我們的成交套數(shù)銷售面積：8萬㎡銷售套數(shù)：800套2021年，我們的目標(biāo)我們的儲(chǔ)客量我們的目標(biāo)來訪總量：至少8000批月均來訪量：1000批首批客戶總量：2000批月成交套數(shù)：133套

日成交套數(shù)：4.5套在緊迫的時(shí)間里如何實(shí)現(xiàn)這么多的客戶量？什么人在南沙買房？南沙區(qū)在生活配套缺乏、交通體系不完善等限制條件下，哪些客群涌進(jìn)這片市場？階段劃分不同時(shí)期典型代表項(xiàng)目南沙市場產(chǎn)品線變化不同時(shí)期南沙購房客戶變化早期南沙濱?；▓@、逸濤城別墅產(chǎn)品占領(lǐng)市場，洋房產(chǎn)品數(shù)量少香港客戶占30％以上，番禺區(qū)客戶約占了35％。本地客戶購買比例少。客戶類型：投資客戶為主，自住客戶較少購買原因：洋房3千/平方，別墅4千-5千/平方，南沙房地產(chǎn)投資價(jià)值是客戶購房主要原因中期南沙碧桂園、南沙境界、富港優(yōu)山美地洋房產(chǎn)品供應(yīng)比例增加，但別墅產(chǎn)品仍占相當(dāng)大的市場份額香港成交客戶開始減少，約占成交客戶2成，廣州番禺區(qū)域仍是購房客戶主力，南沙本地工作者開始增加客戶類型：投資客戶仍占相當(dāng)大比例。由于廣州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，南沙區(qū)本地工作者置業(yè)比例迅速上升購買原因：投資客戶看中南沙投資前景良好。本地工作者由于工作關(guān)系，希望落戶南沙。近期海力花園、南沙奧園市場供應(yīng)仍以別墅產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品供應(yīng)量增加，但消化速度快，供不應(yīng)求。番禺區(qū)、南沙本地工作客戶成為市場成交主力，香港客戶比例逐漸減少，廣州中心區(qū)域看中南沙區(qū)域優(yōu)越生態(tài)居住環(huán)境的度假型客戶增加客戶類型：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移催生大量購房需求，而南沙良好的生態(tài)居住環(huán)境促使度假型客戶增加，投資客戶稍微減少。購買原因：中心區(qū)域房價(jià)高企，促使希望購買度假兼具投資保值的客戶增加。本地工作者釋放購買需求從時(shí)間上解構(gòu)南沙區(qū)購房客戶變化本地工作者自住購房需求爆發(fā)，廣州區(qū)域購房客戶增加。南沙購房客戶變化：項(xiàng)目名稱南沙濱?；▓@南沙奧園南沙碧桂園南沙境界樓盤類型度假及常駐型項(xiàng)目度假型項(xiàng)目常住型項(xiàng)目常住型項(xiàng)目番禺區(qū)客戶是南沙購房客戶主力。廣州中心片區(qū)域客戶比例逐漸增加，南沙本地工作客戶如公務(wù)員、教師、醫(yī)生、中船、豐田等企業(yè)客戶也是南沙購房客戶的重要組成局部?？蛻魜碓磪^(qū)域廣州、番禺客戶為主、部分南沙客戶?，F(xiàn)階段以廣州中心區(qū)域客戶、番禺客戶為成交主力，南沙本區(qū)客戶約占10%，深圳、東莞等外地客戶約占17%現(xiàn)階段廣州海珠、番禺、南沙客戶為主，投資客戶比例約占15%。番禺區(qū)客戶為主。其次為廣州中心區(qū)域客戶，南沙本地原居民較少?？蛻袈殬I(yè)類型私企業(yè)主、中船、豐田等企業(yè)職工、廣州中心區(qū)域及南沙區(qū)公務(wù)員、投資客戶私企業(yè)主、公務(wù)員、高管、投資客戶南沙企業(yè)職工、廣州企業(yè)白領(lǐng)、高管廣州職業(yè)白領(lǐng)，中船、豐田等南沙企業(yè)員工，公務(wù)員，教師、醫(yī)生等企事業(yè)單位員工，深圳、東莞等外地投資客戶現(xiàn)階段南沙區(qū)域代表性樓盤客戶類型分析什么樣的人買什么樣的產(chǎn)品？