≤40％≥25％②站北片區(qū)＜3.5≤15％≤35％≤40％≥25％≥30％③1232010年11月26日，恒大地產(chǎn)天津有限公司以政府純收益7億元人民幣的價格競得火車站三個片區(qū)共1194畝的地塊。恒大地產(chǎn)競得地塊詳細指標(biāo)：整體市場一級市場-熱點地塊小結(jié)在金融危機的影響下，2009年秦皇島市三區(qū)的非工業(yè)用地成交面積與合同金額雙雙下滑。2010年，國家出臺一系列政策，加強了土地供應(yīng)力度。受此影響，秦皇島市三區(qū)土地供應(yīng)量與成交量明顯上升，非工業(yè)用地的出讓面積和出讓合同金額都達到了近幾年以來的高峰。海港區(qū)是秦皇島市房地產(chǎn)投資最集中的地區(qū)，市場表現(xiàn)活躍。以萬科、恒大為代表的全國知名房企的涌入，必將帶來顯著的“鯰魚效應(yīng)”，秦皇島的土地市場面臨著更加激烈的競爭。受秦皇島市政規(guī)劃的影響，海港區(qū)西部、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等未來幾年將呈現(xiàn)土地供應(yīng)持續(xù)放量的態(tài)勢。整體市場一級市場-小結(jié)目錄板塊市場外部環(huán)境整體市場年度總結(jié)潛在供應(yīng)二級市場客群分析一級市場整體市場二級市場-供給2010年，秦皇島市的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資保持旺盛的增長，平均增長率達到30%左右。2010年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例31.87%25.97%26.66%27.31%24.62%27.25%29.27%29.58%30.39%30.79%31.59%2010年，秦皇島市的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的增長，平均增長率高于固定資產(chǎn)投資的增速，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例基本維持在30%左右。二級市場-供給整體市場2010年，秦皇島市的房屋竣工面積有所減少，而銷售面積一直保持較高的增長速度，市場需求旺盛。可以看出，本年度的去化量主要來自過去幾年市場未消化的存量。二級市場-供給整體市場銷售價格方面：城市商品房成交均價自01年的2380元/平米一路上揚至09年的5108元/平方米（秦皇島全市統(tǒng)計口徑），10年月成交均價達到6164元/平方米以上。增長率方面：自05年以來，城市房地產(chǎn)價格均保持年均兩位數(shù)以上的增長（除08年外），增速快速。尤其是10年以來，在宏觀調(diào)控下，受調(diào)控波動較小，仍然保持快速上漲。年份2001200220032004200520062007200820092010價格2380260426532816335740434457461651086164增長率20.51%9.41%1.84%6.18%19.21%20.43%10.20%3.56%10.65%20.67%二級市場-價格整體市場通過對比可以知道，整個2010年間，新建住宅的價格漲幅高于二手住宅，是拉動秦皇島市房屋均價上漲的主要力量。二級市場-價格整體市場二級市場-價格從2010年的整體情況來看，秦皇島市的房屋銷售均價一直保持增長的勢頭，其中4月份增長率達到高峰，環(huán)比漲幅達2.0%。5月以后，受國家宏觀調(diào)控的影響，房屋銷售均價增長率趨于穩(wěn)定。整體市場二級市場-海港區(qū)2010年秦皇島海港區(qū)年度商品房屋供應(yīng)量為265萬平方米，除個別年份（08年）外均保持平穩(wěn)高速增長；銷售量方面，自2007年后達到215萬平方米的歷年高點后，出現(xiàn)一定程度回落。2010年供應(yīng)量265萬平方米，銷售量198萬平方米；調(diào)控后出現(xiàn)明顯觀望態(tài)勢；綜合供需整體分析，供應(yīng)稍高于需求，09年供銷比為1：0.86，保持在合理范圍內(nèi)，2010年供銷比為1：0.74，相比2009年供銷比下降，主要原因是2010年供應(yīng)量相比2009年有大幅提高。年份200220032004200520062007200820092010供應(yīng)量122.9137.1181.5144.1269.5279.5336.4200.2265銷售量68.78496.6130.4209.2214.6159172.5198供應(yīng)量增幅——

