萬辰溧水交通路工程商業(yè)初步開展建議版權聲明:本文僅供客戶內部使用，版權歸新景祥機構所有，未經新景祥機構書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內容。日期：2021年11月18日謹呈：江蘇萬辰置業(yè)城市背景分析1工程定位及開展戰(zhàn)略3工程初步規(guī)劃建議4市場時機點分析2溧水縣經濟逐年穩(wěn)步快速開展，2021年GDP總量186.4億元，同比增長16.8%。數(shù)據來源：南京市統(tǒng)計局目前溧水整體經濟開展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落后地位，但溧水經濟逐年穩(wěn)步快速增長，開展態(tài)勢良好GDP分析數(shù)據來源：南京市統(tǒng)計局消費指標地區(qū)生產總值（億元）排名財政總收入（億元）排名固定資產投資（億元）排名社會消費品零售總額（億元）排名城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）排名浦口區(qū)196.5336.262186.42274.233212922江寧區(qū)411.1196.331420.411132.411226041六合區(qū)235.1234.193180.163111.442209093溧水縣159.6517.534118.99449.245198995高淳縣168.2414.585108.11556.694209084比照分析溧水縣的整體經濟開展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快速增長，開展態(tài)勢良好，產業(yè)結構中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產業(yè)正在興起，整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的開展空間，商業(yè)進一步轉型是必然趨勢。溧水的商業(yè)市場快速開展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都市mall轉變的階段，轉型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進一步升華，標桿商業(yè)〔Mall〕的出現(xiàn)是大勢所趨商業(yè)開展階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)開展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉型商業(yè)形式消費者價格敏感多項選擇擇，自由購物空間多種需求個性消費——歐美經濟開展的經驗證明，當城市的人均GDP到達4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速開展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農業(yè)時代的地攤、集貿市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)溧水所處階段溧水商業(yè)網點規(guī)劃表達城市商業(yè)地產的開展前景和業(yè)態(tài)升級趨勢，本工程所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心溧水縣效勞業(yè)十一五開展規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃縣級商貿網絡體系形成以通濟街商業(yè)廣場、城中商貿文化廣場、大東門美食步行街為核心的商貿圈。打造通濟時尚品牌商業(yè)街、大東門美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、珍珠橋農副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。鼓勵通過加盟、兼并、收購，組建連鎖超市、賣場。培育和開展重點骨干企業(yè)。加快開展專賣店和便利店，鼓勵國內外知名品牌的專賣店、專業(yè)店進入溧水。力爭10個商貿流通企業(yè)年銷售超億元，新增品牌專賣店50家?？h城商業(yè)特點縣城經濟以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經濟為根底，是一個縣范圍內的全部經濟活動總和，是國民經濟各部門相互交織的綜合體我國縣城面積占國土面積的90%以上，縣城人口占全國人口的80%以上，縣城GDP占全國GDP的70%左右縣城經濟作用縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農村商業(yè)的結合部，又是工業(yè)經濟與農業(yè)經濟的交匯點，也是宏觀經濟與微觀經濟的銜接處縣城商業(yè)的開展依托縣城經濟開展水平，是連接中心城區(qū)與廣闊農村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)作用縣城經濟與商業(yè)縣城經濟縣城商業(yè)縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣闊農村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)承載著連接城市與農村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在縣城商業(yè)更要關注消費的流失，尤其交通、距離等因素影響消費流失的程度零售的便利性、價格優(yōu)勢及物流本錢等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素縣城商業(yè)特點主要輻射當?shù)爻擎?zhèn)人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們的購買能力都較低