從南沙市場不同產(chǎn)品解構(gòu)南沙區(qū)購房客戶70－100㎡洋房100－150㎡洋房150－200㎡洋房聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅總價(jià)段：90—200萬總價(jià)段：100—250萬總價(jià)段：500—1000萬總價(jià)段：60—90萬總價(jià)段：40—60萬產(chǎn)品分布客群匯總70-100以首次置業(yè)為主的企業(yè)白領(lǐng)100-150二次置業(yè)改善型居住需求的小企業(yè)主、原地居民、公務(wù)員及廣州、南沙的“走工一族”150-200改善型居住需求的企業(yè)中高層、私企業(yè)主、公務(wù)員聯(lián)排別墅以度假為主需求，兼具投資保值的企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員獨(dú)立別墅早期看好南沙投資前景的投資客及少部分自住需求的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)老板。該局部客群在目前南沙市場上的選擇空間有多大？南沙區(qū)域房地產(chǎn)市場分析知己知彼百戰(zhàn)不殆，工程競爭對(duì)手處于何種狀況？南沙區(qū)房地產(chǎn)幅員概況南沙濱海花園南沙奧園南沙境界逸濤城海力花園項(xiàng)目地塊奧園領(lǐng)海國際住宅項(xiàng)目碧桂園新項(xiàng)目時(shí)代項(xiàng)目珠光南沙御園廣晟海運(yùn)蘭庭萬科待開發(fā)或正在開發(fā)工程已開發(fā)工程或?qū)⒂行仑浲瞥龉こ棠壳澳仙称瑓^(qū)在售工程主要南沙境界、海力花園、南沙濱?；▓@和南沙奧園四個(gè)工程。待開發(fā)和即將推新貨工程也逐漸浮出水面，南沙房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的開展格局。項(xiàng)目名稱在售套數(shù)產(chǎn)品類型主力面積銷售價(jià)格總套數(shù)（包含為推出產(chǎn)品）已售套數(shù)消化比例南沙境界約70套雙拼、錯(cuò)拼別墅、合院200-270㎡5000-12000元/㎡31711837%南沙濱?；▓@約20套獨(dú)立別墅400-500㎡14000元/㎡2085325%海力花園108套洋房、公寓洋房155㎡，公寓45-57㎡6000元/㎡（帶裝修）1837239%南沙奧園洋房141套/別墅63套洋房、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅150-350㎡洋房7000-10000元/㎡（帶1200裝修）聯(lián)排別墅9000元/㎡起獨(dú)立別墅20000元/㎡左右31711837%南沙區(qū)域在售工程銷售情況統(tǒng)計(jì)匯總在售產(chǎn)品以大面積洋房和別墅產(chǎn)品為主，中小型洋房處于市場供給空白期；由于別墅及大面積面向的客戶群較為狹窄，因此片區(qū)總體平均消化率偏低。中小面積缺貨是否意味著本工程在推入市場時(shí)沒有競爭，能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售呢？南沙土地市場競爭不大，多數(shù)地塊都以低價(jià)成交，市場對(duì)南沙前景看好，國內(nèi)知名開展商如萬科、碧桂園、時(shí)代等均開始在南沙集結(jié)，預(yù)期2021年南沙將有多個(gè)新工程推出市場。出讓日期地塊位置用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積(平方米)最低交易價(jià)(萬元)成交價(jià)(萬元)出讓地價(jià)（元/㎡）競得者備注（平方米）09/6/23南沙街進(jìn)港大道和海逸大道交界南東南向09NJY-1商業(yè)金融、商務(wù)辦公，兼容二類居住用地4732929465894169416995廣州南沙建設(shè)投資有限公司、廣州南沙置業(yè)有限公司

