購物中心市場、業(yè)態(tài)及品牌分析12購物中心根本概念什么是購物中心?定義：購物中心是一種有方案地實施的商業(yè)聚集形式，有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、效勞、會展等設(shè)施以一種全新的方式有方案地聚集在一起。復(fù)合性統(tǒng)一性完整性體驗性3什么是業(yè)態(tài)、業(yè)種?VS.以經(jīng)營的形態(tài)分類以販賣商品的種類分類業(yè)態(tài)業(yè)種定義：業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為假設(shè)干個業(yè)種，業(yè)種強調(diào)的是“賣什么〞分為服裝鞋帽零售、食品零售、家電零售、餐飲、影院、ktv、游樂、教育培訓(xùn)、美容美發(fā)等購物中心根本概念4購物中心根本概念同類業(yè)態(tài)聚集理論指經(jīng)營類似品種的商戶在一個商業(yè)地點聚集的現(xiàn)象原因：可降低顧客的購物風(fēng)險，尋找本錢最小化比較購物行為理論消費者將放棄最近的商店，而會去較遠的聚集了大量經(jīng)營同類商品的不同零售店的商業(yè)中心去購物，以滿足比較購物的要求積聚引力理論銷售類似但并不相同商品的零售商店傾向于互相毗鄰顧客對形成群集的每一家商店的光臨率要大于它們分散時對每一家的光臨率〔不適應(yīng)于以便利性作為最重要考慮因素的購物行為，如便利店〕購物中心根本理論舍近求多店以類聚群居5購物中心根本概念商圈理論萊利模型康維斯模型哈夫模型6購物中心根本概念萊利模型兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量與兩城市的人口數(shù)量成正比，與兩城市距中間地帶的距離成反比商圈理論其中：Ba：城市A從中間地帶吸引來的交易量；Bb：城市B從中間地帶吸引來的交易量；Pa：城市A的人口；Pb：城市B的人口；Da：城市A到中間地帶的距離；Db：城市B到中間地帶的距離；N、n：代表交易量對單個預(yù)測因子的靈敏度，通常選取N=1，n=2。7購物中心根本概念康維斯模型用以確定在A、B兩城市之間的顧客到任何一個城市購物的分界點商圈根本理論其中：Dab：分界點到城市A的距離；d：城市A與城市B之間的距離；Pa：城市A的人口；Pb：城市B的人口。8購物中心根本概念哈夫模型用以測算特定地點的某個消費者到某個零售店(購物中心)購物的可能性商圈根本理論其中：Pij位于i地的顧客到j(luò)店購物的可行性；Sj：j店的規(guī)模，一般用面積表示，j=1，……n；Tij：從顧客的出發(fā)地i到j(luò)店的距離或所花費的時間；n：效應(yīng)指數(shù)。如果T表示時間，n=1；如果T表示距離，則n=2。哈夫模型說明：一個零售店與其競爭店相比規(guī)模越大，顧客到店購物的可能性越大。9購物中心根本概念業(yè)態(tài)組合理論及原那么決定業(yè)態(tài)組合的主要理論和需要遵循的原那么聯(lián)合購物理論零售的相容性原那么主動型與依附型業(yè)態(tài)互動原那么將消費者通常會聯(lián)合購置的商品組放在一起相容的商品組合在一起用來增加其整體吸引力A+B+C10購物中心根本概念業(yè)態(tài)組合原則按照是否能夠獨立創(chuàng)造客源把零售商業(yè)分為主動型和依附型兩種主動型業(yè)態(tài)〔確定商圈和基調(diào)〕依附型業(yè)態(tài)依附A&B類：快餐店、服裝專賣店、美容美發(fā)、珠寶首飾、鐘表、藥店、咖啡座、銀行等依附C類：小型書店、精美禮品店、酒吧、小食品店、美容美發(fā)店等〔專業(yè)化、多元化、高形象、高租金〕11購物中心根本概念業(yè)態(tài)組合原那么A類業(yè)態(tài)：抓住核心商圈B類業(yè)態(tài)：擴展整個商圈C類業(yè)態(tài)：引導(dǎo)夜間消費購物中心核心店ABC++綜合性零售娛樂類大型專賣店++整體零售商業(yè)消費疲軟12市場分析零售商轉(zhuǎn)型探索年13市場分析購物中心競爭加劇14市場分析15市場分析奧特萊斯到達頂點，各商業(yè)深化變革尋找新熱點16奧特萊斯成為熱點，但已泡沫化美國在百年間開了不到300家奧特萊斯〔工程招商信息〕，而奧特萊斯在中國的開展異常迅猛，2002年底，燕莎集團在北京東四環(huán)開始經(jīng)營中國第一家奧特萊斯，從那時開始到現(xiàn)在，中國已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯〞，中國的奧特萊斯亂象叢生。從整體來看，運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業(yè)。這個行業(yè)最需要的是聲望、信譽和管理經(jīng)驗。因此，對于一個行業(yè)新進入者來說，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標在于：1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供給商渠道;2、快速周轉(zhuǎn)速度;3、根底客源數(shù)量;4、進貨談判的溢價能力;5、根底物業(yè)條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。2021年，開始各大商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號角。如王府井、天虹商場、銀泰百貨等，通過上線網(wǎng)購平臺，推出APP軟件，與微信合作等方式來應(yīng)對電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅決，雙線同價，全網(wǎng)比價等漸成趨勢。2021年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實質(zhì)效果和后續(xù)跟進改變。2021年局部商業(yè)企業(yè)開始開展自有品牌，尋找新熱點。從“零售商〞轉(zhuǎn)型“零售制造商〞，這個才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I，對企業(yè)的經(jīng)營能力提出了更高的要求。在聯(lián)營模式下，百貨企業(yè)的管理重點是商場運營，而在自營模式下，百貨企業(yè)要對消費者需求有精準的定位，并擔(dān)負起采購、商品管理、市場推廣、品牌建設(shè)的重任。

