謹呈：深圳市XXX房地產開發(fā)7/10/2025。城市風氣商業(yè)裙樓營銷籌劃報告針對性營銷籌劃報告思路目標溝通租金及價格測算工程統(tǒng)籌市場背景工程定位營銷操作經濟測算中心城概況三級市場分析租金統(tǒng)計及分析市場總結商業(yè)概況開展規(guī)劃工程周邊商業(yè)概況典型樓盤統(tǒng)計分析定位思考定位依據(jù)定位建議定位之一定位論證定位之二租金測算價格建議價格測算一價格測算二銷售模式對比價格建議銷售模式建議目標溝通什么業(yè)態(tài)定位最正確！利于市場后期的持續(xù)經營！定位最大限度支撐銷售！本錢合理控制！實現(xiàn)價值最大化，并能持久！龍崗中心城概況：深圳八大衛(wèi)星城市之一，規(guī)劃建設具有國際理念，配套設施齊全，布局合理，交通系統(tǒng)完善，是龍崗邁向城市化的先行城市！1.龍崗中心城是龍崗政治、經濟、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標志之一。2.以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設，有著國際先進的規(guī)劃理念，表達在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項公共設施的規(guī)劃布局上。3.龍崗中心城的配套設施起點高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的產業(yè)結構，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。重點提示：本工程位于龍崗中心城區(qū)，龍崗中心城飛速開展前景為本工程商業(yè)帶來更多市場機遇。龍崗中心城商業(yè)概況：商業(yè)主要以商業(yè)步行街形式形成，消費人口近40萬，屬內動型商業(yè)；商業(yè)供過于求，商飽為憂，鋪滿為患；無集中商業(yè)，檔次較低，商業(yè)分區(qū)不合理，出現(xiàn)較多以家私、汽配、建材等大型專業(yè)市場，尚未成型。1.龍崗中心城的″商業(yè)中心區(qū)″，包括了龍城街道辦、龍崗街道辦范圍內，分布在各大型住宅區(qū)附近的商業(yè)步行街鋪，各大型商場和消費場所在內的諸多商圈，消費人口近40萬，屬于內動型商業(yè)。

2.近年來，龍城和龍崗街道辦的商業(yè)面積增速過快，超過了正常開展水平，商業(yè)供給量與需求量之比，遠大于其他街道辦。目前，商飽為憂，鋪滿為患，市場消化能力嚴重失衡，銷售率一般只有約60％。業(yè)態(tài)分布特點：1.沒有集中的商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)，近年來大型商業(yè)如世貿中心和五洲風情MAIL紛紛以低租金引入萬佳、天虹等主力店，帶動其它鋪位的招租。2.此類大型商城，定位檔次差異大，分區(qū)不夠合理，經營商品上下檔次差異大，缺少中檔商業(yè)進駐，因此一直難以形成有利于消費者集中進入選購的連結成片的“商業(yè)區(qū)〞。3.從布吉沿深惠路往龍崗鎮(zhèn)，105國道兩側多為家私、汽配、建材等大型專業(yè)集中市場，由于輻射區(qū)域和影響力半徑小，始終未成氣候。龍崗中心城開展規(guī)劃：龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角〞東北部城市群的“次中心〞，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設施的進一步完善和提升，龍崗中心城“城際中心〞即將形成，其商業(yè)前景巨大！在2021年深圳市政府規(guī)劃中，龍崗中心被定義為深圳輻射“珠三角〞東北部城市群的“次中心〞，“龍城——龍崗墟〞商業(yè)區(qū)也已定位為深圳4大次級商業(yè)區(qū)之一，隨著政府未來推進關外根底建設，以及連續(xù)多年保持高經濟增長速度，以帶動龍崗全區(qū)居民消費支出在不斷增加，居民消費結構有明顯提升，未來的商業(yè)前景十分看好。

