祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案2021年07月13日樂信地產(chǎn)〔中國〕河南分公司目錄PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀市場環(huán)境PART1

宏觀環(huán)境

PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART1宏觀環(huán)境國十一條國十條國五條新國八條競爭到2021年未解決1540萬戶低收入家庭住宅問題首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信貸資金、境外“熱錢〞沖擊我國市場合理確定商品住房工程預(yù)售許可的最低規(guī)模落實(shí)地方人民政府責(zé)任地方政府公布房價(jià)控制目標(biāo)；購房缺乏5年轉(zhuǎn)手，全額征稅；二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍；1套房家庭限購1套，2套以上限購；落實(shí)保障房及穩(wěn)定房價(jià)責(zé)任；全國大中城市出臺(tái)細(xì)那么并上報(bào)；各級(jí)政府須在第一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)；加大保障性安居工程建設(shè)力度；個(gè)人購房缺乏5年轉(zhuǎn)手的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查；提高第二套住房貸款的首付款比例和利率，對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)格住房用地供給管理，大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)〞方式供給中低價(jià)位普通商品住房用地；已有1套住房的家庭限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，細(xì)化約談問責(zé)范圍；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。細(xì)那么內(nèi)容新國八條國八條稅收個(gè)人住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅限購〔仰需求〕要求：戶籍限購2套，非戶籍最多1套范圍：35個(gè)大中城市和房價(jià)過高，上漲過快的城市時(shí)間：2約中旬前出臺(tái)細(xì)那么政府責(zé)任一季度公布住房價(jià)格控制目標(biāo)執(zhí)行不到位將問責(zé)約談保障房〔促供給〕11年保障房建設(shè)1000萬套增加公共租賃住房供給信貸〔仰需求〕家庭購二套房首付6成，利率1.1倍2021年7月7日年內(nèi)第三次加息，房貸利率至10年最高水平。新國八條已出臺(tái)限購細(xì)那么城市截止2021年3月底，“限購令〞潮襲全國，30余城市同“限購〞，樓市寒流來襲新國八條PART1宏觀環(huán)境限購區(qū)：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，商品房自3月4日起限購非限購區(qū)：鄭州市高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；各郊縣及地市不限購2021年3月4日，“鄭十五條〞落地，即日起鄭州市區(qū)〔含金水區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)〕商品房銷售“限二禁三〞。鄭州限購令各工程客戶來訪量普遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；〔在售工程客戶到訪量少、案場冷清，房展會(huì)參展企業(yè)數(shù)量迅速下滑〕樓盤推售節(jié)奏減緩，市場潛在推售工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)推遲〔蘇荷公寓、藍(lán)堡灣公寓、海馬工程等工程銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)向后推遲〕隨著3月4日鄭州限購令的執(zhí)行，鄭州樓體初步呈現(xiàn)出以下狀況：市場反響10年4月至11年4月，全市商品房預(yù)售1152.9萬㎡，去化1074.3萬㎡，供求比1.07；供求根本平衡；自11年1月份起銷售量明顯下滑，且供求比一直在1.0以上。鄭州市供求趨勢各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投放、消化、價(jià)格方面漲幅明顯。非住宅類物業(yè)分析宏觀市場總結(jié)PART1宏觀環(huán)境交通四通興旺、工業(yè)集聚、兩翼齊飛組團(tuán)之一高新技術(shù)開發(fā)區(qū)連霍高速距市中心12公里距301國道2公里繞城公路800沉沙胡休閑公園蓮花公園西流湖公園在居住用地方面，2021年，高新區(qū)規(guī)劃居住用地面積1170.31公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的22.50％。其中一類居住用地面積為112.64公頃，二類居住用地面積為1057.67公頃。