12%32%-21%87%4%20%-40%32%銷售量增幅——

22%15%35%60%3%-25%8%15%海港區(qū)是秦皇島市的中心城區(qū)，也是秦皇島房地產(chǎn)市場最活躍的地區(qū)，該地區(qū)的市場行情在很大程度上反映了秦皇島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。整體市場5500－7000玉帶灣海港區(qū)不同區(qū)域商品房銷售價格差異較大，一手房平均售價從4500元至14000元不等。在水一方海港第一城7000－80004500-5500東方明珠城達潤時代逸城大秦華府森林逸城玉龍灣8000－18000明日星城龍溪御園萬樹香堤里維埃拉竹海江盟首府價格單位：元/平方米二級市場-海港區(qū)整體市場金夢海灣NO.1當(dāng)?shù)厝绾Ｈ?、富立等開發(fā)商操作的項目具有一定客戶認(rèn)可度，產(chǎn)品力和表現(xiàn)力高于市場一般水平，具有較高溢價水平的改善市場處于產(chǎn)品力要求較高，但價格承受能力有限的階段?！井a(chǎn)品形式】小高、高層產(chǎn)品為市場主流供應(yīng)產(chǎn)品，個別項目有別墅和洋房供應(yīng)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重?！緫粜兔娣e】市場主流戶型為80-110平米的二居，以及110-130的小三居，濱海區(qū)和湯河沿線區(qū)域三居戶型面積明顯偏大。市場中主要以小二居產(chǎn)品為主，三居產(chǎn)品相對二居產(chǎn)品，去化較慢?！締蝺r】海港區(qū)項目產(chǎn)品單價形成明顯梯度：濱海項目單價最高，其次為核心區(qū)和湯河區(qū)，平均單價為7000元/平米左右；開發(fā)區(qū)、東部區(qū)和北部區(qū)項目單價明顯偏低?！究們r】開發(fā)區(qū)、東部區(qū)和北部區(qū)總價多在70萬元以下；濱海區(qū)、核心區(qū)和湯河沿線產(chǎn)品總價相對偏高，三居室總價在70－90萬。二級市場-海港區(qū)整體市場湯河沿線核心區(qū)開發(fā)區(qū)平臺價格：5000－6000元/㎡；主力產(chǎn)品:小高層和高層，70-100㎡經(jīng)濟型二居和三居；客戶：本地剛需、首次置業(yè)型客戶為主。平臺價格：4000－5500元/㎡；主力產(chǎn)品:小高層和高層，70-100㎡二居和三居；客戶：40%-為外地客戶。外地客戶中絕大多數(shù)為東北客戶。平臺價格：5600－6700元/㎡；主力產(chǎn)品:小高層和高層，70-90㎡小康型二居和三居；客戶：本地客戶為主，主要看重教育資源，外地客戶占20%-35%。平臺價格：7000－12000元/㎡；主力產(chǎn)品:高層普通住宅和公寓為主，戶型多樣化；客戶：住宅以本地客戶為主，公寓以外地投資客戶居多。平臺價格：6000－9000元/㎡；主力產(chǎn)品:小高層和高層產(chǎn)品為主，除在水一方項目外，其余項目多為100㎡以上大戶型產(chǎn)品；客戶：多為改善型需求高端客戶，投資客戶比例越20%左右。平臺價格：8000－16000元/㎡；主力產(chǎn)品:別墅、高層住宅和公寓為主；客戶：外地投資度假客戶居多，占50-60%。北部工業(yè)區(qū)東部區(qū)濱海區(qū)二級市場-海港區(qū)整體市場海港區(qū)不同區(qū)域的住宅銷售價格差別較大，濱海區(qū)一線海景房的價格最高。2010年開發(fā)商銷售排名2010年秦皇島市場一手房總成交金額約150億元，總成交面積近200萬平米，均價約6940元/平米。海三憑借“森林逸城”項目的熱銷在銷售金額排名中占據(jù)榜首，而富立地產(chǎn)憑借“里維埃拉竹?！表椖康匿N售成為2010年銷售面積最多的公司。二級市場-競爭分析整體市場開發(fā)商住宅銷售金額（億元）市場占有率海三金屋1610%富立149%德大106%銀都8.15%首鋼江盟6.24%總計54.334%開發(fā)商住宅銷售面積（萬平方米）市場占有率富立2713.5%德大2412.0%海三金屋2010.0%天洋168.0%首鋼江盟94.5%總計9648%2010年項目銷售排名里維埃拉竹海項目以27萬平米的總銷售面積位居首位，前六個項目的總銷售面積占到了市場總銷售面積的49.7%。森林逸城項目銷售面積低于竹海項目，但因為單價高，總銷額位居榜首，6個項目總銷額為55.7億元，占到市場整體的36.4%。二級市場-競爭分析整體市場項目名稱住宅銷售金額（億元）市場占有率森林逸城1610.0%竹海149.3%博賢院7.75.1%明日星城7.55.0%首府6.34.2%萬樹香堤4.22.8%總計55.736%項目名稱住宅銷售面積（萬平方米）市場占有率竹海2713.5%森林逸城2010.0%博賢院199.5%明日星城136.5%萬樹香堤126.0%首府8.54.2%總計99.550%目錄板塊市場外部環(huán)境整體市場年度總結(jié)潛在供應(yīng)二級市場客群分析一級市場因為優(yōu)秀海景和旅游資源，除本地客戶外，還吸引了眾多京津唐、東三省等外地客戶本地客戶：隨著逐漸富裕，改善居住環(huán)境為主；京津唐：以投資、度假、養(yǎng)老為主要目的；北京：投資意識強，認(rèn)同秦皇島資源、世代傳承的淵源；天津：秦皇島優(yōu)秀的居住環(huán)境和較低的房價；唐山：對唐山居住環(huán)境不滿，離秦皇島近，僅有1小時車程；東三?。簽楦纳粕鏃l件，遷徙型置業(yè)，早期官商逐漸平民化；零散型客戶：因資源占有而暴富的晉蒙冀客戶，數(shù)量較小。北京區(qū)域天津區(qū)域唐山區(qū)域本地東三省區(qū)域京津唐地區(qū)秦皇島整體客群來源客群分析整體市場客群分析高端客群中端客群低端客群權(quán)力階層資本階層新富階層管理階層知識階層工薪階層政府官員、中高級公務(wù)員，事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)等大型私營企業(yè)老總、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老總等中小型企業(yè)主、各種店鋪經(jīng)營者目前秦皇島客群已成金字塔結(jié)構(gòu)，整個市場以中端客群為主，購買能力有限。大中型企業(yè)中高層管理者郊縣客群城市低收入客群大學(xué)教師、教授等企事業(yè)單位員工，普通公務(wù)員郊縣中希望在海港區(qū)安家農(nóng)民城市低收入者秦皇島整體客群層次整體市場類型本地客戶外地客戶客戶類型主要為公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層、個體生意客戶等。京津唐、東北等地。區(qū)域偏好通常選擇生活便利，價格較低，距離市中心近、交通便利的區(qū)域。通常選擇空氣質(zhì)量好、周邊環(huán)境佳，區(qū)位優(yōu)越，規(guī)劃利好的區(qū)域。高端項目認(rèn)知森林逸城、玉帶灣、金夢海灣等。沒有清晰的認(rèn)識，認(rèn)為秦皇島房地產(chǎn)項目整體品質(zhì)一般。外來客戶主要置業(yè)動機為環(huán)境資源的需求，并非一線海景資源占有型的高端需求。秦皇島整體客群需求客群分析整體市場本地客群：市場以中端客群為主，主要為改善型自住，兼有少量投資。外地客群：看重秦皇島環(huán)境資源與房地產(chǎn)市場升值潛力；購房目的主要是儲備養(yǎng)老、短期度假、投資升值等；對秦皇島項目認(rèn)知有待大力引導(dǎo)。秦皇島整體客群特征客群分析整體市場海港區(qū)各板塊項目，以本地客戶為主，約占60%-90%，主要用于改善型自??；外地客戶所占比例在40%以下，西南板塊外地客戶最多，約占40%；外地客戶主要以投資為主，少量的度假和養(yǎng)老。板塊劃分本地客戶外地客戶比例目的比例目的西部板塊70%改善型為主30%投資，少量養(yǎng)老東部板塊90%改善型為主10%投資為主工業(yè)區(qū)板塊90%改善型為主10%首置型自住為主開發(fā)區(qū)板塊80%看中教育環(huán)境20%投資、度假為主西南板塊60%改善型40%投資為主、兼顧度假、養(yǎng)老海港區(qū)市場客群來源客群分析整體市場戶型面積區(qū)間比例主力戶型主力客戶置業(yè)目的一居35-8314%45-70京津唐>本地投資二居65-13640%80-100本地>東三省>京津唐改善環(huán)境、養(yǎng)老、度假三居88-18035%110-150本地>京津唐>東三省改善環(huán)境、養(yǎng)老、度假四居130-2358%165-175京津唐>本地>東三省改善環(huán)境、養(yǎng)老、度假五居230-2701.2%250-270京津唐、東三省養(yǎng)老、度假躍層2500.8%250京津唐、東三省養(yǎng)老、度假別墅200以上1%200以上京津唐、東三省養(yǎng)老、度假海港區(qū)以二、三居為主力戶型，一居主要用于投資，四居以上主要為外地客戶購買。海港區(qū)市場客群需求客群分析整體市場海港區(qū)各版塊客群以本地為主，約占60%-90%，約90%為改善型客戶；西南板塊外地客戶較多，約占40%，遠大于其他板塊外地客戶比例；客群普遍偏好于80-100㎡二居、110-150㎡三居，約占75%；一居戶型多被京津唐和本地客群購買，主要用于投資；四居以上大戶型幾乎全部被外地客群購買，以京津唐和東三省為主。海港區(qū)市場客群特征客群分析整體市場項目名稱區(qū)域來源本地京津唐東三省其他森林逸城62%19%19%玉龍灣70%15%12%3%珠江道12號90%以上10%以下明日星城75%8%15%2%成交客戶以本地為主，平均占70%-80%；外地客戶以京津唐、東三省及其他城市零散客戶組成，京津唐地區(qū)規(guī)模最大?？蛻糁饕獊碜员镜?、京津唐及東三省，以當(dāng)?shù)貫橹?，京津唐次之，東三省居第三。典型項目客群來源客群分析整體市場項目名稱置業(yè)目的自住投資養(yǎng)老度假森林逸城50%30%20%——玉龍灣60%20%10%10%珠江道12號80%15%5%——明日星城80%20%————置業(yè)目的以自住為主，一般為在50%以上，其次為投資，約占15%-30%；養(yǎng)老和度假客群在不同項目差異較大，主要影響因素為區(qū)域價值、自然環(huán)境和產(chǎn)品類型?？蛻糁脴I(yè)目的多樣，以自住為主，投資次之，少量度假和養(yǎng)老。典型項目客群需求客群分析整體市場典型項目客群以本地為主，約占70-80%，此外為京津唐、東三?。坏湫晚椖靠腿阂宰宰橹?，約占50-80%，其次為投資，約占15-30%；本地客戶由私營業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)職工和大學(xué)教師四類客戶構(gòu)成。典型項目客群特征隨著秦皇島市政規(guī)劃的逐步完善，鐵路、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，結(jié)合市場調(diào)研的情況可以得出結(jié)論：在秦皇島置業(yè)的外地人呈上升趨勢。外地客群以京津唐、東三省為主?？腿悍治稣w市場小結(jié)客群分析1目前秦皇島本地客群已成金字塔結(jié)構(gòu)，整個市場以中端客群為主，購買能力有限。2本地客群購房目的主要為自主，兼有少量投資。3外地客群占秦皇島購房群體的比例高達20%-30%以上，主要來自京津唐、東三??；多是看重秦皇島環(huán)境資源與房地產(chǎn)市場升值潛力。4外地客群在秦皇島購房目的主要是身份游戲、儲備養(yǎng)老、短期度假、投資升值等；對秦皇島項目認(rèn)知有待大力引導(dǎo)。整體市場目錄板塊市場外部環(huán)境整體市場年度總結(jié)潛在供應(yīng)二級市場客群分析一級市場潛在供應(yīng)秦皇島市住房建設(shè)規(guī)劃：2010年，共建設(shè)住房264.7萬平方米。