“商業(yè)中心帶〞輻射影響半徑在十至十五公里的定理，從布吉北部、橫崗，直達龍崗、坪地這條“縱向軸〞上，目前缺乏一個“中心商圈〞。而“龍崗中心城〞有奧體中心規(guī)劃和地鐵3號線開工等重大片區(qū)利好，又有中心城住宅供給急劇放量，區(qū)域人口有望迅速增長的潛因，預計3至5年后，將成為影響廣東東部城市群的“城際中心〞，而“龍崗老街－五洲風情MAIL－鵬達商業(yè)工程〞這一商圈，有望成為帶旺整個龍崗商業(yè)的龍頭，形成規(guī)模和影響力類似于“東門—人民南商圈〞的大型商業(yè)核心走廊，即“龍城城際中心商業(yè)帶〞。龍崗中心城商業(yè)輻射范圍的擴大，根底配套設施的完善，“龍城城際中心商業(yè)帶〞的形成，區(qū)域人口的增多，區(qū)域商業(yè)將有很大開展空間工程周邊商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，偏向中低檔次，主要以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)雜亂無統(tǒng)一規(guī)劃，缺品牌號召力的主力店支撐。本工程周邊商業(yè)主要以周邊小區(qū)底商和回龍埔綜合市場為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是社區(qū)商業(yè)，同時由以下區(qū)位圖可以看出工程周邊一公里范圍內缺乏具有代表性和亮點的集中式商業(yè)，缺品牌號召力的主力店支撐，與工程相隔較近具有較高檔次和品牌特征的只有天虹商場。本工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位應該在周邊市場中尋求商業(yè)空白點和差異化，最終實現(xiàn)商業(yè)的成功招商和持續(xù)經營。

周邊典型商業(yè)詳細調查：龍平大道平安路愛心路吉祥中路龍福路清林中路龍翔大道區(qū)人民醫(yī)院保健院城市花園一期實驗學校天虹商場交通銀行假日酒店龍?zhí)豆珗@順電龍崗汽車站萬佳百貨郵電局龍城中學世貿百貨龍城中路清林小學余石嶺生態(tài)公園本項目龍平大道平安路愛心路吉祥中路龍福路清林中路龍翔大道區(qū)人民醫(yī)院保健院實驗學校天虹商場交通銀行假日酒店龍?zhí)豆珗@順電龍崗汽車站萬佳百貨郵電局龍城中學世貿百貨龍城中路清林小學余石嶺生態(tài)公園本項目尚景華園歐景城回瓏脯綜合市場租金區(qū)間統(tǒng)計分析：周邊商業(yè)租金40-65元/㎡占比50%，40元/㎡占比28%，65元/㎡以上占比22%，商業(yè)氣氛淡，租金處于較低水平。通過調查資料表，可將工程周邊鋪面租金水平分為40元/㎡以下，40-65元/㎡以內和65元/㎡以上，三個租金段位進行占比分析，得出周邊商業(yè)目前主流的租金現(xiàn)狀。分析：從所選取的141家店鋪租金進行統(tǒng)計分析來看，工程所在片區(qū)鋪面租金水平主要在40-65元/㎡之間，這個區(qū)間的租金水平所占比例將近占到總樣本量一半，40元/㎡以下的租金水平占到28%,而高于65元/㎡的租金僅占22%，其中租金最高到達75元/㎡，均是商業(yè)開展較成熟和人流集中的社區(qū)，而相對遠離天虹商場片區(qū)商業(yè)繁華地段的商業(yè)較為冷清,租金水平較低,主要集中在65元/㎡以下,可見工程所在片區(qū)目前鋪面水平還處于較低水平,隨著周邊商業(yè)的開展和小區(qū)入住率的提高,租金水平將會有較大的提升.租金（元/㎡）數(shù)量（家）占比（％）40以下3928％40——657150％65以上3122％合計141100%商業(yè)業(yè)態(tài)范圍分析：經營業(yè)態(tài)的豐富程度，反映出商業(yè)的繁華程度，現(xiàn)對周邊商業(yè)的經營業(yè)態(tài)進行統(tǒng)計分析，了解工程周邊商業(yè)的繁榮程度，找出市場空間。業(yè)態(tài)數(shù)量（家）占比（％）裝飾,建材五金3928超市、便利店，煙酒，小商店2216餐飲2216美容美發(fā)美體、保健1511干洗、水店65其它115文具54地產中介54茶店43藥店32服裝、飾品32服務機構32數(shù)碼沖印32總計141100分析:從上表對工程所在片區(qū)街鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計可以看出，商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，各類業(yè)態(tài)比較齊全，裝飾材料類所占比例最大達28%，其次為餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)，分別為16%、16%、11%，其他商業(yè)業(yè)態(tài)占比為2%—5%，隨著周邊新樓盤的進一步開發(fā)以及各小區(qū)入住率的提高，消費能力也隨之提高。

