劃分物業(yè)區(qū)域管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范物業(yè)區(qū)域的劃分，明確物業(yè)服務(wù)范圍，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)區(qū)域的劃分及其相關(guān)管理活動。（三）基本原則1.有利于實施物業(yè)管理，提高物業(yè)服務(wù)水平。2.尊重歷史和現(xiàn)狀，保持相對穩(wěn)定，兼顧未來發(fā)展。3.堅持以人為本，方便業(yè)主、物業(yè)使用人，維護公共利益。4.遵循科學(xué)合理、公平公正、因地制宜的原則。二、物業(yè)區(qū)域劃分的條件（一）新建物業(yè)1.以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨立、便于管理的原則劃分物業(yè)區(qū)域。2.分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，在前期物業(yè)管理階段，可以根據(jù)已建成的區(qū)域確定臨時物業(yè)區(qū)域，待全部建成后再按照本辦法重新劃分物業(yè)區(qū)域。（二）已建成物業(yè)1.自然形成的相對獨立區(qū)域，能夠明確區(qū)分共用設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任的，可以劃分為一個物業(yè)區(qū)域。2.配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。3.道路、圍墻等設(shè)施設(shè)備能夠明確區(qū)分管理責(zé)任的，可以按照道路、圍墻等設(shè)施設(shè)備的邊界劃分物業(yè)區(qū)域。三、物業(yè)區(qū)域劃分的程序（一）提出申請1.建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)區(qū)域劃分申請，并提交下列材料：物業(yè)區(qū)域劃分申請書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖；建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案；物業(yè)管理區(qū)域劃分初步方案。2.已建成物業(yè)需要劃分物業(yè)區(qū)域的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門提出申請，并提交下列材料：物業(yè)區(qū)域劃分申請書；房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他證明物業(yè)權(quán)屬的材料；物業(yè)管理區(qū)域劃分初步方案。（二）審核公示1.區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到物業(yè)區(qū)域劃分申請材料之日起10個工作日內(nèi)，會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織現(xiàn)場勘查，對申請材料進行審核。2.經(jīng)審核符合條件的，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不少于7日。3.公示期間，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)區(qū)域劃分有異議的，可以向區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門提出書面意見。區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查核實，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果進行處理。（三）確定劃分1.公示期滿無異議或者異議不成立的，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核結(jié)果，確定物業(yè)區(qū)域劃分方案，并書面通知建設(shè)單位或者相關(guān)業(yè)主。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照確定的物業(yè)區(qū)域劃分方案，在商品房買賣合同中明確物業(yè)區(qū)域的范圍、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等事項。3.相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照確定的物業(yè)區(qū)域劃分方案，共同做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。四、物業(yè)區(qū)域的調(diào)整（一）調(diào)整條件1.因城市建設(shè)、公共利益需要等原因，確需調(diào)整物業(yè)區(qū)域的。2.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、配套設(shè)施設(shè)備等發(fā)生重大變化，需要重新劃分物業(yè)區(qū)域的。3.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，需要調(diào)整物業(yè)區(qū)域的。（二）調(diào)整程序1.符合調(diào)整條件的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)區(qū)域調(diào)整申請，并提交下列材料：物業(yè)區(qū)域調(diào)整申請書；房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他證明物業(yè)權(quán)屬的材料；物業(yè)區(qū)域調(diào)整方案；相關(guān)業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)區(qū)域的書面意見。2.區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到物業(yè)區(qū)域調(diào)整申請材料之日起10個工作日內(nèi)，會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織現(xiàn)場勘查，對申請材料進行審核。3.經(jīng)審核符合條件的，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期不少于7日。4.公示期滿無異議或者異議不成立的，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核結(jié)果，確定物業(yè)區(qū)域調(diào)整方案，并書面通知相關(guān)業(yè)主。5.相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照確定的物業(yè)區(qū)域調(diào)整方案，共同做好物業(yè)區(qū)域調(diào)整后的物業(yè)管理工作。五、物業(yè)區(qū)域的管理（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會1.一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表組成，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，履行下列義務(wù)：按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況；接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，配備相應(yīng)的管理人員和服務(wù)人員，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。（三）物業(yè)使用人1.物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。2.物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作。（四）共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備由全體業(yè)主共同所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理。2.業(yè)主大會可以決定委托專業(yè)機構(gòu)對共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造等，并按照規(guī)定使用專項維修資金。3.共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等費用，按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?。（五）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔等工作，保持環(huán)境整潔。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、雜物等。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期進行檢查、維護，確保正常使用。（六）綠化養(yǎng)護管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護工作，保持綠化美觀。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護綠化設(shè)施和花草樹木，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期進行檢查、維護，確保正常使用。（七）安全防范管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人員、車輛、物品等的管理。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守安全防范管理規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范工作。4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報告。六、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照要求提出物業(yè)區(qū)域劃分申請或者未按照確定的物業(yè)區(qū)域劃分方案進行建設(shè)的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。（二）業(yè)主、物業(yè)使用人責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定履行義務(wù)的，由業(yè)主委員會督促其改正；拒不改正的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門