登場(chǎng)中糧彩云居中糧-彩云居命題速度、品牌、利潤(rùn)一樣不能少審題93平米以下占82.7%；119平米以上占17.3%；以小戶(hù)型為主，輔以局部舒適性三房及復(fù)式房，當(dāng)然還有迷你型公寓。占地面積：43867方總建面：74574萬(wàn)方容積率：1.7建筑高度：35米用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地總戶(hù)數(shù)：1064車(chē)位數(shù)：597破題大號(hào)彩云居方方正正一塊地，中規(guī)中矩〞中〞工程。秉性——中庸突破需要個(gè)性？破題的過(guò)程就是個(gè)性的尋找和塑造過(guò)程。市場(chǎng)找趨勢(shì)找機(jī)會(huì)找問(wèn)題對(duì)應(yīng)評(píng)標(biāo)要素3定位定市場(chǎng)定目標(biāo)定價(jià)值對(duì)應(yīng)評(píng)標(biāo)要素4/5概念給項(xiàng)目一個(gè)騰飛翅膀?qū)?yīng)評(píng)標(biāo)要素6推售一切盡在掌握的未來(lái)對(duì)應(yīng)評(píng)標(biāo)要素7市場(chǎng)市場(chǎng)從07年9.27到10年4.15胳膊與大腿之爭(zhēng)推動(dòng)成長(zhǎng)08年被擠兌〔人所共知〕09年被忽悠〔來(lái)不及出貨〕10年被蒙騙〔香檳都備好了〕出不了貨，這是個(gè)問(wèn)題政策PK大會(huì)二元市場(chǎng)的矛盾總經(jīng)理要讓總理開(kāi)心戰(zhàn)役已經(jīng)打響，陣型已經(jīng)列好，仗總歸要打，督陣的有想法，既然勝利天注定，那么就要先安撫未出征的老弱殘兵。要求：1、不會(huì)嘩變；2、不要招搖。妥了！一年之內(nèi)看表現(xiàn)結(jié)論市場(chǎng)區(qū)段分析我們的九龍湖地位1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4、東山板塊板塊5、九龍湖板塊6、科學(xué)園板塊7、湯山麒麟板塊江寧七大板塊之一，我們相對(duì)邊緣近城/環(huán)境/地鐵/鳳凰港中心商業(yè)規(guī)劃高端配套、環(huán)境改善老市鎮(zhèn)/繁華/地緣人口自我中心化輻射1、岔路口板塊2、百家湖板塊3、將軍路板塊4、東山板塊5、九龍湖板塊6、科學(xué)園板塊7、湯山麒麟板塊近城/山水/大學(xué)城/別墅聚居地山水人文、環(huán)境改善板塊能級(jí)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆板塊特征溫泉養(yǎng)生/受仙林輻射/弱配套度假型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向/方山/大學(xué)城//地鐵/弱配套升級(jí)改善板塊能級(jí)1990年起步2000年萌發(fā)2001-2003年發(fā)展2004-2007年加速2008-2010年成熟區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U(kuò)張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地。江寧撤縣建區(qū)，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)中所占比重也與日俱增。時(shí)逢南京城建改造帶來(lái)大量拆遷的剛性需求，使得江寧房地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)政府資金政策偏向河西，雖然打出打造江寧新城的口號(hào)，但缺乏政府資金政策的投入與支持，配套與交通一直無(wú)法跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，成為其發(fā)展瓶頸。商業(yè)配套逐漸成熟，根據(jù)最新規(guī)劃，江寧由新市區(qū)定位于“一主城三副城”副城之一。同時(shí)隨著地鐵南延以及其他交通的建設(shè)，江寧逐漸成熟，走上又一輪快速發(fā)展階段。開(kāi)展足跡——金帶：地鐵1號(hào)南延線(xiàn)推動(dòng)效勞業(yè)開(kāi)展軸線(xiàn)貫穿，成為聯(lián)系東西片區(qū)開(kāi)展的金帶；

——綠廊：秦淮河及其藍(lán)線(xiàn)范圍，是游憩觀(guān)光、休閑娛樂(lè)的功能軸線(xiàn)，也是聯(lián)系各個(gè)片區(qū)開(kāi)展的綠色景觀(guān)軸線(xiàn)；

——紐結(jié)中心：跨秦淮河兩岸的多個(gè)公共中心形成強(qiáng)核，由功能和特征明顯的四個(gè)中心構(gòu)成：效勞整個(gè)江寧區(qū)的天印公園行政中心，百家湖北側(cè)的河定橋低本錢(qián)商務(wù)中心、楊家圩文化中心、百家湖東側(cè)的鳳凰港商業(yè)休閑中心。此外，鐵路南京南站及站南地區(qū)形成的北核，打造成集交通樞紐、物流中心、公共集散中心、休閑娛樂(lè)、商貿(mào)效勞為一體的都市區(qū)級(jí)中心，成為縫合主城區(qū)和東山新市區(qū)的紐結(jié)中心。