09/8/28豐田生活區(qū)東側(cè)、北臨豐潤路，東臨金嶺北路，南臨豐澤路，西臨金沙路2-1地塊為商業(yè)用地，兼容二類居住用地；2-2地塊為二類居住用地637262.515931517200240001506碧桂園

08/12/2南沙行政中心南側(cè)，東臨鳳凰大道，東北臨金蕉大道，南面為虎門高速公路08NJY-1地塊住宅用地135000227000030100301001175萬科90㎡以下單位占70%09/12/20南沙街港前大道虎門石礦場07NJY-4地塊住宅用地3387711.4474279.460761760001602時(shí)代地產(chǎn)

2010/3/18南沙街金洲村2010NJY-1二類居住10817221634253025001156肇慶市第二工程集團(tuán)

南沙街蘆灣村2010NJY-3二類居住153852.538462.7587458741527時(shí)代宏泰投資有限公司90㎡以下單位占70%合計(jì)611028

1058349

未來潛在供給量預(yù)測——區(qū)域主要住宅土地成交概況2010年舊盤新推貨量預(yù)計(jì)項(xiàng)目名稱可售套數(shù)推出面積（㎡）產(chǎn)品類型主力面積（㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間南沙濱?；▓@154約22000㎡電梯洋房130-1502010年4月中下旬南沙境界————110000㎡電梯洋房中小面積產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010年11-12月海力花園220約25600㎡電梯洋房80—150（110-120）為主預(yù)計(jì)2010年6月推出逸濤花園33633326㎡電梯洋房73-120預(yù)計(jì)2010年6月推出合計(jì)190926㎡預(yù)計(jì)市場均價(jià)除本工程80000㎡推貨量外，南沙區(qū)2021年預(yù)計(jì)洋房新增貨量190926㎡，約1500套貨量。從對(duì)各樓盤預(yù)計(jì)推出時(shí)間看，均集中在2021年下半年。洋房市場將面臨嚴(yán)峻競爭態(tài)勢。南沙2021年可預(yù)計(jì)新推貨量預(yù)測南沙區(qū)域市場分析總結(jié)結(jié)合南沙市場在售工程特征和未來供給分析，對(duì)我們工程的開展具有以下啟示作用。下半年推出的產(chǎn)品主力面積區(qū)間與本工程產(chǎn)品類似。產(chǎn)品同質(zhì)化下，將出現(xiàn)樓盤與樓盤之間搶客的局面。因此，面臨客群隨時(shí)被截流的情況，我們是否有足夠的優(yōu)勢搶占市場？項(xiàng)目核心優(yōu)勢BECDA“生態(tài)濱江水岸”豐富的景觀資源龍光的“出品”高品質(zhì)的產(chǎn)品未來南沙CBD核心區(qū)位物業(yè)未來升值潛力輻射珠三角的交通網(wǎng)絡(luò)南沙快速、京珠高速、虎門大橋…真正一小時(shí)生活圈?！芭徑堕T地鐵站”便捷的交通網(wǎng)絡(luò)是否就可以搶占市場呢？本工程的核心優(yōu)勢提煉項(xiàng)目南沙境界南沙碧桂圓南沙濱?；▓@南沙奧園海力花園奧園領(lǐng)海國際逸濤城配套資源小區(qū)便利店小型超市會(huì)所地鐵麥當(dāng)勞小型餐飲幼兒園社區(qū)活動(dòng)場所露天吧健身室泳池網(wǎng)球場、羽毛球場商業(yè)街、水上游樂活動(dòng)中心休閑度假酒店商業(yè)長廊會(huì)所山頂公園

酒店幼兒園餐飲游泳池乒乓球場金州商業(yè)區(qū)配套相對(duì)完善距離金州商業(yè)區(qū)5分鐘配套相對(duì)完善項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)格山景資源地鐵網(wǎng)絡(luò)價(jià)格山景資源碧桂圓品牌價(jià)格超大規(guī)模社區(qū)社區(qū)園林江景資源品牌號(hào)召力海景山景資源價(jià)格黃山魯森林公園高爾夫球場社區(qū)配套南沙商業(yè)核心區(qū)域升值潛力超大型社區(qū)價(jià)格江景資源銷售價(jià)格洋房3600元/㎡（售完）洋房6000元/㎡洋房5300元洋房7000-10000元/㎡6000元/㎡（帶1000元裝修）公寓12000元/㎡預(yù)期洋房6000元/㎡（帶1000元裝修）別墅5000-13000元/㎡————?jiǎng)e墅14000元/㎡別墅9000-20000元/㎡————————————競爭工程賣點(diǎn)大盤查發(fā)現(xiàn)：本工程核心賣點(diǎn)很難凸顯。山水資源品牌社區(qū)規(guī)模價(jià)格本項(xiàng)目VS競爭對(duì)手濱海、南沙奧園、南沙境界、逸濤城南沙境界、碧桂園、濱?；▓@濱?；▓@、南沙奧園、逸濤城地鐵南沙境界地段奧園領(lǐng)海國際碧桂園、南沙奧園、濱?；▓@時(shí)代糖果案例分享項(xiàng)目地址里水鎮(zhèn)洲村村“崗美崗”地段開盤時(shí)間2008年7月26日推貨量350套產(chǎn)品56—142㎡1房—4房開盤均價(jià)5500元/平米銷售情況