商業(yè)經營集中在零售業(yè)為主的，價值低的，便利性質的產品價值最大的產品容易受到上一級城市的沖擊流失部分高收入人口到更高級別的城市高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大局部高收入客群存在流失現(xiàn)象縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)與城市商業(yè)差異分析輻射范圍功能差異服務人口縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務功能差異大，城區(qū)功能集聚性強，在經濟發(fā)展中起著統(tǒng)領作用城市是人口密集區(qū)域，服務人口廣泛縣城是人口集中區(qū)域，服務人口相對較少城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內的廣泛區(qū)域縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從效勞功能、輻射范圍還是效勞人口數(shù)量都存在明顯差異，本工程商業(yè)定位必須符合縣城商業(yè)的開展特點與規(guī)律GDP持續(xù)增長，人均可支配收入不斷增加，具備可挖掘的消費潛力溧水的新規(guī)劃新開展，商業(yè)輻射能力將進一步加強經濟環(huán)境商業(yè)開展總結城市的商業(yè)開展規(guī)律，以及溧水的商業(yè)網點規(guī)劃，表達了溧水商業(yè)地產的開展前景和業(yè)態(tài)升級換代的趨勢商業(yè)環(huán)境溧水具有縣城商業(yè)的共性特點，與城市商業(yè)具有一定的差異，在商業(yè)升級的過程中，要切合縣城實際消費需求，考慮高端消費流失等因素，適度超前，進行精準業(yè)態(tài)定位商業(yè)特點城市背景分析1工程定位及開展戰(zhàn)略3工程初步規(guī)劃建議4市場時機點分析2商圈分析消費客群分析業(yè)態(tài)時機點分析商業(yè)的核心城市輻射性：由于受中心城市輻射影響，邊緣地區(qū)的商業(yè)層級普遍較低，客戶有去中心城市消費的驅動力?！爸苣ツ暇┵徫?、玩，早上去，下午就可以回來。〞——消費者訪談受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯外流現(xiàn)象，縣城以中端和中低端商業(yè)為主，服裝、餐飲、零售成為主要業(yè)態(tài)45分鐘車程南京溧水商業(yè)環(huán)境溧水整體商業(yè)格局是以通濟街為核心的單核商圈結構，商業(yè)較為集中，整個商業(yè)處于起步階段往高淳往南京蘇果超市蘇果超市國美電器五星電器通濟街大東門商業(yè)街蘇寧電器中心商業(yè)區(qū)交通路通濟街大東門街中大街珍珠路后巷通濟街商業(yè)廣場大東門商業(yè)步行街溫州商貿文化廣場商業(yè)格局中心商業(yè)區(qū)包括以通濟街為核心的“三縱三橫〞六個主要商業(yè)街區(qū)及三大主題商業(yè)廣場。商業(yè)形態(tài)體量（萬㎡）鋪位數(shù)量主力戶型租金水平（元/㎡·天）主力商家通濟街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)1.56880－1002.5－3.5百貨大樓、安踏、李寧中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場1.8118100－1201－1.5柒牌、七匹狼、利朗后巷沿街商業(yè)110130－500.9－1.2無主力門店大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場1.56980－1000.8-1.8跨世紀美食城、文峰服飾珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)3.510360－801.0-1.5小尾羊、阿迪達斯交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)1.510150－800.9-1.2五星電器、曼德夫、圓夢KTV通濟街商業(yè)廣場沿街商業(yè)3.526780－1002.6-3.3優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、安踏大東門商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.523280－1000.8－1.5宇明手機大賣場、絕代佳人KTV溫州商貿文化廣場沿街商業(yè)1.26880－1200.6－1.0錢柜KTV、美的、金伯利鉆石蘇寧電器專業(yè)市場0.3－－－－五星電器專業(yè)市場0.25－－－－國美電器專業(yè)市場0.4－－－－蘇果超市（通濟街店）集中式商業(yè)0.75－－1－1.5（周邊商鋪）－蘇果超市（珍珠路店）集中式商業(yè)0.6－－1－1.5（周邊商鋪）－文峰服飾（大東門店）專業(yè)市場0.2－－－－文峰服飾（珍珠路店）專業(yè)市場0.3－－－－招商城小商品市場3.5－20－400.8－1.5服裝城、商海娛樂城總計－25.31127－－溧水中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體量約25萬平米，鋪位數(shù)量約1127個，經營業(yè)態(tài)以服裝、餐飲及專業(yè)市場為主業(yè)態(tài)類型鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比零售504%服裝36733%餐飲27624%社區(qū)服務17716%專業(yè)市場15914%休閑娛樂474%其他515%商業(yè)格局通濟街商業(yè)廣場——經過整體規(guī)劃打造成為縣城中心中高檔商貿街區(qū)地理位置：北至交通路，南至通濟街，東至廟街，西至望京路商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共267家主力戶型：40－50㎡，開間5－6m，進深8－10m80－100㎡，開間8－10m，進深10－12m租金水平：單層鋪位租金約元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以服裝類為主占60％，其次為社區(qū)效勞類〔醫(yī)療、美容美發(fā)、電信郵政〕，餐飲類商業(yè)定位：中高檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)包括其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經營狀況：位于商圈核心區(qū)位，人流量大，商業(yè)經營狀況較好。