——RBD網(wǎng)絡(luò)：交通樞紐、物流、文化休閑、商業(yè)、商務(wù)、商貿(mào)、行政事務(wù)管理等功能的各個(gè)中心組成網(wǎng)絡(luò)化的都市區(qū)RBD江寧大有可為金帶、綠廊、紐結(jié)中心、RBD網(wǎng)絡(luò)板塊板塊描述樓市特點(diǎn)岔路口板塊距離市中心較近10公里、交通較為便利、社區(qū)配套逐漸成熟，與江寧其他板塊相比沒(méi)有特殊景觀(guān)資源支撐，但因其交通便利吸引不少客戶(hù)大盤(pán)居多，樓盤(pán)品質(zhì)較好，二手房市場(chǎng)火爆，火車(chē)南站的搬遷給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇百家湖板塊江寧開(kāi)發(fā)較早的一個(gè)板塊，別墅起源地之一，百家湖板塊不僅環(huán)境較好，而且配套較為成熟。新老樓盤(pán)交替，交通、景觀(guān)資源的不同導(dǎo)致區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大，可開(kāi)發(fā)用地緊缺，未來(lái)供應(yīng)量少九龍湖板塊位于江寧南部，繼百家湖之后又一開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，區(qū)域景色秀麗，大牌云集，但短期內(nèi)配套及交通較弱。雙龍大道高架、機(jī)場(chǎng)高速，地鐵3號(hào)線(xiàn)利好、青奧會(huì)利好對(duì)板塊有一定助力，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，大牌商紛紛進(jìn)駐，后期發(fā)展?jié)摿薮蟆？茖W(xué)園板塊（大學(xué)城板塊）城內(nèi)大學(xué)城的遷入，拉動(dòng)了板塊迅速發(fā)展，軌道交通1號(hào)線(xiàn)延伸段的規(guī)劃給區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展注入活力，但目前交通、生活配套不完善靠近大學(xué)城，人文氣息濃郁，交通不便湯山麒麟板塊遠(yuǎn)離江寧主城區(qū)，整體發(fā)展與江寧其他片區(qū)相比起步較晚。江寧最養(yǎng)生板塊，但交通較為不便三山板塊得天獨(dú)厚的山水資源，主要樓盤(pán)形態(tài)以別墅為主。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶(hù)在這里，區(qū)域配套缺乏，有待進(jìn)一步完善南京最大別墅居住區(qū)，富人聚集地，后期供應(yīng)緊缺。公寓價(jià)格已逼近主城價(jià)格東山板塊板塊江寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，由于緊鄰江寧原有的東山鎮(zhèn)，依托小鎮(zhèn)原有的旺盛人氣，配套完善，生活非常方便。是江寧居民置業(yè)首選地規(guī)劃為江寧政治、經(jīng)濟(jì)中心，趨向于多物業(yè)類(lèi)型發(fā)展，近期供應(yīng)熱點(diǎn)，但未來(lái)供應(yīng)緊缺九龍湖，自有優(yōu)勢(shì)蘇源集團(tuán)、長(zhǎng)安福特、國(guó)電南自、南京晨光、海爾曼斯、宇行機(jī)械、九竹企業(yè)、恒寶利、奧特電氣、南京出口加工區(qū)、克里斯汀、同仁醫(yī)院、東大、南師附中、清水亭中小學(xué)等。值得關(guān)注的產(chǎn)業(yè)涵蓋他們的需求已經(jīng)度過(guò)旺盛期區(qū)位價(jià)值判研小結(jié)1、從中長(zhǎng)期開(kāi)展來(lái)看，九龍湖自然生態(tài)環(huán)境、地鐵3號(hào)線(xiàn)利好、青奧會(huì)利好、品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐等可推助板塊開(kāi)展；2、板塊邊緣性強(qiáng)，板塊能級(jí)一般；3、目前根本生活配套檔次一般，休閑娛樂(lè)購(gòu)物等配套較弱；4、機(jī)場(chǎng)高速/雙龍大道高架，區(qū)內(nèi)及市內(nèi)公交能實(shí)現(xiàn)與主城對(duì)接；5、產(chǎn)業(yè)鏈形成巨大中高端消費(fèi)力，但已經(jīng)得到一定釋放。市場(chǎng)資源理解北側(cè)新城規(guī)劃混合用地南北長(zhǎng)約314米，東西寬約140米西側(cè)同仁醫(yī)院東側(cè)的加油站南側(cè)吉印大道東側(cè)九州通醫(yī)藥東側(cè)九竹南側(cè)東南大學(xué)我們本位東南大學(xué)九龍湖校區(qū)/南師附中以/清水亭中小學(xué)九龍湖與方山：遠(yuǎn)古時(shí)這里是一片大海，海龍王有九個(gè)王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。玉帝把他們抓住，關(guān)在一個(gè)玉匣里，交由太白金星看管。這九位龍子被關(guān)得不耐煩，在匣中喧鬧不已。太白金星只好帶著匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人間，成為今日的方山。九位龍子變成了方山周?chē)木艂€(gè)山嶺，圍繞著方山。人文在南京，難得山水相映成趣之地除卻玄武湖與紫金山，便屬九龍湖和方山一方天印一卷長(zhǎng)史一座神峰