在工業(yè)用地方面，2021年，高新區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地面積1007.68公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的19.37％。預(yù)計(jì)東部居住區(qū)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地新材料產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地教育科研基地信息產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)旅游北部居住區(qū)科學(xué)大道以北居住區(qū)：依托高新區(qū)新中心設(shè)置，效勞于教育科研和高新產(chǎn)業(yè)人員形成的居住區(qū)?？茖W(xué)大道、瑞達(dá)路東部居住區(qū)：東部依托解放軍信息工程大學(xué)和植物園以東片區(qū)開辟為新型居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)與市區(qū)一體化開展。鄭州高新區(qū)將作為一塊重要的功能區(qū)域成為鄭州的城市核心區(qū)之一，現(xiàn)鄭州高新區(qū)的定位向新城區(qū)的轉(zhuǎn)變已初現(xiàn)成效。幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城高新區(qū)產(chǎn)業(yè)分布、居住區(qū)分布圖幸福中原海升龍又一城盛世港灣睿智禧園美景菩提萬豐慧城項(xiàng)目名稱占地（畝）建面（㎡）容積率分期目前銷售階段睿智花園40058萬㎡2.23期3期咨詢?nèi)f豐慧城8020萬3.112期售罄盛世港灣27530萬1.73期1#樓排號(hào)美景菩提4713萬3.5——?jiǎng)e墅銷售、商鋪?zhàn)稍冎性?0064萬2.24期一期咨詢升龍又一城600120萬4.5——一期咨詢工程周邊競爭工程分布案例研究1——睿智禧園項(xiàng)目基本情況開發(fā)商河南新合鑫置業(yè)物業(yè)位置梧桐街與雪松路交匯處物業(yè)類型住宅占地面積400畝建筑面積58萬平米銷售價(jià)格二期在售余房5300元/㎡三期預(yù)計(jì)5800元/㎡戶型面積37-200㎡樓層狀況電梯洋房、小高層、高層開發(fā)周期和現(xiàn)售期數(shù)及體量分三期開發(fā)，一期已售清，二期基本售罄，主要30、40平米小戶型和110平米三房；三期咨詢階段，推出1#、2#、3#樓，24層高層，其中1號(hào)樓一被三門峽水利以5000元/㎡均價(jià)團(tuán)購100套，公司員工也可購買，每人限購兩套，價(jià)格5000元/㎡，7月底交定金。預(yù)計(jì)10月推出銷售，先草簽合同，可按揭（40%），也可一次性付款?？蛻裘枋龈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工作上班族、焦作、溫縣等地市在鄭州上班三期1#、2#、3#樓戶型配比房型面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例兩室一廳88-8921440%三室二廳11921440%1364810%四室兩廳1604810%合計(jì)524100%睿智花園睿智楠園睿智禧園一期二期三期123案例研究2——中原海二期三期四期1#2#3#4#5#6#項(xiàng)目基本情況開發(fā)商幸福置業(yè)

物業(yè)位置科技大道與長椿路交叉口500米物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積400畝建筑面積64萬平米銷售價(jià)格預(yù)計(jì)均價(jià)：5000元／㎡左右戶型面積45-160㎡樓層狀況一期18-24層高層銷售狀況目前一期咨詢階段，每天來訪量2-3組，售樓部僅兩名接待人員，預(yù)計(jì)2012年年前項(xiàng)目取得預(yù)售證后開盤。一期1-6#樓

戶型配比房型面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例一房40-6020020%兩室一廳81-8838440%三室二廳11228830%122485%135485%合計(jì)968100%88㎡135㎡案例研究3——升龍又一城項(xiàng)目基本情況開發(fā)商升龍置業(yè)

物業(yè)位置科技大道與長椿路交叉口500米物業(yè)類型住宅、商業(yè)占地面積600畝建筑面積120萬平米銷售價(jià)格——戶型面積45-160㎡樓層狀況高層城市綜合體銷售狀況目前售樓部已裝修完畢，因?yàn)榇迕癫疬w問題未接待客戶案例研究4——美景菩提項(xiàng)目基本情況開發(fā)商美景置業(yè)

物業(yè)位置科技大道與瑞達(dá)路交叉口500米物業(yè)類型住宅、別墅占地面積47畝建筑面積13萬平米銷售價(jià)格高層一層：8800元／㎡別墅：1.6-2.2萬元/㎡戶型面積89-300㎡樓層狀況33層4棟，兩梯四戶共1056套，3層（四合院別墅232-260平）8棟共44套。銷售情況2010.12.25開盤當(dāng)日，銷售85%，目前已基本銷售完畢目前商鋪處于咨詢階段139㎡三房89㎡兩房89㎡兩房89㎡兩房案例研究5——基正盛世港灣項(xiàng)目基本情況開發(fā)商基正房地產(chǎn)物業(yè)位置梧桐街與臘梅路交叉口物業(yè)類型住宅占地面積275畝建筑面積40萬平米銷售價(jià)格5000-5500元／㎡戶型面積75-110㎡樓層狀況24層開發(fā)周期分三期開發(fā)，一期，二期基已售罄，目前在售圖中標(biāo)示1#樓，售樓部僅1名接待人員，排號(hào)階段，1萬抵1.5萬，7月底選房，先草簽合同，可按揭（50%），或一次性付款?？蛻裘枋龈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工作上班族三期高層一、二期多層、小高層1案例研究6——萬豐慧城項(xiàng)目基本情況開發(fā)商河南萬豐置業(yè)