市場分析主力店對購物中心的主要奉獻

持續(xù)經(jīng)營能力

A品牌吸客能力

根本品質(zhì)B人氣

C租金主力店的作用主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用

A保證平安B確定基調(diào)主力店的作用19主力店的作用核心租戶AnchorTenant〔主力店〕的類型及處境百貨：危機重重，尋找出路超市：作用減弱，內(nèi)進外退院線：一家獨大，洗牌在即家電：轉(zhuǎn)型初期，初步回暖餐飲：陷入低谷，競爭多樣服裝：西快集聚，內(nèi)外交困20主力店的作用百貨：危機重重，尋找出路利潤下降：2021年統(tǒng)計的101家上市商業(yè)公司營收總額813.74億，增幅為15.41%，共有51家業(yè)績下滑，占比50.49%；總計凈利額456.29億，增長12.79%，42家凈利額下滑，占比41.58%；合計凈利率為5.61%，同比下降0.13個百分點，有55家凈利率下降，占比54.5%。困境租金及人工費上漲快時尚插足快時尚購物中心去百貨主力店化出路升級體驗差異化自持物業(yè)降低成本趨勢高端化重組向新城發(fā)展21主力店的作用超市：作用減弱，內(nèi)進外退業(yè)態(tài)創(chuàng)新行業(yè)細分超市作用減弱超市發(fā)展趨勢大型連鎖向2、3線城市滲透市場細分便利店連鎖全國擴張經(jīng)營規(guī)模化22主力店的作用院線：一家獨大，洗牌在即多元化催生影院地產(chǎn)院線整合2014年：296億2015年：440.69億年均增長48.7%中國全年票房萬達：中國第一大院線公司2014年票房：42.23億，占比14.27%2015年票房：59.79億，占比13.57%院線開展趨勢23主力店的作用家電：轉(zhuǎn)型初期，初步回暖2021年上半年業(yè)績情況轉(zhuǎn)型方向國美蘇寧——》新型消費電子賣場差異化經(jīng)營：OEM/ODM，加大高毛利差異化產(chǎn)品的銷售比例——》去電器化，加強三四線渠道——》電商搶占市場大小家電企業(yè)——》房地產(chǎn)家電發(fā)展趨勢集中度加強小家電潛力大技術(shù)競爭成主流城鎮(zhèn)化進程加速24主力店的作用餐飲：陷入低谷，競爭多樣品牌文化競爭小城市向外擴張規(guī)?；惋嫲l(fā)展趨勢租金對餐飲業(yè)發(fā)展的限制十年房租漲5倍租金占營收50%自持物業(yè)不劃算熱門餐飲類型西餐廳扎堆“高學(xué)歷”中餐廳日客流量最高特色餐飲：BBQ烤吧餐飲增長率高于其他行業(yè)十個百分點以上25主力店的作用服裝：西快集聚，內(nèi)外交困2021年十大快時尚加快擴張速度！國內(nèi)服飾品牌業(yè)績下滑美特斯邦威2015年虧損3—4.5億元，2016年1月6日美邦服飾董事長周成建已確認失聯(lián)。七匹狼利潤：2015年度共實現(xiàn)營業(yè)總收入24.6億元，同比增長3.02%；利潤總額2.57億元，同比下降26.15%；實現(xiàn)凈利潤2.7億元，與上年同期的2.9億元相比下降5.63%。店鋪數(shù)量：2014年上半年七匹狼共擁有終端門店3155家；到2015年上半年，其終端門店為2636家，凈減少519家。26如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕行業(yè)分析法〔微觀法〕如何研究業(yè)態(tài)及品牌27如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕100家購物中心品牌分布情況說明〔暫略〕抽樣分析案例一抽樣分析案例二2021-2021年新開張的158家購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析28如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析29如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析超市賣場獨立物業(yè)或中小型社區(qū)購物中心完全依附于大中型購物中心和百貨大中型賣場連鎖精品超市30如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析百貨商場158家新張樣本中購物中心，共有76家購物中心配置了79家百貨商場〔其中三家購物中心配置2家百貨〕，占比48%。