主力商家：夢巴黎KTV、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路通濟街商業(yè)廣場典型個案地理位置：東至珍珠路，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中商業(yè)，多為單層街鋪。商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長430米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共68家主力戶型：40-50㎡：開間4-5米，進深10-12米80-100㎡：開間8-10米，進深10-12米150-200㎡：開間14-16米，進深10-12米租金水平：單層鋪位租金約元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以服裝鞋帽(運動、品牌服裝專賣〕為主占75％，其次為其他類〔眼鏡、首飾、手表〕、社區(qū)效勞類、餐飲類商業(yè)定位：高中檔品牌店主力客戶：中心城區(qū)客戶為主輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)，對溧水其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射力較強經營狀況：人流量高，商業(yè)經營狀況極佳，目前街區(qū)正進行整體景觀園林改造，逐步形成高檔購物氣氛。主力商家：法萊服飾大賣場、百貨大樓、安踏、李寧、森馬等望京街中大街珍珠路通濟街通濟街——主要經營服裝百貨類商品，滿足主城區(qū)消費需求典型個案中大街——位于核心商圈西側，與通濟街存在同質化競爭，商業(yè)經營狀況受到一定影響地理位置：北至交通路，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋專業(yè)市場，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長720米，總營業(yè)面積約1.8萬㎡商鋪數(shù)量：共118家主力戶型：100－120㎡為主，開間7－8m，進深12-14m租金水平：單層鋪位租金約1-1.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以服裝為主占44％，其次為社區(qū)效勞類〔美容美發(fā)、婚慶鮮花〕、零售類、其他類〔金店、飾品、房地產〕商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)居民輻射區(qū)域：主要輻射中心城區(qū)經營狀況：人流量不高，商業(yè)氣氛一般。主力商家：柒牌、七匹狼、利朗、金伯利鉆石、寶慶銀樓等中大街珍珠路大東門街交通路典型個案交通路——北側以五金、餐飲為主，南側與通濟街商業(yè)廣場相照應形成以蘇果、五星為紐帶的商業(yè)街區(qū)地理位置：東至珍珠路，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)，以單層商鋪為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長420米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共101家主力戶型：20－40㎡，開間4－5m，進深5－8m50－80㎡，開間6－8m，進深8－10m租金水平：單層鋪位租金約元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以社區(qū)效勞類〔美容美發(fā)、藥店、酒店〕為主占40％，其次為綜合效勞類〔醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影〕，餐飲類商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)經營狀況：人流量較大，南側明顯商業(yè)氣氛優(yōu)與北側。主力商家：五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、圓夢KTV中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路典型個案后巷——以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠，商業(yè)形象不高地理位置：北至通濟街，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長350米，總營業(yè)面積約1萬㎡商鋪數(shù)量：共101家主力戶型：30－50㎡，開間3－5m，進深9－10m80－100㎡，開間8－10m，進深10－12m租金水平：單層鋪位租金約元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以服裝為主占40％，其次為零售類〔便利店、茶葉店〕、社區(qū)效勞類、專業(yè)市場類〔電腦城、電動車行〕商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：街道附近居民輻射區(qū)域：輻射力較弱，街道附近中心城區(qū)經營狀況：人流量一般，歷史久遠形象較差，商業(yè)氣氛不高。主力商家：無主力門店中大街珍珠路通濟街大東門街后巷典型個案大東門街——形成以、電腦為主營業(yè)態(tài)的專業(yè)型街區(qū)，業(yè)態(tài)聚集效應明顯地理位置：西至中大街，東至珍珠路商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場，以單層門面為主商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長520米，總營業(yè)面積約1.5萬㎡商鋪數(shù)量：共69家主力戶型：10－25㎡，開間2－4m，進深5－8m80－100㎡，開間8－10m，進深10－12m租金水平：單層鋪位租金約元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以專業(yè)市場〔書店、電腦、、電動車等〕為主占46％，其次為社區(qū)效勞類〔醫(yī)療、通訊效勞類〕，餐飲類商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)經營狀況：靠近珍珠路一側人流量較大，專業(yè)性市場聚集效應明顯，整體經營狀況良好。