工程定位報(bào)告河北大廠

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案土地位置面積性質(zhì)用途

規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限日照間距系數(shù)容積率建筑密度綠地率夏墊鎮(zhèn)政府對(duì)面、李大線東側(cè)約21982㎡出讓居住低層≤1.1低層≤20%≥30%70年1.74多層≤1.7多層≤28%中高層≤2.0中高層≤25%高層≤3.5高層≤20%

本體概況

本體概況本案離大廠縣區(qū)有一定距離，而城區(qū)建設(shè)較為一般，無(wú)高端的商業(yè)和住宅工程，支撐本案的相關(guān)資源有限。同時(shí)，本案周邊幾無(wú)新盤。

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案城市開展趨勢(shì)之：北京城市開展所處階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城市人口比重達(dá)70％以上，第三產(chǎn)業(yè)占50％以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30％左右為城市化進(jìn)入高速增長(zhǎng)期；當(dāng)前，北京的城市化水平到達(dá)83.62％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；在進(jìn)入城市高速增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了大量人口的流入；2021年，北京人均GDP超8000美元，按照城市開展理論，北京城市開展正處于“大都市化〞的開展階段。北京所處階段幾個(gè)數(shù)據(jù):2021年，14億，城市化率67％，城鎮(zhèn)人口9.4億。2003年底，城鎮(zhèn)人口5.2億。做個(gè)減法：9.4-5.2=？2021年以前，增加約4.2億城鎮(zhèn)人口。嚴(yán)控18億畝耕地〔生命線〕，北京汽車保有量突破300萬(wàn)輛。三大趨勢(shì)：城市化、郊區(qū)化、汽車時(shí)代到來(lái)城市化水平到達(dá)70%表現(xiàn)：——城市居住房地產(chǎn)價(jià)值到達(dá)頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，郊區(qū)化就將成為城市開展主流?！本┑陌最I(lǐng)們?cè)谫I六環(huán)外的房子；——上海人看好外環(huán)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)；——深圳人那么把惠州當(dāng)成了地產(chǎn)樂土……人口郊區(qū)化的三個(gè)前提:——誘人的房?jī)r(jià)差——快速捷運(yùn)系統(tǒng)——汽車時(shí)代到來(lái)北京城市開展所處階段關(guān)鍵特征1城市邊緣形成多個(gè)新城※城市由單中心向多中心都市演變※產(chǎn)業(yè)由于本錢的壓力，開始外遷※城市大力開展通往城市郊區(qū)的便捷交通※在城市郊區(qū)依據(jù)不同的資源和區(qū)位形成多個(gè)側(cè)中心：機(jī)場(chǎng)、科學(xué)城、港口、產(chǎn)業(yè)基地等2經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化※城市集中的部門并非直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有形產(chǎn)品，而是涉及無(wú)形產(chǎn)品——信息※二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向郊區(qū)※零售、度假以及由休閑和居住相關(guān)的三次效勞成為郊區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征4城市病的產(chǎn)生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假

※城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開始使人逃離城市※知富階層依附于城市，又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過(guò)程中的關(guān)鍵特征城市化郊區(qū)化基于客戶驅(qū)動(dòng)的郊區(qū)化開展模式

——2個(gè)趨勢(shì)下的4個(gè)驅(qū)動(dòng)模式—主動(dòng)郊區(qū)化—被動(dòng)郊區(qū)化*人們將大量流入人口稀疏的郊區(qū)，這種郊區(qū)居住生活帶有很大的自主性和自愿性，我們稱之為主動(dòng)郊區(qū)化。*具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的濱水區(qū)域、注重自然生態(tài)資源和人文資源的城市是此次人口大遷移的首選。交通驅(qū)動(dòng)景觀驅(qū)動(dòng)配套驅(qū)動(dòng)公共交通驅(qū)動(dòng)本地驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口驅(qū)動(dòng)私家車驅(qū)動(dòng)主動(dòng)郊區(qū)化的特征：北京城市開展角度下的主動(dòng)郊區(qū)化北京正處于開展中國(guó)家城市化快速開展時(shí)期；在此背景之下，高、中收入人群逃離市中心，選擇環(huán)境較好的城市邊緣區(qū)；隨北京城市經(jīng)濟(jì)開展的不斷加速，人均GDP不斷增長(zhǎng)，具有主動(dòng)郊區(qū)化能力的人群不斷增加；在北京強(qiáng)大人口數(shù)量支撐下，主動(dòng)郊區(qū)化人群轉(zhuǎn)變具有較強(qiáng)可持續(xù)性；人群遷移：城市化導(dǎo)致的弊端：主動(dòng)逃離中心城區(qū)，依托快速交通線，尋求更舒適、自然環(huán)境較好的城市邊區(qū)……被迫離開中心區(qū)，依托捷運(yùn)，尋求生活更經(jīng)濟(jì)的城市邊緣區(qū)……中心城區(qū)土地稀缺、地價(jià)攀升、人口密度、不斷增加、交通擁堵、環(huán)境破壞嚴(yán)重……不斷壯大的中產(chǎn)階級(jí)，支撐了主動(dòng)郊區(qū)化的可持續(xù)性年份全國(guó)人均GDP北京人均GDP增長(zhǎng)率2007年178965604416%2006年140404850512%2005年123364274614%2004年105423685014%2003年939831613—北京地理特征下的主動(dòng)郊區(qū)化趨勢(shì)北京城市空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和政府遠(yuǎn)景規(guī)劃說(shuō)明城市分化出的功能主要向東部開展帶轉(zhuǎn)移?北局部布有亞運(yùn)村、奧林匹克公園以及中關(guān)村高科技園區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局完善。?西部以山地為主，限制開展，開展方向以生態(tài)保護(hù)為主題。?南城區(qū)域認(rèn)知度比較低，配套設(shè)施較為落后，整體開展速度落后于其他。?東部區(qū)域認(rèn)知度比較高，居住功能吸納了CBD、燕莎以及使館區(qū)的高端收入群體，根底配套設(shè)施完善，具備良好的開展前景。?北京市2004-2021年整體開展規(guī)劃把東部定位為城市未來(lái)重點(diǎn)開展區(qū)域，是承接中心人口、職能疏散和新產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)。西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶※北、西區(qū)域特點(diǎn)：1、基于區(qū)域資源，為早期主動(dòng)郊區(qū)化客戶主要選擇方向。2、傳統(tǒng)別墅區(qū)；3、市場(chǎng)細(xì)分程度高；4、產(chǎn)品多元化，價(jià)格高；5、客戶支付能力高?！鶘|、東南、南、西南區(qū)域特點(diǎn)：1、低密度物業(yè)開展時(shí)間相對(duì)較晚；2、均以交通導(dǎo)向?yàn)榫€索〔高速路旁〕；3、工程處于散點(diǎn)分布，未形成低密度工程聚集區(qū)域；4、客戶的支付能力有限；5、東、東南方向位于在城市開展方向和主要開展帶上，承接CBD及大東部開展帶客戶，開展加速度較快。北京城市開展角度下的主動(dòng)郊區(qū)化東、東南方向?qū)⒊蔀槌薪游磥?lái)主動(dòng)郊區(qū)化人群的主要方向京東城市群：奠定城市化到郊區(qū)化開展根底北京的東部區(qū)域的城市群先行者【通州】:綜合效勞區(qū)，新城規(guī)劃向城市化，集約型開展；【燕郊】:衛(wèi)星城市，因地理因素吸引第一批客戶；【本區(qū)域】:將同通州、燕郊、大廠等區(qū)域共同成為京東城市群。

