嘉善物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范嘉善縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《浙江省定價(jià)目錄》、《嘉興市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于嘉善縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏，為業(yè)主提供更加滿意的居住和工作環(huán)境。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣價(jià)格主管部門會(huì)同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔等方面進(jìn)行劃分，分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)等不同等級(jí)，每個(gè)等級(jí)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，接受業(yè)主監(jiān)督。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。具體構(gòu)成如下：（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等。我們希望大家理解，物業(yè)服務(wù)人員的辛勤付出是保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，合理的人員費(fèi)用能夠吸引和留住優(yōu)秀的服務(wù)人才，為大家提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用涵蓋小區(qū)內(nèi)建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；電梯、消防設(shè)施、給排水管道、供電設(shè)備、照明設(shè)備、智能化系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用于小區(qū)內(nèi)綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補(bǔ)植等養(yǎng)護(hù)工作。良好的綠化環(huán)境能夠提升小區(qū)的品質(zhì)和舒適度，希望大家共同愛(ài)護(hù)。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括小區(qū)公共區(qū)域的日常清掃、樓道清潔、垃圾清運(yùn)、化糞池清掏等費(fèi)用。保持小區(qū)環(huán)境整潔是我們共同的責(zé)任，也是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容。5.秩序維護(hù)費(fèi)用主要用于小區(qū)的安全保衛(wèi)、巡邏、門禁管理等工作，保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升秩序維護(hù)水平，為大家營(yíng)造安全有序的居住環(huán)境。6.辦公費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于日常辦公的費(fèi)用支出，如辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具等的折舊費(fèi)用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用為保障小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的人員的安全，購(gòu)買的相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用如業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)用、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用等，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后，方可列入物業(yè)服務(wù)成本。（二）法定稅費(fèi)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合理控制成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，獲得的合理利潤(rùn)。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）包干制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。2.實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。我們希望大家積極關(guān)注物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況，如有疑問(wèn)可及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通。（二）酬金制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出為所提供服務(wù)的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定的比例從物業(yè)服務(wù)支出中提取酬金。2.實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與監(jiān)督，共同保障物業(yè)服務(wù)資金的合理使用。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取主體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）繳納方式業(yè)主可以通過(guò)現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主繳費(fèi)提供便利，并及時(shí)開具合法有效的票據(jù)。（三）起始時(shí)間1.新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)自房屋交付之日起開始計(jì)算。2.已交付但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。（四）欠費(fèi)處理1.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。我們希望大家按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，共同維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況以及業(yè)主承受能力等因素適時(shí)調(diào)整。2.縣價(jià)格主管部門會(huì)同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定或者調(diào)整普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)開展成本監(jiān)審，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)等方面的意見(jiàn)，并向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。3.調(diào)整普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行價(jià)格聽(tīng)證。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)調(diào)整1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的條件和方式。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，征求業(yè)主意見(jiàn)。經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。我們鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過(guò)友好協(xié)商，共同確定合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整方案。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.縣價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行檢查和處罰。2.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)以及價(jià)格舉報(bào)電話等信息，確保收費(fèi)公開透明。（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門職責(zé)1.縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。2.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核評(píng)價(jià)，定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量排名情況，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)水平。（三）其他部門職責(zé)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。（四）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見(jiàn)和建議，也可以向業(yè)主委員會(huì)、價(jià)格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門等相關(guān)部門投訴舉報(bào)。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)可以定期組織業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)，并將測(cè)評(píng)結(jié)果向業(yè)主公開。我們希望大家積極行使監(jiān)督權(quán)利，共同推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。八、法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；不按照規(guī)定公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況的；擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；其他價(jià)格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合約定的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（二）業(yè)主責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。（三）其他責(zé)任任何單位和個(gè)人違反本辦法規(guī)定，阻礙價(jià)格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門等相關(guān)部門