路段平均租金分析：周邊路段商業(yè)氣氛淡，人流稀少，商業(yè)租金水平較低．通過對工程周邊幾條路段的平均租金水平進行測算，可以知曉影響路段租金差異的主要因素，對工程所在的微觀區(qū)域的特征有更深一層的了解。分析:從對工程片區(qū)主要路段的租金調研分析可以看出，桔祥中路商業(yè)經營狀況較好，租金水平較高為60—75元/㎡，該路段人流較為集中，有一定的商業(yè)氣氛；龍福路和長興南路缺乏人流，商業(yè)經營較差，而且不同地段租金水平有較大差異，大局部商家反響經營一般或不好，且有局部空鋪在招租，位于龍平西路上即龍崗汽車站對面的回龍埔綜合市場2006年1月開始營業(yè)，目前周邊缺乏人流和商業(yè)氣氛，市場經營狀況較為一般。位置租金（元/㎡）吉祥中路60—75龍福路32—50長興南路40—48龍平西路（以回龍埔綜合市場為參考）55—65

周邊典型樓盤綜合調研：項目名稱碧湖國際街區(qū)東方御花園羅馬公園和興花園天鍵駿城錦繡東方尚景欣園鋪位類型街鋪+二層集中商業(yè)街鋪+二層集中商業(yè)街鋪+集中商業(yè)街鋪街鋪街鋪街鋪租售價格街鋪:3-4萬/㎡一樓:110-130元/㎡、二樓:70-80元/㎡(對外招商租金)街鋪均價:2.2萬/㎡，二層:1萬/㎡一樓:80-90元/㎡街鋪:1-1.9萬/㎡1.2萬/㎡1.4萬/㎡1.7-1.8萬/㎡1.5萬/㎡主力面積80-90㎡50-60㎡40-60㎡40-100㎡70-90㎡40-50㎡70-90㎡商業(yè)體量1.6萬㎡4000多㎡7000㎡——4000㎡6850㎡4000㎡發(fā)售時間——06年10月106年4月——05年9月——06年7月銷售情況已售完共36間，已售26間已售完——已售完已售完80%業(yè)態(tài)規(guī)劃精品、服飾、美食、休閑娛樂一層不能做餐飲，二層可做餐飲公元購物街區(qū)社區(qū)商業(yè)無規(guī)劃無規(guī)劃無規(guī)劃周邊典型樓盤分析：周邊樓盤商業(yè)空置較多，街鋪以直接銷售為主，二層或集中商業(yè)以整體銷售為主，售價１.２－２萬／平米之間，商業(yè)無統(tǒng)一規(guī)劃

三級市場租金統(tǒng)計分析：序號商鋪開間（米）進深（米）層高（米）面積（㎡）租金（元/㎡·月）1碧湖玫瑰園4157128362碧湖玫瑰園4.515794503碧湖玫瑰園316790604城市花園一期610660485城市花園一期37.5622.5366尚景華園10.812613050

市場調查總論：1.龍崗中心城是深圳八大衛(wèi)星城市之一，是龍崗邁向城市化的先行城市！龍崗中心城定義為深圳輻射“珠三角〞東北部城市群的“次中心〞，隨著龍崗中心城規(guī)劃及配套設施的進一步完善和提升，龍崗中心城“城際中心地帶〞即將形成，其商業(yè)前景巨大！2.龍崗商業(yè)近年來供給量急劇增加，大批商業(yè)物業(yè)上市，造成龍崗商業(yè)供過于求，除少數(shù)商業(yè)經營狀況較好以外，大量的商業(yè)物業(yè)空置或者經營狀況不甚理想。3.隨著龍崗經濟的進一步開展，近年來眾多知名零售商家紛紛進駐龍崗，搶占龍崗市場，其中包括:商場、百貨、大型超市、各類專業(yè)店等；同時龍崗商業(yè)出現(xiàn)較多專業(yè)市場，例如：都樂家私城、百安居、新亞洲商業(yè)數(shù)碼廣場等，龍崗商業(yè)已出現(xiàn)一定的繁華景象。4.龍崗地廣人稀，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多工程聯(lián)合起來綜合型商業(yè)商圈，因此各個工程的規(guī)劃定位根本是無序的，工程與工程之間缺乏整合，缺乏整個商業(yè)片區(qū)的凝聚力。針對性營銷籌劃報告思路目標溝通租金及價格測算工程統(tǒng)籌市場背景工程定位營銷操作經濟測算定位思考定位依據(jù)定位建議定位之一定位論證定位之二

