屈瑞福二〇〇九年三月中國保利集團(tuán)公司一、大型綜合房地產(chǎn)工程的特點、現(xiàn)狀和開展趨勢1、大型綜合房地產(chǎn)工程的定義及主要特點2、大型綜合房地產(chǎn)工程現(xiàn)狀與開展集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)工程起步較早，大約經(jīng)歷了20年左右的開展歷史，可簡單劃分為啟蒙期、開創(chuàng)期、開展期三個階段。統(tǒng)計情況見表1：表1：保利集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)工程情況統(tǒng)計項目名稱選址位置建筑面積(m2)投資總額（萬元）建設(shè)周期啟蒙期北京保利大廈北京東城區(qū)東直門南大街14號95300股權(quán)收購1982年-1990年廣州中信廣場廣州天河北路3218003600001993.07-1997.05上海證券大廈上海浦東南路528號1048761173001993.08-1997.12保利白玫瑰大酒店武漢市武昌區(qū)民主路36000150001995.05-1997.09黃龍賓館四川阿壩州松潘縣7000100001997.12-2000.09開創(chuàng)期新保利大廈北京東城區(qū)朝陽門北大街1099971370002003.05-2006.10廣州保利國際廣場廣州琶洲地區(qū)PZB09－2地區(qū)2060411461002004.12-2006.12深圳保利文化廣場深圳南山商業(yè)文化中心區(qū)1480501175942004.11-2007.11發(fā)展期上海保利廣場上海浦東新區(qū)陸家嘴梅園地區(qū)1017602115282006.11-2009.11武漢保利文化廣場武漢武昌區(qū)民主路788號1490001590002007.08-2011.10廣州保利世貿(mào)中心廣州海珠區(qū)新港東路5520092741002006.12-2010.12南海保利水城廣東佛山市南海區(qū)586400886002006.04-2009.12啟蒙期局部工程開創(chuàng)期局部工程開展期局部工程序號單位名稱投資物業(yè)(寫字樓、商業(yè)和酒店）收入銷售物業(yè)收入占整個公司物業(yè)收益的比重1長江實業(yè)地產(chǎn)263.56616.829.94%2新鴻基地產(chǎn)84.74168.833.42%3新世界地產(chǎn)11.0842.8420.55%4華潤集團(tuán)地產(chǎn)7.3943.314.58%5保利集團(tuán)房地產(chǎn)8.28214.043.72%集團(tuán)不僅意識到大型綜合房地產(chǎn)工程開發(fā)的重要性，也充分認(rèn)識到當(dāng)前存在的主要差距。從打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“百年老店〞的戰(zhàn)略角度來看，集團(tuán)有決心、有能力在未來房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，逐漸增加大型綜合房地產(chǎn)工程的開發(fā)量，使持有物業(yè)的穩(wěn)定收益不斷增長。(一)工程前期階段概念設(shè)計舉例2：廣州保利國際廣場概念方案的選擇---充分利用珠江、琶洲島的自然景觀，打造“私家花園〞，將時間與空間、自然與人文有機(jī)結(jié)合，努力構(gòu)建山水相依、樓塔照應(yīng)的優(yōu)美與和諧。建筑立面北柔南陽，極具震撼力。(二)工程實施階段1、工程勘查設(shè)計

A．方案設(shè)計中的控制要點：工程實例1：上海保利文化廣場跌落式廣場方案設(shè)計的選定

原概念設(shè)計中“流水切割〞的設(shè)計理念由兩大特點組成。一是“一大四小〞的建筑布局，二是面向黃浦江居高臨下的跌落式廣場，而后者尤具特色。它以±0.00標(biāo)高為基準(zhǔn)，向上6米、向下6.5米將“大〞樓二層商業(yè)、兩“小〞樓首層和地下一層商業(yè)順勢連接，不僅可充分利用一線江景，而且合理的組織人流，益于商業(yè)經(jīng)營，是上海市前所未有的建筑亮點。進(jìn)入方案設(shè)計階段后，設(shè)計師強調(diào)“小〞樓的獨立性和消防標(biāo)準(zhǔn)的限制，建議取消“廣場〞，我們從保存亮點和益于商業(yè)經(jīng)營兩個角度出發(fā)，堅持原創(chuàng)概念設(shè)計并組織設(shè)計單位反復(fù)研討后實現(xiàn)了既定目標(biāo)。工程實例2：新保利大廈吊樓建筑形式的選定

