2025年海南省資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》：建筑物評估模擬試題單項(xiàng)選擇題1.以下關(guān)于建筑物評估特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約B.建筑物評估時(shí)要考慮自然損耗因素C.建筑物評估只需考慮其物理特性D.建筑物評估要結(jié)合土地使用權(quán)價(jià)值考慮答案：C。建筑物評估不僅要考慮其物理特性，還需要考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多方面因素，如市場供求狀況、周邊配套設(shè)施等。所以C選項(xiàng)說法錯(cuò)誤。2.某建筑物建成于2015年，建筑面積為500平方米，耐用年限為50年，殘值率為5%，按直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額為（）元。A.4750B.5000C.5250D.5500答案：A。首先計(jì)算建筑物的重置成本，假設(shè)重置成本為每平方米1000元（這里為方便計(jì)算假設(shè)，實(shí)際計(jì)算需根據(jù)市場確定），則重置成本=500×1000=500000元。年折舊額=重置成本×（1-殘值率）÷耐用年限=500000×（1-5%）÷50=4750元。3.運(yùn)用成本法評估建筑物時(shí)，下列各項(xiàng)中不屬于建筑物的重置成本的構(gòu)成部分的是（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.前期費(fèi)用C.開發(fā)商利潤D.土地出讓金答案：D。土地出讓金是土地取得成本，不屬于建筑物的重置成本。建筑物重置成本包括建筑安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、開發(fā)商利潤等。4.采用市場法評估建筑物時(shí)，對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，是為了消除（）對價(jià)格的影響。A.交易行為中的特殊因素B.交易日期不同C.區(qū)域因素不同D.個(gè)別因素不同答案：A。交易情況修正主要是消除交易行為中的特殊因素，如急于出售或購買、關(guān)聯(lián)方交易等對價(jià)格的影響。5.某待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地面積為300平方米，建筑面積為200平方米，月租金收入為3000元，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，評估時(shí)建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，則該建筑物的價(jià)值最有可能是（）元。A.185300B.187200C.187900D.188600答案：B。首先計(jì)算年純收益，年租金收入=3000×12=36000元，年純收益=年租金收入-年總成本=36000-7600=28400元。土地年收益=土地面積×土地單價(jià)×土地還原利率=300×1000×7%=21000元。建筑物年收益=年純收益-土地年收益=28400-21000=7400元。根據(jù)建筑物剩余使用年限25年和建筑物還原利率8%，利用年金現(xiàn)值公式計(jì)算建筑物價(jià)值：P=A×[1-1÷(1+r)^n]÷r，其中A=7400，r=8%，n=25，計(jì)算可得P≈187200元。多項(xiàng)選擇題1.影響建筑物價(jià)格的因素可分為建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括（）。A.實(shí)物因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.經(jīng)濟(jì)因素E.心理因素答案：ABC。建筑物自身因素包括實(shí)物因素（如建筑結(jié)構(gòu)、裝修等）、區(qū)位因素（如地理位置、交通條件等）和權(quán)益因素（如產(chǎn)權(quán)狀況等）。經(jīng)濟(jì)因素和心理因素屬于外部因素。2.以下屬于建筑物功能性貶值的表現(xiàn)形式的有（）。A.建筑物出現(xiàn)裂縫B.建筑物的空間布局不合理C.建筑物的設(shè)備陳舊落后D.建筑物的樓層設(shè)計(jì)不符合市場需求E.因周邊環(huán)境變化導(dǎo)致建筑物貶值答案：BCD。功能性貶值主要是由于建筑物的用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等不合理造成的功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。A選項(xiàng)建筑物出現(xiàn)裂縫屬于實(shí)體性貶值；E選項(xiàng)因周邊環(huán)境變化導(dǎo)致建筑物貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。3.運(yùn)用市場法評估建筑物時(shí)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.與待估建筑物的用途相同B.與待估建筑物的建筑結(jié)構(gòu)相同C.交易日期與評估基準(zhǔn)日應(yīng)接近D.交易情況應(yīng)正常E.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格答案：ABCDE。選取可比實(shí)例時(shí)，要求與待估建筑物用途相同、建筑結(jié)構(gòu)相同，交易日期與評估基準(zhǔn)日接近，交易情況正常，成交價(jià)格為正常市場價(jià)格，這樣才能保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。4.采用收益法評估建筑物時(shí)，確定建筑物凈收益的方法有（）。A.直接法B.市場比較法C.間接法D.費(fèi)用分析法E.綜合分析法答案：AC。確定建筑物凈收益的方法有直接法和間接法。直接法是通過直接調(diào)查和預(yù)測得到凈收益；間接法是通過其他相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出凈收益。5.下列關(guān)于建筑物殘余估價(jià)法的說法中，正確的有（）。A.建筑物殘余估價(jià)法是收益法的一種B.該方法適用于具有收益或潛在收益的建筑物C.該方法要求土地和建筑物的收益能夠分別測算D.該方法不需要考慮土地和建筑物的還原利率E.該方法可用于評估單獨(dú)的建筑物價(jià)值答案：ABC。建筑物殘余估價(jià)法是收益法的一種，適用于具有收益或潛在收益的建筑物，要求土地和建筑物的收益能夠分別測算。該方法需要考慮土地和建筑物的還原利率，并且是在土地和建筑物結(jié)合的基礎(chǔ)上評估建筑物價(jià)值，不能用于評估單獨(dú)的建筑物價(jià)值。判斷題1.建筑物的評估價(jià)值與土地使用權(quán)的價(jià)值無關(guān)。