定位思路及定位核心依據(jù)

定位思路本工程目前所處位置缺乏商業(yè)氣氛和人流，且工程體量較大，因此在商業(yè)業(yè)態(tài)定位上需要慎重考慮和論證：工程定位不僅要滿足周邊居住人群的消費需求，更要增加商業(yè)的輻射范圍和吸引力，吸引更多的外在人流，方能保證商業(yè)能夠持續(xù)經營起來。定位核心依據(jù)：1.秉持“主題引導、體驗休閑、業(yè)態(tài)互生、合理布局〞的規(guī)劃原那么；2.堅持選擇最能在本工程良好生存的業(yè)態(tài)/商家組合，追求最科學的便利消費組合與布局；３.依據(jù)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)調研情況進行定位，在市場中尋找商業(yè)空白點；４.易于工程的快速招商并確保商業(yè)能夠持續(xù)經營起來；減少開發(fā)商后期對商業(yè)的經營管理風險；５.本工程二樓及以上供水功能設置完善，可完全支持休閑業(yè)態(tài)的用水量；６.三樓有排污、排煙、化油功能，具備餐飲功能；工程每棟一樓都有建面在1500㎡，層高在1.75㎡左右的架空層,在工程上屬贈送面積,也可以同時贈送給大賣場做倉庫。這對大賣場具有吸引力。

定位之一主題定位龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場業(yè)態(tài)范圍定位品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店+其他配套業(yè)態(tài)定位利弊分析有利方面：通過主力商家的進駐帶動其他商家進駐支撐銷售，易于其它鋪面銷售，有利于商業(yè)的整體經營，同時鋪面銷售價格可拉升到較高區(qū)間。不利方面：主力商家承租面積大，租金較低，回報率低，難以銷售，損失局部商業(yè)面積銷售；目前工程周邊缺乏人流和商業(yè)氣氛，招商存在一定困難。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)樓層分布特點主力店百貨、超市一層部分面積二層整層利用主力店強大的品牌號召力，聚集人流次主力店餐飲、休閑娛樂三層與主力店形成互補，充分引導人流，提升周邊商鋪價值配套業(yè)態(tài)品牌商家品牌服飾一層部分面積承租能力強，占據(jù)商場有利位置運動、精品可是設置在主通道末端，帶動人流動線，提升沿線商鋪價值特色美食面積要求相對較大，引導人流走向電子通訊、銀行靈活設置其他靈活設置，共享主力店人流

定位之一核心支撐點：

1.龍崗地廣人稀，其商業(yè)較為零散，尚未形成以眾多工程聯(lián)合起來綜合型商業(yè)中心。2.隨著龍崗經濟的進一步開展,近年來眾多知名零售商家紛紛進駐龍崗，搶占龍崗市場，其中包括:天虹商場、萬佳百貨、世貿百貨，歲寶百貨等，但這些商業(yè)目前處于點狀分布，尚未形成較大規(guī)模、具有一定品牌的集中式商業(yè)。3.具有一定規(guī)模的商業(yè)廣場〔面積在1-2萬平方米以上的工程〕，其定位主要以“百貨＋超市〞的形式出現(xiàn)，而且百貨面積遠遠大于超市面積，如海雅百貨、崇尚百貨、世貿萬佳百貨等；4.在一批逐漸成熟的商圈當中，如南油商圈〔海雅百貨〕、南頭商圈〔南頭家樂?！场⑸呖谏倘Α采呖谖譅柆敗?，各個工程的定位走的差異化經營的道路，資源互補，不像傳統(tǒng)的商圈那樣，工程之間競爭性強度大。典型代表如海雅百貨、蛇口沃爾瑪；5.各個工程除了主力店標超以外，在不同的核心位置引進次主力店，幾乎每個工程內部及其周邊，均加大了餐飲、休閑娛樂的比例，以崇尚百貨、五洲風情Mall等為例。6.通過前面市場調研工程周邊一公里范圍內商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，缺品牌號召力的集中式商業(yè)中心支撐，為本工程定位提供市場空白。7.工程位于十字路口，交通便利，商業(yè)昭示性強，配套齊全，且周邊存在較多高檔住宅社區(qū)，隨著周邊社區(qū)的成熟，定位為商業(yè)廣場有很大開展?jié)摿Α?/p>