開盤當(dāng)天總推貨350套貨量，根據(jù)現(xiàn)場銷售情況臨時(shí)加推100套單位，最終成交405套銷售業(yè)績。案例分享時(shí)代糖果當(dāng)時(shí)面臨的困境：位于南海里水地理位置偏僻，交通進(jìn)入性差，生活配套不齊全，遠(yuǎn)離廣州市區(qū)。產(chǎn)品定位中小面積為主，適合年輕白領(lǐng)，但南海年輕客群有限。08年樓市低谷的沖擊，市場行情不樂觀。突圍尋找準(zhǔn)確的客戶群面臨客群有限情況下，將客戶群拓寬，最終鎖定廣州市區(qū)客戶針對(duì)性的推廣針對(duì)目標(biāo)客戶群聚集的廣州市區(qū)進(jìn)行轟炸性的推廣〔廣州荔灣、越秀、白云〕針對(duì)性的策略針對(duì)購置力弱但又想買房的客戶從與廣州樓價(jià)比較優(yōu)勢出發(fā)吸引客戶有效的診斷策略：那么，本工程同樣面臨：客戶群被截流的風(fēng)險(xiǎn)。核心賣點(diǎn)難凸顯。通過案例啟示及南沙市場特征，我們出路：拓寬客群：自然吸附片區(qū)市場客戶的同時(shí)努力拓展廣州市區(qū)客戶。根據(jù)客戶群尋找共鳴點(diǎn)。我們?nèi)绾瓮粐?？隨著客戶群拓展方向的變化，本工程未來客戶將怎樣？番禺南沙目標(biāo)客戶群區(qū)域構(gòu)成南沙，廣州樓市價(jià)格洼地。廣州產(chǎn)業(yè)基地，數(shù)百家大型企業(yè)駐足。具有優(yōu)美山景、海景、江景資源等優(yōu)越居住環(huán)境的廣州城市開展新城區(qū)。首次置業(yè)，無法承受市區(qū)高房價(jià)的廣州客戶在南沙工作，希望在南沙落戶或節(jié)省上下班時(shí)間的客戶看中南沙良好的生態(tài)居住環(huán)境，未來升值潛力的投資、度假型客戶需求特征細(xì)分下的目標(biāo)客戶南沙本地居民，希望改善生活環(huán)境的二次或以上置業(yè)者1〕難以承受市中心區(qū)域高房價(jià)，又希望擁有自己房子的客戶。客戶區(qū)域：以廣州海珠、天河和番禺為主的廣州中心區(qū)域客戶主要職業(yè)：企業(yè)員工、白領(lǐng)置業(yè)目的：安家落戶、結(jié)婚置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)為主客戶年齡段分析：26—35歲客戶特征：對(duì)價(jià)格較為敏感，希望以低于中心區(qū)域的價(jià)格購置自己的房子2〕在南沙區(qū)工作，希望能夠在南沙區(qū)落戶的客戶?？蛻魠^(qū)域：以廣州海珠、天河和番禺為主的廣州中心區(qū)域客戶主要職業(yè)：南沙企業(yè)員工〔中船、豐田等南沙企業(yè)〕、公務(wù)員、教師和醫(yī)生等企事業(yè)單位員工置業(yè)目的：節(jié)省上下班時(shí)間，便于工作，希望有更多的時(shí)間享受生活置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主客戶年齡段分析：26—35歲客戶特征：對(duì)價(jià)格敏感，注重居住環(huán)境。工程目標(biāo)客戶群描述：4〕南沙本地原居民，改善居住環(huán)境客戶?？蛻魠^(qū)域：南沙區(qū)置業(yè)目的：投改善居住環(huán)境、子女結(jié)婚置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)客戶年齡段分析：35—50歲客戶特征：關(guān)注價(jià)格、對(duì)環(huán)境要求高，但價(jià)格承受能力較弱。明確了目標(biāo)客戶群，就需要找到共鳴點(diǎn)？客戶類型特征（現(xiàn)狀）需求年齡喜好難以承受市中心高房價(jià)，卻希望擁有自己房子生活壓力大，肩負(fù)工作與家庭雙重中流砥柱角色。需要安定、需要釋壓；25-32歲之間物美價(jià)廉運(yùn)動(dòng)旅游南沙工作，希望在南沙落戶廠區(qū)三點(diǎn)一線生活太單調(diào)，缺乏激情，目前生活處于疲態(tài)需要有業(yè)余生活空間、需要充實(shí)但悠閑自樂26-30歲之間自由私人空間希望享受度假型生活的客戶不差錢，忙于生意應(yīng)酬疏忽了健康需要健康、放松、養(yǎng)生36-45歲運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生投資型客戶投資渠道多，心力交瘁，開始注重穩(wěn)重投資渠道需求穩(wěn)定的收入，“坐收余利”35-45歲圈子理財(cái)回憶目標(biāo)客戶群特征及需求客戶群需求關(guān)鍵詞提煉：安定、釋壓、休閑、放松從客戶群需求來看，引起他們共鳴的，更多的是一種精神層面的食糧。因此，本工程在從硬件上無法凸顯自身時(shí)，應(yīng)該從軟件即生活境界的層面滿足他們。在售競爭樓盤的生活意境70%海力花園南沙境界濱?；▓@南沙奧園國際領(lǐng)航級(jí)濱海生活國際南沙.山居院落品位生活的港灣構(gòu)筑低碳健康生活那么，我們將倡導(dǎo)一種什么樣的生活方式，是遵循大潮還是另僻奚徑？競爭對(duì)手的推廣主線“懶〞生活“懶”生活年輕白領(lǐng)投資客度假中年lazy詮釋：結(jié)合目標(biāo)客戶群特征：年齡在70年代末、80年代初的一輩，骨子里透著小資情調(diào)，但外在卻穩(wěn)重；城市生活的壓力讓他們倍感沉重，在擁擠人潮中尋找一處憩息地是他們的尊言與目標(biāo)。結(jié)合案名：水岸與陽光的融合，透露的就是一種海濱懶散、悠閑生活，既能吸附白領(lǐng)，又契合度假人士對(duì)生活環(huán)境的需求。這年夏天，收獲了我的愛，也收獲了我們的“懶〞生活！天使也“懶〞了！忙碌時(shí)，別忘了停下腳步relax心情！主婦也瘋狂停下來，曬曬陽光“懶〞生活一家子，享受甜蜜“懶〞生活！孩子長大了，是時(shí)候“懶〞下來享受生活了！針對(duì)特定人群，我們怎么做推廣？推廣準(zhǔn)備梳理不同的樓棟組團(tuán)（推貨順序）梳理推廣主題梳理推廣節(jié)奏1232021年推貨順序建議1三次推貨：按照從南往北推貨方案，通過前期價(jià)格的拉升及社區(qū)不斷的成熟，為后期靠近地鐵噪音樓棟高價(jià)值奠定根底。首次推貨：臨近銷售中心，臨馬路，依據(jù)工程現(xiàn)狀322二次推貨：臨銷售中心近，將西北與東南朝向不同質(zhì)素各半結(jié)合推，保證出貨的均勻。4月5月6月7月9月10月11月12月8月1月春節(jié)二期出售三期出售銷售中心開放板房開放接受登記同時(shí)儲(chǔ)客同時(shí)儲(chǔ)客2021年推貨節(jié)奏首次公開出售推貨量約200套推貨量約360套推貨量約200套第1階段第2階段第3階段推貨量階段劃分重要節(jié)點(diǎn)各階段推廣主題及訴求點(diǎn)12月26懶懶地等著升值吧！60萬的三房60萬的一線河景60萬的山景60萬的地鐵