主力商家：跨世紀美食城、宇明城、領潮城、溧水3G大賣場、文峰服飾中大街珍珠路通濟街大東門街后巷典型個案大東門商業(yè)步行街——南側形成、電腦專業(yè)賣場，中部及北部形成餐飲、休閑娛樂街區(qū)地理位置：北至通濟街，南至大東門街，東至珍珠路，西至后巷商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層聯(lián)體商鋪為主〔局部拆分出租〕商業(yè)規(guī)模：總長度約500米〔水街50米，旱街450米〕，總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共232家主力戶型：80－100㎡，開間6－8m，進深10－12m120－200㎡，開間6－8m，進深10－12m〔2層〕租金水平：單層鋪位租金約1.2－1.5元/㎡·天(水街沿街)雙層鋪位租金約元/㎡·天〔旱街內鋪〕業(yè)態(tài)結構：以餐飲類為主占80％，其次為專業(yè)市場類〔、電腦〕，娛樂類〔KTV、網吧、足療〕商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)經營狀況：街區(qū)內人流量缺乏，鋪面空置率高，南北兩側商業(yè)優(yōu)于中間沿街商鋪。主力商家：溧水宇明大賣場、溧水3G大賣場、絕代佳人KTV、禪悅國際瑜珈、武王府大酒店、聚鑫源酒樓中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路大東門商業(yè)步行街典型個案珍珠路——南北主干道之一，整體跨度較大，業(yè)態(tài)豐富，以招商城小商品市場、文峰服飾為代表地理位置：北至交通路，南至大東門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)，集中式商業(yè)2－3層，沿街門面多為單層商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長950米，總營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共103家主力戶型：18－40㎡，開間3－5m，進深6－8m60－80㎡，開間6－8m，進深10－12m租金水平：單層鋪位租金約元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以專業(yè)市場〔機電、、文具等〕為主占40％，其次為社區(qū)效勞類〔醫(yī)療、美容美發(fā)、婚紗攝影〕，餐飲類商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)經營狀況：人流量較大，專業(yè)市場密集分布，餐飲業(yè)比較興旺。主力商家：招商城、溧水大賣場、文峰服飾等中大街珍珠路通濟街大東門街后巷典型個案溫州商貿文化廣場——業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，整體商業(yè)氣氛較差地理位置：北至通濟街，南至大東門街，東至后巷，西至中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約1.2萬㎡商鋪數(shù)量：共68家主力戶型：80－120㎡，開間4－6m，進深10－12m〔2層〕租金水平：鋪位租金約0.6－1.0元/㎡·天業(yè)態(tài)結構：以服裝類為主占71％，其次為娛樂休閑類〔KTV、網吧、足療〕商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)輻射區(qū)域：城市中心區(qū)域經營狀況：街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強的昭示面，整體商業(yè)氣氛較差。主力商家：錢柜KTV、美的空調、金伯利鉆石中大街珍珠路通濟街大東門街后巷交通路溫州商貿文化廣場典型個案溧水目前商業(yè)格局仍以通濟街為核心的單核商圈結構，整體定位多以沿街商鋪形式出現(xiàn)，輻射整個城區(qū)受南京市區(qū)強大輻射力的影響，溧水中高端消費存在明顯外流現(xiàn)象整體檔次以中端和中低端為主，業(yè)態(tài)提升升級需求明顯商圈開展現(xiàn)狀工程處于核心商圈地帶，商業(yè)氣氛成熟，應抓住目前市場上存在的業(yè)態(tài)空白，進行商業(yè)的提檔升級商圈與工程之間關系本工程啟示——對市場存在的業(yè)態(tài)空白進行引領，深入了解客群需求，對市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)逐步分析，了解未來開展趨勢，進行提檔升級通過商圈開展現(xiàn)狀及商圈與工程關系的分析可以看出，本工程處于溧水核心商圈地帶，商業(yè)氣氛成熟，應當重點表達城市商業(yè)的提檔升級，引領城市商業(yè)的開展商圈總結溧水消費客群來源主要客群次要客群游離客群目標消費家庭消費及商務消費特色體驗消費游離客群—南京市區(qū)體驗式消費區(qū)域來源：南京市區(qū)為主消費原因：出差、旅游、路過或目標消費消費目的：商務或體驗式價格敏感：對價格不敏感，看中特色與服務次要客群—周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主消費原因：目標消費消費目的：滿足目標需求價格敏感：對價格較敏感，多為中年或中老年人主要客群—溧水縣區(qū)客群區(qū)域來源：溧水縣區(qū)消費原因：居住在此，就近消費消費目的：滿足家庭生活需求價格敏感：家庭消費較為敏感，商務消費不敏感對消費客群來源進行分析，對本工程客群進行挖掘及鎖定溧水消費客群特點購物餐飲娛樂休閑溧水主要供給通濟街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣場、超市等多類業(yè)態(tài)中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；目前運營項目包括錢柜KTV、夢巴黎KTV、圓夢KTV、絕代佳人KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進以茶社、咖啡為主，如優(yōu)仙美地等供給特點中低檔消費，服飾類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但中高端餐飲整體供給不足

