南昌市商業(yè)市場動態(tài)分析—尚美佳出品——2021年7月—報告提綱本案商業(yè)建議目前商業(yè)存量社區(qū)商業(yè)集中性商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)報告特色性商業(yè)集中性商業(yè)地產(chǎn)1占地面積133333平方米物業(yè)類別綜合體/購物中心建筑面積550000平方米裝修狀況毛坯容積率4.10綠化率12%車位數(shù)1250個是否可分割是開發(fā)商南昌紅谷灘萬達廣場投資有限公司物業(yè)費6元/平米·月交通狀況306、512、228、229、204、209、227、221、504路；地鐵1號線開工時間2010-07-01物業(yè)地址

紅谷灘鳳凰中大道與會展路交匯處

開業(yè)時間2012-7-25主力品牌商業(yè)入住KFC、ZARA、屈臣氏等高檔品牌公寓、寫字樓加推寫字樓、SOHO

LOFFT加推大盒子商業(yè)自持萬千百貨、萬達國際影院、大歌星等已售商鋪金街，共約5萬方，11年4月出售，目前正在內(nèi)部裝修售價：一樓5萬/平，二樓3萬/平優(yōu)惠：一次性94折，按揭98折自持商業(yè)商場，共5層，約20萬方自主招商，簽約率100％，入駐品牌有KFC、ZARA、屈臣氏等高檔品牌自持商業(yè)：萬千百貨、萬達影院等待售底商底商，約150㎡/間，8月份推出典型個案——萬達廣場：已售商鋪3萬-5萬，7月25試營業(yè)，8月25正式營業(yè)；待售底商8月份推出典型個案——萬達廣場：大型商業(yè)、休閑娛樂中心、室內(nèi)外雙步行街、五星級酒店、精裝SOHO、高級寫字樓六大頂級業(yè)態(tài)的大型城市綜合體精裝公寓室外步行街室內(nèi)步行街萬達影城寫字樓五星級酒店典型個案——萬達廣場3.309.254.287.308.279.810.27售樓部正式對外開放4.19VIP登記首批步行街開盤，面積70-120㎡不等，均價30000-40000元/㎡6.1二期商鋪搶購登記中6.9七城會〞倒計時牌揭牌儀式2期鉆鋪開盤，商鋪主力戶型面積80-120㎡不等，售價25000-60000元/㎡

8.4SOHO新聞發(fā)布會隆重舉辦板式精裝SOHO〔29層〕8月27日開盤，均價10000元/㎡；精裝SOHO層高3.2米，單套面積40-60㎡不等A6棟精裝SOHO〔27層〕，全城登記中9月25日加推最后一棟精裝SOHO-A6棟〔27層〕，；單間面積38-65㎡不等，均價10000元/㎡10.10萬達A3棟寫字樓預(yù)約登記A3棟寫字樓10月27日大開盤，可自由分割，均價10000元/㎡11.2LOFT樣板房開放11.8LOFT預(yù)約登記11.16A5棟LOFT開盤，均價10000元/㎡