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案〔一〕燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判1、燕郊概況（2006年—?）（2001-2006年）（1998年-2001年）升級(jí)發(fā)展階段

蓬勃發(fā)展階段零星開發(fā)階段住宅產(chǎn)品逐漸向品質(zhì)化轉(zhuǎn)移2、燕郊房地產(chǎn)開展回憶燕郊的房地產(chǎn)開展根本上始于1998年。在此之前，根本上是單位自建房和當(dāng)?shù)厝说淖杂蟹繛橹?。?998年開始，小規(guī)模的商品房建設(shè)開始進(jìn)行，真正的商品房的開發(fā)是從2001年隨著東方御景的開發(fā)開始。目前已經(jīng)呈現(xiàn)快速開展的勢(shì)頭。在工程品質(zhì)上尚待升級(jí)換代，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了這種態(tài)勢(shì)?！?〕燕郊區(qū)域土地供給03-06年房地產(chǎn)年土地供給走勢(shì)61.3799.6132.86228.60501001502002502003年2004年2005年2006年（存量）區(qū)域年土地供應(yīng)量(單位:萬(wàn)平米)供應(yīng)量資料來(lái)源：三河市土地交易網(wǎng)〔2〕燕郊住宅產(chǎn)品近年價(jià)格走勢(shì)2000年以前，燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)近乎處于空白；2002年，房?jī)r(jià)也僅僅約1000元/平；2003年至今，房?jī)r(jià)遙遙而上，均價(jià)至5500元/平，局部高端工程甚至7000元/平。但目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下行狀況。資料來(lái)源：三河市房地產(chǎn)交易網(wǎng)站燕郊因其特殊的地理位置，樓市因京市而興，因交通便利而起。已形成“10萬(wàn)北京人移民燕郊〞的局面。尤其是2006年以來(lái)，燕郊住宅市場(chǎng)價(jià)格開展迅速?！?〕燕郊區(qū)域住宅供給價(jià)格結(jié)構(gòu)分析燕郊工程均價(jià)和總價(jià)主要呈現(xiàn)兩個(gè)區(qū)間段，對(duì)應(yīng)不同地段和品質(zhì)的樓盤，價(jià)格仍然是燕郊區(qū)域樓盤制勝的法寶。均價(jià)4000元/平米左右，總價(jià)在40萬(wàn)左右，多為老城區(qū)工程，生活配套設(shè)施相對(duì)齊全些，購(gòu)置客戶大多為自住型客群。均價(jià)5000元/平米左右，總價(jià)在50萬(wàn)左右，多為潮白河區(qū)工程，靠近潮白河，景觀效果相對(duì)較好，購(gòu)置客戶大多為改善型客群。燕郊住宅市場(chǎng)逐漸開展，根本已經(jīng)形成了三個(gè)板塊：潮白河區(qū)域、老城區(qū)和南區(qū)。南區(qū)潮白河區(qū)老城區(qū)燕順路燕靈路京哈高速（102國(guó)道）迎賓路迎賓南路北京高端工程區(qū)臨潮白河，景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，地理位置好，屬于燕郊市場(chǎng)高端品質(zhì)工程的代表，產(chǎn)品類型為別墅、小高層、高層板塔結(jié)合。目前，區(qū)域內(nèi)新的土地供給根本已經(jīng)結(jié)束。代表工程：美林灣、納丹堡和星河皓月等，均價(jià)區(qū)間5000-5500元/平。居住成熟區(qū)102國(guó)道以北，燕靈路以東。區(qū)域內(nèi)社區(qū)生活配套相對(duì)成熟，是燕郊傳統(tǒng)居住區(qū)。新工程不多，均為大體量工程，產(chǎn)品類型：小高層、高層板樓為主。新供給土地也不多。代表工程：天洋城、上上城，均價(jià)4000元/平左右。待開發(fā)區(qū)域102國(guó)道以南，即將開發(fā)區(qū)域。規(guī)劃有相當(dāng)體量的住宅、商業(yè)用地。但開發(fā)速度較慢。未來(lái)將集中放量的熱點(diǎn)區(qū)域。3、燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供給現(xiàn)狀分析春和雙星園起價(jià)：2960元/㎡起天洋城起價(jià)：3780元/㎡上上城均價(jià)：4400元/㎡憶江南均價(jià)：4200元/㎡潮白人家均價(jià)：5800元/㎡星河皓月均價(jià)：5500元/㎡美林灣起價(jià)：4999元/㎡新銳時(shí)代均價(jià)：4999元/㎡納丹堡起價(jià)：4800元/㎡通州區(qū)威畢歐溪谷起價(jià)：5200元/㎡

