2012年上半年寧波市房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤報告2012/6/305月市場回憶下階段市場研判5月市場回憶下階段市場研判PART1-解讀宏觀PART1-解讀宏觀全國重點城市5月份在價格回調(diào)的主因以及總理武漢論調(diào)的誘因下，成交量全面上升。PART2-微觀市場寧波5月份成交量環(huán)比增長41%，新開樓盤成交普遍活潑，在售樓盤價格回調(diào)以及各種策略下也逐漸回暖。排行樓盤名稱城區(qū)套數(shù)成交均價

（元/平方米）銷售率

（%）1保利城鎮(zhèn)海區(qū)4229051.4075.42麗景英郡鎮(zhèn)海區(qū)2268695.6173.23華晨雅苑鎮(zhèn)海區(qū)2177304.5479.24世茂世界灣北侖區(qū)1508168.2395.45領(lǐng)秀熙城鄞州區(qū)1009485.3544.96君悅龍庭鄞州區(qū)678497.3623.77青林灣海曙區(qū)6716011.2955.68公園世家鎮(zhèn)海區(qū)6410091.4332.29萬科城鎮(zhèn)海區(qū)5012077.7476.410中海雍城世家鄞州區(qū)4315435.0363.441%項目名稱區(qū)域推出（套）開盤時間主力面積（平米）均價（元/平米）開盤預訂5月備案套數(shù)華晨雅苑鎮(zhèn)海（駱駝）2365月3日85-1307500152套217麗景英郡23\24鎮(zhèn)海（駱駝）2045月4日84-917800110套172保利城一期鎮(zhèn)海（駱駝）5605月5日90-1389000400套422君悅龍庭鄞州（云龍）1115月5日98-110850040套67公園世家鎮(zhèn)海（莊市）2305月1264IN藍庭高新區(qū)2405月19日90-153均價14000

1F16000

3F16000110套33榮安蝶園一期鄞州區(qū)2605月26日900領(lǐng)秀熙城24#鄞州區(qū)（城西）545月26日104、1421000035套34東海府高新區(qū)1755月27日聯(lián)排400-430㎡，獨棟500-580㎡聯(lián)排600-800萬，獨棟1000-1600萬30余套0雙喜花園1批慈溪1204-21140-193930095套82雙喜花園2批慈溪1205-9140-193990046套33天賜家園慈溪1705-1998-186800080套63東城名苑余姚3854-2190-1787500290套5月寧波新開樓盤預訂率根本超過60%，成績優(yōu)異者近80%，高檔樓盤也表現(xiàn)出色。PART2-微觀市場本月開盤樓盤一覽表在市場由冷轉(zhuǎn)暖的過程中，市場的把握和策略的制定顯得尤為重要，不同策略，引發(fā)的結(jié)果截然不同。啟示5月份市場案例剖析重點個案榮安·蝶園【工程借鑒點】以低價房源制造熱銷，帶動其他房源銷售；銷售情況較好的情況下，果斷加推新房源；成功案例重點個案-榮安蝶園開盤情況90%90%65%72%26%65%開盤時間：2021年5月26日面積段：90㎡、136㎡開盤推出房源：開盤當天共計推出西面3#、5#、7#、9#、12#5幢樓，27日又加推11#，共260套房源均價13300元/㎡，推出260套\預定170套重點個案-榮安蝶園產(chǎn)品策略以90㎡為主力產(chǎn)品，切合市場需求，本次推出的是位置較差的房源，一期低價入市，二期回收利潤31197512909090909090909090909090909090901361369090909013613612#11#9#7#5#3#136平米90平米重點個案-榮安蝶園蓄客策略結(jié)合工程客戶以剛需為主的特點，通過兩次巡展積累了大批客戶，通過存抵活動鎖定客戶；重點個案-榮安蝶園價格策略前期對客戶釋放價格12000-13000元/㎡低于周邊價格，極具吸引力。雖然開盤實際均價到達13300元/㎡，但是在推盤上先推出低價房源，到達價格與客戶預期契合，順勢加推高價房源。5月26日晚內(nèi)部認購開放200套房源，預定在130套左右。5月27日由于認購情況較好，加推一棟60套房源，早上到場客戶約50組，最多的時候內(nèi)場和外場加起來過百人，實際一天的成交在40余套。重點個案剖析銀億·鈺鼎園【工程啟示點】工程價值塑造不到位；造成市場價格預期偏低而開盤價格高于市場預期，最終導致開盤失敗重點個案-鈺鼎園開盤情況均價17700元/㎡，推出214套\預定37套6月2日開盤，推出1#8#12#號樓，總計214套房源；次日加推4#，30套樓號面積套數(shù)均價銷售情況1#90㎡128套17700元/㎡20套8#280㎡28套18400元/㎡0套12#140㎡180㎡58套17900元/㎡12套4#140㎡30套17400元/㎡5套244套17700元/㎡37套重點個案-鈺鼎園本應該價值對接長島花園，但是前期宣傳主打?qū)W區(qū)房概念，最終導致工程價值平民化，與青林灣，蘇園甚至保利城等同。重點個案-鈺鼎園而與青林灣、蘇園的競爭中，核心的地段與學區(qū)優(yōu)勢又不復存在鈺鼎園：17700元/㎡青林灣：16000元/㎡海曙外國語小學蘇園：18500元/㎡惠貞書院重點個案-鈺鼎園前期價格滲透較低企圖引發(fā)關(guān)注，但是開盤價格與前期價格有明顯落差，導致開盤當天嚇跑90%的客戶現(xiàn)場公示的折后價格為一次性付款的優(yōu)惠價格對外宣傳折后均價16000元/㎡重點個案剖析重點在售個案重點個案-萬科城萬科城啟動老帶新客戶活動，5月份至今成交54套樓盤名稱城區(qū)套數(shù)成交均價