新保利大廈概念方案中，東北立面矩形門架內(nèi)懸掛吊樓的設(shè)計僅僅是一中規(guī)中矩的長方形的盒子，形式過于簡單，也沒有顏色表現(xiàn)。在方案設(shè)計時，我們明確要求SOM公司將吊樓的形式按中華民族風(fēng)情進(jìn)行強化。為此，設(shè)計師提出外表凹凸不一、尺度不同的五種方案，經(jīng)過屢次討論后，才確定了現(xiàn)在的傳統(tǒng)“紙燈籠〞形式，用現(xiàn)代建筑形式表達(dá)出了中國傳統(tǒng)建筑“寓裝飾于結(jié)構(gòu)之中〞的思想。對于其色彩的選定，我們尊重設(shè)計師提出的以紅為主的基調(diào)。但從內(nèi)斂的角度看，大紅又稍顯張揚。反復(fù)比較后，最終選用的是黃花梨木材中“油梨〞的深橘紅色，因為黃花梨是中國明式家具的最正確材料，其油梨色表達(dá)著古代文人高雅含蓄的氣質(zhì)。B．初步設(shè)計中的控制要點：工程實例3：廣州保利國際廣場塔樓結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化設(shè)計

該結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計的原那么是：首先選擇結(jié)構(gòu)的控制目標(biāo)，即結(jié)構(gòu)50年風(fēng)荷載下Y方向?qū)娱g位移角。初步設(shè)計的位移角為1/806，比較嚴(yán)格。在滿足標(biāo)準(zhǔn)的根底上，可以降低到1/750。本工程結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)是在降低結(jié)構(gòu)造價的同時把位移角控制在1/750左右。優(yōu)化步驟：〔1〕端桁架、屋頂以上的外伸桁架斷面優(yōu)化；〔2〕南立面支撐布置和結(jié)構(gòu)斷面的優(yōu)化；〔3〕將原標(biāo)準(zhǔn)層單向板布置方式改為雙向板布置；〔4〕各層柱墻內(nèi)鋼骨進(jìn)行調(diào)整，在滿足軸壓比限值及整體剛度的條件下盡量減少鋼材用量。在滿足結(jié)構(gòu)平安的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，節(jié)約鋼材約3900噸，節(jié)約混凝土約3204立方米。優(yōu)化結(jié)果：總重量（KN）單位面積重量(KN/M2)混凝土用量(M3)型鋼用量(T)初步設(shè)計123313421.3341831約7400優(yōu)化結(jié)果104378118.0538627約3500節(jié)約混凝土約3204(M3)節(jié)約型鋼約3900噸工程實例4：新保利大廈外立面石材選配和百葉疏密度的優(yōu)化