物業(yè)位置銀屏路25號(hào)物業(yè)類型住宅占地面積80畝建筑面積20萬平米銷售價(jià)格尾盤，剩余房源5500元／㎡戶型面積33-200㎡樓層狀況18層小高層、22層高層開發(fā)周期和現(xiàn)售期數(shù)及體量分兩期開發(fā)，基本售罄，僅余60㎡小戶型，現(xiàn)房銷售，7月中下旬簽合同。(五證俱全)客戶描述863軟件小區(qū)職工、高新區(qū)部分公司員工、高新區(qū)村民123567891011121516171819一期二期均價(jià)：元/平米5500萬豐慧城5000盛世港灣5300睿智楠園在售樓盤價(jià)格列表1.美景菩提以地段配套與中心廣場市政公園資源為依托，引領(lǐng)市場價(jià)格；2.睿智楠園交通地段，教育市政公園，大盤優(yōu)勢，價(jià)格出現(xiàn)提價(jià)的趨勢；3.盛世港灣地段稍偏，未來配套，但價(jià)值也處于提升階段；

地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價(jià)格的重要因素。6800美景菩提重點(diǎn)樓盤銷售分析項(xiàng)目名稱合計(jì)一房二房三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)面積區(qū)間比例套數(shù)萬豐慧城185030-60㎡9%170套77-88㎡30%548套92-130㎡53%978套復(fù)式160-200㎡8%154套睿智禧園52488-90㎡40%214套119-136㎡50%262套160㎡10%48套盛世港灣204830-35㎡26%532套61-97㎡37%778套102-122㎡30%615套180㎡6%123套中原海96840-60㎡20%200套81-88㎡40%384套112-135㎡40%384套美景菩提1056--89㎡50%528套127㎡25%264套140㎡25%264套主力面積合計(jì)644630-60㎡14%902套59-97㎡38%2452套92-150㎡39%2503套5%312套170-200㎡4%277套二房三房是主力戶型，四房以上比率不超過10％□以兩居室〔77-97㎡〕和三居室〔92-130㎡〕為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最普遍特點(diǎn)?！蹰_展方向：三居室將朝100-120㎡左右的經(jīng)濟(jì)型三房開展為主。競爭工程面積和比例匯總分析本案風(fēng)格〔古典簡約〕普羅旺世琥珀名城鄭開森林半島青苑宋城雅居開元華庭琥珀名城鄭開森林半島青苑碧麗國都宋城雅居碧水藍(lán)城豪德天下融城鼎立國際城從建筑風(fēng)格上來看，目前西高新區(qū)的建筑立面均顯得檔次不高，樓盤名稱綠化率園林排布及特色睿智花園37%小區(qū)內(nèi)部有水系環(huán)繞，各棟樓之間均有綠化帶環(huán)繞。幸福中原海39%集中綠地與帶狀、點(diǎn)狀綠地共生的理念，喬木與灌木搭配種植、低矮綠籬與高大樹木立體組合升龍又一城32%現(xiàn)代特色景觀美景菩提31%現(xiàn)代與中國古禪意居所園林結(jié)合萬豐慧城38.75%社區(qū)入口采用下沉式景觀，輔于小品、雕塑等，中央組團(tuán)分配特色景觀、沿交通線依次鋪設(shè)?；蹫?2%2.9萬方生態(tài)水系、1.2萬方觀景廣場、外環(huán)50米綠化帶、各種樹種。美景菩提基正港灣睿智花園萬豐慧城各競品建筑風(fēng)格競品園林景觀工程建筑形態(tài)：高新區(qū)在售工程是集多層和小高層、高層為一體的住宅，目前推售產(chǎn)品均為高層大多數(shù)產(chǎn)品2梯4戶的為純居住板式住宅區(qū)域工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：區(qū)域在售工程供給產(chǎn)品以80-90平方米兩房、100-120平方米三房為主，與鄭州市區(qū)住宅產(chǎn)品線供給根本相符在售工程價(jià)格特征：高新區(qū)在售工程大多數(shù)為五證不全工程，跟開發(fā)商草簽合同。在售工程多層根本5000-6000元/平方米左右，在售工程成交客戶特征：高新區(qū)購房置業(yè)客戶大多數(shù)本區(qū)域的居民，現(xiàn)有住房需更新?lián)Q代，屬于改善型居住需求；高新區(qū)政府機(jī)關(guān)單位工作人員存在大量購房需求，如高新區(qū)管委會(huì)等；各園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地中高層工作人員；鄭州大學(xué)、工程信息管理大學(xué)等各校區(qū)教師，購置中小套戶型將來自住，以備現(xiàn)有住房單位收回；因高新區(qū)環(huán)境清新、適宜居住，局部鄭州市區(qū)客戶為其父母購房用于養(yǎng)老。案場銷售氣氛：美景菩提、睿智禧園，售樓部昭示性強(qiáng)，內(nèi)部布局較為合理，銷售人員較為專業(yè)幸福中原海、盛世港灣售樓部內(nèi)僅1-2名接待人員，氣氛冷清，案場管理混亂。市場小結(jié)PART2

