360無國界潮尚港

規(guī)劃方案〔草稿〕2021年2月17日目錄初步的商場定位方案有關商場定位方案所需的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)用途說明一、工程分析〔一〕地理位置略〔二〕工程現(xiàn)狀略〔三〕工程SWOT分析二、工程經(jīng)營選項分析三、工程定位一、招商范圍二、招商區(qū)域三、招商條件四、招商原那么五、招商策略六、招商運作流程：七、招商目標及總體方案〔商場從調研到招商到開業(yè)的流程及時間表〕招商中心每一步所需的資源招商團隊架構招商總監(jiān)職責開業(yè)前商場投入產(chǎn)出概況八、招商準備相關工作360工程定位初案工程主題定位360經(jīng)營定位360經(jīng)營定位道理區(qū)總面積479平方千米,人口67萬，道里區(qū)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)79戶，其中包括6戶中央直屬企業(yè)，僅產(chǎn)業(yè)工人已達數(shù)萬，還有各界白領、管理人員等擁有巨大購置潛力的消費群體匯于此，是我商場的主力消費群。白領及藍領一族的消費趨向為國際三線、國內(nèi)一線、二線品牌,綜合客群實力及商場硬件設施，擬定我商場為中檔潮流店。

經(jīng)營定位所需的數(shù)據(jù)和用途說明

一、工程分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析的主要關注點有人口、經(jīng)濟、社會文化等。一個城市人口數(shù)量決定市場的大小，一個商場不可能把所有的人都作為自己的目標消費者，那些大而全、滿足所有消費群體的商場往往沒有自己的特色，也不可能辦到。人口分析分析人口的目的是為了了解市場規(guī)模的大小。經(jīng)濟分析分析經(jīng)濟的目的是為了了解顧客的需要能否轉化為需求。社會文化分析分析社會文化的目的是為了了解顧客的消費習慣和消費心理。行業(yè)環(huán)境分析從競爭的角度來說，行業(yè)環(huán)境是影響商場績效的重要因素之一，與宏觀環(huán)境相比，行業(yè)環(huán)境對商場的競爭優(yōu)勢和商場獲取超額利潤有更直接的影響。經(jīng)營定位所需的數(shù)據(jù)和用途說明

〔一〕地理位置略〔二〕工程現(xiàn)狀略〔三〕工程SWOT分析3.1總表優(yōu)勢分析〔S〕劣勢分析〔W〕時機分析〔O〕威脅分析〔T〕工程SWOT分析

Strength〔優(yōu)勢〕：物業(yè)管理、硬件條件遠遠高于周邊商場。可迅速在已有商圈內(nèi)樹立經(jīng)營優(yōu)勢。Weakness〔弱勢〕：經(jīng)營品項多為小品類，不便于整體形象構成。業(yè)戶種類繁多，運營管理難度大。Opportunity〔機遇〕：招商資源廣泛。意向強烈客戶存在。商品集中區(qū)域，可吸引客流可迅速擊潰周邊同類商場，形成該類消費品的壟斷區(qū)。Threat〔威脅〕：面臨競爭，周邊市場可能會采取租金價格戰(zhàn)。小區(qū)域范圍內(nèi)，或許會存在一種排外心里。項目定位工程整體定位： 立足道理商圈，做最具競爭力的潮流店。工程功能定位： 特色餐飲、個性、IT數(shù)碼產(chǎn)品、外貿(mào)服裝、純港派服飾、潮流小店鋪的集中地。工程形象宣傳定位： 打造哈爾濱首個淘潮流寶貝，享受購物娛樂的精品商場。標消費者定位： 以道理區(qū)上班的白領和年輕一族為根底，鎖定16～30歲的年輕消費者，月收入在800～1500元的消費者占65%以上，月收入1500～3000元的消費者占30%，其他消費者占用5%。商品檔次 合理進行中檔商品與中低檔商品的配比。管理 項采用以招商經(jīng)營，商戶在約定的范圍內(nèi)獨立經(jīng)營，商場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營銷，吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場經(jīng)營的靈活性相結合，開創(chuàng)新一代主題商場管理模式?！泊黉N期間采取統(tǒng)一收銀〕招商說明一、招商范圍

依據(jù)工程的定位，時尚休閑主題賣場，經(jīng)營工程均針對服裝、服飾而設，本案采用商戶獨立經(jīng)營，對商戶的經(jīng)營內(nèi)容不作強硬的控制，商場不作品類統(tǒng)一規(guī)劃，只作指導性建議。本工程的招商范圍為：主力店〔品牌餐飲〕次主力店〔中型美容院、沐足堂〕服裝、服飾、精品、針織、鞋帽、箱包等。二、招商區(qū)域 南崗及道里是哈爾濱時尚、個性化商品的集散地，有數(shù)以萬計的經(jīng)營者，不乏適合本區(qū)域定位的經(jīng)營者，是本區(qū)域的招商主要面向地區(qū)。其次，周邊金太陽、紅博、人和等也有同類商品，也可做招商目標。三、招商條件：后附〔租金等〕四、招商原那么招商秉承“四個優(yōu)先〞的原那么：1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進；3、獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進；4、特色工程優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營工程的商業(yè)機構優(yōu)先引進。招商說明五、招商策略 1、充分利用現(xiàn)有客戶資源充分利用各位招商人員手中所掌握的客戶資源。徹底挖掘道理區(qū)內(nèi)存在的各類客戶。 2、廣告宣傳、形象包裝 成功經(jīng)營的商場少不了廣告宣傳的投入。本商場的廣告的目的是為了招商，但廣告宣傳的對象應放在目標消費者身上，我們通過廣告宣傳及形象包裝可以到達：吸引附合定位的商家的注意，引起其發(fā)生興趣，進而加盟商場。樹立商家的經(jīng)營信心、增加商家對我們的信任。招商說明與各商城租金價格比照表位置建筑面積(㎡)經(jīng)營面積（㎡）商鋪（間）租金區(qū)間（元/天）保底收益（元/年）理想收益(元/年)12766.11355.34略6.00～12.0060577597875086.723958.41939.616略4.00～8.0057792647513043.233792.961858.55略2.00～4.002768860359951843890.261906.22略1-214198501845805總計14407.727059.78略