典型個案——萬達廣場報廣：2021年2月萬達廣場開始轟炸式的報廣，在連續(xù)幾個月之內(nèi)，成為南昌市投放報廣金額量最大的工程。戶外：2021年南昌市戶外廣告投放8塊。恒茂夢時代國際廣場個案分析典型個案——恒茂夢時代廣場：南昌市中心唯一一座28萬㎡超大體量的“城市綜核體〞工程地理位置青山湖北京東路308號（城東百貨大樓對面）開發(fā)商江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理暫無占地面積62239平方米建筑面積287797平方米物業(yè)類別商業(yè)、寫字樓建筑類別高層容積率3.45停車位共1620個車位，地上80個，地下1540個；北京東路N規(guī)模占比總體28萬方100%商鋪約7.5萬方26.8%寫字樓約3.5萬方12.5%公寓約17萬方60.7%典型個案——恒茂夢時代廣場：南昌市中心唯一一座28萬㎡超大體量的“城市綜核體〞工程4、集中性商業(yè)售價高，較少對外零售，以出租形式較多，租金較高恒茂夢時代的租金在100-200/㎡元集中性商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)：未來可能開展的集中性商業(yè)世茂天城自持商業(yè)6F商場，約7萬方已售底商約0.9萬方底商，11年開始銷售目前售價：折后均價3萬/平，面積約200-400平優(yōu)惠：一次性96折，按揭97折交房時間：13年9月-14年6月規(guī)劃中的商業(yè)住宅用地，沿街規(guī)劃有底商11年銷售一批底商，約0.9萬方，售價約3萬，目前尚未交付；自持商業(yè)約7萬方特色性商業(yè)地產(chǎn)2樟樹林文化生活公園個案分析物業(yè)地址南昌市東湖區(qū)佘山路66號物業(yè)類別綜合體/購物中心建筑層數(shù)1-3F裝修狀況公共部分精裝修容積率0.87綠化率30.5%車位數(shù)900個是否可分割是開發(fā)商江西樟樹林文化生活公園有限公司物業(yè)費5元/平米·月交通狀況8路、88路、223路、237路、303路開工時間2010-07-01整合推廣九天機構(gòu)開業(yè)時間2011-12-25典型個案——樟樹林文化生活公園：江西首個創(chuàng)意商業(yè)綜合體工業(yè)遺產(chǎn)老化纖廠工業(yè)舊址綠色生態(tài)特色餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)創(chuàng)意商業(yè)綜合體典型個案——樟樹林文化生活公園：江西首個創(chuàng)意商業(yè)綜合體典型個案——樟樹林文化生活公園：總體規(guī)劃清晰，富有層次感典型個案——樟樹林文化生活公園：在老廠房的根底上，精心改造，突出美感典型個案—樟樹林文化生活公園：功能分區(qū)合理，層次清楚；交通流線清晰合理典型個案—樟樹林文化生活公園：五大組團合理分布、相互協(xié)調(diào)序列業(yè)態(tài)商戶列舉1餐飲魚香匯、黃記煌、民間河鮮坊、思必客、百度烤肉2賓館現(xiàn)代設(shè)計賓館3運動樟樹林羽毛球館+夜時尚臺球4影院星美國際影城5藝術(shù)江南藝術(shù)館、百翠工坊、南昌瓷板畫研究中心6零售耐克、361、才子、AA國際動漫專營、乙尚便利店、致尚名品7酒吧過客酒吧、墨西哥酒吧餐廳、德諾酒窖8會所貴足養(yǎng)生會所、香樟公館、天宮國際會所9LOFT辦公邦盛裝飾、共度地產(chǎn)民間河鮮坊墨西哥餐廳酒吧才子男裝南昌瓷板畫研究中心星美國際影城商戶名稱：八馬茶葉店鋪面積：70平米左右租金情況：5000元/月商戶名稱：乙尚便利店店鋪面積：50平米左右租金情況：4000元/月典型個案—樟樹林文化生活公園：商鋪只租不售，租金為60-100元/平米·月上海路699創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園個案分析地理位置南昌市上海路699號

開發(fā)商江西新華安文化發(fā)展有限公司物業(yè)管理江西和音物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積10萬方建筑面積11.2萬方物業(yè)類別商鋪建筑密度42.2%容積率1.1綠化率25.2%停車位387個典型個案—699創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園公園：南昌最大的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園銀行學(xué)校餐飲沿街商鋪典型個案—699創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園公園：商業(yè)氣氛濃厚典型個案—699創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園公園：工程由699創(chuàng)意工場及699生活空間二個區(qū)域組成二期三期699創(chuàng)意工場集699文化交流展示館、文化體驗、創(chuàng)意設(shè)計、教育孵化、人文生活、文化消費配套等完整文化產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)功能于一體的標(biāo)準(zhǔn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期項目已完成改造。一期已完成招商，二期、三期還未開始招商LOFT創(chuàng)意辦公699生活空間1#2#3#4#典型個案—699創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園公園：本區(qū)域重點打造成集星級影院、主題酒店、特色餐飲、休閑娛樂、健康養(yǎng)生、金融效勞等于一體的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)終端聚集區(qū)?？偨娣e約3.5萬方，目前已入駐主力店有屈臣氏、KFC、時代影院等，目前500㎡以上的大面積商鋪正在招商。典型個案—699創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園公園：

