￥￥評(píng)估咨詢服務(wù)部仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY向光而為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”—制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑 2自自2020年首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品上市以來(lái)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)總發(fā)行規(guī)模已超過(guò)1800億元，總市值規(guī)模突破2000億元大關(guān)，共上市68只率和優(yōu)化資本配置的重要金融工具。與國(guó)際成熟市場(chǎng)上以辦公樓、購(gòu)物中心、公寓等商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品不同，中國(guó)的公募REITs自設(shè)立之初即聚焦于具有公共服務(wù)屬性的基發(fā)展的路徑。3基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”—制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑45基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑制度設(shè)計(jì)之初即明確基礎(chǔ)設(shè)施為其底層資產(chǎn)，凸顯出中國(guó)公募REITs的公共服務(wù)屬性。2020年試點(diǎn)啟航之時(shí)，污水處理圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流等五大根據(jù)彭博數(shù)據(jù)分析，中美REITs市場(chǎng)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上存在顯著差速公路特許經(jīng)營(yíng)類）、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（22.1主，合計(jì)占比89.8%。與日本市場(chǎng)（AJPI數(shù)據(jù)）84.1%集中在辦公樓、物流設(shè)施和零售的結(jié)構(gòu)相比，中國(guó)REITs市場(chǎng)最顯著源基礎(chǔ)設(shè)施），這一結(jié)構(gòu)特征既反映了中國(guó)基建資產(chǎn)證券化的政策導(dǎo)向，也體現(xiàn)了與海外REITs市場(chǎng)在底層產(chǎn)品層面的本質(zhì)中國(guó)公募REITs已進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，較試點(diǎn)期呈現(xiàn)顯著升養(yǎng)老設(shè)施及燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類型，同時(shí)審核發(fā)行流程全面提速。制度層面也進(jìn)行了精細(xì)化完善，包括明確集體建設(shè)用地與PPP項(xiàng)目的合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，適度放寬部分資產(chǎn)規(guī)模限制及凈回收資金再投資比例上限等。這些調(diào)整有效解決了試點(diǎn)階段的部分瓶頸問(wèn)題，為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了更堅(jiān)實(shí)產(chǎn)權(quán)類REITs以租賃收入及運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)為核心的收益架金水平與空置率在經(jīng)濟(jì)周期及區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)影響下呈是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流；二是來(lái)自底層資產(chǎn)價(jià)值增值帶來(lái)的資本利得。第二部分收益的實(shí)現(xiàn)有不確定性和周期性。經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs采用特許經(jīng)營(yíng)模式，收入結(jié)構(gòu)以使用費(fèi)為主導(dǎo)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施與公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)體系多數(shù)環(huán)保處理費(fèi)、交通通行費(fèi)等收費(fèi)水平主要由國(guó)家主管部門或地方政府通過(guò)政策文件及特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議予以規(guī)要依賴項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流分配。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”—制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑67基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑同，在具體參數(shù)設(shè)定與影響因素方面會(huì)依據(jù)底層資產(chǎn)的差異而方法進(jìn)行價(jià)值佐證，僅采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法一種方法就需要評(píng)估師在深入了解行業(yè)運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)之上，憑借更強(qiáng)的模型設(shè)定“三面”基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”—制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑8“五率”9基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑出現(xiàn)資本化率和折現(xiàn)率倒掛的現(xiàn)象。因此需要高度經(jīng)營(yíng)權(quán)型REITs的運(yùn)營(yíng)收益多為鎖定價(jià)格或政策定價(jià)（如通行工作強(qiáng)調(diào)對(duì)政策收益穩(wěn)定性的判斷。同時(shí)，區(qū)別于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目的累加法，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs采用資產(chǎn)組相關(guān)加權(quán)平均資本成本收益期限與土地年限相關(guān)，可關(guān)注續(xù)期現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)來(lái)自租金，波動(dòng)性更大政策鎖定，穩(wěn)定性強(qiáng)折現(xiàn)率選擇基于市場(chǎng)利率與資產(chǎn)特征行業(yè)敏感度高基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑法定最高年限土地還原率土地剩余年限相關(guān)性修正系數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”—制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑隨著REITs資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，不同資產(chǎn)背后的收益邏輯、運(yùn)營(yíng)模式、風(fēng)險(xiǎn)因子各有不同，使得行業(yè)理解力成為估值工作仲量聯(lián)行就深度參與了數(shù)據(jù)中心、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流、市政基礎(chǔ)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑長(zhǎng)期深耕資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，讓仲量聯(lián)行不僅在中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施方面的盡調(diào)和資本市場(chǎng)服務(wù)，仲量聯(lián)行在服務(wù)過(guò)程中，不僅限基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑作為具備全球視野和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，仲量聯(lián)際資本謀求退出路徑的時(shí)候，仲量聯(lián)行能夠憑借自身對(duì)全球資作為擁有國(guó)內(nèi)全部最高級(jí)別評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)國(guó)際評(píng)估機(jī)構(gòu)，行也是業(yè)內(nèi)少數(shù)能夠?yàn)楣糝EITs項(xiàng)目撰寫ESG報(bào)告的機(jī)構(gòu)之自2023年6月五單擴(kuò)募項(xiàng)目在滬深交易所上市以來(lái)，中國(guó)公募能夠依托多元資產(chǎn)類別的經(jīng)驗(yàn)積累、扎實(shí)的行業(yè)研究與估值能基礎(chǔ)設(shè)施REITs的“中國(guó)特色”――制度設(shè)計(jì)、估值機(jī)制與服務(wù)路徑 經(jīng)營(yíng)權(quán)類經(jīng)營(yíng)權(quán)類鵬華深圳能源清潔能源REIT華夏中國(guó)交建高速公路REIT工銀瑞信河北高速集團(tuán)高速公路REIT產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)權(quán)類匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT 泓富產(chǎn)業(yè)信托ProsperityREIT（物業(yè)類型：商業(yè)、辦公、置富產(chǎn)業(yè)信托FortuneREIT（