定位之一商家訪談論證商家名稱

經營樓層需求面積層高要求租賃年限免租期對本項目看法人人樂超市1-3層12000㎡4.5-6米10-15年1-2年目前人流不集中，做超市類不行，處在交叉路口，龍平西路沒什么人流百佳華超市1-4層2萬㎡左右4.5-6米10年以上半年以上有向龍崗發(fā)展的意向，在深圳有8家店，對我們的位置不看好，人流太少，做不了沃爾瑪1-3層1萬㎡左右5-6米10-15年半年以上有一定意向,需要實地考察百佳超市1-12層1500㎡左右4米左右8年以上半年地理位子太偏，人流量稀薄，租金太高的話不考慮愛家超市1-2層8000㎡左右4米以上8年除裝修外半年有在龍崗開店的想法，但具體要看位子、租金合適的話會考慮，關鍵看地段新一佳超市1-3層1萬㎡左右4.5米左右8年以上半年以上位置不是太理想，但是具有一定的潛力，以后可能會有一定的市場蘇武牧養(yǎng)1-2層3000-5000㎡4米左右8-12年半年以上不看好做餐飲,需要在人流旺區(qū)

定位之一商家訪談結論小結：1、通過訪談，有4個超市商家對我們有一點意向，有3家不看好本位置；2、其中人人樂超市、百佳華百貨不看好本工程位置，沃爾瑪、百家超市、愛家樂超市、新一佳超市有一點意向,但仍認為本工程目前人流少,租金水平不能定得過高，餐飲商家認為本工程目前不適合做餐飲。3、本次訪談還著重調查了商家對本工程硬件設施及配套的要求。

定位之二主題定位龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場業(yè)態(tài)界定范圍各大型家居家私主力店+其它配套業(yè)態(tài)說明：由于位于龍平大道上離工程不遠處有一百安居，為了防止劇烈競爭，因此建議本工程引進家居家私主力店業(yè)態(tài)方面可考慮與百安居業(yè)態(tài)形成差異化。定位利弊分析有利方面：根據(jù)工程目前所處位置，周邊具備家居家私氣氛，且有百安居，通過商家訪談，各大家居家私商家都有在周邊開設分店意向，易于工程招商。不利方面：家居家私商家承租能力低，回報率過低，難以支撐銷售；業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)樓層分布特點主力店百貨、超市一層部分面積二層整層利用主力店強大的品牌號召力，聚集人流次主力店餐飲、休閑娛樂三層與主力店形成互補，充分引導人流，提升周邊商鋪價值配套業(yè)態(tài)品牌商家品牌服飾一層部分面積承租能力強，占據(jù)商場有利位置運動、精品可是設置在主通道末端，帶動人流動線，提升沿線商鋪價值特色美食面積要求相對較大，引導人流走向電子通訊、銀行靈活設置其他靈活設置，共享主力店人流

定位之二核心支撐點1.房地產市場快速開展,未來一、兩年內龍崗中心城住宅建面超過百萬平方米，銷售利好因素多，家居家私市場需求大。2.所在片區(qū)是以家私、家居裝飾材料為主題業(yè)態(tài)的家裝市場。3.隨著百安居等著名品牌集團的進駐，商圈規(guī)模、知名度、人氣漸旺的家居家私商圈正在逐步形成，龍平西路將形成龍崗最大、最具規(guī)模的家私家居市場。4.市場將日益成熟，輻射面將逐步擴大。消費群體除涵蓋龍崗整個片區(qū)外，還將東突惠州，西進東莞。