房源整體梳理

PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART2房源整體梳理一期二期一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積37826.6建筑面積95072.17平米套數(shù)796套總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積100295.15總建筑面積471081.77容積率4.09停車位2420總套數(shù)3936二期經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)占地面積62839.9建筑面積288080套數(shù)3140工程經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)PART2房源整體梳理1#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房88-924022%2413%169%2+192-935429%3117%2313%三房114-1359049%8446%63%合計(jì)184100%13976%4524%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——1#樓31256789111218F變電站2#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房937233%31%6932%2+1937233%11%7133%三房1337233%199%5325%合計(jì)216100%2311%19389%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——2#樓31256789111218F變電站3#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房87-944053%00%4053%2+1951824%00%1824%三房1331824%1824%00%合計(jì)76100%1824%5876%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——3#樓31256789111218F變電站11#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房1403033%78%2326%四房161-1736067%89%5258%合計(jì)90100%1517%7583%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——11#樓31256789111215F變電站36#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房122-1432867%00%2867%4+1182-1971433%410%1024%合計(jì)42100%410%3890%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——6#樓312567891112電梯7F變電站37#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房1211433%921%512%四房1601433%614%819%4+11921433%819%614%合計(jì)42100%2355%1945%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——7#樓312567891112電梯7F變電站35#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房862569%2467%13%三房96514%411%13%復(fù)式122-134617%00%617%合計(jì)36100%2855%822%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——5#樓312567891112多層6.5F多層6.5F變電站39#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房77816%00%816%3+1128-1422856%918%1938%復(fù)式104-2371428%00%1428%合計(jì)50100%918%4182%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——9#樓312567891112多層6.5F多層6.5F變電站312#房源房型戶型配比銷售情況剩余情況面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比3+11154575%4372%23%四房16658%58%00%復(fù)式1421017%35%712%合計(jì)60100%5185%915%啟動(dòng)區(qū)房源梳理——12#樓312567891112多層6.5F多層6.5F變電站3PART2房源整體梳理啟動(dòng)區(qū)剩余房源486套，剩余面積58073㎡，剩余套數(shù)占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#號(hào)樓。基本情況已售情況剩余情況總面積總套數(shù)已售套數(shù)套數(shù)占比已售面積面積占比剩余套數(shù)套數(shù)占比剩余面積面積占比1#15-18層高層1952118413976%1509977%4524%442123%2#230572162311%290913%19389%2014887%3#7826761824%239431%5876%543269%11233816%7583%1194084%小計(jì)6468156619534%2274035%37166%4194165%6#7層電梯洋房624042410%76012%3890%547988%7#6641422355%359654%1945%304546%小計(jì)12881842732%435634%5768%852466%5#6.5層多層3402362878%247473%822%92827%9#665750918%121018%4182%544782%12#7451605185%621883%915%123317%小計(jì)175101468860%990257%5840%760843%合計(jì)9507279631039%3699939%48661%5807361%啟動(dòng)區(qū)剩余房源分析啟動(dòng)區(qū)剩余房源分析基本情況已售情況剩余情況總套數(shù)比例已售套數(shù)已售比例剩余套數(shù)剩余比例兩房18523%5128%13472%2+114418%3222%11278%三房25732%14155%11645%3+1739%5271%2129%四房7910%1924%6076%4+1284%1243%1657%復(fù)式304%310%2790%合計(jì)796100%31039%48661%啟動(dòng)區(qū)剩余房源中占比最大的戶型為復(fù)式、四房、兩房及2+1戶型，銷售最快的戶型為3+1戶型及三房，其原因是面積適中，居住舒適，單價(jià)低，總價(jià)低。PART3