夏威夷北岸起價(jià)：4300元/㎡燕郊板塊在售樓盤分布圖普羅旺斯均價(jià)：4500元/㎡旅游度假別墅區(qū)科技文化效勞區(qū)金融行政區(qū)工業(yè)區(qū)燕京航城起價(jià)：3700元/㎡項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售價(jià)格及營(yíng)銷情況星河皓月普通住宅、別墅、花園洋房

開盤：2008-06-28，交房：2008-11-01。星河皓月3期在售M組11層板樓，均價(jià)5500元/平米現(xiàn)房入住。4期11月22日開盤，現(xiàn)正處在搖號(hào)階段，4期收房時(shí)間為2010年，均價(jià)3788元/平米。享受9.6折優(yōu)惠。納丹堡

板樓,高層納丹堡二期已經(jīng)售罄，三期2008年5月18日二次開盤銷售，本次開盤14、15、16、17、20號(hào)樓。三期為14-33層板樓，總套數(shù)為1200套，戶型面積45平方米一居至189平方米躍層，前期均價(jià)5400-6000元/平方米，已經(jīng)售罄，2009年10月入住。價(jià)格：起價(jià)4800元/平方米，均價(jià)6000元/平方米。美林灣

板樓,板塔結(jié)合,多層,小高層,高層項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期由28棟花園洋房組成,全部為一梯兩戶,首層帶庭院,頂層帶露臺(tái)總共825套二期三期為高層景觀公寓,18-34層，一梯2-5戶，總共3954套目前推出50套限量房，一居60平米，兩居89平米，送精裝修、送月供30個(gè)月，可回購(gòu)。三期濱景公寓48、52號(hào)樓和瞰景公寓53、56號(hào)樓正在銷售中:濱景公寓48、52號(hào)樓為34層板樓，戶型面積89平方米至120平方米兩居三居，均價(jià)5500元/平方米，2010年年底入住。瞰景公寓53、56號(hào)樓為11.5層洋房，其中56號(hào)樓為88平方米兩居、53號(hào)樓為110-130平方米三居，均價(jià)6600元/平方米，2010年年中入住。55#57#為34層板樓，2008年7月27日開始排號(hào)，2008年9月中開盤銷售，戶型面積50平方米至116平方米一居三居，均價(jià)5600元/平方米，2010年年底入住。夏威夷溪谷/威畢歐溪谷板塔結(jié)合在售1-6號(hào)樓，為15-18層塔板結(jié)合樓，戶型面積50平方米一居，70-99平方米兩居，163平方米至253平方米躍層，起價(jià)5200元/平方米，2008年9月入住。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售價(jià)格及營(yíng)銷情況美林灣板樓,板塔結(jié)合,多層,小高層,高層美林灣三期濱景公寓48、52號(hào)樓和瞰景公寓53、56號(hào)樓正在銷售中。美林灣目前推出50套限量房，一居60平米，兩居89平米，送精裝修、送月供30個(gè)月，可回購(gòu)。濱景公寓48、52號(hào)樓為34層板樓，戶型面積89平方米至120平方米兩居三居，均價(jià)5500元/平方米，2010年年底入住。瞰景公寓53、56號(hào)樓為11.5層洋房，其中56號(hào)樓為88平方米兩居、53號(hào)樓為110-130平方米三居，均價(jià)6600元/平方米，2010年年中入住。55#57#為34層板樓，2008年7月27日開始排號(hào)，2008年9月中開盤銷售，戶型面積50平方米至116平方米一居三居，均價(jià)5600元/平方米，2010年年底入住。潮白人家板樓,板塔結(jié)合二期6、7號(hào)樓2007年12月22日開盤銷售，此次開盤的是6、7號(hào)樓，戶型為50-180平方米一居至四居，共400多戶，均價(jià)5800元/平方米，物業(yè)費(fèi)1.2元/平方米，2008年年底入住。尚品·福城(上上城)

板樓,多層,小高層,高層目前二期第二組團(tuán)正在銷售。在售戶型面積為48.77至66.9平方米一居，74.35至100.7平方米兩居和122.6至127.66平方米三居，起價(jià)3800元/平方米，均價(jià)4400元/平方米，09年5月入住。前期購(gòu)買的業(yè)主介紹您買房，每平米可優(yōu)惠50元。普羅旺斯

板樓2008年10月18日開盤銷售，戶型面積66、69、105、107平方米，起價(jià)3930元/平方米，現(xiàn)房。起價(jià)3930元/平方米，均價(jià)4500元/平方米，最高價(jià)4980元/平方米燕京航城

板樓,塔樓

現(xiàn)推出特價(jià)房：原總價(jià)35萬(wàn)，現(xiàn)8折優(yōu)惠，特價(jià)不足28萬(wàn)！這是10月18日燕京航城開盤以來(lái)的最高優(yōu)惠。特價(jià)房7#-1——206，面積75.69平米，原價(jià)4550元/平米，折后3640元/平米。位于京東燕郊，2008年10月18日開盤銷售，首先推出一期，為塔板結(jié)合樓，戶型面積60平方米左右一居，70-90平方米兩居和90-160平方米三居四居，精裝修，2010年7月入住。夏威夷北岸板樓,塔樓