套均面積總面積總金額萬科城鎮(zhèn)海區(qū)5412071.71120.036481.6578244654.4特別于2021年3月31日-6月30日推出“樂享季*積分有禮活動〞活動，老業(yè)主帶新客戶來訪有獎、成交有獎。只要參與，ipad2和液晶電視隨你來拿，另外還有價值為500元到4000元不等的大獎。重點個案-拉菲莊園拉菲莊園借助鎮(zhèn)海市場熱度暗降推盤，5月份至今成交44套樓盤名稱城區(qū)套數(shù)成交均價

套均面積總面積總金額拉菲莊園鎮(zhèn)海區(qū)4411077.97103.584557.6150489086.94親子活動，高層樣板房開放重點個案-宜家花園推出特價房，5月份至今已經(jīng)成交37套日期樓盤名稱套數(shù)成交均價套均面積5月1日宜家花園A地塊-1113111.6386.455月3日宜家花園A地塊-1111818.3986.455月5日宜家花園A地塊-1113943.35121.805月8日宜家花園A地塊-1512762.69116.735月10日宜家花園A地塊-1213699.95129.255月13日宜家花園A地塊-1113584.92137.135月14日宜家花園A地塊-1112063.63116.935月15日宜家花園A地塊-1212166.18109.045月17日宜家花園A地塊-1312146.0996.615月20日宜家花園A地塊-1113275.04121.805月22日宜家花園A地塊-1214578.14137.135月18-5月19宜家花園A地塊-1114080.75121.85月18-5月19宜家花園A地塊-1114080.7587.835月18-5月19宜家花園A地塊-1114080.75121.85月18-5月19宜家花園A地塊-1114080.7586.455月18-5月19宜家花園A地塊-1114080.7586.455月18-5月19宜家花園A地塊-1114080.75116.935月23日宜家花園A地塊-1111442.4586.455月25日宜家花園A地塊-1112337.7786.455月29日宜家花園A地塊-1113495.07121.80房號面積（㎡）單價（元/㎡）9#30113111684.659#40286.4511699.929#320585.812161.469#203116.9311105.076#501137.13134658#201121.2212422.79重點個案-上院上院目前在以8.5折的折扣在成交，5月份至今成交35套日期套數(shù)成交均價

