武漢房產(chǎn)預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)武漢市房地產(chǎn)預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于武漢市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上新建商品房預(yù)售活動(dòng)及其管理。（三）基本原則1.依法管理原則房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，依法辦理相關(guān)手續(xù)，確保預(yù)售行為合法合規(guī)。2.公平公正原則管理部門應(yīng)當(dāng)秉持公平、公正的態(tài)度，對待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，保障雙方的合法權(quán)益，維護(hù)市場公平競爭環(huán)境。3.公開透明原則預(yù)售管理的各項(xiàng)政策、程序、信息等應(yīng)當(dāng)向社會公開，接受公眾監(jiān)督，提高管理工作的透明度。二、預(yù)售許可條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地權(quán)屬糾紛或被依法查封等限制交易的情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。（三）施工進(jìn)度及質(zhì)量條件1.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.建設(shè)工程質(zhì)量符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，施工單位出具工程質(zhì)量合格證明文件。（四）預(yù)售方案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、棟號、層數(shù)、建筑面積、套數(shù)、戶型等。2.預(yù)售房屋的價(jià)格及變動(dòng)幅度。3.預(yù)售房屋的交付使用時(shí)間。4.公共部位和公共設(shè)施的具體范圍。5.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議。6.其他需要說明的事項(xiàng)。三、預(yù)售許可申請與受理（一）申請材料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明，如銀行出具的資金到位證明等。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（二）申請流程1.開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請，并提交申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進(jìn)行初審，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。3.受理后，房地產(chǎn)管理部門對申請事項(xiàng)進(jìn)行審核，必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)地查勘。四、預(yù)售許可審查與決定（一）審查內(nèi)容1.對申請材料的真實(shí)性、完整性、合法性進(jìn)行審查。2.核實(shí)開發(fā)企業(yè)是否滿足預(yù)售許可條件，包括土地、規(guī)劃、施工進(jìn)度、資金投入等方面。3.審查預(yù)售方案是否符合相關(guān)規(guī)定和要求，如價(jià)格合理性、交付時(shí)間明確性等。（二）決定期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10個(gè)工作日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售許可或者不予預(yù)售許可的決定。（三）決定送達(dá)經(jīng)審查準(zhǔn)予預(yù)售許可的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證；不予預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，并在合同中明確以下內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。2.商品房基本狀況，包括房屋的位置、面積、戶型等。3.商品房價(jià)款及計(jì)價(jià)方式、付款方式、付款時(shí)間。4.交付使用條件及日期。5.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。7.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。8.面積差異的處理方式。9.辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。10.解決爭議的方法。11.違約責(zé)任。12.雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）合同備案1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，開發(fā)企業(yè)和購房人可以通過該系統(tǒng)查詢合同備案情況。3.未經(jīng)備案的商品房預(yù)售合同，不得對抗善意第三人。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)唯一，不得支取現(xiàn)金，只能用于項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)支出。（二）資金繳存1.購房人應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售合同約定的付款方式，將購房款存入監(jiān)管賬戶。2.開發(fā)企業(yè)不得直接收存購房款，不得以任何形式誘導(dǎo)購房人將購房款存入其他賬戶。（三）資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核同意后，由監(jiān)管銀行按照用款計(jì)劃撥付資金。2.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付使用，具體撥付比例和方式由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況確定。（四）監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)督檢查，定期核查資金繳存、使用情況。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，履行資金監(jiān)管職責(zé)，對不符合規(guī)定的資金使用申請不予撥付。七、預(yù)售廣告管理（一）廣告內(nèi)容要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法、不得含有下列內(nèi)容：1.虛假、夸大的內(nèi)容，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。2.未取得預(yù)售許可證明的預(yù)售房地產(chǎn)的內(nèi)容。3.含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容。4.法律法規(guī)禁止的其他內(nèi)容。（二）廣告審查1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布預(yù)售廣告前，應(yīng)當(dāng)將廣告內(nèi)容報(bào)房地產(chǎn)管理部門審查。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到廣告內(nèi)容之日起5個(gè)工作日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予發(fā)布的決定。對審查合格的，出具審查意見書；對審查不合格的，書面告知開發(fā)企業(yè)并說明理由。八、違規(guī)行為處理（一）開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為及處理1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.提供虛假材料騙取預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款，開發(fā)企業(yè)3年內(nèi)不得再次申請預(yù)售許可。3.未按照預(yù)售方案預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的，處3萬元罰款。4.未按照規(guī)定簽訂、備案預(yù)售合同的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。5.挪用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。（二）購房人違規(guī)行為及處理購房人采取欺騙手段簽訂預(yù)售合同的，合同無效；給開發(fā)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他違規(guī)行為及處理1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售未取得預(yù)售許可的商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售活動(dòng)，沒收違法所得，并處2萬元以上3萬元以下罰款。2.發(fā)布虛假預(yù)售廣告的，由市場監(jiān)管部門依法予以處罰。九、爭議解決（一）協(xié)商解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在預(yù)售活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以首先通過協(xié)商解決。雙方應(yīng)當(dāng)本著平等、自愿、公平的原則，就爭議事項(xiàng)進(jìn)行溝通和協(xié)商，尋求達(dá)成一致的解決方案。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或者其他相關(guān)調(diào)解機(jī)構(gòu)申請調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)和法律法規(guī)，公正、公平地進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。