檔次、服務等較低，規(guī)模、形象都較為落后

新近發(fā)展起來，生意較好，具備發(fā)展空間

溧水居民消費特點家庭日常生活類就近超市購物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購物受南京沖擊較大

餐飲消費觀念開始轉換，外出就餐頻率每年都有遞增

娛樂項目較少，不能滿足需求，酒吧類流入南京消費

消費觀念引導較快接受，未來發(fā)展將更快

對本項目消費傾向服飾類購物如有，高于現(xiàn)有水平，會滿足部分需求，但流失率依然會很大

如有，欣然接受，但特色、服務、硬件等需要高于現(xiàn)有水平

如有，需要提升檔次及服務，升級現(xiàn)有娛樂

如有，會給予消費者更多的選擇空間

生活、家庭消費特點明顯，對餐飲娛樂業(yè)態(tài)升級需求較強在了解客群需求的根底之上，對各類業(yè)態(tài)的可行性進行研判百貨目前在運營的購物業(yè)態(tài)大局部為臨街店鋪零售形式，分布散亂，檔次較低，中高端百貨業(yè)態(tài)存在市場空白分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點通濟街服裝百貨80－100分布：運營項目分散于核心商業(yè)圈的各個商業(yè)街內規(guī)模：規(guī)模普遍較小，缺乏集中式經營檔次：目前運營項目以中檔、中低檔為主，中大街服裝零售100－120大東門街手機電腦餐飲娛樂80－100后巷服裝零售30－50珍珠路機電手機小商品60－80交通路五金餐飲娛樂50－80交通路通濟街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)街商業(yè)街是溧水的主要商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)方面多為零售和專業(yè)市場，主要還是以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺少主題化、特色化街區(qū)交通路通濟街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài)體量主力面積主力商家商業(yè)檔次通濟街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)服裝百貨1.5萬㎡80－100百貨大樓、法萊服飾大賣場中高端中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場服裝零售1.8萬㎡100－120柒牌、七匹狼、利朗中端大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場手機電腦餐飲娛樂1.5萬㎡80－100跨世紀美食城、溧水3G手機大賣場中端后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬㎡30－50無主力門店中低端珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)機電手機小商品3.5萬㎡60－80招商城、溧水手機大賣場中低端交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)五金餐飲娛樂1.5萬㎡50－80五星電器、曼德夫、圓夢KTV中低端大型超市項目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經營狀況蘇果超市（交通路店）7500㎡1F（服裝、首飾、小電器）2F（家紡、日用品）3F（食品）城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶位于人氣最旺的通濟街商圈，人流量集中，帶動了附近商鋪的客源。蘇果超市（灣子口店）6000㎡1F（食品、日用品）2F（家紡、服裝）外側沿街以餐飲為主中心城區(qū)及城東片區(qū)形成以蘇果為中心的小型商貿中心，人流量匯聚，蘇果兩側沿街門面經營狀況均高于周邊。溧水主城區(qū)現(xiàn)有兩家大型蘇果超市，未來交通路店將搬至萬辰華潤蘇果內，整體超市規(guī)模較大，未來萬辰華潤蘇果將與本工程共融共生，為本工程帶來人流，不建議引入新的超市蘇果社區(qū)店〔交通路店〕蘇果社區(qū)店〔灣子口店〕華潤蘇果〔萬辰店〕項目規(guī)模（平米）經營狀況客戶特點蘇寧電器3000較差，相對區(qū)域位置較偏城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電、電腦賣場五星電器2500良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電大型賣場國美電器4000良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電為主大型賣場家電賣場目前核心商圈區(qū)域已有三大家電賣場的布點，根本處于飽和狀態(tài)，不建議引入此類業(yè)態(tài)交通路通濟街大東門街中大街后巷五星電器蘇寧電器國美電器餐飲娛樂大局部為中低端消費，餐飲知名品牌少，規(guī)模均較小，娛樂以網吧、KTV為主，檔次有限餐飲娛樂分布：中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；整體市場的休閑娛樂業(yè)態(tài)體量有限。