4號(hào)樓2008年6月7日開盤銷售，為蝶形高層，共33層，戶型面積一居40-50平米，二居80-90平方米，三居120平方米，起價(jià)4300元/平方米，物業(yè)費(fèi)1.38元/平方米/月，2009年11月入住。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售價(jià)格及營(yíng)銷情況新銳時(shí)代板樓,板塔結(jié)合,高層70年產(chǎn)權(quán)商住樓4月底開盤銷售。商住樓為30層板樓，2梯4戶或者6戶，其中地下1層為超市，1-4層為商業(yè)，5-30層為住宅，商業(yè)戶型面積95-280平方米之間，均價(jià)21000元/平方米，住宅戶型面積104平方米至185平方米之間，起價(jià)4999元/平方米，08年10月入住。商住樓排號(hào)客戶享受總房款9.8*9.9折優(yōu)惠。

天洋城板樓目前推出20套左右特價(jià)房，戶型為東西向一居，面積在50-60平米左右，價(jià)格3780元/平米起，每套在20萬(wàn)元到30萬(wàn)元之間，首付4萬(wàn)，2009年12月入住。天洋城08年6月22日開盤銷售，首先推出一期1-9號(hào)樓，2梯3戶或者5戶，戶型面積40-50平方米一居、70-85平方米兩居和100-110平方米三居，09年12月入住。加入鮮橙族97折，團(tuán)購(gòu)折上折。華泰·憶江南板樓,塔樓,板塔結(jié)合2008年4月19日C3號(hào)樓開盤銷售，以精品小戶型為主，面積55平米的一居，84、89、93平米的二居，114平米的三居，均價(jià)4200元/平方米，2008年12月26日入住。

二期07年9月16日開盤銷售.二期由8棟11至24層高層組成,戶型面積在40平方米一居至130平方米三居之間,價(jià)格4300元/平方米，2008年12月入住。御景灣板樓,小高層京東唯一花園現(xiàn)房社區(qū)，為傾力回饋新老業(yè)主，現(xiàn)三期推出1號(hào)樓5單元二居特惠房，均價(jià)優(yōu)惠300元/平米，最低3200元/平米，僅限6套。位于北京周邊東夏墊開發(fā)區(qū)京哈(102)公路夏墊開發(fā)區(qū)，目前二期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，在售戶型面積91、93平方米兩居，118平方米三居，均價(jià)3550元/平方米，08年7月入住?，F(xiàn)代幸福城板樓,小高層,高層

共24棟。一期7棟樓，其中6棟六層板樓和1棟11層電梯小高層；二期17棟，其中11棟六層板樓，6棟12-16層電梯小高層。共約1500戶，戶型面積在89㎡—147㎡之間，還有珍藏版200㎡左右的躍層，均價(jià)2900元/平方米，一期2008年年底入住。本案可參考樓盤項(xiàng)目名稱主力戶型分布(平米)建筑類型裝修標(biāo)準(zhǔn)1居2居3居星河皓月57-8080-102120-168板樓、塔樓、多層毛坯、少量精裝美林灣58-6376-93127-150板樓(多層洋房、小高層、中高層、高層景觀公寓)毛坯納丹堡50-9090-120125-150板樓,高層毛坯威畢歐溪谷40-8070-110120-140板塔結(jié)合、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、公寓毛坯新圣得花園41-6067-7180-120板樓,高層，板樓,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅毛坯潮白人家60-98112-124150板樓、板塔結(jié)合毛坯歐逸麗庭50-8083-100114-118板樓毛坯天洋城40-5070-85100-110板樓毛坯上上城48-8081-116122-182板樓、多層、小高層、高層毛坯華泰憶江南51-7189-130138-160板樓、塔樓、板塔結(jié)合毛坯御景灣50-7580-120120-150塔樓毛坯結(jié)論1：工程體量上，百萬(wàn)平米左右的大盤，市場(chǎng)供給較大，后期持續(xù)供給依然如此。以50萬(wàn)平米左右體量為主，最大體量400萬(wàn)平米。結(jié)論2：市場(chǎng)主力戶型供給上，主要為一居室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：120-150平。產(chǎn)品以中小戶型為主:市場(chǎng)上85%的戶型集中在50-120平之間。結(jié)論3：住宅工程容積率。目前燕郊市場(chǎng)住宅工程容積率普遍偏高，2.5—3.5的工程較多，建筑類型多為高層板樓或板塔結(jié)合產(chǎn)品。結(jié)論4：建筑類型及交房標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)工程多為高層和多層的板樓，少數(shù)為塔板結(jié)合，潮白河區(qū)域開發(fā)有少量別墅產(chǎn)品；交房根本上為毛坯標(biāo)準(zhǔn)，只有星河皓月工程有少量的精裝成品房供給。4、燕郊市場(chǎng)住宅產(chǎn)品調(diào)研結(jié)論結(jié)論5：整體來(lái)講，燕郊房市因京而興，因交通而起，但是產(chǎn)品仍然處于待升級(jí)階段，在規(guī)劃布局、景觀、戶型以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，尚有很大的發(fā)揮空間。燕郊覽圖上上城·福成2區(qū)燕郊市場(chǎng)住宅產(chǎn)品調(diào)研結(jié)論5、燕郊商業(yè)板塊分布項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模功能規(guī)劃現(xiàn)狀上上城商業(yè)規(guī)劃約10萬(wàn)平米，私有會(huì)所1.5萬(wàn)平米，另有規(guī)劃酒店裝飾、美容、酒吧、便利店等社區(qū)配套；會(huì)所；酒店社區(qū)配套部分開張；后期陸續(xù)供應(yīng)招商星河皓月—超市、便利店、診所等社區(qū)配套部分營(yíng)業(yè)；后期陸續(xù)供應(yīng)招商納丹堡5萬(wàn)平米歐洲商業(yè)風(fēng)情街區(qū),1.5萬(wàn)平米教學(xué)面積，12萬(wàn)平米健康中心，1萬(wàn)多平米運(yùn)動(dòng)休閑中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括中型超市、時(shí)尚賣場(chǎng)、娛樂中心、運(yùn)動(dòng)健身中心、特色餐飲等商業(yè)綜合體尚未供應(yīng)，預(yù)計(jì)08年末-09年初開始供應(yīng)美林灣15000