2011年，共建設(shè)住房259.7萬平方米。2012年，共建設(shè)住房253.9萬平方米。2010年2011年2012年海港區(qū)135135130山海關(guān)505050北戴河403535總計225220215商品住房供應(yīng)計劃（單位：萬平方米）2010年2011年2012年海港區(qū)222221山海關(guān)555北戴河222總計292928經(jīng)濟適用房供應(yīng)計劃（單位：萬平方米）整體市場數(shù)據(jù)來源：秦皇島市住房保障與房產(chǎn)管理局秦皇島當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商仍是房地產(chǎn)市場的主要力量，海三、金盛達、天洋地產(chǎn)都已在秦皇島經(jīng)營多年。恒大地產(chǎn)為全國知名開發(fā)商，競得火車站片區(qū)后正式進軍秦皇島；潤方地產(chǎn)為河北知名開發(fā)商，競得公富莊地塊，此為潤方在秦皇島第一個項目。目前，這五大開發(fā)商的規(guī)劃總建面在秦皇島市場中排名前五。整體市場潛在供應(yīng)開發(fā)商規(guī)劃建筑面積（萬平方米）海三金屋36850遠洋35600恒大29470潤方12170金盛達9870首府玉帶灣盛秦國際壹品天城上城項目煙機廠達潤上邦飛龍華躍城湯河?xùn)|岸珠江道12號遠洋項目倪莊項目在水一方恒大項目萬科項目、海三項目鳴岐項目海洋香都萬樹香堤龍溪御園金夢海灣明珠項目博輝萬象城歸提寨說明：統(tǒng)計建面10萬平米以上的項目未來兩年內(nèi)海港區(qū)新推售項目主要集中在北部生態(tài)區(qū)及西部開發(fā)區(qū)。經(jīng)安項目偏坡剩余地塊中冶項目整體市場潛在供應(yīng)區(qū)域項目名稱項目占地（畝）項目總建面（萬平方米）明后兩年預(yù)計推售（萬平方米）2011年推售（萬平方米）2012年推售（萬平方米）北部區(qū)域海三項目396.253301416萬科項目37358.81055恒大項目1629.64001004555新立莊、腰占莊、四合莊項目512.170502327海洋香都235.533.5251114達潤上邦67131367萬樹香堤150171789龍溪御園1401919910玉帶灣4106420911壹品天城2706620911上城70.3101055中心區(qū)域盛秦國際73.6131367萬象城（耀華西廠南側(cè)）40367.2301416耀華西廠南側(cè)地塊15525.85251114煙機廠項目224.930301416在水一方840150301416唐山經(jīng)安地產(chǎn)項目18530.71578金舍湯河?xùn)|岸8232321418西部區(qū)域珠江道12號100231578倪莊項目40067.4401822偏坡隆基泰和項目3003820911遠洋地產(chǎn)白塔嶺5號地100201055開發(fā)區(qū)鳴岐項目11915.871055開發(fā)區(qū)中冶項目35060602832金海灣森林逸城8711101055公富莊項目913.7120502327歸提寨項目20102701004555金夢海灣NO116532321418金夢海灣第一觀96161679東部區(qū)域達潤上邦67131055明珠東五村改造10001001055合計

15224.42300900420480根據(jù)現(xiàn)有土地放量及項目銷售情況，預(yù)計明后年海港區(qū)商品房推售面積將達900萬平方米以上。整體市場潛在供應(yīng)金夢海灣物業(yè)規(guī)劃：濱海建筑群。包括國際會議展覽中心、五星級地標(biāo)酒店、五星級旅游度假酒店、高層觀海住宅區(qū)等建筑及奧林匹克中心廣場和海濱公園，將成為秦皇島沿海地帶的第二個中心區(qū)。海港區(qū)西南濱海板塊未來潛在供應(yīng)量較大，最大的潛在供應(yīng)區(qū)域為金夢海灣。序號土地面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限建筑面積樓面地價樓面地價開發(fā)商總面積（M2）居住商業(yè)酒店起拍價（元/M2）成交價（元/M2）1158.7居住商業(yè)居住70年商業(yè)40年2865002855001000