2010.5銷售中心開放

2010.4中廣告投放鋪墊鋪墊期

2010.6盛大開盤預(yù)熱期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷

2010.7～8

2010.9持續(xù)熱銷儲(chǔ)客期熱銷期儲(chǔ)客期

2010.10-11三次強(qiáng)銷

2010.122010年夏，邂逅懶生活階段主題形象導(dǎo)入價(jià)值分解30分鐘，戀上懶生活銷售信息項(xiàng)目信息6月26日做主懶生活不同人群對(duì)“懶”生活需求的演繹廣州PK南沙：地鐵、性價(jià)比、生活成本產(chǎn)品賦予的“懶”買一套房子做懶人吧！廣州最具投資性價(jià)比的房子項(xiàng)目賦予的生態(tài)、健康、健康生活訴求點(diǎn)銷售信息產(chǎn)品信息銷售信息開盤銷售信息相關(guān)優(yōu)惠信息懶不是錯(cuò)，而是一種享受訴求項(xiàng)目升值潛力、休閑、物業(yè)、管理、區(qū)位交通9月26讓身體放假，在龍光棕櫚水岸，懶出好生活升值潛力、項(xiàng)目價(jià)值解構(gòu)、裝修、景觀1階段：“懶”生活滲透2階段：倡導(dǎo)生態(tài)、健康有氧生活3階段：突出項(xiàng)目投資價(jià)格值針對(duì)主力客群：首次置業(yè)的城市白領(lǐng)階層主力客群：改善居住型企業(yè)管理層、公務(wù)員等主力客群：投資客戶（高管、小企業(yè)主、港澳）客群我們怎么推？不同的區(qū)域不同的階段不同的客群第一階段推廣主題主力區(qū)域針對(duì)主人力群重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間段4月中旬——６月２６日

銷售中心開放、樣板房開放、首期發(fā)售

首次置業(yè)城市白領(lǐng)階層、部分的二次置業(yè)者及投資客

以廣州作為主力推廣區(qū)域、番禺、南沙輔助下的自然吸附２０１０’夏，邂逅“懶”生活

第一階段首次置業(yè)白領(lǐng)對(duì)交通有要求比較關(guān)注總價(jià)產(chǎn)品要緊湊、實(shí)用關(guān)注首付及月供款主力人群購房需求側(cè)重點(diǎn)在推廣上如何迎合客群關(guān)注點(diǎn)？30分鐘，廣州到南沙，只不過做個(gè)FACIAL的時(shí)間針對(duì)交通問題針對(duì)總價(jià)問題6字頭，作主廣州地鐵物業(yè)“3=1”價(jià)格只是廣州的1/3針對(duì)首付、月供問題首付4萬，輕松置業(yè)大廣州實(shí)用型的吸引70㎡的二房，讓自己“懶”下來！根據(jù)目標(biāo)客戶群特征，首付敏感度高，采取“低首付〞降低置業(yè)門檻，拓寬目標(biāo)客戶群。1成首付方案利用信用卡貸一成，兩年還清。針對(duì)特定人群配合的策略：低首付面積總價(jià)不同方式的首付第1、2年月供款情況70㎡42萬首付8萬1650/月1成首付4萬1700+1650=3350元/月劣勢：客戶首兩年疊加還款壓力大對(duì)策：與貸款銀行洽談更靈活的還款方式，前兩年降低供款額度第一階段針對(duì)特定人群主力推廣渠道選擇第一階段地鐵〔2、３、4號(hào)〕：中轉(zhuǎn)站燈箱廣告公交車亭廣告〔新港東路、會(huì)展片區(qū)等〕：二號(hào)地鐵沿線寫字樓：派單、DM直郵〔信用卡賬單〕短信派發(fā)短信派發(fā)短信派發(fā)、專場會(huì)第一階段群眾媒體及其他渠道的配合70%網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)看樓巴士車亭廣告：報(bào)紙（南都、廣日、羊城地鐵報(bào)）第一階段針對(duì)特定人群在不同營銷節(jié)點(diǎn)下的營銷活動(dòng)配合6.26日“懶〞生活動(dòng)起來千人拔河大賽邀請(qǐng)多家南沙片區(qū)企業(yè)，讓企業(yè)與企業(yè)的職工參與競賽，獲勝方將獲豐厚大獎(jiǎng)，5.29日“職場白領(lǐng)競風(fēng)流〞與廣州日?qǐng)?bào)共同舉辦2021年白領(lǐng)之星競選活動(dòng)5.1日、5.16?杜拉拉升職記?宣傳會(huì)，明星面對(duì)面徐靜蕾講述片中主角升職成功經(jīng)驗(yàn)銷售中心板房開放誠意登記公開出售營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)形式第二階段推廣主題主力區(qū)域主力推廣人群重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間段2021年７月——９月２５日