其中由開發(fā)商自行組建的百貨為17家，占22%。連鎖百貨60家，占78%。此外，小型服飾館3家，奧特萊斯4家。31如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析數(shù)碼電器商場傳統(tǒng)品牌蘇寧、國美各入駐22家樣本購物中心。高端品牌順電入駐6家高端購物中心。32如何研究業(yè)態(tài)及品牌其他專業(yè)零售店化裝品集成店運動專業(yè)店兒童類次主力店后發(fā)制人：選擇成熟期購物中心，客流要求高入駐最多為屈臣氏，其次萬寧；絲芙蘭：入駐11個樣本購物中心迪卡儂入駐4家樣本購物中心孩子王：堅持6000平米以上大店原那么，上海、常州、重慶入駐3家樣本購物中心快時尚服飾158個樣本購物中心中20%成功引入，其中，11個樣本中引入快時尚旗艦店抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析33如何研究業(yè)態(tài)及品牌電影院158個樣本中136家引入影院，占比86%。拓店速度第一梯隊：金逸〔17家〕、大地、星美、中影〔10家〕抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析34如何研究業(yè)態(tài)及品牌量販式KTV158個樣本中61家引入影院，占比39%。品牌分散，品牌數(shù)40多個。拓店速度第一梯隊：金逸〔17家〕、大地、星美、中影〔10家〕抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析35如何研究業(yè)態(tài)及品牌電玩城158個樣本中87家引入電玩城，占比55%。品牌分散，品牌數(shù)59家。拓店速度第一梯隊：天空之城〔5家〕、大玩家〔5家〕、湯姆熊〔5家〕、草上飛〔5家〕抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析36如何研究業(yè)態(tài)及品牌兒童樂園158個樣本中90%以上的樣本引入，單店面積差異大抽樣比例法〔宏觀法〕2021-2021購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析真冰溜冰場158個樣本中8家引入真冰溜冰場，占比5%健身中心158個樣本中28家引入健身中心，占比18%。健身中心選址靈活，僅10%-30%的門店位于購物中心美食廣場158個樣本中38%引入美食廣場。其中，自營的美食廣場占30%，連鎖美食廣場41%，單體美食廣場29%。拓展速度最快的為大食代（5家店），第一食品星食匯（5家店）37如何研究業(yè)態(tài)及品牌抽樣比例法〔宏觀法〕行業(yè)分析法〔微觀法〕如何研究業(yè)態(tài)及品牌38如何研究業(yè)態(tài)及品牌行業(yè)分析法〔微觀法〕以運動品牌為例宏觀經(jīng)濟行業(yè)變化開展趨勢及地位39如何研究業(yè)態(tài)及品牌行業(yè)分析法〔微觀法〕以運動品牌為例宏觀經(jīng)濟主力消費人群：15-25歲年輕人20世紀八十年代生育頂峰，“80后〞1.24億，占人口總數(shù)近10%。2021年新出生人口數(shù)由2021年1687萬人，上升到1800萬人，未來的3—5年每年預(yù)計2000萬以上。十年迅猛開展后，消費人群數(shù)量下降生育高峰