23802420鶴崗工農(nóng)德億地產(chǎn)2156.75居住商業(yè)居住70年商業(yè)40年2910002900001000

23802600香港嘉里集團3131.07居住居住70年151200151200

29403860香港嘉里集團478.15商服居住居住70年商業(yè)40年1100003000080000

28402840興龍地產(chǎn)551.45商服商服40年47000

200002700040004000香港嘉里集團667.95商服商服40年85400

920076200

1220海洋置業(yè)762.17居住商服居住70年商業(yè)40年15990088000364003550021802200廣順地產(chǎn)884.09居住商服居住70年商業(yè)40年23160015400037600400002380流拍整體市場潛在供應(yīng)目錄板塊市場外部環(huán)境整體市場年度總結(jié)板塊市場山海關(guān)區(qū)海港區(qū)北戴河秦皇島住宅項目區(qū)域分布圖南戴河秦皇島城市區(qū)的房地產(chǎn)項目大多分布在海港區(qū)。山海關(guān)區(qū)域、南北戴河區(qū)域項目分布數(shù)量較少且比較分散。秦皇島市住宅項目區(qū)域分布板塊市場-海港區(qū)秦皇島房地產(chǎn)市場板塊劃分海港區(qū)市場北部工業(yè)區(qū)板塊西部板塊東部板塊開發(fā)區(qū)板塊西南板塊海港區(qū)市場可細分為五個板塊：東部板塊西部板塊北部工業(yè)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊西南板塊北部板塊：

承接中心區(qū)的外溢需求及北部工業(yè)區(qū)的生活配套需求。秦皇島北部工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積50平方公里，目前一期規(guī)劃12.6平方公里，目前北部板塊尚處于剛剛起步狀態(tài)，隨著民族路等的貫通，母城外溢及工業(yè)區(qū)發(fā)展壯大，未來發(fā)展空間較大。東部板塊：東部板塊主要是秦皇島老城區(qū)，以臨港工業(yè)區(qū)，港務(wù)局內(nèi)向型為主要特點，未來發(fā)展空間較小。西部板塊：綜合板塊，市級行政中心、金融中心及商業(yè)中心，依靠先發(fā)優(yōu)勢和中心地位拉動率先發(fā)展成熟，整體上處于強勢板塊，配套完善，板塊氣候已經(jīng)形成，但由于土地存量有限，后續(xù)發(fā)展空間不大。新型板塊：

區(qū)位優(yōu)勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)量大，產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)較高,將成為未來秦皇島最具競爭力的中央居住區(qū)。西部新城由開發(fā)區(qū)及濱海板塊兩部分構(gòu)成。開發(fā)區(qū)板塊屬于內(nèi)向型、高尚人文板塊，濱海板塊屬于外向型城市形象板塊。板塊市場板塊市場-海港區(qū)區(qū)域市場分析/樣本選取原則為了對區(qū)域市場進行透徹分析，選擇界定區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、售價以及總價等方面具有代表性及特殊性的項目進行研究，選取各板塊市場樣本項目如下：東部板塊——世極城堡、東方明珠城、大秦華府、達潤時代逸城、達潤上邦、秦新悅藍山北部工業(yè)區(qū)板塊——萬樹香堤、龍溪御園、盛達鑫苑（壹品天城）西部板塊——金舍德園、恒大玉龍灣、首鋼首府、中冶玉帶灣開發(fā)區(qū)板塊——里維埃拉竹海、燕大星苑紅樹灣、明日星城、狀元府西南板塊——森林逸城、金舍博賢院、珠江道12號、金夢海灣NO.1、金夢海灣第一觀板塊市場板塊市場-海港區(qū)海港區(qū)2010年熱點項目分布金舍博賢院金舍德園金海灣森林逸城明日星城狀元府恒大玉龍灣首鋼首府中冶玉帶灣里維埃拉竹海萬樹香堤龍溪御園盛達鑫苑（壹品天城）達潤時代逸城世極城堡達潤上邦大秦華府秦新悅藍山珠江道12號在水一方金夢海灣NO.1燕大星苑紅樹灣東方明珠城金夢海灣第一觀板塊市場板塊市場-海港區(qū)海港區(qū)房地產(chǎn)二級市場綜合分析板塊劃分西部板塊東部板塊北部工業(yè)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊西南板塊板塊特點配套成熟、環(huán)境優(yōu)美、住宅租金較高老城區(qū)、在售新盤較少，配套較為成熟道路通行順暢但環(huán)境較差，配套較差，政府辦公區(qū)，重點學(xué)區(qū)、企業(yè)聚集區(qū)一、二線海景房，度假項目眾多產(chǎn)品類型中高端住宅項目為主建筑類型均為高層建筑主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居中高端住宅項目為主建筑類型以高層為主，有少量多層，主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居中端住宅為主建筑類型6+1多層為主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居部分區(qū)域為二線海景房、

學(xué)區(qū)房項目較多，建筑類型小高層、高層為主，主力產(chǎn)品70-80㎡2居、90-120㎡3居高端度假項目，別墅、住宅、公寓均有，建筑類型高層居多，主力產(chǎn)品為80-90㎡2居，120-140㎡3居，開間公寓也有較多數(shù)量價格區(qū)間（元/平方米）6000-7000（住宅）4500-5500（住宅）5000-6000（住宅）5200-6800（住宅）6500-8100（住宅）客群特征本地改善型客戶為主兼有部分外地客戶主要以東部區(qū)域改善型客戶為主、外地投資客戶較少主要為本地改善型客戶及外地在此就業(yè)的首置型自住客戶為主注重教育資源的市區(qū)客戶為主注重海岸資源的外地客戶為主板塊市場北部工業(yè)區(qū)萬樹香堤龍溪御園

盛達鑫苑板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱萬樹香堤位置海港區(qū)紅旗北路開發(fā)商秦皇島天洋房地產(chǎn)有限公司建筑結(jié)構(gòu)板塔結(jié)合、小高層、多層6+1售價高層均價6000元/㎡，多層6200元/㎡左右開盤時間2010年10月入住時間2012年12月占地面積9.7萬㎡總建面積20萬㎡容積率1.8綠化率36.5%主力戶型11層：二居80-90㎡、三居110-130㎡；6+1層：二居80-90㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯停車位2028個板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱盛達鑫苑（壹品天城）位置海陽路與北環(huán)路交叉口（原鄒呂莊）開發(fā)商秦皇島市金盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價高層均價6300元/平米；6+1均價8000元/平米建筑類型高層；6+1容積率3綠化率30%開盤時間二期壹品天城2010年8、9月份入住時間一期2010年年底總規(guī)模53萬平方米主力戶型80-90㎡二居；110㎡大二居；127㎡三居板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱龍溪御園位置海港區(qū)北港大街以南，海陽路以東，紅旗路規(guī)劃北路以西