1602573320833453招商條件〔租金〕招商運作流程時間工作內(nèi)容2011年2月份第3-4周確定招商面積及經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)劃分等，公開招商時間最終確認樓層平面落位圖確定；制定招商計劃；宣傳推廣計劃；現(xiàn)場包裝方案等初步設想；確定合同、委托經(jīng)營協(xié)議等各類合同條款、2011年3月份第1周-第4周正式按招商計劃進行招商，進行現(xiàn)場招商；發(fā)布相關招商廣告；2011年4月份至5月末分頭實施招商；直招；2011年6月至7月末商場業(yè)戶裝修及商場裝修2011年8月1日開業(yè)典禮（開鋪率保證在80%）規(guī)劃面積表及相關商場租金比照表規(guī)劃方案一層肯德基、餐飲店中店、銀行、品牌珠寶、品牌化裝品、專賣店二層個性、IT數(shù)碼、品牌休閑外貿(mào)服飾、箱包、皮具、男女鞋區(qū)、西點咖啡規(guī)劃方案三層女裝、針織小百美甲區(qū)、精品、飾品、內(nèi)衣、水果吧四層娛樂、電玩、餐飲、會館、寫字間經(jīng)營定位為表達360的整體商業(yè)效果(時尚潮流港)，而時尚潮流的表達一般要由服裝，鞋類，箱包皮具和一些飾品等來組成，所以整體的時尚潮流港主要業(yè)態(tài)就由服裝、鞋類、箱包皮具及男女飾品組成。一層平面圖目標客戶歐萊雅牌的化裝品在哈市有著自己的廣闊市場，并且該品牌在廣告和品牌形象上都較為重視，所以該品牌的引進，可以調高女人街的整體裝修風格，同時在管理和廣告運營等方面都有著一定的幫助。目標客戶老銀匠老字號的品牌已經(jīng)有了一個較為成熟的消費市場，它采用自己獨特的產(chǎn)品風格占領了哈市的大局部市場，所以它的引進可以帶動起我首飾區(qū)的品類品牌效果，在消費群體上也有著一定的吸引。二層平面圖時尚潮流港二層方案布局方案中的商鋪劃分采用的是小鋪位劃分，而時尚潮流的表達一般由服飾表現(xiàn)出來，采用的錯位式經(jīng)營模式，以一種個性、IT數(shù)碼與純港派時尚服飾精品為混搭的經(jīng)營模式吸引時下的年輕消費族群。同時商鋪的中檔商品較適合現(xiàn)道里區(qū)的消費水平。目標客戶美國駱駝是一個較好的戶外運動品牌，此品牌已有著一定知名度，他的引進可以有效的帶動我時尚潮流港的客流量，并在在整體的店面裝修和后期的360運作方面也可提供一些較好的幫助。目標客戶唐獅品牌也是休閑服飾品牌中的前十大著名品牌，它的服裝風格較適合青少年的檔次，并且在其籌劃廣告方面也比較注重，所以唐獅品牌也是我360潮流港較為適合的。目標客戶八哥運動品牌是較耐克等品牌稍差的中等品牌，但在中等的品牌里也有著一定的影響力，并且在籌劃和店內(nèi)裝修等方面也可以到達我時尚潮流港的要求，所以可根據(jù)此情況考慮在二層一些稍大的面積處做一些類似的品牌，不但可以樹立一定的商城形象，并且在坪效方面也能到達我們的要求。目標客戶森馬品牌在休閑服飾類商品中有著一定較好的口碑，并且整體的服裝針對青少年，所以受到很多消費群體的歡送，比較適合我潮流港二層方案的客戶箱包區(qū)品類特點箱包作為實用且具有協(xié)調整體著裝風格的配飾，已廣泛受到各年齡及各階層人士的喜愛，我司箱包區(qū)力求打造綜合品類齊全的時尚箱包區(qū)目標客戶上海故事是一個對市場占領方面意識較強的品牌，在哈市方面都有著一些分店，此品牌的樹立也可間接的帶動我潮流時尚港的服飾品牌檔次，從盡可能的防止因商鋪位而發(fā)生的小品牌現(xiàn)象。女鞋區(qū)品類特點女鞋鞋型分類涼鞋密鞋馬鞋全涼淑女鞋長靴中涼休閑鞋中靴前涼素面皮鞋短靴后涼女鞋不受年齡、外貌、身材等因素影響，所以適合人群廣泛，在各百貨店銷售穩(wěn)定。目前鞋業(yè)行業(yè)定位為中低檔，我司擬定位中高檔品牌，做錯位經(jīng)營。區(qū)域裝修風格以簡單、明朗、突出商品為目的，創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、零距離的購物環(huán)境。

讓每個女人——雙腳愛上鞋

目標客戶千嬌百媚品牌內(nèi)衣，都已主題店的形式出現(xiàn)，同時他對市場的占領和廣告