套均面積總面積總金額5月3日333110.94346.931040.78344612005月3日120700.21159.38159.3832992005月4日123017.32139.76139.7632169005月4日115130.11118.75118.7517967005月5日224870.76142.37284.7470817005月5日119897.19106.02106.0221095005月6日116092.82131.22131.2221117005月7日127483.71319.24319.2487739005月8日116092.82131.22131.2221117005月9日125231.18335.89335.8984749005月10日232081.95263.82527.63169274005月11日123789.22199.54199.5447469005月11日118211.66106.02106.0219308005月12日225906.42131.0262.0267880005月14日229572.29322.53645.06190759005月16日126513.99184.71184.7148974005月17日122099.9762.6262.6213839005月17日127569.20484.82484.82133661005月18-5月19124727.23317.75317.757857077.3335月18-5月19124727.2313.213.2326399.4365月18-5月19124727.2313.213.2326399.4365月18-5月19124727.23142.01142.013511513.9325月18-5月19124727.2312.7212.72314530.36565月23日334039.73119.81359.43122349005月28日133242.78343.44343.44114169005月31日130499.87307.88307.8893903006月4日127957.91185.79185.7951943003527848.67198.136934.84193126120.5重點個案-雍城世家中海雍城世家，以團購形式暗地降價促銷，5月至今成交66套日期套數(shù)成交均價

套均面積類型總面積總金額5月2日215755.80135.92住宅271.8342829005月3日215472.24105.09住宅210.1732518005月4日215321.20105.23住宅210.4632245005月7日114200.0374.19住宅74.1910535005月9日118581.4385.72住宅85.7215928005月9日115891.5184.80住宅84.813476005月10日116359.55135.56住宅135.5622177005月14日115115.5974.40住宅74.411246005月16日215216.48136.27住宅272.5441471005月18-5月19116910.2774.19住宅74.191254572.9315月18-5月19116910.27136.27住宅136.272304362.4935月23日114312.03136.27住宅136.2719503005月23日118371.55250.30住宅250.345984005月25日115341.59172.87住宅172.8726521005月25日215661.55136.27住宅272.5442684005月29日315434.29182.98住宅548.9484725005月30日815210.82180.43住宅1443.44219559005月31日1214999.03180.41住宅2164.86324708006月1日1214577.57181.71住宅2180.46317858006月2日115012.14172.96住宅172.9625965006月3日414834.52184.23住宅736.93109320006月2日115633.67136.27住宅136.2721304006月4日313823.40172.90住宅518.771702006月4日215177.12104.88住宅209.7531834006615127.84160.21010574.42159968135.4一、價格回調(diào)的同時注重價值的營造，只價格回調(diào)是不夠的。二、客戶預期價格的營造和摸底非常重要，逆市之下開盤價格給客戶的感覺一定要低于客戶預期價格。三、順勢而為，當前在售樓盤5月份通過活動和價格策略都獲得較好的銷售成績。重點個案總結(jié)&啟示5月市場回憶下階段市場研判受現(xiàn)階段整體市場熱度的影響，以及近期市場新推房源較為充足，6月份整體市場需求仍將較為活潑；現(xiàn)階段研判中期研判價格將會進入一個穩(wěn)定期；大局部工程根本已經(jīng)完成價格回調(diào)到位，一定的出貨量也暫時緩解了企業(yè)資金壓力，同時市場對現(xiàn)階段新的價格體系認同感也較高；下階段市場研判即將開盤樓盤PART2-微觀市場-即將開盤樓盤紫玉花園，6月將推出1幢住宅公寓，毛坯、平層，共計136套；1-1地塊1-2地塊開盤房源戶數(shù)：136面積：A戶型89.85㎡，B戶型84.87㎡，C戶型89.99㎡層數(shù)：18層〔底層大堂〕層高：底層挑高