開發(fā)商秦皇島瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建筑結(jié)構(gòu)多層6+1、小高層、高層售價6100元/㎡銷售率95%開盤時間2010年10月建筑面積18.97萬平方米綠化率35%容積率1.8交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型多層：6+1：二居78-91㎡、三居101-123㎡；小高層：二居88㎡、三居97-138㎡；高層：一居51㎡、二居78-92㎡、三居97-129㎡社區(qū)配套獨立9班幼兒園及配套商業(yè)（廣緣超市）

板塊市場-海港區(qū)板塊市場基本情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱位置物業(yè)類型項目體量開發(fā)商開盤時間入住時間1萬樹香堤海港區(qū)紅旗北路板塔結(jié)合、小高層20萬㎡秦皇島天洋房地產(chǎn)有限公司2010年10月2012年12月2盛達鑫苑海陽路與北環(huán)路交叉口（原鄒呂莊）高層；6+153萬㎡秦皇島市金盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二期2010年6、7月份2010年年底3龍溪御園海港區(qū)北港大街以南，海陽路以東，紅旗路規(guī)劃北路以西

多層6+1、小高層、高層19萬㎡秦皇島瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2010年10月2012年12月板塊市場產(chǎn)品情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱產(chǎn)品類型裝修面積區(qū)間（㎡）銷售報價(元/㎡）銷售率1萬樹香堤11層：二居80-90㎡、三居110-130㎡6+1產(chǎn)品：二居80-90㎡毛坯80-130均價620095%2盛達鑫苑80-90㎡二居；110㎡大二居；127㎡三居毛坯80-127高層6300；6+1：800070%3龍溪御園多層6+1：二居78-91㎡、三居101-123㎡；小高層：二居88㎡、三居97-138㎡；高層：一居51㎡、二居78-92㎡、三居97-129㎡毛坯50-140610095%板塊市場銷售情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)特征關(guān)注點1萬樹香堤項目周邊區(qū)域本地客群為主30-40歲以家庭為單位的首置型、首改型為主交通、配套、環(huán)境2盛達鑫苑項目周邊區(qū)域本地客群為主，吸附部分北部工業(yè)區(qū)客戶25-35歲以首改型為主配套、價格、環(huán)境3龍溪御園項目周邊區(qū)域本地客群為主30-40歲以家庭為單位的首置型、首改型為主交通、配套、環(huán)境板塊市場道路通行順暢但環(huán)境較差，配套相對較差；建筑類型6+1多層為主，主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居；價格區(qū)間在5700—6500元/㎡左右；主要為本地改善型客戶及外地在此就業(yè)的首置型自住客戶為主。北部工業(yè)區(qū)總結(jié)板塊市場-海港區(qū)板塊市場東部區(qū)域世極城堡東方明珠城大秦華府達潤時代逸城達潤上邦秦新悅藍山板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱世極城堡位置秦皇島市海港區(qū)燕山大街東段路北開發(fā)商秦皇島世極房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型27棟多層、6棟小高層容積率1.7綠化率32.5%開盤時間2009年7月入住時間2009年9月;高層、小高層為2010年8月底售價高層均價5600元/㎡，6+1均價7400元/㎡總建筑面積17萬㎡主力戶型高板60㎡一居；95㎡二居；108三居㎡三居；多層80-90㎡二居物業(yè)費0.65元/平方米·月

；(世極物業(yè)公司)61板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱東方明珠城位置建設(shè)大街東段(原南李莊)，新開河西行1000米開發(fā)商秦皇島市明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價4700-5500元/平方米建筑類型高層容積率3.073綠化率36.7%開盤時間2009年9月入住時間2010年7月。E、F區(qū)已交房，A、E、F區(qū)、G6棟已交房，G7、G8、G9棟2010年8月交房，G5棟2011年4月交房總規(guī)模115萬平方米主力戶型二居84-100平方米；三居122-143平方米物業(yè)費1元/平方米·月板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱大秦華府位置海港區(qū)建設(shè)大街東環(huán)路交叉口處（原南李莊）開發(fā)商秦皇島市淇鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價均價5000-5500元/平米建筑類型多層6+1、高層、小高層；板樓、塔樓容積率2.65綠化率36.50%開盤時間2007年5月入住時間多層2008年9月30日,小高層2009年6月30日,高層2009年10月30日總規(guī)模30萬平方米總套數(shù)2028套主力戶型二居78-93平方米；三居131平方米物業(yè)費高層：1元/平米/月；6+1：0.7元/月/平米板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱達潤時代逸城位置海港區(qū)燕山大街與東環(huán)路交匯處開發(fā)商秦皇島達潤置業(yè)有限公司

總規(guī)模80萬㎡，1400戶建筑結(jié)構(gòu)高層，板樓開盤時間2009年入住時間2011年12月、2012年12月綠化率45%容積率3分期三期主力戶型高層：80-100二居三居，多層6+1：二三居90-160賣點純凈水入戶，陽臺獨立上下水管道，人車分流

售價均價高層頂層躍層均價10000-12000元/㎡，多層均價7700元/㎡，板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱秦新悅藍山位置海港區(qū)迎賓路秦皇島大酒店北面開發(fā)商秦新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型高層商住公寓（LOFT）總規(guī)模22345.4平方米主力戶型30-

55平方米躍層開盤時間2010年7月24日售價12000元/平米代理機構(gòu)大地顧問板塊市場-海港區(qū)板塊市場基本情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱位置物業(yè)類型項目體量開發(fā)商開盤時間入住時間1世極城堡秦皇島市海港區(qū)燕山大街東段路北高層板樓17萬㎡秦皇島世極房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年7月2009年9月2東方明珠城建設(shè)大街東段(原南李莊)，新開河西行1000米高層板樓115萬㎡秦皇島市明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年9月2011年11月3大秦華府海港區(qū)建設(shè)大街東環(huán)路交叉口處（原南李莊）多層6+1、高層、小高層30萬㎡秦皇島市淇鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年5月2008年9月4達潤·時代逸城海港區(qū)燕山大街與東環(huán)路交匯處高層板樓80萬㎡秦皇島達潤置業(yè)有限公司2009年2011年12月2012年12月6秦新悅藍山海港區(qū)迎賓路秦皇島大酒店北面高層商住公寓（LOFT）2.2萬㎡秦新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年7月2012年10月板塊市場產(chǎn)品情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱在售產(chǎn)品裝修面積區(qū)間（㎡）銷售報價（元/㎡）銷售率1世極城堡60平米