一汪碧波生態(tài)江寧主城江北地塊位置約16.7公里約6.6公里雙龍大道高架機(jī)場(chǎng)高速(直線(xiàn)距離2.4公里)目前開(kāi)通的公交路線(xiàn)：安丹線(xiàn)：安德門(mén)(地鐵站〕-雨花臺(tái)—卡子門(mén)岔路口-河定橋—二十一世紀(jì)國(guó)際公寓—同仁醫(yī)院站〔工程所在站點(diǎn)〕-小丹陽(yáng)安銅線(xiàn)：銅山—機(jī)場(chǎng)路南口—同仁醫(yī)院站—岔路口—卡子門(mén)—雨花臺(tái)—安德門(mén)〔地鐵站〕區(qū)內(nèi)盛同(16)線(xiàn)，景福(15)線(xiàn)，盛東(21)線(xiàn)，盛福線(xiàn)等交通地鐵3號(hào)線(xiàn)吉印大道站雙龍大道和吉印大道交界位置2021年青奧會(huì)前通車(chē)此點(diǎn)值得大書(shū)特書(shū)江寧地鐵沿線(xiàn)在售或即將上市樓盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)面積在售主力戶(hù)型推售動(dòng)態(tài)21世紀(jì)國(guó)際公寓7.5萬(wàn)80-100㎡36-98㎡在售房源為50、60㎡一房約30套，均價(jià)13000-14000元/㎡，全款99折，下半年推出90-110㎡戶(hù)型180多套。高爾夫國(guó)際花園21萬(wàn)114、130、150㎡在售四期，五期規(guī)劃未定，目前在售戶(hù)型以大戶(hù)型為主，均價(jià)12000元/㎡青春水岸4.5萬(wàn)80-100㎡2010年下半年推售萬(wàn)裕·龍庭水岸35萬(wàn)80-120㎡兩~三房預(yù)計(jì)在下半年首次開(kāi)盤(pán)，首批推6棟高層600多套房源，戶(hù)型有77-82㎡的兩房及99-129㎡的三房,價(jià)格未定東方龍湖灣23.7萬(wàn)88兩房、113三房下半年推出232套房源，面積67-179㎡，價(jià)格未定，在售均價(jià)9000元/㎡文鼎雅苑14.5萬(wàn)103-108㎡尾盤(pán)2棟120套,下半年推售宜家國(guó)際公寓12.5萬(wàn)戶(hù)型56-130㎡一~三房，共99套，均價(jià)9000元/㎡，預(yù)計(jì)6月推售融僑世家15萬(wàn)共1211戶(hù)85-135㎡的兩房、三房，預(yù)計(jì)2010年下半年上市城市之光12萬(wàn)共1300戶(hù)45-60㎡酒店公寓，預(yù)計(jì)2010年10月上市萊茵東郡44萬(wàn)2010年11月推出40-80㎡單身公寓約700套武夷綠洲56萬(wàn)下半年推出10棟高層60-140㎡，價(jià)格未定東渡國(guó)際青年城23萬(wàn)預(yù)計(jì)2010年1棟26層8-9月推出38㎡單身公寓毛坯，共544套恒悅君鉑國(guó)際3萬(wàn)預(yù)計(jì)下半年推售1棟住宅樓，以小戶(hù)型為主左鄰右里30萬(wàn)第5期6棟小高層及高層，目前已經(jīng)推出2棟，主力戶(hù)型88-138㎡，在售均價(jià)13000-14000元/㎡，一次性付款92折。同曦國(guó)際廣場(chǎng)35萬(wàn)剩余體量200多套鉑金水岸5萬(wàn)剩余體量140多套,主力戶(hù)型77-130㎡，在售價(jià)格11000-14000元/㎡醫(yī)療：緊鄰三級(jí)甲等醫(yī)院同仁醫(yī)院，九龍湖板塊有百家湖社區(qū)衛(wèi)生效勞中心等；商業(yè)：依靠殷巷商貿(mào)中心，超市菜場(chǎng)郵局電信等根本齊全，但休閑娛樂(lè)配套弱。江寧大學(xué)城場(chǎng)館區(qū)是承接青奧會(huì)“三大場(chǎng)館區(qū)〞之一配套優(yōu)勢(shì)（S）地鐵領(lǐng)銜優(yōu)秀交通品牌（不足以KO）自然生態(tài)資源產(chǎn)品面積適銷(xiāo)對(duì)路（有趨同）劣勢(shì)（W）邊緣性臨街噪音加油站醫(yī)院過(guò)近配套問(wèn)題機(jī)會(huì)（O）地鐵江寧新機(jī)遇眾人抬柴青奧會(huì)威脅（T）政策問(wèn)題扎堆推盤(pán)我們需要營(yíng)造個(gè)性SWOT

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)剖析項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分布圖中冶天城駿景華庭同曦假日商業(yè)廣場(chǎng)鳳凰港商貿(mào)中心雅居樂(lè)地塊匯金九龍商業(yè)街寶潤(rùn)九龍湖地塊分布萬(wàn)科·金域藍(lán)灣工程地址：清水亭東路9號(hào)占地面積：27萬(wàn)方建筑面積：68萬(wàn)方〔地上54〕總戶(hù)數(shù)：3800戶(hù)建筑容積率：≤2.0

建筑密度：≤20%

建筑高度：≤60米

綠化率：40%商業(yè)配套：2萬(wàn)平米，21班幼兒園/運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所/社區(qū)中心/凈菜市場(chǎng)/社區(qū)商業(yè)街等景觀(guān)規(guī)劃：西班牙風(fēng)情社區(qū)工程定位：純高品質(zhì)社區(qū)，南京高尚灣居生活標(biāo)桿體量大/社區(qū)配套完善西班牙風(fēng)情/精裝修產(chǎn)品品質(zhì)/品牌積淀主力戶(hù)型：90㎡兩房、118-135㎡三房、168㎡四房，120㎡以?xún)?nèi)的房源根本售完；在售價(jià)格：16000-17000元/㎡，98折優(yōu)惠〔精裝修報(bào)價(jià)3000元/㎡〕地址：清水亭東路158號(hào)類(lèi)型：16棟11層小高層，3棟31層的高層住宅占地面積：13.4萬(wàn)平米建筑面積：24.1萬(wàn)平米總戶(hù)數(shù)：1720戶(hù)建筑容積率：2.0綠化率：50.1%工程定位：宜居生態(tài)社區(qū)商業(yè)配套：兩棟商業(yè)中心/1棟辦公綜合樓及幼兒園主力戶(hù)型：90-130平米兩房、三房140-170平米四房、五房在售房源：142-171平米四房、五房，預(yù)計(jì)6月份推出精裝修小高層，90-130平米在售價(jià)格：均價(jià)15000元/平米，85折優(yōu)惠恒大·綠洲體量大社區(qū)配套價(jià)格優(yōu)勢(shì)工程地址：江寧區(qū)雙龍大道以東、清水亭東路以北產(chǎn)品類(lèi)型：8幢16~18層高層住宅占地面積：66590平米建筑面積：160180平米總戶(hù)數(shù)：1090戶(hù)建筑容積率：1.8