（）答案：錯(cuò)誤。建筑物的評估價(jià)值通常與土地使用權(quán)價(jià)值密切相關(guān)，因?yàn)榻ㄖ锸歉街谕恋刂系?，土地使用?quán)的年限、性質(zhì)等會(huì)影響建筑物的價(jià)值。2.采用成本法評估建筑物時(shí)，建筑物的折舊就是會(huì)計(jì)上的折舊。（）答案：錯(cuò)誤。資產(chǎn)評估中的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊概念不同。會(huì)計(jì)上的折舊是按照一定的方法對固定資產(chǎn)成本進(jìn)行分?jǐn)?；而資產(chǎn)評估中的折舊是指建筑物因各種原因?qū)е碌膬r(jià)值減損，包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。3.市場法評估建筑物時(shí)，可比實(shí)例的選取越多越好。（）答案：錯(cuò)誤?？杀葘?shí)例的選取并非越多越好，過多的可比實(shí)例可能會(huì)增加評估的工作量和難度，并且如果選取的可比實(shí)例質(zhì)量不高，還會(huì)影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。一般選取3-5個(gè)可比實(shí)例較為合適。4.收益法評估建筑物時(shí)，凈收益是指有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用后的余額。（）答案：正確。凈收益是收益法評估中的關(guān)鍵指標(biāo)，是有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用后的余額。有效毛收入是指潛在毛收入扣除空置等損失后的收入。5.建筑物的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值都可以通過修復(fù)來消除。（）答案：錯(cuò)誤。功能性貶值部分可以通過改造等方式進(jìn)行修復(fù)，但經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素導(dǎo)致的，通常難以通過修復(fù)來消除。簡答題1.簡述建筑物評估的主要方法及其適用范圍。建筑物評估的主要方法有成本法、市場法和收益法。成本法適用于：（1）新開發(fā)的建筑物，如新建的工廠、住宅等，可通過計(jì)算開發(fā)成本來確定其價(jià)值；（2）很少發(fā)生交易的建筑物，如學(xué)校、醫(yī)院等公益性質(zhì)的建筑物，難以找到可比交易實(shí)例，適合采用成本法；（3）用途單一、且缺乏市場交易的建筑物，如特殊工業(yè)廠房等。市場法適用于：在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似建筑物交易的情況，能夠找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，如普通住宅、商業(yè)店鋪等。收益法適用于：具有收益或潛在收益的建筑物，如寫字樓、商場、酒店等，通過預(yù)測其未來的收益來評估其價(jià)值。2.說明建筑物實(shí)體性貶值的估算方法。建筑物實(shí)體性貶值的估算方法主要有以下幾種：（1）觀察法。由具有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的評估人員對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分進(jìn)行實(shí)地觀察，判斷其損耗程度，從而確定實(shí)體性貶值率。例如，通過觀察墻體是否有裂縫、門窗是否變形等情況來評估建筑物的損耗。（2）使用年限法。根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限和剩余使用年限來計(jì)算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：實(shí)體性貶值=重置成本×（已使用年限÷耐用年限）。這種方法假設(shè)建筑物的損耗是均勻發(fā)生的。（3）修復(fù)費(fèi)用法。通過估算修復(fù)建筑物已損壞部分所需的費(fèi)用來確定實(shí)體性貶值。例如，建筑物的屋頂漏水，修復(fù)屋頂所需的費(fèi)用就是該部分的實(shí)體性貶值。計(jì)算分析題1.某商業(yè)用建筑物建成于2018年，建筑面積為5000平方米，占地面積為2000平方米。該建筑物于2023年進(jìn)行了評估，經(jīng)市場調(diào)查，該類建筑物的重置成本為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為5%。評估人員通過觀察法確定該建筑物的成新率為80%。同時(shí)，該建筑物所在地的土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米3000元。要求：計(jì)算該建筑物的評估價(jià)值。首先計(jì)算建筑物的重置成本：重置成本=建筑面積×每平方米重置成本=5000×2000=10000000元。然后根據(jù)成新率計(jì)算建筑物的評估價(jià)值：建筑物評估價(jià)值=重置成本×成新率=10000000×80%=8000000元。土地使用權(quán)價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=2000×3000=6000000元。該建筑物及土地的總評估價(jià)值=建筑物評估價(jià)值+土地使用權(quán)價(jià)值=8000000+6000000=14000000元。2.某寫字樓，占地面積為1000平方米，建筑面積為3000平方米，月租金收入為60000元，空置率為5%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%。土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%，土地使用權(quán)剩余年限為40年，建筑物剩余使用年限為35年。評估人員用市場法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米2000元。要求：用收益法評估該建筑物的價(jià)值。第一步，計(jì)算年有效毛收入：年租金收入=60000×12=720000元。年有效毛收入=年租金收入×（1-空置率）=720000×（1-5%）=684000元。第二步，計(jì)算年運(yùn)營費(fèi)用：年運(yùn)營費(fèi)用=年有效毛收入×運(yùn)營費(fèi)用率=684000×30%=205200元。第三步，計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=684000-205200=478800元。第四步，計(jì)算土地年收益：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×2000=2000000元。土地年收益=土地價(jià)值×土地還原利率=2000000×