一居；90平米二居；140平米三居毛坯60-140高層5600，多層6+1均價740095%2東方明珠城二居84-100平米；三居122-143平米毛坯85-1424700-5500——3大秦華府二居78-93平方米；三居131平方米毛坯80-130均價5000-550099%4達潤·時代逸城41-66平米一居、86-102平米二居、126-138平米三居毛坯42-138高層頂層躍層均價10000-12000，多層均價770075%5秦新悅藍山30平米一居；55平米二居；（LOFT）精裝30-551200080%板塊市場銷售情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)特征1世極城堡東部地緣性客戶為主35-45為主自用為主，少量投資2東方明珠城本地客戶為主，占60%外地客戶占40%30-35為主家庭自用為主，外地以養(yǎng)老、度假投資為主3大秦華府本地客戶為主，占60%外地客戶占40%30-35為主家庭自用為主，外地以養(yǎng)老、度假投資為主4達潤·時代逸城本地客戶為主，占70%以上35-45為主改善型居住為主6秦新悅藍山本地客戶為主，占60%以上30-40為主自用、首置兼投資為主板塊市場東部板塊總結(jié)老城區(qū)，在售新盤較少，配套較為成熟但環(huán)境較差；建筑類型以高層為主，有少量多層；主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居為主；住宅整體均價在5000-10000元/㎡之間；主要以東部區(qū)域改善型客戶為主，外地投資客戶較少。板塊市場-海港區(qū)板塊市場西部區(qū)域中冶●玉帶灣金舍德園

恒大玉龍灣首鋼首府板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱中冶●玉帶灣位置海港區(qū)海陽路與北環(huán)路交口開發(fā)商秦皇島中冶夏都置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價高層8000-12000元/平方米開盤時間一期2009年8月；二期2010年9月入住時間一期2010年12月31號占地面積26萬平米總建面積64萬平米容積率2.46綠化率35%暢銷戶型130-145平米三居交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費1.8元/月·㎡板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱金舍德圓位置海港區(qū)華云建材城北側(cè)（先盛里小學(xué)旁）開發(fā)商秦皇島德大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價5500-6500元/平方米開盤時間2009年5月入住時間2011年7月占地面積3.3萬平米總建面積14萬平米容積率2.34綠化率35%暢銷戶型98平米兩居交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費0.95元/月·㎡車位共600個板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱恒大玉龍灣位置海港區(qū)河北大街中段（原渤海商場）開發(fā)商秦皇島恒大地產(chǎn)公司售價高層均價8000元/平方米開盤時間2008年7月入住時間2010年9月占地面積6.6萬平米總建面積36萬平米容積率4.3綠化率30%暢銷戶型80-120平米兩居、三居交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費0.89元/月·㎡車位8萬元/個板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱首鋼首府位置先鋒里以北、秦皇島冶金機械有限公司西南處開發(fā)商首鋼·江盟房地產(chǎn)售價8000元/平方米開盤時間2010年9月23日入住時間2012年4月占地面積5.5萬平米總建面積18萬平米容積率2.48綠化率35%交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位共826個板塊市場-海港區(qū)板塊市場基本情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱位置建筑類型項目體量開發(fā)商開盤時間入住時間1中冶●玉帶灣海港區(qū)海陽路與北環(huán)路交叉口板塔結(jié)合64萬㎡秦皇島中冶夏都置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年8月一期2010年12月2金舍·德園海港區(qū)華運建材城北側(cè)（先盛里小學(xué)旁）高層板塔結(jié)合、塔樓14萬㎡秦皇島德大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年4月2011年7月3恒大玉龍灣海港區(qū)河北大街中段（原渤海灣商場）高層板塔結(jié)合、塔樓36萬㎡秦皇島恒大地產(chǎn)公司

2008年7月2010年9月4首鋼·首府先鋒里以北、秦皇島冶金機械有限公司西南處高層板塔結(jié)合、塔樓18萬㎡首鋼江盟房地產(chǎn)2010年9月2012年4月板塊市場產(chǎn)品及銷售情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱產(chǎn)品類型裝修面積區(qū)間（㎡）銷售報價(元/㎡）銷售率1中冶●玉帶灣一居51㎡；兩居96-99㎡；三居130-260㎡毛坯51-260均價900099%2金舍·德園一居48㎡；兩居94-101㎡；三居107-136㎡毛坯48-136高層5500-650090%3恒大玉龍灣一居：47-63㎡；兩居：77-103㎡；三居：116-144㎡毛坯47-144高層均價800095%4首鋼·首府一居71㎡；兩居125-159㎡；四居175-178㎡；躍層160-260㎡毛坯71-2608000——板塊市場客戶情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)特征1中冶●玉帶灣主力客群多來自唐山、秦皇島本地25-40歲為主以家庭為單位的首置型、首改型為主2金舍·德園主力客群為秦皇島本地首次置業(yè)的年輕家庭及改善型居住家庭25-35歲為主以家庭為單位的首置型、首改型為主3恒大玉龍灣主力客群為唐山、秦皇島本地客戶30-40歲為主以家庭為單位的首置型、首改型為主4首鋼·首府秦皇島本地客戶為主，少量外地客戶25-40歲為主改善型居住為主板塊市場西部板塊總結(jié)配套成熟、環(huán)境優(yōu)美，住宅租金較高；中高端住宅項目為主，建筑類型均為高層建筑，主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居；住宅均價在6000—12000元/㎡；本地改善型客戶為主兼有部分外地客戶。板塊市場板塊市場-海港區(qū)西部開發(fā)區(qū)區(qū)域里維埃拉竹海燕大星苑紅樹灣明日星城