檔次：目前運營工程以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進“大型餐飲只有小廚娘做的還不錯，天天都爆滿，整體需求明顯沒有得到滿足。〞——消費者訪談家居市場現(xiàn)有主要集中式家居市場分布在珍珠路東面，形象差、檔次低，供給量不大金寶市場恒隆家居項目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況金寶市場家居、裝飾材料、日用百貨中低檔3萬業(yè)態(tài)較為全面，輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)恒隆家居家居、家紡、家裝中高檔1萬引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分裝飾公司影院情況溧水市場目前缺乏高品質的大型影院，本工程可引進大型品牌影院，引領城市商業(yè)開展，樹立標桿“去年我還是特地跑到南京去看的阿凡達。其實新電影院不一定要多大，但各方面條件要跟上。〞——消費者訪談溧水影劇院位于珍珠路是溧水縣最老的影視劇院，現(xiàn)在已逐步被淘汰，主要用于各種商業(yè)性質租賃溧水影劇院本工程在開展百貨、商業(yè)街、餐飲娛樂及家居廣場等業(yè)態(tài)上都具備市場根底，打造具備目的性、特色性的綜合一站式商業(yè)是本工程的主要開展方向核心商圈內大型超市規(guī)模大，距離本工程近，本工程應共享其人流；家電賣場趨于飽和狀態(tài)，防止進入劇烈競爭超市，家電賣場核心商圈的商業(yè)街，整體業(yè)態(tài)檔次不高，以傳統(tǒng)商業(yè)為主，缺乏特色類主題類商業(yè)街區(qū)商業(yè)街溧水市場目前尚無大型影院，本工程可通過影院的引入，提升整體客群的消費認知度影院溧水高檔餐飲娛樂缺乏，工程可著力打造集中式餐飲娛樂，構建目的型要素餐飲娛樂溧水目前缺乏純粹的百貨業(yè)態(tài)，多以臨街商鋪的零售形式運營，形象檔次不高，工程可著重打造集中式百貨業(yè)態(tài)百貨現(xiàn)有家居廣場整體檔次不高，建議對此類業(yè)態(tài)進行提檔升級家居建材市場空白市場空白提檔升級市場飽和提檔升級提檔升級業(yè)態(tài)分析總結城市背景分析1工程定位及開展戰(zhàn)略3工程初步規(guī)劃建議4市場時機點分析2本工程——將承載溧水核心商圈的商業(yè)領頭角色將承擔溧水商業(yè)提檔升級的開展將代表以購物、餐飲、娛樂、休閑等多元化、體驗化、綜合功能為開展趨勢將展示“享受城市之美〞的新都市主義生活精神旗幟將表達多元的、休閑的生活消費形式1〉溧水商業(yè)不斷開展與崛起，其向心力將吸引更多不同層次的商業(yè)業(yè)態(tài)進入；2〉更多需求便利的就近消費者，促成溧水中心商圈輻射力進一步放大；3〉地價和租金對行業(yè)區(qū)位的作用，導致市場聚焦點的形成；4〉新興的各種行業(yè)自身激發(fā)集聚效應，將產生新功能的交疊空間；5〉工程自身具有極為優(yōu)質的綜合性資源，具有承載中心商圈輻射的良好條件。占位思考領導者—壟斷價格—產品有不可重復性—過河拆橋追隨者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強調新的評估標準—強調產品的特色和價值行業(yè)老大行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的時機主義者區(qū)域的資源特質以及多種優(yōu)勢資源共生互補，形成強大的聚合效應，假設進行深入挖掘和合理利用，將會產生巨大的綜合效應，本工程應承擔起溧水商業(yè)領導者的使命商業(yè)占位招商主力店招商次主力店招商品牌店招商中小散鋪招商試運營期銷售銷售導入銷售強銷銷售持續(xù)尾盤銷售開業(yè)運營對現(xiàn)有商圈的提檔升級，打造核心商圈大型商業(yè)MALL，租售雙輪驅動招商銷售階段擬定第一階段：招商銷售前期，即籌備期。此階段為招商推廣的導入期。第二階段：招商銷售期，即實施期，此階段為招商推廣的推進期。第三階段：開業(yè)期，即運營初期，此階段為招商與開業(yè)的銜接期。第四階段：運營期，即正式運營期，此階段為以運營及管理為主的開展期。商業(yè)開展戰(zhàn)略核心商圈大型商業(yè)MALL文化-濃縮-時尚的展示場第一，豐富的業(yè)態(tài)滿足消費者對商品的需求和生活品質的追求；第二，是在一個開放的環(huán)境中，而不像傳統(tǒng)購物中心是在一個封閉的環(huán)境里；第三，停車方便，有足夠的停車位；第四，更加注重環(huán)境和建筑風格的營造。LIFESTYLEMALL商業(yè)形象定位新融合

