惠州市房產(chǎn)抵押管理辦法總則制定目的為加強惠州市房產(chǎn)抵押管理，規(guī)范房產(chǎn)抵押行為，保障房產(chǎn)抵押當事人的合法權益，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)國家有關法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在惠州市行政區(qū)域內(nèi)依法取得房屋所有權證的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押的管理?；驹瓌t房產(chǎn)抵押應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。抵押當事人應當依法設定抵押，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。抵押登記登記機構惠州市房地產(chǎn)管理部門負責本市房產(chǎn)抵押登記工作。申請材料1.抵押當事人的身份證明或法人資格證明；2.抵押登記申請書；3.抵押合同；4.《房屋所有權證》、《土地使用權證》或《房地產(chǎn)權證》；5.可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；6.可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；7.登記機關認為必要的其他文件。登記程序1.申請：抵押當事人向登記機構提出房產(chǎn)抵押登記申請，并提交相關材料。2.受理：登記機構對申請材料進行審核，材料齊全、符合要求的予以受理。3.審核：登記機構對抵押合同等進行審核，核實抵押物的權屬、狀況等情況。4.記載于登記簿：經(jīng)審核符合規(guī)定的，將抵押事項記載于房地產(chǎn)登記簿。5.發(fā)證：向抵押權人核發(fā)《房屋他項權證》。登記變更與注銷1.抵押合同變更：抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在變更后15日內(nèi)，持有關文件到原登記機構辦理變更登記。2.注銷登記：債務履行完畢或抵押關系終止的，抵押當事人應當在終止之日起15日內(nèi)，持有關證明文件到原登記機構辦理注銷登記。抵押物可抵押房產(chǎn)范圍1.依法取得所有權的房屋；2.以出讓方式取得土地使用權的，土地上的房屋可以抵押；3.依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，其地上的房屋可以抵押；4.依法可以抵押的其他房產(chǎn)。不得抵押房產(chǎn)范圍1.權屬有爭議的房產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)；3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房產(chǎn)；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房產(chǎn)。抵押物價值評估1.抵押當事人可以協(xié)商確定抵押物的價值，也可以委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進行評估。2.評估機構應當按照國家有關規(guī)定和技術標準進行評估，并對評估結果的真實性、準確性負責。抵押合同合同內(nèi)容抵押合同應當包括以下內(nèi)容：1.抵押當事人的姓名或者名稱、住所；2.被擔保債權的種類、數(shù)額；3.抵押房產(chǎn)的基本狀況；4.抵押擔保的范圍；5.抵押房產(chǎn)的占用管理方式；6.抵押期限；7.當事人認為需要約定的其他事項。合同效力抵押合同自簽訂之日起生效，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。抵押合同生效后，當事人應當辦理抵押登記，抵押合同未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。抵押擔保范圍抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。抵押權的實現(xiàn)實現(xiàn)條件債務履行期屆滿，債務人未履行債務致使抵押權人未受清償?shù)?，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房產(chǎn)。實現(xiàn)方式1.折價：抵押權人與抵押人協(xié)商一致，將抵押房產(chǎn)折價歸抵押權人所有，以抵償債務。2.拍賣：抵押權人依法定程序委托拍賣機構將抵押房產(chǎn)公開拍賣，以拍賣所得價款優(yōu)先受償。3.變賣：抵押權人可以將抵押房產(chǎn)變賣，以變賣所得價款優(yōu)先受償。清償順序同一房產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：1.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；2.抵押權已登記的先于未登記的受償；3.抵押權未登記的，按照債權比例清償。法律責任抵押當事人責任1.抵押當事人違反本辦法規(guī)定，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。2.抵押當事人隱瞞抵押物真實情況，騙取抵押登記的，由登記機構撤銷抵押登記，并依法追究其法律責任。登記機構責任登記機構工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。附則施行日期本辦法自發(fā)布之日起施行。解釋權本辦法由惠州市房地產(chǎn)管理部門負責解釋。以上《惠州市房產(chǎn)抵押管理辦法》明確了房產(chǎn)抵押管理的各項規(guī)定，從總則到附則，涵蓋了抵押登記、抵押物、抵押