狀元府板塊市場板塊市場-海港區(qū)項目名稱里維埃拉竹海位置燕山大學(xué)西校區(qū)以北，西環(huán)路以西，祁連山路以南開發(fā)商秦皇島富立房地產(chǎn)有限公司、秦皇島佳成房地產(chǎn)有限公司售價高層均價6500元/平方米開盤時間2010年4月入住時間多層2011年9月占地面積13萬平方米總建面積42萬平方米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費0.95元/月·平方米車位地下兩層停車位板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱燕大星苑紅樹灣物業(yè)地址燕大西校區(qū)東物業(yè)類型高層，別墅建筑面積183141平方米容積率2.499綠化率30.2%戶型區(qū)間37-49平方米一居,76-92平方米兩居，126-134平方米三居，229-235平方米四居；219-270平方米別墅當(dāng)期銷售項目高層和別墅同時在售，高層一居與兩居都已售完，目前剩余126-134平方米三居，229-235平方米四居，均價為每平方米5900元；別墅面積在210-270平米之間，起價每平方米8000元。開盤時間高層2009年7月團購一次，2010年7月正式開盤；別墅2010年11月開盤單價高層5900元，別墅8000-12000元總價高層三居75-85萬，四居135-145萬；別墅280萬左右銷售率高層95%左右，別墅60%-70%客群本地客戶占80%，外地客群以東北客戶居多發(fā)展商秦皇島福恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱明日星城位置開發(fā)區(qū)經(jīng)一路以東，小湯河以南，昆侖山路以西，長江道以北開發(fā)商秦皇島市銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價高層均價5600-5800元/平方米開盤時間2009年9月入住時間2010年6月占地面積40萬平米總建面積58萬平米容積率2.13銷售率90%暢銷戶型70-90㎡兩居交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱狀元府位置開發(fā)區(qū)長江道新一中東500米開發(fā)商金祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價高層均價5800元/平方米小高層6200元/平方米6+1多層6800元/平方米開盤時間2010年5月入住時間2011年12月占地面積8萬平米總建面積21萬平米容積率2.18綠化率40%停車位987個板塊市場-海港區(qū)板塊市場基本情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱位置建筑類型項目體量開發(fā)商開盤時間入住時間1里維埃拉竹海燕山大學(xué)西校區(qū)以北，西環(huán)路以西，祁連山路以南6+1多層，34層板塔高層42萬平米秦皇島富立房地產(chǎn)有限公司、佳成房地產(chǎn)有限公司2010年4月多層2011年9月2燕大星苑紅樹灣燕大西校區(qū)東高層，別墅18.31萬平米秦皇島福恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年7月2011年底3明日星城開發(fā)區(qū)經(jīng)一路以東，小湯河以南，昆侖山路以西，長江道以北6+1多層板式小高層板塔高層58萬平米秦皇島市銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年9月2010年6月4狀元府開發(fā)區(qū)長江道新一中東500米6棟6+1多層12棟板式小高層6棟板塔高層21萬平米金祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年5月2011年12月板塊市場產(chǎn)品及銷售情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱產(chǎn)品類型裝修面積區(qū)間（㎡）銷售報價(元/㎡）銷售率1里維埃拉竹海主力戶型：90—130㎡兩居、三居毛坯90-170高層均價650095%2燕大星苑紅樹灣37-49㎡一居,76-92平㎡兩居，126-134㎡三居，229-235㎡四居；210-270㎡別墅毛坯37-270高層5900，別墅8000-12000高層90%，別墅60-70%3明日星城一居55-63㎡；兩居78-97㎡；三居103-106㎡毛坯55-106高層5600-580090%4狀元府一居40-63㎡；兩居70-89㎡；三居100-130㎡毛坯40-130高層5800，多層680090%板塊市場客戶情況總結(jié)板塊市場-海港區(qū)項目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)特征1里維埃拉竹海主力客群多來自秦皇島本地30-40歲為主首次改善型客戶為主2燕大星苑紅樹灣本地客戶占80%，外地客群以東北客戶居多30-40歲為主首次改善型客戶為主3明日星城由于本項目對口一中學(xué)區(qū)，客群來源主要以教育觀念為先的本地家庭為主25-40歲為主以教育觀念為先的本地家庭4狀元府項目為學(xué)區(qū)房，以秦皇島當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?0-45歲為主家庭為單位的首置型、首改型為主板塊市場開發(fā)區(qū)板塊總結(jié)政府辦公區(qū)，重點學(xué)區(qū)，企業(yè)聚集區(qū)；部分區(qū)域二線海景房、學(xué)區(qū)房項目較多，建筑類型小高層、高層為主，主力產(chǎn)品70-80㎡2居、90-120㎡3居；住宅均價5500-7000元/㎡；客戶以注重教育資源的市區(qū)客戶為主。板塊市場-海港區(qū)板塊市場西南沿海區(qū)域金舍博賢院金海灣森林逸城珠江道12號金夢海灣NO.1金夢海灣第一觀板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱金舍博賢院位置海港區(qū)開發(fā)區(qū)新建文昌路東側(cè)（燕山大學(xué)東門）開發(fā)商秦皇島德大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

售價6300元/平方米開盤時間2009年5月入住時間2012年6月占地面積7.3萬平方米總建面積25余萬平方米綠化率38%容積率2.36建筑類型13棟31層高層暢銷戶型90-100平米二居交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱金海灣森林逸城位置北戴河海濱旅游風(fēng)景區(qū)與秦皇島市中心交匯處開發(fā)商秦皇島海三金屋房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司

售價住宅均價7200-8100元/平方米，公寓均價7600元/平方米開盤時間五期（最后一期）2010年5月入住時間高層住宅2012年，公寓為現(xiàn)房占地面積57.9萬平方米總建面積110萬平方米綠化率36.5%容積率1.77暢銷戶型100-120平方米三居交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費1.45元/月·平方米車位價格9.8萬/個板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱珠江道12號物業(yè)地址開發(fā)區(qū)珠江道12號（老管委西200米）物業(yè)類型11棟高層總建筑面積32萬平方米容積率3.5綠化率75%戶型區(qū)間114平方米兩居，128-166平方米三居，190平方米四居，270平方米五居，以160平方米三居和190平方米四居為主力戶型當(dāng)期銷售項目一期2010年11月開盤，共推出400余套房源開盤時間2010年11月單價8000-9000元總價92-250萬銷售率一期60%-70%客群本地客戶為主，外地客戶僅占5%左右發(fā)展商秦皇島天洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板塊市場-海港區(qū)板塊市場項目名稱金夢海灣NO.1物業(yè)地址海港區(qū)西浴場新澳海底世界西側(cè)800米物業(yè)類型高層建筑面積31.84萬平方米容積率2.22綠化率36%戶型區(qū)間高層55-180平方米，少量250平米躍層當(dāng)期銷售項目一期1#、6#、9#三棟高層開盤時間2010年5月單價12000-18000元總價66-330萬銷售率70%客群本地客群以投資型客戶為主，外地客群以東三省及京津唐投資渡假型客戶居多發(fā)展商鶴崗市工農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，秦皇島德億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板塊市場-海港區(qū)板塊市場93項目名稱金夢海灣第一觀物業(yè)地址海港區(qū)新奧海底世界西行側(cè)，中核大酒店對面物業(yè)類型高層建筑面積15.99萬平方米容積率2.29綠化率45%戶型區(qū)間80-90平方米兩居為主力戶型，少量160平方米以上大戶型為補充開盤時間2010年11月（預(yù)售證時間）單價16000-17000元總價兩居150萬客群本地與外地投資度假型客戶為主發(fā)展商秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板塊市場-海港區(qū)板塊市場基本情況總結(jié)項目名稱位置建筑類型項目體量開發(fā)商開盤時間入住時間1金舍·博賢院海港區(qū)開發(fā)區(qū)新建文昌路東側(cè)（燕山大學(xué)東門）11棟33層高層板樓25余萬平方米秦皇島德大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2010年4月2012年6月2金海灣森林逸城北戴河海濱旅游風(fēng)景區(qū)與秦皇島市中心交匯處塔式高層，板塔式高層110萬平方米秦皇島海三金屋房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司