潮白人家60000學(xué)校、醫(yī)院

天洋城34萬(wàn)十字社區(qū)商業(yè)街尚處規(guī)劃中威畢歐溪谷7000住宅底墑尚未開工新圣得花園—

歐逸麗庭1800社區(qū)配套尚未招商華泰憶江南2400社區(qū)配套即將招商御景灣—

社區(qū)商業(yè)合計(jì)逾75萬(wàn)平

102國(guó)道商業(yè)帶約10萬(wàn)平米主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑娛樂、小型旅館、汽配、電器城、房屋銷售、綜合市場(chǎng)等。分布很零散已規(guī)模經(jīng)營(yíng)迎賓路沿線約1萬(wàn)平米通信、金融機(jī)構(gòu)、賓館步行街約4萬(wàn)平米休閑購(gòu)物、美容美發(fā)、餐飲燕郊東部商區(qū)約40萬(wàn)平米建材、家具專業(yè)市場(chǎng)商圈合計(jì)約55萬(wàn)平

總計(jì)約130萬(wàn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：住宅工程推廣數(shù)據(jù)、實(shí)地考察燕郊區(qū)域商業(yè)規(guī)模列表結(jié)論1：從商業(yè)整體開展水平上看，燕郊商業(yè)目前仍處于一個(gè)初級(jí)水平，從某種程度上講，其商業(yè)附屬于通州商業(yè)核心的輻射范圍內(nèi)，主要表現(xiàn)在：由于暫時(shí)缺少高質(zhì)量人群的支撐，燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，商業(yè)層次較低，規(guī)模少，分布零散，大宗商品的采購(gòu)和品位消費(fèi)依賴通州商業(yè)。結(jié)論2：目前，燕郊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在中低級(jí)餐飲、洗浴；經(jīng)濟(jì)型休閑購(gòu)物；日常生活用品；簡(jiǎn)單家電供給和建材、家具專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域；結(jié)論3：目前，住宅工程的配套商業(yè)供給暫時(shí)不是主流，但是可以預(yù)見，隨著個(gè)工程的陸續(xù)開發(fā)收工，新業(yè)主的陸續(xù)入住，社區(qū)配套商業(yè)將持續(xù)增量，會(huì)逐漸豐富燕郊商業(yè)業(yè)態(tài)，提升其商業(yè)水平。6、燕郊區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研結(jié)論客群類別主要消費(fèi)圈層置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素占比例核心客戶北京溢出人群1、北京原著居民，隨著北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)猛漲，被迫溢出；2、進(jìn)京長(zhǎng)期謀職白領(lǐng)人群，積蓄不多，收入跟不上北京房?jī)r(jià)，年齡原因首次置業(yè)，被迫燕郊置業(yè)70-80%重要客戶燕郊、三河市收入較好的居民、部委研究單位的職工滿足家庭分裂，二次置業(yè)需求約15%偶得客戶投資客部分看好燕郊樓市發(fā)展的投資客，目前尚不能占客群主流。約5%燕郊及三河市收入好的群體、部委研究院職工7、燕郊客群主要來(lái)源8、燕郊客戶置業(yè)趨向分析√區(qū)域趨向：有購(gòu)房意向的潛在購(gòu)房者中8成來(lái)自北京市區(qū)及北京近郊，其中7成為首次置業(yè)。

√購(gòu)房用途：購(gòu)房最主要用途在于擁有自住，首次置業(yè)以滿足根本居住需求為主，屢次置業(yè)用途多元化。

√居住品質(zhì)：住宅滿意度不容樂觀，近7成不太滿意或滿意度一般；潛在購(gòu)房者對(duì)交通出行和小區(qū)環(huán)境較滿意，規(guī)劃設(shè)計(jì)和房屋品質(zhì)認(rèn)同度不高?！虥Q策因素：交通、地段和價(jià)格對(duì)購(gòu)置決策起決定性作用，對(duì)商業(yè)、教育和醫(yī)療配套要求最高。

√產(chǎn)品特征：50-100平米需求大，3500-5000元單價(jià)普遍可接受；首次置業(yè)需求50-100平米最集中，屢次置業(yè)面積需求增加。