699生活空間目前工程進度，1#、4#屬于新建，即將封頂，2#、3#舊廠房改造，預(yù)計10月份可入駐商家2#3#4#1#4#租售：一期只租不售，租金為40元/平米·月，免2年租金，出租率約80%，約合20元/㎡特色性商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)：1、與集中性商業(yè)有異曲同工之妙的是，特色性商業(yè)的體量較大；2、與集中性商業(yè)不同的是，特色性商業(yè)只要為舊城改造工程；3、在經(jīng)營模式上，特色性商業(yè)更傾向于招商引資，招商時間較長，通常在3年左右；4、特色性商業(yè)只租不售，且租金水平在近幾年逐漸拔高，50-100元/平米不等。目前市場往特色性商業(yè)開展的工程紫金城-商業(yè)約34萬方，局部底層商業(yè)，以超市為主商業(yè)總體量：約34萬方經(jīng)營方式：已售罄，局部自持銷售均價：20000元/㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)：局部特色餐飲營業(yè)紫金城-經(jīng)營業(yè)態(tài)：局部餐飲營業(yè)，底層商鋪局部開業(yè)，有超市、煙酒、汽車美容等酒樓特色餐飲超市汽車美容煙酒社區(qū)性商業(yè)地產(chǎn)3在售商鋪二期，共84間，約1萬方；目前剩余3套，約100-150㎡沿街售價約2萬/㎡；朝小區(qū)內(nèi)1.8萬/㎡優(yōu)惠：一次性95折，按揭98折已售商鋪一期，09年銷售，均價約1萬目前租金50-60元/㎡業(yè)態(tài)分布：以茶館，餐飲，公司為主名門世家一期已售商鋪租金50-60左右，業(yè)態(tài)分布以茶館，餐飲，公司為主；二期在售，均價2萬綠湖豪城已售底商一期底商，50-70平米為主，已售罄租金：45-50元/平業(yè)態(tài)：以裝修公司，家電，二手房產(chǎn)公司為主，個別美容美發(fā)已售底商二期已售底商，主要為內(nèi)部員工消化售價：沿街2萬/平，朝小區(qū)內(nèi)1萬/平，30-100平米為主未售底商二期未售底商一期已售底商租金水平45-50平米左右，業(yè)態(tài)分布以裝修公司，家電，房產(chǎn)公司為主；二期售價約1萬-2萬，30-100平為主聯(lián)泰香域濱江已售底商一期底商，10年推出，銷售50%，約1.3萬方；剩余商鋪目前由開發(fā)商自行出租售價：約1.8萬-2萬/平租金：開發(fā)商招租，租金分20、30、45不等；已售商鋪出租10-30元不等一期共2000戶，目前入住率30%一期已售底商10年推出，售價1.8-2萬，目前租金水平10-45不等；業(yè)態(tài)分布以汽車美容，飾品為主豐和新城已售商業(yè)一期底商，09年銷售，約0.8萬方，售價約1萬/平租金水平：約30元/平米面積：上下2層，100-300平米左右業(yè)態(tài)：市政配套，房產(chǎn)公司，家電為主；個別干洗店，便利店等09年銷售一期底商，售價約1萬，目前租金水平約30元每平，面積劃分100-300平米，業(yè)態(tài)分布以市政配套，房產(chǎn)公司，家電為主東方海德堡已售商業(yè)一期底商租金水平：50-70元/平面積：單層，30-50平米左右業(yè)態(tài)：餐飲，房產(chǎn)公司，一般生活配套，中高檔次一期底商目前租金水平50-70元每平，面積劃分為30-50左右，業(yè)態(tài)分布以餐飲，房產(chǎn)公司，一般生活配套為主；屬中高檔次保利凱旋1#2#3#4#在售商業(yè)4棟商鋪，約2萬方，面積在140-2000平米左右6月17號推出，折合后售價約1.2萬左右優(yōu)惠：2萬抵6.8萬4棟商業(yè)在售，約2萬方，面積劃分140-2000平米左右，售價約1.2萬社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)：1、社區(qū)商業(yè)主要依托社區(qū)消費，客戶群體有限；2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量較?。?