綠化率：47.3%主力戶(hù)型：70-140平米工程定位：精致生活型城市高尚住宅社區(qū)推售動(dòng)向：推售時(shí)間：2021年7-8月，1-3棟共359套駿景華庭工程地址：江寧開(kāi)發(fā)區(qū)誠(chéng)信大道以北，清水亭東路以西產(chǎn)品類(lèi)型：住宅占地面積：4.75萬(wàn)平米建筑面積：11.4萬(wàn)平米總戶(hù)數(shù)：816建筑容積率：2.0

綠化率：>40%工程定位：后現(xiàn)代主義生活社區(qū)主力戶(hù)型：85-125平米推售時(shí)間：2021年10月左右中冶·天城項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模景觀(guān)主力戶(hù)型推售時(shí)間萬(wàn)科金域藍(lán)灣68萬(wàn)西班牙風(fēng)情90㎡兩房、118-135㎡三房、168㎡四房小戶(hù)型基本售完中冶天城11.4萬(wàn)后現(xiàn)代主義85-125平米2010年10月左右，主力以85-125平米小戶(hù)型為主駿景華庭12萬(wàn)—70-120平米2010年7-8月推出1-3棟共359套恒大綠洲24.1萬(wàn)東南亞皇家風(fēng)格90-130平米兩房、三房，140-170平米四房、五房2010年下半年推出精裝修小高層，主力面積段90-130平米同仁康橋水岸23萬(wàn)180-240平米聯(lián)排別墅，120-140平米小高層2010年8-9月即將推出400套小高層，主力80-130平米合家春天17萬(wàn)2010年推出最后一批30-40平米的單身公寓共200套天澤苑三期2010年6-7月推出8棟80-140平米的兩房\三房及四房雅居樂(lè)九龍湖項(xiàng)目——2021年下半年九龍湖板塊內(nèi)即將上市的樓盤(pán)值得關(guān)注的二手房市場(chǎng)小區(qū)名稱(chēng)面積區(qū)間價(jià)格區(qū)間房齡龍湖文馨苑41—180㎡10000-12500元/㎡2008年同仁·康橋水岸45-92㎡8800-10600元/㎡2009年合家春天71-105㎡8550-12360元/㎡2008年天澤苑99-240㎡9167-13750元/㎡2006-2009年恒大綠洲90-142㎡9200-12000元/㎡2010年匯金九龍商業(yè)街58㎡（65年產(chǎn)權(quán)）10000元/㎡2010年萬(wàn)科·金域藍(lán)灣89㎡13708元/㎡2010年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜述1、九龍湖板塊品牌開(kāi)發(fā)商云集，競(jìng)爭(zhēng)劇烈；2、10年下半年九龍湖板塊上市量較為集中；3、務(wù)實(shí)營(yíng)銷(xiāo)和概念營(yíng)銷(xiāo)手法層出不窮；4、戶(hù)型面積同質(zhì)性較強(qiáng)；5、局部樓盤(pán)采用精裝修來(lái)提檔升級(jí)；6、板塊內(nèi)二手房〔毛坯房〕掛牌均價(jià)因利好而堅(jiān)挺〔？〕。定位戶(hù)型面積段總套數(shù)配比單身公寓4053047.44%一房53887.93%兩房75887.93%小三房9321219.1%大三房11917615.86%復(fù)式躍層160161.44%小戶(hù)型占主力，園區(qū)風(fēng)貌表達(dá)新古典主義中式園林屬性品牌資源產(chǎn)品單一質(zhì)素似乎都無(wú)法支撐起全盤(pán)我們需求尋找一個(gè)切入點(diǎn)利用集成的綜合價(jià)值和產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)博弈城市和板塊的未來(lái)價(jià)值也許，契機(jī)就在這里突圍突破緣起——締造者中糧中糧集團(tuán)致力于為13億中國(guó)人民提供營(yíng)養(yǎng)世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)購(gòu)置者滿(mǎn)意度第一品牌長(zhǎng)城福臨門(mén)魯花蒙牛金帝五谷道場(chǎng)可口可樂(lè)黃中皇中茶大家的中糧不過(guò)大家都不是很清楚突破緣起——產(chǎn)品性源于玲瓏止于精致小之典范——圣馬力諾世界上最小的國(guó)家之一，但卻是世界上最早實(shí)現(xiàn)共和的國(guó)家。是一個(gè)令人神往的自由、親和國(guó)度。精致時(shí)尚情趣細(xì)節(jié)睿智低碳精華朝陽(yáng)凝聚簡(jiǎn)潔玲瓏美好年輕親和可愛(ài)溫馨自由自我考究因?yàn)樾。浴诵木褫腿。河H和【品牌親和力】作為世界500強(qiáng)的中糧，無(wú)需張揚(yáng)霸氣；作為一個(gè)有著50余年歷史、已入選中國(guó)購(gòu)置者滿(mǎn)意度第一品牌的央企——中糧，常駐你身邊，體貼你生活。中糧與國(guó)人生活休戚相關(guān)，有人的地方就有中糧，中糧的骨子里流淌著太多的親和元素，親和中糧，無(wú)處不在！【產(chǎn)品親和力】93平米以下占82.7%，119平米以上占17.3%，還有諸多可愛(ài)的小公寓，整體以小戶(hù)型為主，輔以局部舒適性三房及復(fù)式房。中糧彩云居，極具親和力的產(chǎn)品配置，讓更多人輕松擁有中糧制造的優(yōu)質(zhì)生活。為剛需吶喊，讓生活親和，這是我們?cè)噲D傳遞的開(kāi)發(fā)理念。突破精神核心精神萃取衍發(fā)：8大親和，無(wú)處不在。親和規(guī)劃-工程總建面7.45萬(wàn)，體量精致，規(guī)劃設(shè)計(jì)上匠心獨(dú)運(yùn)，借景和融景九龍湖，并通過(guò)建筑小品，主題活動(dòng)場(chǎng)所等擴(kuò)大了業(yè)主情感交流的空間。重在營(yíng)造一種和諧、溫馨的人際關(guān)系，使業(yè)主產(chǎn)生親和感、依戀感、歸屬感和自豪感。親和景觀(guān)-中式園林的設(shè)計(jì)本身就讓人有了歸屬感，親和主題的互融使景觀(guān)更具備可參與性和互動(dòng)性，能夠使業(yè)主產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感。