截止認(rèn)籌營銷策略

推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算PART3截止認(rèn)籌營銷策略PART2房源整體梳理PART1宏觀環(huán)境PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算資金穩(wěn)健回流企業(yè)品牌升華利潤最大化目標(biāo)1：現(xiàn)金流通過分階段的配合營銷，實(shí)現(xiàn)工程的可持續(xù)性開發(fā)，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流，從而確保資金的快速回?cái)n！目標(biāo)3：形象與品牌通過對(duì)本工程的成功開發(fā)，奠定開發(fā)商在市場中的形象，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！目標(biāo)2：利潤依托祝福紅城優(yōu)良的產(chǎn)品品質(zhì)，充分發(fā)揮工程自身和潛在的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)工程利潤最大化！全案營銷目標(biāo)保證工程現(xiàn)金流的穩(wěn)健回收是工程成功的根底！理性的風(fēng)險(xiǎn)控制就像工程的保護(hù)傘爭取以工程養(yǎng)工程目標(biāo)1：現(xiàn)金流目標(biāo)追求利潤銷售速度的平衡點(diǎn)是工程營銷目標(biāo)！利潤通過工程賣點(diǎn)挖掘,借勢營銷,有效的推廣，表達(dá)工程最大的價(jià)值展現(xiàn)速度合理的推售時(shí)序,不同產(chǎn)品的組合,有方案的價(jià)格控制實(shí)現(xiàn)工程的有序銷售一期開盤實(shí)現(xiàn)5300元/㎡，逐步提升價(jià)格

目標(biāo)2：利潤目標(biāo)現(xiàn)狀：目前高新區(qū)暢銷戶型面積為80—120㎡的兩房、三房，成交均價(jià)在5000元—6000元之間，我工程需要一定的市場培養(yǎng)期來實(shí)現(xiàn)均價(jià)。工程的成功不僅表達(dá)在銷售的成功實(shí)現(xiàn)祝福企業(yè)形象全面升華加快祝福置業(yè)的品牌建設(shè)建立高新區(qū)新居住模式的標(biāo)桿開啟祝福置業(yè)開發(fā)的新紀(jì)元祝福提高祝福置業(yè)住宅開發(fā)水準(zhǔn)目標(biāo)3：品牌建設(shè)目標(biāo)工程的核心問題在于,如何使一批產(chǎn)品在獲得良好銷售業(yè)績的同時(shí)樹立整盤的高端形象，以促進(jìn)后期更大體量產(chǎn)品價(jià)值的提升？通過我司對(duì)目前市場的分析與研究及長期操盤的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論，一個(gè)工程的一批推售的成功與否，與其推售的產(chǎn)品組合有重大關(guān)系，作用大到可以決定一個(gè)樓盤的命運(yùn)，特別是高端房地產(chǎn)工程。因?yàn)槭袌霾粫?huì)給予我們第二次樹立第一印象的時(shí)機(jī)！我司本著對(duì)工程負(fù)責(zé)，對(duì)祝福地產(chǎn)負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們不但要保證工程一批的成功，更要保證整個(gè)工程的成功，保證祝福地產(chǎn)鄭州首個(gè)大型工程運(yùn)作成功！因此，樂信地產(chǎn)對(duì)工程的營銷推廣做出如下建議：工程要到達(dá)高價(jià)、快速銷售的前提條件——必須保障一批開盤的成功！推售核心問題分析1批推售房源保存目前市場上稀缺的多層、電梯洋房產(chǎn)品〔6#、9#售出不多，房源可保存〕，等待后期升值銷售，實(shí)現(xiàn)利潤最大化！其他一期剩余房源全部推出銷售，共計(jì)407套，47147平米。按照均價(jià)5300元/平米，預(yù)計(jì)全部銷售額約2.5個(gè)億。1#15-18層高層4544215300249882#193201483#58543211#75119407#7層電梯1930455#6.5層多層892812#91233合計(jì)40747147530024988312567891112推售房源保存房源祝福紅城2011-2012年銷售運(yùn)營計(jì)劃表年度2011年2012年10月11月12月1月2月3月4月營銷節(jié)點(diǎn)一期開盤開盤后持續(xù)熱銷開盤后持續(xù)熱銷尾盤銷售

