漢中物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則目的為加強(qiáng)漢中市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于漢中市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)形式普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素確定。物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)，具體標(biāo)準(zhǔn)按照《漢中市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。3.調(diào)整機(jī)制物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容發(fā)生較大變動(dòng)、政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并向社會(huì)公布。非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一定比例收取，具體比例由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.人員費(fèi)用：包括物業(yè)服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等。共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和更新費(fèi)用，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費(fèi)用。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用，包括樓道、電梯間、樓梯扶手、公共場地、垃圾桶等的清潔。垃圾分類收集、運(yùn)輸費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、巡邏、門崗值班等費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于管理辦公的費(fèi)用，包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：用于物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任購買的保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用：如業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)用等，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制計(jì)費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納收取主體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定向業(yè)主收取。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。繳納時(shí)間業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)合同未約定繳納時(shí)間的，業(yè)主應(yīng)在每月的前[X]日內(nèi)繳納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。新入住的業(yè)主應(yīng)自辦理入住手續(xù)之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。欠費(fèi)處理業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的價(jià)格違法行為，維護(hù)市場價(jià)格秩序。3.受理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴舉報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)。2.指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。3.會(huì)同價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。其他部門職責(zé)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理的相關(guān)工作。監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供價(jià)格監(jiān)督檢查所需的賬簿、票據(jù)、合同等資料。2.價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門可以通過查閱資料、實(shí)地查看、問卷調(diào)查、業(yè)主滿意度測評(píng)等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。3.對(duì)違反本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門將依法予以處罰，并記入企業(yè)信用檔案。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議處理協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。協(xié)商時(shí)，雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，尋求解決方案。調(diào)解協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理協(xié)會(huì)申請調(diào)解。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)組織雙方進(jìn)行調(diào)解，提出調(diào)解意見，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。仲裁或訴訟如調(diào)解仍無法解決爭議，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款或向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，通過仲裁或司法途徑解決爭議。在仲裁或訴訟過程中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提