親和建筑-新古典主義建筑可以讓人很強(qiáng)烈地感受到傳統(tǒng)的歷史恒基與渾厚的文化底蘊(yùn)，灰黃色面磚與暗紅色花崗巖的搭配可以到達(dá)溫馨、親切效果，著重渲染建筑的溫馨感和親和力。親和空間-戶(hù)型注重功能空間的設(shè)計(jì)，以創(chuàng)新元素充分展示戶(hù)型的時(shí)尚感和精致感，并通過(guò)局部空間贈(zèng)送來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值，以獲得市場(chǎng)高度認(rèn)同。親和面積-工程主力戶(hù)型40-119平米，以中i小戶(hù)型為主，適合市場(chǎng)需求主力，親和力較強(qiáng)。親和價(jià)格-親和的戶(hù)型面積配合以親和的價(jià)格，能夠?qū)崿F(xiàn)與消費(fèi)者親密接觸，不是高高在上是能夠?qū)嶋H擁有的房子，更容易在短期內(nèi)吸引市場(chǎng)深度關(guān)注。親和配套-地鐵3號(hào)線(xiàn)，九龍湖離地鐵最近的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)與主城親密接觸；完善的主題型社區(qū)商業(yè)配套的規(guī)劃，極大地便利了社區(qū)業(yè)主日常生活所需；東大資源成就了工程優(yōu)鄰優(yōu)居的品質(zhì)生活。親和效勞-親和的物業(yè)效勞，無(wú)晝夜貼心伺服，5分鐘內(nèi)緊急到位，充分表達(dá)中糧集團(tuán)關(guān)心備至，放心安心的企業(yè)本質(zhì)。可見(jiàn)，親和還需要很多努力。中糧品牌值得信賴(lài)永不落幕的新古典主義三大立體交通公交/地鐵/軸線(xiàn)實(shí)現(xiàn)居住的夢(mèng)想沉醉在九龍湖、方山……鄰里文化親和友善教育/醫(yī)療/商業(yè)配套日趨完善參與式情景主題中式園林精雕細(xì)琢理想空間因?yàn)橛H和所以幸福親和品質(zhì)生活集成系統(tǒng)〔局部〕富有參與性的水與九龍湖交相輝映風(fēng)景——水風(fēng)景做的是面子文章，是加分動(dòng)作。鎮(zhèn)園之寶蓬勃生機(jī)的植物，層次豐富，適當(dāng)設(shè)計(jì)一些緩坡，層次更豐富風(fēng)景——植被垃圾桶也是一簇小景導(dǎo)示變得如此詩(shī)情畫(huà)意文化墻玩味另外一種意境風(fēng)景——小品兒童游樂(lè)場(chǎng)媽媽聊天空間寶寶可以爬的樹(shù)……風(fēng)景——親子鄰里之間有故事……風(fēng)景——鄰里入口做的精致是面子弱化來(lái)自吉印大道的噪音墻體組合吸音工藝風(fēng)景——外圍標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作——南北通透，全明設(shè)計(jì)加分動(dòng)作房型1、入戶(hù)花園2、陽(yáng)光房3、空中院館4、送結(jié)構(gòu)面積及其他面積童真功能：親子樂(lè)園兒童才藝室琴房健身功能：概念籃球乒乓球健身房桌球社交功能：餐廳酒店中西簡(jiǎn)餐書(shū)吧咖啡廳快餐店攜老功能：醫(yī)療室棋牌室藥店洗衣房家政效勞休閑功能：美容美發(fā)足療保健spa中心洗浴中心配套配套缺乏，我們主動(dòng)解決九龍湖畔即將崛起一顆玲瓏明珠！誰(shuí)將鐘愛(ài)？成長(zhǎng)中的社會(huì)中堅(jiān)客戶(hù)特質(zhì)描繪：他們是26-45歲的青年精英；他們通過(guò)自己的拼搏和能力，提前積累了一定財(cái)富；他們有著實(shí)惠的價(jià)值觀(guān)；他們?cè)诒惧X(qián)增加可承受的范圍內(nèi)，喜歡品牌；他們偏好小戶(hù)型，因家境不同，購(gòu)置能力也有較大差異；商機(jī)、理財(cái)、子女教育、鄰里故事是他們經(jīng)常討論的話(huà)題。客群客戶(hù)置業(yè)目的分析客戶(hù)區(qū)域?qū)傩苑治龇诸?lèi)典型客戶(hù)周邊產(chǎn)業(yè)人口（大江寧板塊）—25%教師等泛公務(wù)員企業(yè)中層管理、技術(shù)骨干普通工薪階層當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)居民（大江寧板塊）—35%拆遷戶(hù)換房、改善居住環(huán)境主城客戶(hù)—40%價(jià)格擠壓型婚購(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)分化等用房換房，改善居住環(huán)境大江寧板塊地緣性客戶(hù)占60%，主城客戶(hù)占40%特別關(guān)注——我們的資源資源公司數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有資料中央門(mén)創(chuàng)意中央產(chǎn)業(yè)園東八一期、二期客戶(hù)西祠街區(qū)客戶(hù)政府公共關(guān)系人員各4S店客戶(hù)資源各大百貨公司VIP客戶(hù)資源銷(xiāo)售〔樓盤(pán)〕客戶(hù)江寧區(qū)域客戶(hù)〔龍湖文馨苑、湖邊1棟國(guó)際公寓、太平花園、靜月花園、親水灣花園等〕南京區(qū)域客戶(hù)〔京隆國(guó)際、御湖國(guó)際、金基月亮灣、百度商業(yè)廣場(chǎng)、匯杰文庭、翠島花城、城市桃園、幕府三O工園、創(chuàng)意東8區(qū)、創(chuàng)庫(kù)中央、同創(chuàng)九龍盛世園、來(lái)鳳創(chuàng)意空間、新百花園首府、大地豪庭、西城嵐灣等〕零星接待的客戶(hù)資源高管的關(guān)系網(wǎng)：2006級(jí)、2021級(jí)南大商學(xué)院EMBA清華大學(xué)EMBA江蘇同學(xué)會(huì)現(xiàn)公司自有高端客戶(hù)數(shù)據(jù)累計(jì)近33000組概念城市大愛(ài)，小戶(hù)大家城市大愛(ài)，自由自宅cofco:可樂(lè)〔可口可樂(lè)CoceCola)我們?cè)诔鞘兄?，體會(huì)一切繁華與安寧。駐守這座城，分享這座城。何其之幸。我們共創(chuàng)幸福城市給了我們一切，我們回報(bào)予城市以感恩和愛(ài)。——中糧人我們崇尚自然我們向往親和我們熱愛(ài)生活念想讓親和高尚且優(yōu)雅想一個(gè)好名字，從親和出發(fā)卿和qīnghé卿1.古代高級(jí)官名2.