√支付趨向：多數(shù)購(gòu)房者支付能力為首付款10萬(wàn)以內(nèi)，月供1000-2000元；

近期一居、兩居室需求旺盛，未來(lái)轉(zhuǎn)向大戶型趨勢(shì)不明顯；

首次置業(yè)總價(jià)承受能力較弱，屢次置業(yè)承受力更強(qiáng)；

低收入家庭總價(jià)支付上限普遍低于25萬(wàn)，家庭收入與總價(jià)承受力關(guān)系密切。

■燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院職工：該局部人群長(zhǎng)期居住燕郊或三河市境內(nèi)，其主要特征：(1)在該區(qū)域主要以私營(yíng)企業(yè)、店鋪經(jīng)營(yíng)、部委所屬研究院職工、企事業(yè)職工或機(jī)關(guān)干部等為謀生手段或職業(yè)，相對(duì)收入水平較高且穩(wěn)定；(2)事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，家庭觀念較重，日常消費(fèi)相對(duì)理性；服飾消費(fèi)以國(guó)內(nèi)二線品牌為主.8、燕郊客群特征分析住宅商業(yè)企業(yè)缺乏品牌效應(yīng)產(chǎn)品品類單一品質(zhì)待升級(jí)目標(biāo)客群層次不高業(yè)態(tài)單一商業(yè)層次低規(guī)模小，分布零散未形成明顯的商圈相互作用亟待升級(jí)燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)〔二〕大廠房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判1、大廠縣〔夏墊鎮(zhèn)〕概況2、07年大廠房地產(chǎn)銷售均價(jià)不高，竣工面積較小07年大廠縣房地產(chǎn)開發(fā)完成情況由于大廠樓盤建筑產(chǎn)品較為雷同，大多以普通多層住宅為主，假設(shè)按照07年全年房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額來(lái)粗略計(jì)算，那么大廠07年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售均價(jià)約為1858元/㎡，與燕郊存在較大的差距。同時(shí)，由于07年市場(chǎng)的波動(dòng)，大廠的房屋竣工面積較小，由此說(shuō)明一些工程存在未按正常的施工進(jìn)度建設(shè)，而處于停頓或延后之中的現(xiàn)象。從2007年人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，相對(duì)于廊坊其他縣市人口來(lái)說(shuō)，大廠縣基數(shù)那么較小，總?cè)丝趦H為114858，非農(nóng)業(yè)人口為30759，約占26.8%。3、大廠城市化水平較低，村鎮(zhèn)人口以自建房為主4、大廠縣農(nóng)民人均收入、人均生活費(fèi)支出逐步增長(zhǎng)5、大廠縣城鎮(zhèn)居民人均收支逐年提高市場(chǎng)分析對(duì)本案的啟示啟示1：燕郊雖可稱為京東地產(chǎn)的“晴雨表〞，但受通州房?jī)r(jià)的影響較大，并要遠(yuǎn)低于通州的房?jī)r(jià)，存在將近2000元/平的價(jià)格梯度。而從目前的樓市來(lái)看，大廠〔夏墊鎮(zhèn)〕的房?jī)r(jià)必定要受到燕郊的影響。啟示2：從總體上看，燕郊與通州別墅類住宅產(chǎn)品品質(zhì)并不高，市場(chǎng)消化速度也一般，因此本案的產(chǎn)品設(shè)定并不需以高端產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，否那么市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。啟示3：燕郊與通州的主要客群為北京主動(dòng)、被動(dòng)郊區(qū)化以及地緣性的客戶，其中燕郊的購(gòu)房者以價(jià)格因素驅(qū)動(dòng)為主，通州那么以價(jià)格與交通的綜合因素為主。而從這個(gè)意義上看，本案客群更注重產(chǎn)品價(jià)格與品質(zhì)，應(yīng)進(jìn)一步提升工程性價(jià)比，拓寬客戶面。啟示4：由于城區(qū)開展所限，通州的市政配套以及商業(yè)資源要遠(yuǎn)優(yōu)于燕郊，而本案相關(guān)配套的不完善更是其短板之所在。因此本案也需要一定面積的商業(yè)規(guī)劃，但是所處區(qū)域的消費(fèi)水平以及商業(yè)輻射力有限，本案商業(yè)面積的規(guī)劃那么只能適量，以滿足社區(qū)的商業(yè)需求，定位不宜高。注：通州市場(chǎng)分析見附

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案西距北京市區(qū)40公里

與北京的關(guān)系：工程所在區(qū)域位于大北京范圍，

國(guó)貿(mào)東南40公里位于北京CBD東南40公里，現(xiàn)階段依托東四環(huán)、京沈高速；大北京新七環(huán)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)——給了我們無(wú)限興奮點(diǎn)；區(qū)域質(zhì)素對(duì)現(xiàn)階段居住區(qū)開發(fā)支撐有限。區(qū)域位置具備成為北京衛(wèi)星城市的根底，但屬于住宅開發(fā)的陌生區(qū)域通過(guò)區(qū)域及其規(guī)劃分析、本體條件解析

確定工程屬性區(qū)域及其規(guī)劃分析：距離“靠北京〞〉“靠廊坊〞；借勢(shì)“借北京〞〉“借區(qū)域〞；之于北京，屬于住宅開發(fā)的陌生區(qū)域。

線路1：京廣橋——朝陽(yáng)北路——燕順路——迎賓路——102國(guó)道——工程〔規(guī)劃中〕線路2：朝陽(yáng)路——通州北關(guān)橋——京哈高速——102國(guó)道——工程線路3：國(guó)貿(mào)——四惠橋——遠(yuǎn)通橋——朝通橋——京哈高速——102國(guó)道——工程線路4：大北窯東——夏墊鎮(zhèn)政府〔930公交專線)地塊現(xiàn)階段進(jìn)入性分析工程SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：W劣勢(shì)：O時(shí)機(jī)：T威脅：周邊環(huán)境較差，工業(yè)區(qū)和現(xiàn)狀村對(duì)工程品質(zhì)存在一定影響；處于大廠城區(qū)與燕郊中間地帶，地理位置較為為難；區(qū)域配套不完善。區(qū)域開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開展的模式；城市開展進(jìn)入主動(dòng)郊區(qū)化階段“大北京〞向東的開展趨勢(shì)。價(jià)值認(rèn)知梳理突出強(qiáng)調(diào)短板所在可為空間城市開展方向較便捷的交通與通州、燕郊形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)可打造成中密度工程外部?jī)?nèi)部無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源空氣存在一定污染“非北京〞的“飛地〞工程高度認(rèn)知中度認(rèn)知受限認(rèn)知工程本體分析結(jié)論思路清晰的方面：放大“城市開展方向、交通便利〞側(cè)重打造“中密度〞住宅產(chǎn)品線進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值認(rèn)同感需要解決的核心問題：＊如何實(shí)現(xiàn)陌生區(qū)域的價(jià)值點(diǎn)，剔除大廠的為難地理位置？＊內(nèi)部、外部都無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然資源的中密度打造的突破之路？＊容積率與利潤(rùn)的強(qiáng)烈矛盾下，如何塑造產(chǎn)品點(diǎn)？＊“飛地〞〞的價(jià)值評(píng)價(jià)體系？