1、外立面石材面積：12370m2厚度由50mm變更為40mm；優(yōu)化后節(jié)約造價：176萬元2、石材百葉面積：12506m2厚度由40mm變更30mm；優(yōu)化后節(jié)約造價：224萬元以上兩項合計節(jié)約造價約400萬元石材幕墻和遮陽百葉厚度優(yōu)化結(jié)果原設(shè)計方案：百葉進(jìn)深600，窄距500，寬距1000優(yōu)化前方案：百葉進(jìn)深450，窄距750，寬距1500工程實例5：新保利大廈結(jié)構(gòu)超限抗震審查北京新保利大廈是鋼框架-鋼筋混凝土核心筒組合結(jié)構(gòu)，為多項不規(guī)那么的復(fù)雜體型的超限高層建筑，屬于新型的結(jié)構(gòu)型式，應(yīng)在初步設(shè)計階段進(jìn)行國家級的抗震設(shè)防專項審查。大廈結(jié)構(gòu)共有32項不規(guī)那么或超標(biāo)準(zhǔn)的地方，主要表現(xiàn)在：〔1〕12層平面上由一字型變?yōu)長型，22層又變?yōu)槿切危瑢倨矫娌灰?guī)那么；〔2〕在12層以上存在連體結(jié)構(gòu)，屬豎向不規(guī)那么；〔3〕結(jié)構(gòu)8層、高50米、懸挑長度約25米、重約5000噸的吊樓，由四根鋼索和兩側(cè)巨型米字型支撐，形成懸吊結(jié)構(gòu)，是國內(nèi)外第一次使用的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)型式，超出了國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的限制；〔4〕吊樓上部四根主鋼索的下?lián)u擺機(jī)構(gòu)，是首次將機(jī)械裝置用于結(jié)構(gòu)抗震，屬超標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)；〔5〕東北立面的單層索網(wǎng)點支式玻璃幕墻，寬58米，高87米，是世界上最大的索網(wǎng)幕墻，其抗震及抗風(fēng)性能必須單項研究。C．施工圖設(shè)計中的控制要點：2、工程施工工程實例6：柔索玻璃幕墻深化設(shè)計工作〔1〕標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的問題：由于國內(nèi)幕墻新標(biāo)準(zhǔn)在2004年1月1日正式實行，在此之前國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)針對柔索幕墻沒有專門的平安系數(shù)規(guī)定，美國設(shè)計師套用的是美國標(biāo)準(zhǔn)，在普通玻璃幕墻平安系數(shù)規(guī)定上我國標(biāo)準(zhǔn)和美國標(biāo)準(zhǔn)之間相差20%，此差異對幕墻設(shè)計有嚴(yán)重的影響，幕墻的主索需要加粗，而且對主體結(jié)構(gòu)也有影響，同時也將造成工程費用大幅增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的預(yù)算。

〔2〕風(fēng)壓的問題：由于柔索幕墻對風(fēng)壓非常敏感，除了要做正常的大廈整體風(fēng)洞試驗外，還專門針對柔索幕墻做了氣動彈性試驗。氣動彈性試驗結(jié)果說明，幕墻中間局部區(qū)域?qū)嶋H的負(fù)壓和正壓比原來設(shè)計采用的風(fēng)壓標(biāo)準(zhǔn)值都大，考慮最不利情況，需要重新計算調(diào)整?！?〕搖擺機(jī)構(gòu)鋼鑄件加工和安裝問題：搖擺機(jī)構(gòu)鑄鋼件總重達(dá)60余噸，其中4個馬蹄鉤每件重近10噸，強度高達(dá)750兆帕，構(gòu)件鑄造和安裝難度很大。工程實例7：新保利大廈550噸主桁架液壓提升施工方案新保利大廈工程中ST-50主桁架位于1號、3號核心筒之間，高度16米，長度63米，寬度2.75米，總重量為550噸。安裝就位上標(biāo)高點為104.875米，下標(biāo)高點為88.875米。其特點是跨度大，提升高，結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜，采用高空散裝法安裝難以實現(xiàn)，因此采用了地面拼裝整體提升的施工工藝。整體提升法適用于高空安裝的大跨度組合構(gòu)件，在地面進(jìn)行拼裝，然后整體提升至安裝部位。采用整體提升法有兩個特點：一是主桁架須按高空安裝位置在地面進(jìn)行拼裝，即高空安裝位置和地面拼裝位置須在同一投影面上；二是主桁架高空對接處桿件必須預(yù)留，待主桁架提升完畢后，再進(jìn)行補裝。新保利大廈ST-50主桁架提升設(shè)備采用24臺LSD40型液壓穿心千斤頂，在104.845米標(biāo)高預(yù)留牛腿上設(shè)置四個提升點，每個提升點安裝6臺千斤頂，通過電腦集中控制、集群千斤頂組的同步往復(fù)伸縮，完成主桁架的提升就位。

新保利大廈主