二期推貨

改善性居住需求及城市白領(lǐng)階層針對(duì)改善性居住需求以番禺、南沙為主力推廣區(qū)域針對(duì)白領(lǐng)以廣州作為主力推廣區(qū)域懶不是錯(cuò)，而是一種享受懶不是錯(cuò)，是一種享受！第二階段改善型自住需求關(guān)注居住環(huán)境關(guān)注小區(qū)配套關(guān)注教育資源關(guān)注物業(yè)管理主力人群購房需求側(cè)重點(diǎn)在推廣上如何迎合？2.0低密度親水生態(tài)美宅宜居?xùn)|南亞風(fēng)情園林毗美濱江東的蕉門河岸線針對(duì)居住環(huán)境針對(duì)生活配套5分鐘，盡享南沙CBD核心配套全天候地鐵接駁專線，便利到家南沙濱海風(fēng)情商業(yè)街針對(duì)物業(yè)管理品牌物管，全心全意守候您星級(jí)托管，效勞全程針對(duì)教育資源南沙小學(xué)盡在咫尺，實(shí)現(xiàn)一站式教育配套針對(duì)特定人群配合的銷售策略：現(xiàn)場搭單第二階段操作模式：通過拉開購置單套與多套的折扣優(yōu)惠力度，提倡團(tuán)購。套數(shù)累進(jìn)購房折扣優(yōu)惠1套98折3-5套94折6-10套9折優(yōu)勢：鼓勵(lì)客戶自行發(fā)動(dòng)找客；銷售員與銷售員之間形成互動(dòng)；鼓勵(lì)銷售員積極尋找客戶；做熱、做大團(tuán)購。針對(duì)特定人群配合的銷售策略：送學(xué)位第二階段操作模式：與廣州、番禺比較有名的小學(xué)或中學(xué)達(dá)成約定，對(duì)購置120~140平米前50名的客戶贈(zèng)送學(xué)位。優(yōu)勢：化解工程無教育配套的劣勢。增加對(duì)小孩教育比較關(guān)注的客戶吸引力。促進(jìn)大戶型單位的銷售。針對(duì)特定人群推廣渠道選擇第二階段地鐵〔2、３、4號(hào)〕：4大中轉(zhuǎn)站公交〔新港東路、會(huì)展片區(qū)等〕：二號(hào)地鐵沿線寫字樓：派單、DM直郵〔信用卡賬單〕宏發(fā)大廈〔派單、看樓大巴〕戶外廣告：攔截亞運(yùn)城看樓客戶短信派發(fā)單張派發(fā)：亞運(yùn)城開賣，集中的地毯式單張派發(fā)截流客戶。樓巴：配合單張派發(fā)增設(shè)看樓巴士虎門：短信派發(fā)、派發(fā)單張香港：看樓團(tuán)第二階段大眾媒體及其他渠道的配合70%網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)看樓巴士車亭廣告報(bào)紙（南都、廣日、羊城地鐵報(bào)）活動(dòng)營銷第二階段針對(duì)特定人群在不同營銷節(jié)點(diǎn)下的營銷活動(dòng)配合營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)形式9月22日“千人祈福放燈會(huì)”——漢文化傳播8月16日廣州市“棕櫚杯”釣魚大賽通過廣州釣魚協(xié)會(huì)、項(xiàng)目共同主辦，挖掘廣州、番禺垂釣愛好的潛在客戶7月18日我與亞運(yùn)同行“親子總動(dòng)員”通過與搜房網(wǎng)合作，向全廣州招募參與家庭。于現(xiàn)場舉辦，為亞運(yùn)預(yù)熱同時(shí)為項(xiàng)目儲(chǔ)備客戶客戶儲(chǔ)備二期單位誠意登記公開發(fā)售與廣州文化站協(xié)辦，政府角度號(hào)召全廣州市民參與，通過中秋放燈祈福，結(jié)合漢服熱衷者聚會(huì)展示漢文化。于項(xiàng)目北地塊及蕉門河內(nèi)放燈第三階段推廣主題主力區(qū)域主力推廣人群重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間段１０月——１２月２６日