定位之二商家訪談論證商家名稱

經營樓層需求面積層高要求租賃年限免租期對本項目看法金海馬家私1-4層1萬㎡.凈高3.8米以上15-20年1年如果合作條件比較優(yōu)惠，可以去，看好百安居在附近好百年1-2層1萬㎡以上一層6米,二層挑高4.5米15-30年8-12月有家居氛圍，也正好在找位置，但想要靠紫薇花園邊，有時間去看，現(xiàn)正和龍興國際在談商家訪談結論：家居家私商家都有在周邊開設分店的意向，主要看好周邊有家居氣氛，特別是工程旁邊有百安居。典型商家訪談統(tǒng)計

定位最正確建議：龍崗中心城大型商業(yè)廣場定位比照分析：本工程最主要的目標是銷售，因此工程定位主要考慮最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上，易于工程的整體銷售；同時綜合考慮工程的個性特征，建議本工程首選定位一：龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場主題定位業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢劣勢龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店+其他配套業(yè)態(tài)1.片區(qū)規(guī)劃為大型高檔住宅社區(qū)，未來將有大量居住人群，從長遠來看此定位利于商業(yè)的持續(xù)經營；2.主題明確，支撐銷售，通過品牌主力店的進駐其他商業(yè)部分帶動銷售，同時提高價格；3.從項目商業(yè)規(guī)劃來看，此定位最佳，可提升項目形象；1.從目前來看此定位招商存在較大困難。2.主力店占據(jù)較大面積，租金回報率低，難以銷售，損失部分面積銷售。龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場各大型家居家私主力店+其它配套業(yè)態(tài)周邊新樓盤大量推出，家私家具需求量大，且周邊有家居家私氛圍，大多家居家私商家都有在周邊開設分店意向，利于項目目前的招商工作。1.家具家私市場承租能力低，租金回報率低，難以支撐，不利于項目短期資金回籠；2.主題定位不鮮明，無特性，未構成項目買點，難以支撐目前銷售