古代對(duì)人敬稱(chēng)3.

自唐始，君稱(chēng)臣4.

古代夫妻互稱(chēng)，形容男女親昵和和者，諧也今朝執(zhí)子手，此生與卿和——誓言乳名COFCO—可夫可—?莊子·齊物論?中糧與莊子親密無(wú)間聯(lián)想C—City城市O—Oasis綠洲F—Family家C—Carina親愛(ài)的小東西O—Our我們的Cofco的一種演繹：cofco九大棲居夢(mèng)想Cofco價(jià)值演繹漾在湖畔的cofco當(dāng)晨風(fēng)掠過(guò)湖面，不禁放慢腳步，鳥(niǎo)兒在清風(fēng)中飛過(guò)?？諝庵?，有一縷久違的清潤(rùn)，大概這就是晨曦的味道，在湖面上一波一波地漾開(kāi)。遠(yuǎn)天就這樣亮了起來(lái)，在氤氳的水氣之上呈現(xiàn)出，從淺橙漸次過(guò)渡到淡藍(lán)之間的所有色彩，草坪上還有露珠在微笑。多么親和的畫(huà)面，幸福的一天開(kāi)始了。Cofco，漾在湖畔，原本就是一幅無(wú)上美麗的畫(huà)卷，何況還有你的妝點(diǎn)……cofco·親和樂(lè)居典范備選概念Cofco·親地鐵