拿到預(yù)售證，按揭款到賬銷售面積30000800060003147——————銷售比率64%17%13%6%——————銷售均價(jià)5300540055005600——————銷售額15900432033001762——————首付款9540259219801057——————按揭款

10113合計(jì)回款額95402592198010570010113備注1、2012年4月拿到預(yù)售證，簽訂售房合同，4月底按揭款到賬；2、假設(shè)住宅80%客戶首付50%，20%一次性付款；3、認(rèn)籌、開盤均采取入會(huì)的隱蔽形式，簽訂入會(huì)協(xié)議書，其會(huì)員編號(hào)為房源位置。4、由于二期的規(guī)劃、戶型、面積未確定，暫不列入計(jì)劃表1批銷售資金流向表現(xiàn)狀工程證件不齊全工程資金回款壓力大現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場變化快五證不齊的情況下銷售的情況高新區(qū)較為普遍后續(xù)競爭工程啟動(dòng)，競爭壓力大，應(yīng)搶占先機(jī)關(guān)于工程認(rèn)籌方式的思考解決方法工程認(rèn)籌均采用辦理祝福會(huì)會(huì)員的形式，交付會(huì)員費(fèi)享受購房優(yōu)惠。工程開盤也采用入會(huì)形式，會(huì)員編號(hào)即為所選房源位置，交付定金。選房工作結(jié)束后，與客戶草簽合同，可加大按揭和一次性付款的優(yōu)惠差異，鼓勵(lì)一次性付款。工程取得預(yù)售證后，辦理購房合同和按揭手續(xù)等。鄧州尚正一品工程入會(huì)協(xié)議書鄧州尚正一品認(rèn)籌、開盤流程借鑒5月15日認(rèn)籌活動(dòng)當(dāng)天發(fā)放排序卡600余張由于房管局相關(guān)部門的制止，以及現(xiàn)場秩序維持的考慮，辦卡活動(dòng)僅進(jìn)行半天，辦理會(huì)員卡280張。后續(xù)通知客戶分批次辦理，共計(jì)600余張。6月31日開盤活動(dòng)現(xiàn)場無任何開盤布置及包裝，僅簽訂入會(huì)協(xié)議，按洋房15萬/套，高層10萬/套收取會(huì)費(fèi)，每天通知客戶30-50組選房，目前根本售罄，實(shí)現(xiàn)開盤去化率90%以上。推廣目標(biāo)目標(biāo)1工程整體高調(diào)亮相目標(biāo)2一批房源開盤前蓄勢三條主線：活動(dòng)為主打，渠道速占位，廣告樹形象PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算===任務(wù)分解===407套房源成交285套房源成交70%認(rèn)籌713組解籌率40%需新增來訪2375組；方案來訪2375組來訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌30%如何蓄客，如何高調(diào)亮相？1、如何保證工程一炮走紅，一舉奠定公司及工程形象；2、如何借助電梯洋房高端產(chǎn)品，提升整個(gè)工程高端價(jià)值形象；3、如何保證在高調(diào)亮相前提下，降低推廣費(fèi)用，為公司節(jié)約資金；4、如何恰當(dāng)找到目標(biāo)客群；5、如何保證現(xiàn)場高人氣，持續(xù)引爆售樓部；6、如何提高認(rèn)籌量，為公司及時(shí)回款；7、如何降低因春節(jié)造成推廣斷檔、客源來訪不暢的不利影響；PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)費(fèi)用估算9月4日