三期推貨以租養(yǎng)供，做個(gè)“懶〞房東買一套房子等著升值吧！第三階段關(guān)注區(qū)域升值潛力關(guān)注價(jià)格關(guān)注居住環(huán)境、景觀資源主力購房人群需求側(cè)重點(diǎn)在推廣上如何迎合？龍光棕櫚水岸，總價(jià)50萬起，市區(qū)1/3，甚至1/4，在廣州連一套小面積公寓也買不到。地鐵物業(yè)，廣州市區(qū)保守價(jià)格20000元/㎡以上龍光棕櫚水岸離地鐵蕉門站5分鐘，價(jià)格只需六七千。毗鄰南沙行政中心區(qū)，即買即升值珠三角核心腹地地鐵物業(yè)區(qū)域未來升值潛力價(jià)格6字頭，搶占廣州價(jià)格洼地以租養(yǎng)供，做個(gè)“懶〞房東可預(yù)見收益環(huán)境、景觀資源天然生態(tài)屏障，有氧生活“懶〞起來一線臨水洋房，會(huì)呼吸的房子。針對(duì)特定人群配合的銷售策略：推出“托管房〞第三階段客戶類型托管服務(wù)優(yōu)勢度假客每周打掃一次衛(wèi)生為度假客及投資客解決后顧之憂每周洗滌熨、衣服投資客代租賃代為打掃衛(wèi)生代為租客提供有償服務(wù)針對(duì)特定人群推廣渠道選擇第三階段地鐵〔2、３、4號(hào)〕：中轉(zhuǎn)站燈箱廣告公交車亭廣告〔沿新港路、會(huì)展路〕二號(hào)地鐵沿線寫字樓：派單、DM直郵〔信用卡賬單〕宏發(fā)大廈：派單、看樓巴士ColdCall：中原ＶＩＰ客戶資源短信派發(fā)單張派發(fā)：在亞運(yùn)城集中的地毯式單張派發(fā)截流客戶。樓巴：配合單張派發(fā)增設(shè)開樓巴士虎門：短信派發(fā)、派發(fā)單張香港：看樓團(tuán)、客船讀物、第三階段大眾媒體及其他渠道的配合70%網(wǎng)絡(luò)車亭廣告促銷報(bào)紙（南都、廣日、羊城地鐵報(bào)）看樓巴士活動(dòng)營銷第三階段針對(duì)特定人群在不同營銷節(jié)點(diǎn)下的營銷活動(dòng)配合12.26日“圣誕和諧號(hào)”郵輪派對(duì)暨投資理財(cái)講座邀請(qǐng)中原CALL回的投資客及香港客戶參與公開發(fā)售活動(dòng)，并于當(dāng)晚參加郵輪派對(duì)，在活動(dòng)中安排項(xiàng)目推薦及購房優(yōu)惠。11.20“亞運(yùn)在行動(dòng)”促銷優(yōu)惠月銷售現(xiàn)場增設(shè)“一足定千金”“灌籃高手”等文體項(xiàng)目作為客戶參與并獲得購房優(yōu)惠活動(dòng)10.16-11.16日“我與冠軍試比高”球星互動(dòng)會(huì)邀請(qǐng)亞運(yùn)大使謝杏芳現(xiàn)場與參與客戶羽毛球熱身賽?？蛻魞?chǔ)藏三期誠意登記公開出售營銷工作時(shí)間活動(dòng)主題活動(dòng)形式PARTⅡ：銷售策略篇既然拓展廣州客戶，如何化解廣州客戶對(duì)南沙區(qū)域不夠認(rèn)同的障礙？思考一思考二客戶上門后，如何讓客戶在短時(shí)間內(nèi)對(duì)工程“一見鐘情〞？思考三在銷售細(xì)節(jié)中，我們應(yīng)該如何把握客戶？思考四銷售前的思考價(jià)格決定銷售速度，在均衡銷售進(jìn)度與收益之間，以何種價(jià)格面市？如何讓新開拓客戶〔其他區(qū)域〕客戶對(duì)南沙的認(rèn)同？工程價(jià)值展示南沙未來價(jià)值描繪吸引從生態(tài)、健康生活方式吸引12策略3廣州客戶對(duì)南沙當(dāng)前生活配套、交通便利性均產(chǎn)生疑慮，如何應(yīng)對(duì)？從總價(jià)比較優(yōu)勢吸引我們銷售現(xiàn)場借用的道具：在銷售中心放置南沙區(qū)域規(guī)劃模型，對(duì)工程未來區(qū)域開展前景提前展示；除了在區(qū)域規(guī)劃模型設(shè)計(jì)上充分表達(dá)“南沙生態(tài)濱海新城〞開展定位，通過展示未來交通動(dòng)線拉近工程與廣州中心六區(qū)的距離外，現(xiàn)場以展板、背景板、展架軟性包裝的區(qū)域價(jià)值軟性炒作進(jìn)行配合；結(jié)合工程模型對(duì)工程社區(qū)規(guī)模及自身的配套進(jìn)行展示。以未來片區(qū)規(guī)劃及升值潛力作為吸引點(diǎn)通過總價(jià)優(yōu)勢吸引客戶南沙：1650元/月廣州：4080元/月節(jié)省2430元/月南沙：8萬廣州：21萬降低：13萬南沙：42萬廣州：105萬節(jié)?。?3萬70㎡首付（初次置業(yè)）月供款通過現(xiàn)場展板或銷售員在給客戶進(jìn)行置業(yè)分析時(shí)傳達(dá)優(yōu)勢，從置業(yè)門檻到月供降低首次置業(yè)客群的購房壓力。從“懶〞生活方式引起客戶共鳴寄人籬下的窘迫工作中遇到阻力與壓力生活消極面家庭環(huán)境對(duì)生活迫求身體處于高強(qiáng)壓工作滋生下的“亞健康”威脅生活的需求將“懶”生活滲透到底……如何讓客戶在短時(shí)間內(nèi)對(duì)工程“一見鐘情〞？樣板房裝修風(fēng)格包裝風(fēng)情商業(yè)街的包裝園林景觀的配合包裝銷售中心氛圍包裝體驗(yàn)式營銷工作人員的包裝裝飾品是凸顯銷售中心風(fēng)格畫龍點(diǎn)睛之處，通過具有東南亞風(fēng)情特色的元素及道具將“生活懶懶〞的濱海景觀加以呈現(xiàn)。東南亞風(fēng)情園林在東南亞風(fēng)情園林的根底上，演繹“懶〞生活。