2006年8月2012年3珠江道12號開發(fā)區(qū)珠江道12號（老管委西200米）11棟板式高層32萬平方米秦皇島天洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年11月2012年4金夢海灣NO.1海港區(qū)西浴場新澳海底世界西側(cè)800米高層31.84萬平方米鶴崗市工農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，秦皇島德億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年5月2012年5金夢海灣第一觀海港區(qū)西浴場新澳海底世界西側(cè)200米高層15.99萬平方米秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年11月2012年板塊市場-海港區(qū)板塊市場產(chǎn)品及銷售情況總結(jié)項目名稱產(chǎn)品類型裝修面積區(qū)間（㎡）銷售報價(元/㎡）銷售率1金舍·博賢院40-60㎡一居，80-100㎡兩居，110-150平米三居毛坯40-1505500-650075%2金海灣森林逸城50-60㎡一居，80-90㎡兩居，100-130平方米三居毛坯50-130住宅均價7400-8100元/平方米，公寓均價7600元/平米80%3珠江道12號114㎡兩居，128-166㎡三居，190㎡四居，270㎡五居，以160㎡三居和190㎡四居為主力戶型毛坯114-2708000-9000元/平方米70%4金夢海灣NO.1高層55-180㎡，少量250㎡躍層精裝55-25012000-18000元/平方米70%5金夢海灣第一觀80-90㎡兩居為主力，少量160㎡以上大戶型為補充精裝，送家具家電40-30016000-17000元/平方米——板塊市場-海港區(qū)板塊市場客戶情況總結(jié)項目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)特征1金舍·博賢院以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎倭烤┙蛱仆顿Y客戶30-40歲為主自住首置、首改客戶為主2金海灣森林逸城本地客戶占六成左右，外地為京、唐、東北度假、投資客35-45歲為主本地自主、外地投資3珠江道12號本地客戶為主，外地客戶僅占5%左右35-45歲為主家庭為單位的首置型、首改型為主4金夢海灣NO.1本地客群以投資型客戶為主，外地客群以東三省及京津唐投資渡假型客戶居多35-45歲為主投資客戶占較大比例5金夢海灣第一觀本地客群以投資型客戶為主，外地客群以東三省及京津唐投資渡假型客戶居多35-45歲為主投資客戶占較大比例板塊市場-海港區(qū)板塊市場西南沿海板塊總結(jié)一、二線海景房，度假項目眾多；高端度假項目，別墅、住宅、公寓均有，建筑類型高層居多，主力產(chǎn)品為80-90㎡2居，120-140㎡3居，開間公寓也有較多數(shù)量；西南沿海板塊整體價格較高，住宅每平方米報價在6000元至10000元以上；注重海岸資源的外地客戶為主。板塊市場-海港區(qū)板塊市場淺水灣別墅紅嶼別墅御墅龍灣別墅戴河庭院海岸別苑鷗洲板塊市場-南北戴河南北戴河項目分布板塊市場南北戴河區(qū)房地產(chǎn)二級市場綜合分析板塊劃分北戴河板塊南戴河板塊板塊特點國家各級黨政機關(guān)培訓(xùn)基地及療養(yǎng)院聚集地、度假別墅項目為主一線海景公寓、二線普通住宅產(chǎn)品類型高端度假別墅產(chǎn)品為主，多為獨棟產(chǎn)品，面積區(qū)間為500-800㎡一線海景公寓多為高層建筑，主力產(chǎn)品為40-50㎡開間及50-60㎡一居小戶型產(chǎn)品，二線普通住宅項目多為多層及小高層建筑，主力產(chǎn)品以80-90㎡2居、120-130㎡3居為主價格區(qū)間（元/平方米）10000-12000（別墅）4000-4500（住宅）6000-6500（精裝公寓）客群特征外地度假、投資置業(yè)客戶為主京津客戶為主力客戶，其次為東北客戶，少部分本地客戶板塊市場-南北戴河板塊市場北戴河區(qū)域夏宮御墅龍灣板塊市場-北戴河板塊市場項目名稱夏宮位置秦皇島市北戴河區(qū)劍秋路45號開發(fā)商秦皇島市渤洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價24000元/平方米開盤時間2010年5月1日入住時間二期2010年12月占地面積0.93萬平米總建面積1.5萬平米綠化率53%容積率0.48暢銷戶型500平米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費4元/月·㎡板塊市場-北戴河板塊市場項目名稱御墅龍灣位置秦皇島北戴河?xùn)|經(jīng)路1888號開發(fā)商秦皇島市興龍房地產(chǎn)公司售價15000元/平方米開盤時間二期2007年7月入住時間二期2008年8月占地面積7.4萬平米總建面積11.4萬平米綠化率48%容積率0.65暢銷戶型500平米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費公寓1元/月·㎡；別墅2元/月·㎡板塊市場-北戴河板塊市場基本情況總結(jié)板塊市場-北戴河項目名稱位置建筑類型項目體量開發(fā)商開盤時間入住時間1夏宮秦皇島市北戴河區(qū)劍秋路45號獨棟別墅1.5萬㎡秦皇島市渤洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年6月20日二期2010年11月2御墅龍灣秦皇島北戴河?xùn)|經(jīng)路1888號獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅和海景公寓11.4萬㎡秦皇島市興龍房地產(chǎn)公司二期2007年7月二期2008年8月板塊市場產(chǎn)品及銷售情況總結(jié)板塊市場-北戴河項目名稱產(chǎn)品類型裝修面積區(qū)間銷售報價(元/㎡）銷售率1夏宮500-720平米獨棟別墅毛坯500-72024000——2御墅龍灣500-800平米獨棟別墅毛坯500-8001500080%以上板塊市場客戶情況總結(jié)板塊市場-北戴河項目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)特征1夏宮主要客群為外地高端客戶，私企業(yè)主30-40歲為主外地投資，度假客戶為主2御墅龍灣京唐、東北外地高端客戶為主35-45歲為主外地投資，度假客戶為主板塊市場南戴河區(qū)域戴河庭院首鋼?dān)t洲金海岸水岸星城板塊市場-南戴河板塊市場項目名稱戴河庭院位置北戴河入?？谂c觀海路交匯處(藍海路6號)開發(fā)商秦皇島藍色海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價14000元/平方米開盤時間2007年7月入住時間2009年7月占地面積7.1萬平米總建筑面積7.8萬平米容積率1.15綠化率35%暢銷戶型80-90平米兩居交房標(biāo)準(zhǔn)精裝