精工小筑九龍湖畔·全功能精睿親和社區(qū)概念提純首先，工程是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的社區(qū)。在這個(gè)優(yōu)質(zhì)之中，滲透著中糧的親和秉性，彰顯著我們對(duì)情感體驗(yàn)的深刻訴求，愛(ài)情、親情、鄰里情，一切都充滿(mǎn)著與當(dāng)前無(wú)知年代看似格格不入的情感元素。我們就是要在親和的卿和，淡定假設(shè)水的可夫可中，讓買(mǎi)家感知到九龍湖的自然之美，地鐵交通的暢達(dá)之快，精工家園的愜意之魅。藉此，為你奉獻(xiàn)一處不留遺憾的理想棲居。從親和到卿和是彩云居的個(gè)性彰顯。而可夫可那么珍藏著我們的念想和你的幸福。概念的目的在于會(huì)聚目光，提升價(jià)值，為營(yíng)銷(xiāo)工作加分，目標(biāo)依然是推售環(huán)節(jié)。單純的形而上難以解決所有問(wèn)題品牌真正的挑戰(zhàn)不在于廣告的適配，而在于媒體和受眾對(duì)你的討論。明哲保身導(dǎo)致無(wú)人理會(huì)是最大的悲哀概念宣傳落地推廣周期品牌導(dǎo)入期概念激活期開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)期持續(xù)公關(guān)期推廣要點(diǎn)品牌鏈構(gòu)建概念導(dǎo)入核心優(yōu)勢(shì)價(jià)值深挖品牌鞏固推廣核心品牌感性訴求項(xiàng)目滲入品牌產(chǎn)品集成價(jià)值熱銷(xiāo)+產(chǎn)品提檔升級(jí)+品牌熱銷(xiāo)+產(chǎn)品提檔升級(jí)+品牌推廣策略通過(guò)有轟炸性的公關(guān)活動(dòng)快速使項(xiàng)目獲得市場(chǎng)共鳴和認(rèn)同。主要通過(guò)戶(hù)外，報(bào)紙軟文+硬廣和網(wǎng)絡(luò)等向市場(chǎng)滲透中糧品牌以及亮出項(xiàng)目名字。戶(hù)外和報(bào)紙硬廣投放強(qiáng)攻，鞏固項(xiàng)目的品牌形象，網(wǎng)絡(luò)和軟文持續(xù)攻擊，適當(dāng)滲入電視、電臺(tái)、短信等，并且以持續(xù)轟炸性的公關(guān)活動(dòng)聚集人氣，最大限度積累客戶(hù)。最密集的廣告投放，輔以公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷(xiāo)售，輔以強(qiáng)勢(shì)的促銷(xiāo)活動(dòng)推動(dòng)銷(xiāo)售，網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng)啟用。持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷(xiāo)/公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷(xiāo)售。推廣闊階段方向界定序列2021.891011122021.1品牌導(dǎo)入期概念激活期首次開(kāi)盤(pán)續(xù)銷(xiāo)期第一次加推現(xiàn)場(chǎng)包裝圍墻、看房通道售樓處、引導(dǎo)旗樣板段、樣板房銷(xiāo)售物料樓書(shū)、銷(xiāo)售海報(bào)戶(hù)型單頁(yè)、手提袋、VI物料等戶(hù)外推廣品牌導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入促銷(xiāo)產(chǎn)品集成價(jià)值體系熱銷(xiāo)+產(chǎn)品媒體推廣公關(guān)活動(dòng)/網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外/報(bào)紙軟文/雜志/電臺(tái)短信報(bào)紙硬廣+軟文/網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外/雜志/電臺(tái)/短信等公關(guān)活動(dòng)/網(wǎng)絡(luò)/報(bào)紙軟文/戶(hù)外/短信報(bào)紙硬廣+軟文/網(wǎng)絡(luò)/戶(hù)外/雜志/電臺(tái)/短信重要節(jié)點(diǎn)樣板段樣板房開(kāi)放開(kāi)盤(pán)加推預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用控制在總銷(xiāo)額的1%左右推廣費(fèi)用費(fèi)用科目分項(xiàng)子項(xiàng)總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃金額廣告費(fèi)用媒體類(lèi)廣告費(fèi)用報(bào)紙廣告25%網(wǎng)絡(luò)廣告15%雜志/短信/電臺(tái)/其它5%戶(hù)外廣告費(fèi)用戶(hù)外大牌/高炮/道旗/站臺(tái)廣告等15%賣(mài)場(chǎng)包裝費(fèi)用售樓處軟性包裝費(fèi)用5%銷(xiāo)售道具制作費(fèi)用樓書(shū)/海報(bào)/戶(hù)型單頁(yè)/模型等10%活動(dòng)推廣費(fèi)用公關(guān)和促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用推介會(huì)/巡展推介會(huì)/戶(hù)外咨詢(xún)點(diǎn)/歷次公關(guān)活動(dòng)等20%機(jī)動(dòng)費(fèi)用5%合計(jì)100%場(chǎng)所包裝動(dòng)作售樓處：親和主題概念生活區(qū)樣板段：工程品質(zhì)愿景導(dǎo)先兌現(xiàn)樣板房：表達(dá)的是對(duì)精致生活的魅力詮釋話(huà)題制造動(dòng)作地鐵：剛需尤關(guān)注〔地鐵媒體和東方衛(wèi)報(bào)不妨早下手〕Cofco九大價(jià)值體系親和8項(xiàng)關(guān)于“情〞文章客戶(hù)截流動(dòng)作移動(dòng)陣地突破：外場(chǎng)推廣展開(kāi)/聯(lián)合媒體周末看房車(chē)戶(hù)外攔截：高炮/道旗/地鐵終點(diǎn)站精神堡壘覆蓋性巡展推介：企業(yè)定點(diǎn)推介/小區(qū)巡展/學(xué)府巡展地鐵陣線(xiàn)包抄：設(shè)置地鐵站咨詢(xún)點(diǎn)/地鐵廣告/東方衛(wèi)報(bào)動(dòng)作我們需要讓大家熟知讓大家認(rèn)同讓效應(yīng)持久所以，我們倡導(dǎo)具有針對(duì)性的活動(dòng)，而不是隨意的信手拈來(lái)和簡(jiǎn)單剽竊。極關(guān)注：活動(dòng)帶著大家一起玩——我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的理解中糧·卿和-幸福記憶大賽通過(guò)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)征集未婚情侶和已婚夫婦的生活合照，通過(guò)初步海選后確定入圍選手由著名攝影師為其在九龍湖邊進(jìn)行拍攝以“親和、幸福〞為主題的照片，然后再通過(guò)網(wǎng)絡(luò)評(píng)選出假設(shè)干優(yōu)勝者，并設(shè)置相應(yīng)獎(jiǎng)項(xiàng)?？稍谛钏趦?nèi)進(jìn)行炒作，吸引市場(chǎng)深度關(guān)注。活動(dòng)——第一季有愛(ài)卿和·我掌江山帶著大家一起玩——我們對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的理解〔但不要做毫無(wú)關(guān)聯(lián)的活動(dòng)〕這是一個(gè)虛擬甚至可以成為現(xiàn)實(shí)的美麗故事……絕不是“非誠(chéng)勿擾〞中糧·卿和-紅娘方案「寶貝方案」——帶著孩子一起來(lái)看房親密愛(ài)人浪漫夜——「仲夏夢(mèng)之夜」「健康你全家」——養(yǎng)生知識(shí)系列講座「愛(ài)上綠色呼吸」植物認(rèn)領(lǐng)呵護(hù)方案「邂逅九龍湖」美麗瞬間DV攝影友誼賽……活動(dòng)——第二季愛(ài)上卿和愛(ài)上你紅領(lǐng)巾農(nóng)莊攻略活動(dòng)——貫穿季卿和·耕耘體驗(yàn)我們的資源：團(tuán)市委地點(diǎn)：江寧某農(nóng)莊對(duì)象：名牌小學(xué)與幼兒園成員形式：以家庭為單位，以孩子為主角，承包責(zé)任田過(guò)程：播種、培育、施肥、手貨、交易、烹飪等關(guān)乎中糧，關(guān)乎親和，關(guān)乎皇帝公主的家族期望。在全方位包抄西祠/新浪/365/搜房等網(wǎng)站之余，我們還需要發(fā)巧力。有一種媒體力大無(wú)窮——網(wǎng)絡(luò)馬上就投入制造“可愛(ài)的病毒〞。話(huà)題之后，我們進(jìn)入實(shí)效推售環(huán)節(jié)推售1〕新政影響占幾何2〕觀(guān)望情緒何時(shí)休3〕公開(kāi)之后降不得價(jià)格與本錢(qián)的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越淡價(jià)格策略1〕低開(kāi)高走依然是市場(chǎng)模糊期的不二法門(mén)，先抓人，再抓錢(qián)，“利潤(rùn)寂寞期〞很快度過(guò)。2〕抓住戶(hù)型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)總價(jià)概念，弱化單價(jià)概念。3〕橫向價(jià)差拉開(kāi)，與縱向遞增快頻是我們博取利潤(rùn)的基點(diǎn)。開(kāi)始需要親和一點(diǎn)下行起效期：量跌—價(jià)跌〔量先領(lǐng)跌價(jià)再繼跌〕下行實(shí)現(xiàn)期：量?jī)r(jià)齊跌〔量先跌停價(jià)繼跌?！成闲衅鹦冢毫可獌r(jià)升〔量先領(lǐng)漲價(jià)再繼漲〕上行實(shí)現(xiàn)期：量?jī)r(jià)齊升〔量先漲停價(jià)再漲?！衬壳?，已經(jīng)逐步步入量?jī)r(jià)齊跌階段，回暖期當(dāng)在2021年季春，止跌企穩(wěn)，工程上市當(dāng)不受?chē)?yán)重影響。評(píng)估項(xiàng)目本案金域藍(lán)灣恒大綠洲天澤苑康橋水岸龍湖文馨苑合家春天區(qū)位地段6777.86.566.5周邊環(huán)境6.57.27.27.36.56.86.5交通條件6667666市場(chǎng)定位7.58.57.37.56.56.36.5內(nèi)部環(huán)境7.47.57.26.876.57外部環(huán)境6.57.27.27.56.56.56.5設(shè)計(jì)規(guī)劃7.68.27.37.26.36.37.2品牌知名度8.28.67.866.966.5物業(yè)管理68.66.37.26.86.26.2項(xiàng)目口碑7.58.67.366.566.8合計(jì)評(píng)分69.277.470.670.365.562.665.7項(xiàng)目均價(jià)