推行三元互融休閑新城市文化迎客松人本新升級

創(chuàng)造全新亮點新文化新名片新業(yè)態(tài)

實現(xiàn)三層結合城市空間升華文化開展飛躍消費休閑領袖休閑娛樂中購物的方式順應城市商業(yè)開展規(guī)律LifestyleMall有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購物、娛樂、休閑、餐飲，文化于一身的一站式體驗消費場所。引領國際時尚潮流，傾心打造風行全球的“LifestyleMall〞商業(yè)理念，為張揚個性的不同人群創(chuàng)造風格各異又相互融合的天堂與娛樂消費歡聚空間，在這里，可以找到最寵愛自己的生活方式。最大特點是將豐富業(yè)態(tài)與環(huán)境資源相融合，為城市中的精英群體營造閑適輕松的購物氣氛，是都市水泥森林中的一處稀有風景。商業(yè)產品建議——建議商業(yè)建筑為集中式商業(yè)+商業(yè)街為主的開放式街區(qū)，同時注重整體商業(yè)氣氛以及豐富景觀的打造，營造出強烈的文化休閑氣氛建議商業(yè)以集中式商業(yè)+商業(yè)街為主，充分表達現(xiàn)代商業(yè)氣派中央以綠地廣場為依托，設置音樂噴泉，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，將使商業(yè)氣氛更富情趣廣場以表達濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動，為溧水市民提供一個開放的、參與性較強的城市客廳沿秦淮河打造景觀帶，結合高檔餐飲娛樂進行設計

商業(yè)產品建議盡可能引進符合當?shù)乜腿盒枨蟮臉I(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證本案開業(yè)以后對周邊物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，集聚商氣強調多業(yè)態(tài)經營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體運營本錢，提高利潤率，預防風險業(yè)態(tài)組合依據業(yè)態(tài)組合分析業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)功能物業(yè)形態(tài)核心競爭力輻射客群購物集中式百貨（含影城）購物街區(qū)以購物街區(qū)和集中式百貨業(yè)態(tài)為依托，滿足消費者的一站式購物需求注重兩者在業(yè)態(tài)上的錯位經營溧水全城市客群家居集中式家居賣場引入知名家居品牌。進行集中式管理，形成中高檔的家居裝飾一條龍服務溧水全城市客群餐飲中餐特色餐飲設置中餐主力店——大型中餐，滿足小業(yè)主和政府客戶的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的飯店，起到帶動人氣的作用特色餐飲——如不同口味的世界風情餐飲或各地口味餐飲，包括當?shù)氐奶厣敛损^餐飲部分將成為項目聚集人氣的關健，通過主力店的引入，帶動商業(yè)街整體價值的提升服務溧水全城市客群的同時，以特色化餐飲業(yè)態(tài)吸引南京客群娛樂休閑影院、KTV、商務會所等以電影院為龍頭，KTV和夜總會為核心融合咖啡廳、電玩城、足浴、桑拿等多種業(yè)態(tài)打造娛樂休閑生活中心服務溧水全城市客群的同時，以高檔休閑業(yè)態(tài)輻射南京客群出色的購物、餐飲、休閑、娛樂的消費價值，效勞溧水各檔次消費客群的同時，以目的