認(rèn)籌啟動(dòng)2021年10月16日1批開盤開盤前推廣節(jié)點(diǎn)〔暫定〕8月20日亮相認(rèn)籌蓄客期亮相蓄客期開盤續(xù)銷期祝福紅城會(huì)員全城招募8.209.48月10日進(jìn)場高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主專場推介會(huì)9.25祝福紅城紅酒品鑒會(huì)10.022021年10月11月提升影響力，積累客戶穩(wěn)固影響力，維系客戶8月9月VIP客戶答謝會(huì)暨中秋節(jié)同慶會(huì)9.128月10日售樓部開放10月16日開盤戶外圍擋道旗候車亭高塔公交短信單頁加油站直投推廣線活動(dòng)線銷售線亮相信息開盤強(qiáng)推期+集中推介認(rèn)籌期強(qiáng)勢推廣期亮相期開盤期9月4日認(rèn)籌9月11月8月20日亮相10月認(rèn)籌信息開盤信息8月營銷節(jié)奏推廣策略9.18認(rèn)籌，發(fā)行VIP卡銷售目標(biāo)認(rèn)籌積累目標(biāo)700組客戶市場接觸全面樹立樓盤形象，集中資源，全面推廣，增加客戶來訪量推廣方案7月14日提交認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案、物料包裝活動(dòng)營銷8月9月10月正式接待客戶完成工程推廣首次亮相名片、紙杯、手袋、單頁、折頁、戶外、圍擋、車體、候車亭主流：單頁、戶外大牌、高塔、短信、加油站投遞輔助：工地圍擋、車體、道旗、候車亭售樓處內(nèi)部包裝高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主專場推介會(huì)9.4認(rèn)籌活動(dòng)10.16開盤盛典10.16開盤慶典開盤認(rèn)購285套7月各媒體方案確定置業(yè)參謀招聘、培訓(xùn)置業(yè)參謀進(jìn)場VIP客戶答謝會(huì)暨中秋節(jié)同慶會(huì)8.20售樓中心亮相9.4認(rèn)籌10.16開盤祝福紅城紅酒品鑒會(huì)工作方案表11月8.10售樓中心開放沙盤8.20亮相活動(dòng)PART3截止認(rèn)籌營銷策略推廣目標(biāo)任務(wù)分解銷售節(jié)點(diǎn)營銷費(fèi)用估算針對(duì)祝福紅城工程情況，我們特建議使用更為精準(zhǔn)的渠道策略，以到達(dá)出奇制勝的效果。高新區(qū)美景菩提推廣幅度較大，科學(xué)大道的候車亭、燈箱、大牌都為其所占，氣場十足；工程宣傳主要布局化工路，使用戶外廣告、道旗、高塔等，避其鋒芒，主動(dòng)出擊拉動(dòng)區(qū)域，精準(zhǔn)到位目的：1、化工路、瑞達(dá)路車流、人流量大，昭示性強(qiáng)。2、拉升工程的形象。戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置化工路西段橫跨橋瑞達(dá)路、科學(xué)大道交匯處西北角（500㎡）鄭汴路與未來路交匯處金水路與文化路交匯處西北角時(shí)間半年一年費(fèi)用14萬25萬85萬80萬合計(jì)204萬位置：化工路〔西環(huán)-長椿路〕道旗；瑞達(dá)路〔橫跨橋附近〕道旗時(shí)間：2個(gè)月道旗數(shù)量：330個(gè)費(fèi)用：71.28萬元目的：1、引導(dǎo)客戶到臨時(shí)售樓部;2、由農(nóng)業(yè)路進(jìn)入高新區(qū)，產(chǎn)生視覺沖擊，使客戶對(duì)工程認(rèn)知；3、有效的傳遞工程信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：工程工地圍擋形式：圍墻粉刷工程宣傳語，分別在西面和南面樹立大型戶外廣告牌面積：廣告牌1000㎡圍墻1000㎡費(fèi)用：42.5萬目的：圍合工程，長期使用，傳遞工程信息，有效提高工程形象，對(duì)工程地塊有整體性指示作用；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：選擇68路、k72路(24路、328路備選〕時(shí)間：半年公交數(shù)量：10臺(tái)、拉手假設(shè)干費(fèi)用：18萬68路K72路戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：瑞達(dá)路時(shí)間：半年規(guī)格：3.5*1.5m=5.25㎡共10個(gè)費(fèi)用：1.15萬目的：1、有效的占位，引導(dǎo)來往客戶了解工程；2、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳工程信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：化工路、西三環(huán)交匯處時(shí)間：一年規(guī)格：三面廣告費(fèi)用：54萬目的：1、昭示性強(qiáng)；2、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳工程信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞廣告媒體日期數(shù)量費(fèi)用（萬）備注短信8.9-11日15萬條/天45萬1.575入市信息8.12-14日15萬條/天45萬1.575亮相信息8.15-18日10萬條/天40萬1.4項(xiàng)目信息8.27-29日10萬條/天30萬1.05認(rèn)籌信息8.30-31日20萬條/天40萬1.49.1-4日25萬條/天100萬3.5優(yōu)惠信息合計(jì)