155001270013750100001100010500修正率

89.41%109.63%100.43%107.33%110.54%99.70%修正均價(jià)12491138581392313809107331215910468參照系評(píng)估——為定價(jià)而來(lái)2021年3月江寧樓市均價(jià)到達(dá)10633元/平米，4月到達(dá)12605元/平米，月漲幅到達(dá)18.54%，考慮新政出臺(tái)后市場(chǎng)因素和客戶(hù)心理，以及市場(chǎng)在2021年中可能出現(xiàn)的價(jià)滯和價(jià)跌現(xiàn)象，從江寧板塊樓市開(kāi)展趨勢(shì)來(lái)看，6-8%應(yīng)該是一個(gè)比較健康的增長(zhǎng)速度，再考慮九龍湖板塊的邊緣性以及本案在九龍湖板塊中所處的位置，以及地鐵給本來(lái)帶來(lái)的利好。綜上，建議首批入市房源均價(jià)12500元/M2注：后批次房源按市場(chǎng)實(shí)際情況以及實(shí)際推盤(pán)時(shí)間再做研判，以下回款方案均按12500元/平米計(jì)。定價(jià)節(jié)奏策略準(zhǔn)那么多元化迅速落袋儉約營(yíng)銷(xiāo)公寓別離11098765432方案一：方案在2021年8月正式進(jìn)入蓄水階段，2021年10月1日開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在2021年3月將產(chǎn)品全部推售入市，2021年6月實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售率95%。由南向北，由外而內(nèi)波次推盤(pán)時(shí)間房源加推套數(shù)面積配比戶(hù)型配比第一波開(kāi)盤(pán)2010年10月2/3/4號(hào)樓234套53、75、93、119、160一房、二房、小三房房源加推12011年1月1號(hào)樓88套53、75一房、二房第二波開(kāi)盤(pán)2011年4月9號(hào)樓265套40單身公寓第三波開(kāi)盤(pán)2011年7月5/6/8號(hào)樓190套93、119、160小三房、大三房第四波開(kāi)盤(pán)2011年10月10號(hào)樓265套40單身公寓房源加推22012年3月7號(hào)樓66套93大三房注：以上方案為初步暫定，具體根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況再做針對(duì)性的方案與調(diào)整。方案一具體推售安排

2010年2011年2012年

第一波開(kāi)盤(pán)第1次加推第二波開(kāi)盤(pán)第三波開(kāi)盤(pán)第四波開(kāi)盤(pán)

10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月銷(xiāo)售套數(shù)（套）1206040401530140804080204010060402015套均面積（㎡）6767676767676767676767676767676767銷(xiāo)售面積（㎡）80404020268026801005201093805360268053601340268067004020268013401005銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）1250012500125001250012500125001250012500125001250012500125001250012500125001250012500銷(xiāo)售金額（元）100500000502500003350000033500000125625002512500011725000067000000335000006700000016750000335000008375000050250000335000001675000012562500回款金額（元）30150000854250004522500033500000272187501633125052762500102175000569500004355000051925000217750004857500073700000452250002847500015493750

2012年

第2次加推持續(xù)收尾

3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)（套）302515151515201510101110套均面積（㎡）67676767676767676767—銷(xiāo)售面積（㎡）2010167510051005100510051340100567067074370銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）12500125001250012500125001250012500125001250012500—銷(xiāo)售金額（元）251250002093750012562500125625001256250012562500167500001256250083750008375000929625000回款金額（元）1633125023868750184250001256250012562500125625001381875015493750113062508375000923762500方案一回款方案方案二：方案在2021年8月正式進(jìn)入蓄水階段，預(yù)計(jì)在2021年3月將產(chǎn)品全部推售完畢，2021年6月實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售率95%。11098765432先端頭再中間先外圍再內(nèi)部波次推盤(pán)時(shí)間房源加推