、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)售價相對較低，社區(qū)業(yè)態(tài)單一，普遍為社區(qū)生活配套商業(yè)；4、社區(qū)商業(yè)以出售為主，租金低目前正在開展的社區(qū)商業(yè)香緹溪岸商業(yè)情況：預(yù)計底商局部明年推出，總計3268平米總商業(yè)體量為3268平米，預(yù)計明年推出保利香檳國際商業(yè)情況：目前庫存7526平米，預(yù)計下半年推出15159平米總商業(yè)體量為22685平米，目前庫存7526平米預(yù)計下半年推出15159平米恒大名都商業(yè)情況：目前庫存637平米，預(yù)計下半年推出14100平米總商業(yè)體量為18000平米，目前庫存637平米預(yù)計下半年推出14100平米保利東灣國際商業(yè)情況：目前庫存1394平米，預(yù)計下半年推出16308平米總商業(yè)體量為20215平米，目前庫存1394平米，預(yù)計下半年推出16308平米目前南昌市商業(yè)市場動態(tài)匯總4南昌市近期商業(yè)市場動態(tài)匯總項目總體量（萬方）剩余體量（萬方）銷售均價（萬元/方）租金（元/方）自持/銷售/返租央央春天0.70.7///經(jīng)緯府邸30/70-85自持紫金城3402/自持/銷售國金印象0.360.36待定/銷售滿庭春0.110.11待定/待定御湖國際0.880.88待定/待定香緹溪岸0.330.33待定/待定保利香檳國際2.272.27待定/待定恒大名都1.81.8待定/待定保利東灣國際2.021.771.05/銷售名門世家30.04250-60銷售萬達廣場55303-5/自持/銷售/返租唐寧街0.30.3///奧克斯盛世經(jīng)典20.31.5-2/銷售綠湖豪城2.50.8115-50銷售聯(lián)泰香域濱江3.501.8-210-45銷售世茂天城7.90.343/自持/銷售豐和新城0.801.970銷售東方海德堡0.40.41.850-70銷售保利凱旋國際221.2/銷售合計：122.8742.4

本案分析及未來開展方向5本案商業(yè)是體量約5368平方米的外向型社區(qū)商業(yè)。工程根底資料項目名稱香溢花城住宅面積43萬平方米可售商業(yè)面積約5368平方米商業(yè)類型外向型社區(qū)商業(yè)位置緊鄰主干道湖濱東路集中商業(yè)工程商業(yè)劃分樓棟一層面積二層面積11#A區(qū)70548711#B區(qū)132686812#158389615#約90016#1625——總計3452.031916.57總面積約：5368平方米本案商業(yè)面積約5368平方米，呈多區(qū)域分布，不利打造商業(yè)氣氛。11#A區(qū)11#B區(qū)12#15#16#備注：15#為售樓部，為社區(qū)用房報建，如要銷售或租賃，需相關(guān)部門變更其性質(zhì)。根據(jù)工程的交通四至情況，商業(yè)緊鄰主干道湖濱東路，加上已經(jīng)開通的青山湖大道，工程可達性強。青山湖大道住宅內(nèi)部市政廣場湖濱東路★★★★★★