大賣場商家調研統(tǒng)計本工程定位為龍崗中心區(qū)綜合商業(yè)廣場，充分了解龍崗中心區(qū)大賣場的經營狀況及工程個性特征，為本工程定位做進一步論證，為此我們對龍崗中心區(qū)大賣場商家進行全面實地調研，以下為從中抽取的較有代表性9家調研樣本：大賣場調查小結：1.本次調研主要針對10家大賣場進行，其中有3家經營狀況較好，4家經營狀況一般，2家經營較差，總體來講龍崗中心區(qū)目前商業(yè)還處在開展階段，尤其是大賣場的經營狀況還不是很理想；2.經營情況較好的大賣場所處位置好，人流大，具有一定的知名品牌，業(yè)態(tài)定位符合片區(qū)居民消費特征，經營較為一般或不好大賣場所處位置不甚理想，周邊缺乏人流，缺乏品牌主力店支撐；3.龍崗中商業(yè)尚處在開展階段，商業(yè)的繁華有待于提高，但隨著新樓盤的開發(fā)和片區(qū)的成熟，商業(yè)有較大開展?jié)摿?，未來商業(yè)有往規(guī)模較大，業(yè)態(tài)齊全，更高檔次的集中式商業(yè)開展的態(tài)勢，這對本工程目前商業(yè)既是時機又是挑戰(zhàn)。項目名稱建筑面積位置情況項目定位業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)態(tài)消費群定位調查結論高新商時尚城1600㎡左右地處龍崗老街附近，人流量較大，但消費力不夠，大多數(shù)為低消費群中低消費一層手機40%，其他電子數(shù)碼105，二樓服裝40%，鞋類10%一樓手機、數(shù)碼產品，二樓服裝、鞋類周邊工廠職員及本地人位置有點偏，周邊商業(yè)不太理想，街道太寬，離步行街較遠金海灣鞋業(yè)1600㎡左右位置較好，人流量較大，但消費群體有限中低檔次鞋城鞋業(yè)：80%，服裝20%一樓鞋子，二樓部分服裝周邊客戶項目定位較好，商品款式較多，選擇性較強世貿百貨5萬㎡左右位置好，人流大，商業(yè)氛圍好購物中心分C區(qū)和D區(qū)，服裝，休閑類各占一半C區(qū)1F男女裝、化妝品、眼鏡，2F女裝、美容院，3F女裝、纖體中心區(qū)中高收入群體世貿中心地理位置尤為優(yōu)越，商業(yè)輻射范圍廣，人流大，商業(yè)經營好龍崗天虹商場1600㎡左右周邊無集中的小區(qū)，靠近中心城，但項目周邊消費力太低一站式大型購物廣場家具：70%，辦公：30%只有一層家居家具，辦公兩大類中低端在龍崗的打工一族龍崗家具市場較多，該項目附近有一個龍興國際家具配套已倒閉，目前此類商業(yè)經營狀況并不樂觀樂興家居廣場5萬㎡左右靠近登喜來酒店，周邊是一些汽配汽修的商家，布局零亂家具城分C區(qū)和D區(qū)，服裝，休閑類各占一半1F真皮沙發(fā)2F餐桌、布藝、沙發(fā)3F辦公套間系列低檔消費人群位置太偏，消費人群購買能力有限，門前正在修路整改，自身規(guī)模較小，品牌度不夠，經營較差龍江家具城2000㎡左右周邊無集中的小區(qū)，靠近中心城，但項目周邊消費力太低低檔家具家私家具：70%，辦公：30%只有一層家居家具，辦公兩大類中低端在龍崗的打工一族龍崗家具市場較多，該項目附近有一個龍興國際家具配套已倒閉，目前此類商業(yè)經營狀況并不樂觀女人天下商業(yè)城4500㎡左右位于龍崗老街附近，人流量較大女性購物商城內衣20%，正裝20%，休閑淑女裝60%1-3層全部女裝周邊工廠人員及本地人項目定位較好，有點象女人世界，市場潛力大美家天地2萬㎡左右旁邊不遠有個百安居，周邊是居民小區(qū)裝飾建材超市1樓瓷磚、衛(wèi)廚、五金、玻璃2樓油漆材料3樓家私窗簾周邊常住人口龍崗地廣人稀，人口不集中，消費層次參差不齊，商鋪空置率較高，經營商家多以小型散戶為主，經營較為一般，美家目前租金水平較低針對性營銷籌劃報告思路目標溝通租金及價格建議工程統(tǒng)籌市場背景工程定位營銷操作經濟測算租金測算價格建議價格測算一價格測算二

工程租金測算工程一樓街鋪租金區(qū)間測算通過對以上幾個方面的分析，本工程商業(yè)鋪面租金用“市場比較法〞測算。同時綜合考慮本工程的個性特征即“工程特征+位置因素+業(yè)態(tài)因素+交通因素+商圈因素〞5大因素。工程特征：工程的整體形象影響到工程未來的開展，規(guī)模大的商業(yè)易成行成市，人流較為集中，租金漲勢較快；——本工程商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)體量近兩萬平米，在片區(qū)屬于較大規(guī)模，但工程層高米在片區(qū)屬于較低層高，具有一定的競爭劣勢。位置因素：地理位置因素影響到商業(yè)鋪面的昭示性，人流的聚集以及工程地塊的商業(yè)價值，從而會影響到鋪面商業(yè)價值，地理位置越優(yōu)越商業(yè)價值越高，商業(yè)價值越高租金漲勢就越快；——工程位于龍平西路和桔祥路交匯處，商業(yè)鋪面具有很好的昭示性，過路車流量大，人氣難以會聚。業(yè)態(tài)因素：商業(yè)業(yè)態(tài)定位及業(yè)種組合與配比，影響到商業(yè)后期經營的成功與否；交通因數(shù)：交通因素直接影響到人流、車流到達工程的便利性，交通越便利，鋪面租金水平就越高；——工程北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的桔祥路，周邊有多路公交車經過，交通極為便利。商圈因素：工程周邊商業(yè)的繁華程度直接影響到鋪面的招商、人流的聚集、進而影響到租金水平的上下?！竟こ棠壳爸苓吷虡I(yè)氣氛較淡，人流較少，對本工程目前的招商工作帶來一定的困難。