300萬10.5

目標(biāo)客戶群：按類群劃分的特定目標(biāo)客戶群形式：結(jié)合工程重大節(jié)點(diǎn)及日常促銷活動(dòng)，對(duì)現(xiàn)有來電來訪意向客戶、篩選高端客戶進(jìn)行工程即時(shí)性信息群發(fā)。媒體：此類媒體較多，關(guān)鍵在于其號(hào)碼資源，可根踞實(shí)際情況更換短信群發(fā)公司。戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞媒體日期區(qū)域人數(shù)人工費(fèi)用單頁費(fèi)用總計(jì)派單8.10-14日1、周邊社區(qū)、工廠、酒店覆蓋2、瑞達(dá)路科學(xué)大道、化工路瑞達(dá)路、化工路西三環(huán)渠道20人/天共計(jì)100人單頁10000份/天0.31.51.88.15-25日渠道10人/天共計(jì)110人單頁5000份/天0.331.651.988.26-9.4日渠道20人/天共計(jì)200人單頁10000份/天0.633.6合計(jì)

410人

7.38萬目標(biāo)客戶群：高新區(qū)客戶形式：DM單頁派發(fā)，重點(diǎn)路口設(shè)置專人在上下班頂峰期派發(fā)單頁位置：高端小區(qū)出入口，重點(diǎn)路段交匯處，高端場所出入口，人流密集路段戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞時(shí)間站點(diǎn)位置8.15-8.208.28-9.04鄭州北環(huán)北站鄭州市北環(huán)路南陽路交叉口東100米鄭州西環(huán)東站西環(huán)路與中原路交叉口向北200米路東鄭州西環(huán)站鄭州市西環(huán)北段孫莊村口鄭州瑞達(dá)路站鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞達(dá)路7號(hào)鄭州西郊北站310國道西崗村（鄭上路大莊村口）鄭州華山路站華山路與中原路交叉口北200米鄭州化工路站鄭州市化工路白莊鄭州繞成高速西站繞城高速鄭州市卅鋪段鄭州連河西站西四環(huán)溝趙鄉(xiāng)政府北1公里鄭州鄭西站鄭州市西四環(huán)溝趙村鄭州科學(xué)大道站鄭州市科學(xué)大道中段信院段鄭州經(jīng)三路站鄭州市經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交叉口西四環(huán)站西四環(huán)與鄭上路交叉口向東費(fèi)用：0.5元/份*1000000份=500000元針對(duì)有車一族釋放工程信息，渠道精準(zhǔn)，價(jià)格低廉。高塔道旗戶外圍擋工程候車亭售樓部戶外類廣告布局祝福紅城--盛世美宅亮相中原亮相活動(dòng)活動(dòng)費(fèi)用：演出相關(guān)費(fèi)用8萬元禮品費(fèi)用3萬其他費(fèi)用1萬元

共計(jì)：12萬祝福紅城—盛大認(rèn)籌活動(dòng)暨一期產(chǎn)品品鑒會(huì)活動(dòng)費(fèi)用：演出相關(guān)費(fèi)用8萬元禮品費(fèi)用5萬其他費(fèi)用1萬元

共計(jì)14萬認(rèn)籌活動(dòng)營銷推廣費(fèi)用估算以戶外、道旗、派單為主導(dǎo)，銷售包裝輔助，其他綜合配合的推廣模式。項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）使用期限合計(jì)（元）長期廣告瑞達(dá)路候車亭10座/年23000半年11500公交車72路5臺(tái)/年35000半年175000公交車68路5臺(tái)/年34000半年170000化工路道旗（西環(huán)-長椿路）252桿/10天36060天544320瑞達(dá)路道旗（梧桐街-化工路）78桿/10天36060天168480西三環(huán)化工路三面塔3面/年180000一年540000化工路鐵路橋1面/年280000半年280000鄭汴路與未來路交匯處廣告牌1面/年850000一年850000金水路與文化路交匯處廣告牌1面/年800000一年800000科學(xué)大道瑞達(dá)路西北角廣告牌1面/年500000半年500000工地圍擋廣告牌制作1000m2275永久275000工地圍擋美術(shù)字包裝6000m225永久150000小計(jì)4464300戶外廣告期限為一年，工地圍擋廣告可長期使用后續(xù)推出房源可繼續(xù)使用，分?jǐn)偙酒趶V告費(fèi)用；大型戶外廣告是短期內(nèi)拉升工程形象，提高工程知名度的最正確手段。項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）合計(jì)（元）亮相階段費(fèi)用加油站直投400000份0.5200000單頁50000份0.318000短信900000條0.03531500演出活動(dòng)120000小計(jì)249500認(rèn)籌階段費(fèi)用加油站直投600000份0.5300000單頁155000份0.355800短