SPA源自東南亞，也是現(xiàn)代職場人士放松、休閑的好去處，為了凸顯東南亞風(fēng)情生活，在銷售過程中通過局部園林景觀可以將天然SPA生活館展示，作用園林景觀的一局部。悠樂自在的樣板示范生活“生態(tài)濱海〞風(fēng)情商業(yè)街太陽傘、休閑座椅、琳瑯滿目的櫥窗、性感而又艷麗的泳裝店、帆板、潛水服等玩海道具店，足以將整個(gè)商業(yè)街包裝的“海味〞十足，散漫十足。工作人員風(fēng)貌把握客戶的細(xì)節(jié)銷售中心除了通過飾品表達(dá)東南亞風(fēng)情，將工程品質(zhì)凸顯外，銷售中心內(nèi)部設(shè)置兒童游樂場區(qū)，讓看樓客戶有更長時(shí)間逗留在現(xiàn)場，營造氣氛的同時(shí)，加大銷售員與客戶溝通時(shí)間及效果。選取同區(qū)與本工程質(zhì)素相當(dāng)?shù)臉潜P外部因素系數(shù)對(duì)比因素本項(xiàng)目南沙奧園南沙濱?；▓@海力花園逸濤城備注15%地段因素評(píng)分1009510290102項(xiàng)目位于南沙未來CBD區(qū)域10%商業(yè)配套評(píng)分10096100103104——10%交通配套評(píng)分10090968096項(xiàng)目臨近地鐵站，交通占優(yōu)15%外部景觀評(píng)分100120110100100同區(qū)項(xiàng)目都具有優(yōu)越的景觀資源，項(xiàng)目優(yōu)勢并不明顯內(nèi)部因素10%開發(fā)商品牌評(píng)分1001011038085——5%總規(guī)模評(píng)分100120130100130南沙片區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目占多數(shù)15%建筑品質(zhì)評(píng)分1001001008585——10%物業(yè)管理評(píng)分1001001009080——5%內(nèi)部景觀評(píng)分1001201308085——5%社區(qū)配套評(píng)分100105110110105——100%系數(shù)累加100103.2105.291.0595.55——最近一期洋房產(chǎn)品價(jià)格——8000600065006000價(jià)格按照2010年項(xiàng)目最新價(jià)格或預(yù)計(jì)銷售價(jià)格參考權(quán)重（按照與項(xiàng)目距離、產(chǎn)品類型、價(jià)格等因素劃分）10%40%20%30%

項(xiàng)目價(jià)格*權(quán)重*100/系數(shù)累加7752281142718836366通過權(quán)衡、修正得出：本工程參照目前市場的均價(jià)為6300元/㎡〔含裝修〕。銷售進(jìn)度與收益之間，如何均衡？

我們有信心實(shí)現(xiàn)均價(jià)：7000元/平米〔含裝修〕南沙濱?；▓@預(yù)計(jì)5月中下旬推出電梯洋房產(chǎn)品130—150㎡預(yù)計(jì)價(jià)格6000元/㎡（1000元裝修）4月6月8月10月12月逸濤城預(yù)計(jì)6月推出電梯洋房產(chǎn)品73-120㎡預(yù)計(jì)價(jià)格6000元/㎡（1000元裝修）南沙境界預(yù)計(jì)11-12月推出電梯洋房產(chǎn)品中小型產(chǎn)品預(yù)計(jì)價(jià)格：未知海力花園預(yù)計(jì)6月推出電梯洋房產(chǎn)品110-120㎡為主預(yù)計(jì)價(jià)格6500元/㎡（1000元裝修）首期推貨：6800元/㎡（帶1000元裝修）二次推貨：7200元/㎡起（帶1000元裝修）三次推貨：7500元/㎡起（帶1000元裝修）價(jià)格策略：把握市場空檔期，利用工程產(chǎn)品