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案價(jià)值判斷因子1：“非北京〞工程價(jià)值新北京人在非京地區(qū)置業(yè)特征：?近年來(lái)北京人逐漸成為北京周邊縣市購(gòu)房主力，如涿州、固安、燕郊等。?購(gòu)房驅(qū)動(dòng)因素：相對(duì)北京中心城市較低的房?jī)r(jià)，較為便利的交通，具備一定的配套?！胺潜本┄暪こ虨楸竟こ虄r(jià)值判斷的低限價(jià)值判斷因子3：與廊坊的關(guān)系，屬于廊坊北三縣,北京“飛地〞■廊坊自身產(chǎn)業(yè)根底雄厚，共有9個(gè)不同功能定位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為河北省唯一每個(gè)縣〔市、區(qū)〕都保存省級(jí)園區(qū)的地級(jí)市。但各產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)性各有差異；固安、大廠、香河區(qū)域規(guī)劃和開展已經(jīng)搶占先機(jī)；■大廠屬于廊坊北三縣，被北京、天津與廊坊隔開；■工程位于大廠距離北京最近的夏墊鎮(zhèn)；■目前大廠工業(yè)園區(qū)處于開展前期階段，建立區(qū)域影響力尚需時(shí)日。廊坊—?jiǎng)e離的北三縣；工業(yè)園區(qū)—開展初期，北京—“飛地〞，最近！距離“靠北京〞〉“靠廊坊〞；借勢(shì)“借北京〞〉“借區(qū)域〞北京規(guī)劃的“七環(huán)〞向外擴(kuò)大到京冀交界處，自西南向東北依次連接涿州、固安、廊坊、香河、大廠、三河，直至平谷。這些城鎮(zhèn)將成為新城鎮(zhèn)開展點(diǎn)，進(jìn)一步緩解北京中心大團(tuán)的開展壓力，加強(qiáng)與外圍城市的交通聯(lián)系，共同走向“區(qū)域城市〞。價(jià)值判斷因子3：“新七環(huán)〞的設(shè)想將推動(dòng)

河北省環(huán)京小城鎮(zhèn)開展

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案客戶驅(qū)動(dòng)因素分析本工程可吸引的客戶客戶驅(qū)動(dòng)因素分析

“核心〞驅(qū)動(dòng)要素：——北京未來(lái)開展就是要郊區(qū)化，城市中心房?jī)r(jià)漲的差不多了，郊區(qū)化的房子未來(lái)還有較大的升值空間?！h(huán)境好，給父母作為北京養(yǎng)老居所，再適宜不過(guò)了。——“在CBD上班，車程才50分鐘，距離真的很近，喜歡郊區(qū)的低密度和環(huán)境?！肮I(yè)區(qū)的整體規(guī)劃相當(dāng)好，感覺未來(lái)潛力很大?！皞€(gè)人的第一居所還是會(huì)選擇城市中心，第二居所才會(huì)考慮城市外邊〞，價(jià)格廉價(jià)，環(huán)境好。核心客戶重要客戶邊緣客戶工程客戶定位?區(qū)域地緣性客戶〔如：本地的公務(wù)員、教師、醫(yī)生、產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體戶和小企業(yè)主等〕?從北京、燕郊分流出來(lái)的局部首次置業(yè)者。?30-45歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，非成熟低密住宅的買家；?注重交通便利性，較看重環(huán)境與居住品質(zhì)。父母仍在外地，購(gòu)置本工程，將父母接過(guò)來(lái)，作為1.5居所。

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案本工程形象統(tǒng)領(lǐng)海潤(rùn)◎翡翠園城市中產(chǎn)的終極居住夢(mèng)想案名參考：欣悅佳園風(fēng)景京東橘子郡離城市喧鬧足夠遠(yuǎn)，離自然原生足夠近享受別墅、回歸庭院、親近自然、擁攬風(fēng)格

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案

案例借鑒：阿爾法社區(qū)——通州低密度花園洋房

占地面積22萬(wàn)平方米建筑面積215892平方米容積率1.5綠化面積30%建筑形式花園洋房（薄板）建筑風(fēng)格法式現(xiàn)代風(fēng)格成交均價(jià)7500元/㎡是否在售在售物管1.3元/㎡·月北京天酬物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址通州區(qū)城鐵九棵樹站南1200米云景南大街

開發(fā)商曼城置業(yè)(北京)有限公司住宅總體屬于五層至六層的通透薄板露臺(tái)花園洋房，攝取排列動(dòng)靜有序,自然分為D、C、B三大區(qū)域，整體凸顯了阿爾法社區(qū)低密度、高綠化率的規(guī)劃特點(diǎn)。局部較長(zhǎng)的樓體，在樓體中間斷開4米寬的通道，使所有單體均為2個(gè)到3個(gè)單元組成的短板。將大體量的樓體變?yōu)槎鄠€(gè)小體量的樓體，可以增加更豐富空間。北方地區(qū)，正南正北的朝向是最正確朝向。傳統(tǒng)的兵營(yíng)式布局可以保證所有的住宅單體均為正南正北。

案例借鑒：阿爾法社區(qū)——通州低密度花園洋房

在各樓體的頂層，在不同的位置做退層處理，在為頂層住戶提供了寬大的露臺(tái)的同時(shí)，也使樓體的天際線產(chǎn)生了變化。在規(guī)劃中，控制住宅單體的進(jìn)深盡量小，可以使每個(gè)戶型擁有更大的面寬，有利于提高舒適度。樓體前為首層住戶規(guī)劃了小院。這樣，樓體間的大空間被起伏的坡地和院落劃分為很多的小空間。

