蛋糕店選址分析一般蛋糕店的具體情況第1頁，共17頁。目錄一、項目介紹二、商圈的形態(tài)三、選址四、小結(jié)第2頁，共17頁。

愛心園面包店主要經(jīng)營制作的面包、生日蛋糕兩大主項產(chǎn)品，同時供應(yīng)西點、干點等多種精致系列產(chǎn)品。十幾年來，特色風(fēng)味獨樹京城。近年來，在技術(shù)、工藝、設(shè)備上的不斷更新和研發(fā)，制作工藝水平和新產(chǎn)品的投產(chǎn)面市在同行業(yè)具備領(lǐng)先實力。如今，愛心園面包店正逐步向市場化、多元化方向發(fā)展，把最優(yōu)秀的產(chǎn)品、最貼心的服務(wù)奉獻廣大消費者。就杭州而言已經(jīng)開設(shè)了5家分店，發(fā)展前景相當(dāng)不錯。選址好壞決定潛在用戶人群的數(shù)量，如果沒有足夠的用戶群，再強的品牌號召力和再優(yōu)良的品質(zhì)都將無法發(fā)揮作用。以下我們小組將對愛心園面包店的商圈與選址進行調(diào)查分析。一、項目簡介第3頁，共17頁。商圈特征：周圍學(xué)校多，商圈規(guī)模較大，人口密集，流動人口多。商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習(xí)性為快速、流行消費特點：快速、流行、便利性、人口密集、消費額相對合理。二、商圈的形態(tài)周邊上點的聚集狀況：多功能聚集（零售業(yè)與飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)的聚集）優(yōu)勢：（1）有利于產(chǎn)生放大的聚集效應(yīng)（2）能有效地擴大該地區(qū)的購物與服務(wù)商圈第4頁，共17頁。商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

商圈所輻射的地區(qū)，購買力比較強,還有繼續(xù)擴大的空間,有發(fā)展?jié)摿ΑＩ倘︼柡投?IRS＝C×RE／RFIRS――商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C――商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE――商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF――商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。假設(shè),在商圈內(nèi)有2萬個學(xué)生，每周在愛心園中支出30元人民幣，共有10幾個個店鋪在商圈內(nèi)，大約共有1000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為:IRS＝1000×30／1000＝30元(這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。)第5頁，共17頁。消費群體的分析

<一>消費群體的分析消費者組成：學(xué)生工薪階層（老師，工作人員）消費群體的特點1消費者主要是追逐時尚潮流的年輕人2其中在校大學(xué)生和工作中的年輕人占主要的比例3其中女性消費者的比重大<二>客流量分析1整體：從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，客流量將逞上升趨勢2影響因素:交通的便利程度、地理位置的優(yōu)越性、商業(yè)圈的繁榮度、品牌的知名度、消費者個人偏好、消費水平總的來說影響客流量大小的因素有：地理位置、個人偏好品牌知名度和忠誠度優(yōu)勢該商圈滿足以下三點：①該地方周圍有很多學(xué)生。即消費者居住條件滿足；②該地方周邊交通設(shè)施便利如公交。即交通便利條件滿足；③附近有吸引人群的機構(gòu)或設(shè)施，周邊商店聚集。即人潮聚集條件滿足。第6頁，共17頁。三、選址