工程租金測算由上表得出本工程周邊一樓租金基準均價為55元/㎡，本工程定位為綜合購物廣場，按商業(yè)地產大賣場行情，按保守租金每年遞增3%測算，得出本工程長期返租10年后平均租金：10年平均租金=55*〔1.03+1.0609+1.0927+1.1255+1.1593+1.1941+1.2299+1.2668+1.3048+1.3439〕/10=65元/㎡說明：本工程目前以55元/㎡作為市場推廣租金水平。根據(jù)市場競爭工程的特質，我們選取與本工程有可比性的4條街道商業(yè)平均值用“市場比較法〞進行測算，步驟如下：路段吉祥中路龍福路長興南路龍平西路合計權重30%20%15%35%100%租金均價67.5元/㎡41元/㎡44元/㎡60元/㎡加權價20862155

工程租金測算工程二、三樓租金測算

由于二、三樓鋪面商業(yè)價值較一樓低，目前周邊缺乏二、三樓租金參考值，根據(jù)商業(yè)地產市場行情及對本工程的經驗判斷，二樓租金水平一般為一樓租金的70%，三樓租金為二樓租金的70%：二樓租金基準均價=一樓租金基準均價*70%=45元/㎡三樓租金基準均價=二樓租金基準均價*70%=31元/㎡

工程價格測算一本工程商業(yè)鋪面售價計算主要以“租金返算〞法為基準，同時結合周邊商業(yè)工程根本售價水平，再綜合考慮本工程商業(yè)鋪面的個性特征和片區(qū)未來升值潛力得出。

工程價格測算二通過對工程周邊典型樓盤商業(yè)售價測算本工程商業(yè)價格項目名稱東方御花園羅馬公園和興花園天鍵駿城錦繡東方尚景欣園鋪面類型街鋪街鋪街鋪街鋪街鋪街鋪主力面積50-60㎡40-60㎡40-100㎡70-90㎡40-50㎡70-90㎡銷售均價2.2萬1.45萬1.2萬1.4萬1.75萬1.5萬說明：東方御花園和錦繡東方之所以賣出高價，也是基于這兩個工程位置較好，預期展望值高，鋪面具備街鋪特征，面積適中，在片區(qū)具有一定的知名度。

工程一樓價格測算表權重本項目和興花園東方御花園羅馬公園天鍵駿城錦繡東方尚景欣圓權重45%5%20%20%5%5%地理位置0.250.20.180.180.220.190.20.19商業(yè)氛圍0.20.10.130.120.140.110.110.11鋪位規(guī)劃0.150.120.120.120.120.110.120.11鋪位類型0.150.10.140.130.120.110.120.11周邊人口0.150.10.10.120.130.120.120.11業(yè)態(tài)規(guī)劃0.10.10.060.060.080.060.060.06合計10.720.730.730.810.70.730.69銷售均價1.2萬2.2萬1.45萬1.4萬1.75萬1.5萬比較均價13514164383013617901200002397221739

工程一樓價格建議通過參考周邊樓盤根本售價得出本工程一樓基準均價13500元/㎡，根據(jù)商業(yè)地產市場行情，鋪面價格一般在基準均價的根底上下浮動3000元/㎡因此本工程一樓市場價格區(qū)間：10500-16500元/㎡

最終價格建議通過參考周邊市場典型樓盤根本售價得出本工程一樓售價與通過租金返算得出售價根本吻合，在綜合考慮工程鋪面的個性特征和工程目前所處位置周邊的特殊性，因此建議本工程商業(yè)價格為：一樓商業(yè)價值測算=13000元/㎡二樓商業(yè)價值測算=9000元/㎡三樓商業(yè)價值測算=6200元/㎡針對性營銷籌劃報告思路目標溝通租金及價格建議工程統(tǒng)籌市場背景工程定位營銷操作經濟測算銷售模式對比價格建議銷售模式建議

工程銷售模式建議銷售模式優(yōu)勢劣勢適用條件直接銷售簡單﹑方便,開發(fā)商所需要面對問題較少;1.無法保證較高銷售價格;2.無法在最短時間內快速銷售全部商鋪;3.無法保證商業(yè)街后期經營狀況,對投資者的投資信心受到影響;帶租約銷售1.通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；2.能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；3.短期內使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者