案例借鑒：阿爾法社區(qū)——通州低密度花園洋房

產(chǎn)品創(chuàng)新借鑒：寬景house產(chǎn)品創(chuàng)新借鑒：寬景house產(chǎn)品創(chuàng)新借鑒：寬景house多層創(chuàng)新產(chǎn)品借鑒：寬景House、花園洋房多層創(chuàng)新產(chǎn)品：3＋1寬景house

建筑特點(diǎn)：一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái)寬景house的種種價(jià)值點(diǎn)能提高對(duì)客戶的吸引力，

比普通的多層產(chǎn)品更易銷售選用寬景House的原因?原因一：市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺情況下，創(chuàng)新物業(yè)帶來(lái)的吸引力?原因二：解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求?原因三：寬景House能增加戶數(shù)，降低1－2層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。

可組合的產(chǎn)品:不做普通多層，

增加創(chuàng)新多層產(chǎn)品，平衡容積率物業(yè)類型產(chǎn)品特征與市場(chǎng)反應(yīng)選擇對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)常規(guī)產(chǎn)品小高層11-12層為主，易于接受√做足容積率，出面積普通多層6層，傳統(tǒng)形式，爬樓梯，難以接受

×以聯(lián)排為主的類別墅高端產(chǎn)品主要的形式×獨(dú)棟或雙拼價(jià)值標(biāo)桿，低密度意象×創(chuàng)新產(chǎn)品情景花園洋房層層退臺(tái)，以露臺(tái)為核心價(jià)值點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值√創(chuàng)新方向，平衡容積率三疊拼花園洋房的升級(jí)版，檔次略低于聯(lián)排產(chǎn)品×

工程品類定位通過(guò)以上幾個(gè)局部?jī)?nèi)容的分析，可推導(dǎo)出本工程適合于“T1+T2〞型的產(chǎn)品，既要注重控制產(chǎn)品總價(jià)，又要輔于較好的產(chǎn)品特質(zhì)。因此，本工程市場(chǎng)占位可為：城郊小復(fù)合型中密度的住宅，主要產(chǎn)品規(guī)劃：以創(chuàng)新多層為主，輔于少量的小高層。【城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)】一般位于一個(gè)城市的效區(qū)，片區(qū)農(nóng)村形象鮮明，沒有一個(gè)城市的根本配套，多以中低端物業(yè)現(xiàn)狀為主，居住人口多以城市中低務(wù)工者為主。本案屬性工程品類定位由于工程的定位是中檔住宅，那么對(duì)多層創(chuàng)新的借鑒更要從本錢上去考慮，并不能做到真正意義上的類別墅，它只能是優(yōu)于普通多層的產(chǎn)品，盡量剔除入戶花園、大露臺(tái)戶型的設(shè)計(jì)。同時(shí)，對(duì)于此類多層的層數(shù)也不能僅限于3層或者4、5層，更要注重容積率的處理，加大利潤(rùn)空間。關(guān)于創(chuàng)新多層產(chǎn)品的體量需得到合理的控制，在這個(gè)意義上要到達(dá)：“創(chuàng)新多層﹥小高層“，這樣才能較好地實(shí)現(xiàn)控制產(chǎn)品總價(jià)，這樣才能有效地吸引從燕郊分流出來(lái)的購(gòu)房者，加快市場(chǎng)的消化速度。此外，各類戶型與建筑類型的結(jié)合也要有較好的融合度。從市場(chǎng)調(diào)查中可知，目前燕郊住宅工程的容積率普遍偏高〔〕，建筑類型多為高層板樓或板塔結(jié)合的產(chǎn)品。為形成產(chǎn)品優(yōu)越的特點(diǎn)，本工程那么需要在性價(jià)比方面做足功夫，不能單打價(jià)格牌，因此，本案應(yīng)凸顯“中密度板樓〞的賣點(diǎn)，在營(yíng)銷方面更注重“類別墅〞的宣傳。戶型建筑面積套型比例一居室50－75㎡10％二居室80－90㎡35％二居室/舒適型小三居95-110㎡40％三居室120-150㎡10％四居室150㎡以上5％工程品類定位■中端品質(zhì)的城郊中型居住社區(qū)?！鲆詽M足首次置業(yè)需求的住宅產(chǎn)品為主，突出住宅產(chǎn)品的居住舒適及實(shí)用性?！龆纳菩托枰仓皇菨M足本區(qū)域的收入較高階層?！錾虡I(yè)配套品質(zhì)定位一般，主要針對(duì)本工程的局部商業(yè)配套，商業(yè)面積需一定的控制，主要依靠燕郊的商業(yè)資源。主要戶型參考兩房之一兩房之二兩房之三兩房之四兩房之五兩房之六兩房之七三房之一三房之二三房之三三房之四

報(bào)告思路Part1本體概況Part2城市開展趨勢(shì)下的時(shí)機(jī)分析Part3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判Part4基于本體解析的價(jià)值分析Part5工程價(jià)值判斷Part6客戶分析Part7工程定位Part8規(guī)劃方案及物業(yè)開展建議Part9工程定價(jià)策略及推售方案本工程定價(jià)策略分析〔1〕燕郊樓盤置業(yè)者雖并不完全拘泥于北京，但近幾年來(lái)燕郊房市對(duì)北京市場(chǎng)一直處于絕對(duì)依賴的程度，而當(dāng)北京樓市寒冷依舊蔓延的時(shí)候，燕郊樓市也無(wú)法重現(xiàn)往日榮光?！?〕統(tǒng)計(jì)顯