連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個首選條件是“選址、選址、選址”，我們分析的愛心園選址選在者浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院東門邊的小吃街上，下面我們將從商圈特征分析、客戶類型分析、競爭商圈分析三個方面來對面包房選址的進行分析。第7頁，共17頁。1、商圈特征分析下沙經(jīng)貿(mào)愛心園主要的消費群體是下沙周邊學(xué)校學(xué)生，以浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浙江金融職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浙江經(jīng)濟職業(yè)技術(shù)學(xué)院為主。我們劃定的商圈學(xué)府街、文海南路、之江東路、德勝東路組成的，由桃李苑、成蹊苑等構(gòu)成，人口約2萬。下沙經(jīng)貿(mào)愛心園位于下沙浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院東門外的一條街上，與成蹊苑相對，交通便利。愛心園人流主要集中在東門，東邊有k401路，北邊有369、370、b支4等，南邊有373路、k401路。東門商業(yè)形態(tài)比較穩(wěn)定，文淙路學(xué)源街口形成一條較有規(guī)模的小吃街。第8頁，共17頁。選址符合如下特點：1，交通便利（公交車站，有停車位，臨近輔路利于吸引自行車客源），2，接近人口聚集場所（大型小區(qū)，大型公園），3，選取自發(fā)形成某類市場的地段，與著名店面臨近（與稻香村，吳裕泰，梅園等老字號比鄰，稻香春是老字號糕點，新僑三寶樂為老字號面點，可以借力互補）。4，位置優(yōu)越，位于商業(yè)街道中間，人潮走向正常，無障礙。。（街道東西走向，店面坐北朝南）。第9頁，共17頁。2客戶類型分析

愛心園蛋糕店的消費人群主體是學(xué)生，另外還有一些教職工，附近的居民和外來務(wù)工人員。下面我們主要針對經(jīng)貿(mào)的愛心園蛋糕店的消費人群（潛在客戶類型）進行深入分析。經(jīng)貿(mào)愛心園蛋糕店選在學(xué)生公寓成蹊苑附近，學(xué)生進出來往大都會經(jīng)過此處。周邊的地段特征主要為服務(wù)性商業(yè)。已有的永和豆?jié){，香港島餐廳，嵊州小吃等餐飲機構(gòu)，主要提供快餐式餐飲。像HI貝奶茶店，愛心園蛋糕店則屬于休閑式餐飲，廣受學(xué)生的喜愛。此外，蛋糕店處在一個交通便利的位置上，每天人流量大，學(xué)校的老師，職工還有外來務(wù)工人員常要路經(jīng)此地。愛心園蛋糕店價格與其他蛋糕店相比，屬于中下水平。它的物美價廉也吸引了相當(dāng)一部分附近的居民。第10頁，共17頁。３、競爭對手分析

經(jīng)貿(mào)周邊商圈范圍內(nèi)，有不少面包房，可莎蜜兒，一鳴真鮮奶吧等。我將從選址（決定連鎖經(jīng)營的成敗），品牌（對顧客的吸引力），品質(zhì)（留住顧客的主要因素）三個方面對這些競爭對手進行深入分析。這些店面主要集中在下沙經(jīng)貿(mào)學(xué)院附近。第11頁，共17頁。選址遵循以下原則：1.交通便利。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。選擇哪一邊較有利于經(jīng)營，需要觀察馬路兩邊行人流量，以行人較多的一邊為好。2.接近人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關(guān)附近，這一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顧客記住該店鋪的地點。3.選擇人口增加較快的地方。企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其更具發(fā)展?jié)摿Α?.要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候，行人為了要過馬路，因而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。5.選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中，某街某市場會自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”，事實證明，對那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。因為人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這個地方。第12頁，共17頁。6.根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方。7.要有“傍大款”意識。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，甚至可以開在它的旁邊。與超市、商廈、飯店、24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰。例如，你想經(jīng)營吃的，那你就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)“撿”些顧客。第13頁，共17頁。8.位于商業(yè)中心街道。東西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上開店不可?。宦访媾c店鋪地面高低不能太懸殊。9.要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨立門面，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營銷智慧的空間。10.選擇由冷變熱的區(qū)位。與其選擇現(xiàn)在被商家看好的店鋪經(jīng)營位置，不如選擇不遠(yuǎn)的將來由冷變熱、目前未被看好的街道或市區(qū)。第14頁，共17頁。選址：可莎蜜兒位于下沙經(jīng)貿(mào)學(xué)院成蹊苑對面，面積40-50平方米。1，交通較為便利，位于學(xué)校東門生活區(qū)附近。2，學(xué)校附近——浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院；3，經(jīng)貿(mào)學(xué)院院的帶來很多的流動人口。4，面包蛋糕屬于日常消費，具有重復(fù)消費特征，人流對消費作用有限。第15頁，共17頁。選址：一鳴真鮮奶吧位