10月不動產(chǎn)估價理論與方法試題（附參考答案）一、單選題（共20題，每題1分，共20分）1.試題：單層廠房是典型的()。A、框架結(jié)構(gòu)B、排架結(jié)構(gòu)C、磚混結(jié)構(gòu)D、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)正確答案：【B】答案說明：排架結(jié)構(gòu)采用柱和屋架構(gòu)成的排架作為其承重骨架，外墻起圍護(hù)作用，單層廠房是其典型。2.試題：()是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。A、申報地價B、課稅價格C、公告地價D、基準(zhǔn)地價正確答案：【C】答案說明：按政府管理手段分類，公告地價是政府定期公布的地價，它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。3.試題：注冊土地估價師因某些情況若需辦理注冊變更登記，應(yīng)在()內(nèi)到省、自治區(qū)、直轄市土地估價行業(yè)協(xié)會辦理變更注冊手續(xù)。A、七個工作日B、30日C、7日D、15日正確答案：【B】4.試題：在層數(shù)一定的條件下，容積率與建筑密度呈()關(guān)系。A、互補(bǔ)B、正比C、不相關(guān)D、反比正確答案：【B】答案說明：容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。建筑密度是指建筑物的基底面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。在層數(shù)一定的情況下，地上總建筑面積與基底面積總和成正比關(guān)系，所以容積率與建筑密度呈正比關(guān)系。5.試題：()是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因。A、級差地租B、壟斷地租C、建筑地段地租D、絕對地租正確答案：【B】6.試題：其中()不是城市規(guī)劃的基本任務(wù)。A、確定城市規(guī)模和發(fā)展方向B、確定城市的性質(zhì)C、取得建設(shè)資金，確定城市在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)勢D、合理利用城市土地正確答案：【C】答案說明：城市規(guī)劃的基本任務(wù)包括確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地等，而取得建設(shè)資金及確定城市在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)勢并不是城市規(guī)劃的基本任務(wù)。7.試題：()能作為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、地價評估及土地有償使用的依據(jù)。A、專項性詳細(xì)規(guī)劃B、修建性詳細(xì)規(guī)劃C、目的性詳細(xì)規(guī)劃D、控制性詳細(xì)規(guī)劃正確答案：【D】答案說明：控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定等控制指標(biāo)，能作為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、地價評估及土地有償使用的依據(jù)。修建性詳細(xì)規(guī)劃主要側(cè)重于對建設(shè)項目的具體設(shè)計；目的性詳細(xì)規(guī)劃不是常見的規(guī)劃類型；專項性詳細(xì)規(guī)劃針對特定專項領(lǐng)域，均不如控制性詳細(xì)規(guī)劃能起到上述全面的依據(jù)作用。8.試題：按照建筑物的層數(shù)，可將房屋由低到高分為()。A、超低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑B、低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑、超高層建筑C、超低層建筑、低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑、超高層建筑D、低層建筑、中層建筑、高層建筑正確答案：【B】答案說明：按照建筑物的層數(shù)，可將房屋由低到高分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑、超高層建筑。9.試題：建筑物的重置價格等于()。A、估價時點上舊有房屋的建筑成本B、估價時點上房地產(chǎn)交易價格于地價的價值C、估價時點上重新建造房屋所需的建造費用加平均利潤D、重置成本和折舊成本之和正確答案：【C】答案說明：建筑物的重置價格，是假設(shè)估價時點舊有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一場所除建筑物以外的狀況均維持不變，重新建筑與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所需要的建筑費、其他費用和正常的利稅。10.試題：馬克思在分析建筑地段地租時指出，（）是建筑地段地租的基礎(chǔ)；建筑地段地租同樣存在著級差地租。A、農(nóng)業(yè)地租B、壟斷地租C、絕對地租D、礦山地租正確答案：【A】答案說明：建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ)，因為土地的農(nóng)業(yè)用途是其最基本的功能和價值來源。隨著城市的發(fā)展和土地用途的改變，土地所有者會根據(jù)土地的位置、肥力等條件，將土地出租給工商業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)營者，從而產(chǎn)生建筑地段地租。而建筑地段地租同樣存在著級差地租，這是由于土地位置的不同等因素導(dǎo)致的。絕對地租是由于土地所有權(quán)的存在而產(chǎn)生的地租；壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租；礦山地租是工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。它們都不是建筑地段地租的基礎(chǔ)。11.試題：土地除了以價格表示外還可以用（）表示。A、年租B、貨幣C、年期D、租金正確答案：【D】答案說明：租金是土地價格的另一種表現(xiàn)形式，土地價格是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，其可以通過租金等方式體現(xiàn)出來。年租表述不準(zhǔn)確；貨幣范圍太寬泛；年期不是土地價格的表示方式。12.試題：區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和（）在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。A、社會地理區(qū)位B、交通地理區(qū)位C、城市地理區(qū)位D、工業(yè)地理區(qū)位正確答案：【B】答案說明：區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。交通地理區(qū)位對區(qū)域發(fā)展有著重要影響，它影響著區(qū)域之間的聯(lián)系、資源的運輸與調(diào)配等，與自然地理區(qū)位和經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位共同作用，決定了一個地區(qū)的發(fā)展條件和潛力等。13.試題：根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租()。A、大于零B、房地產(chǎn)價格C、土地價格D、等于零正確答案：【D】答案說明：最劣等土地沒有級差地租。14.試題：因利用肥沃程度較高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租叫()。A、級差地租ⅡB、壟斷地租C、絕對地租D、級差地租I正確答案：【D】答案說明：級差地租I是指由于土地肥沃程度不同或地理位置不同所產(chǎn)生的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。肥沃程度較高和位置較好的土地能帶來更多收益，其產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租I。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資所產(chǎn)生的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。絕對地租是指由于土地私有權(quán)的存在，租種任何土地都必須繳納的地租。15.試題：()是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似建筑物進(jìn)行比較，對這些類似建筑物的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?，來求取估價對象價值的方法。A、類比法B、重置成本法C、對照法D、比較法正確答案：【D】答案說明：比較法是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似建筑物進(jìn)行比較，對這些類似建筑物的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚恚瑏砬笕」纼r對象價值的方法。它是房地產(chǎn)估價中常用的方法之一，通過對可比實例的分析和調(diào)整，得出估價對象的合理價值。16.試題：土地除了以價格表示外還可以用()表示。A、貨幣B、年期C、年租D、租金正確答案：【D】答案說明：土地價格是土地經(jīng)濟(jì)價值的反映，其表現(xiàn)形式可以是價格，也可以用租金表示。租金是土地所有者出租土地每年獲得的收入，它與土地價格存在一定的換算關(guān)系，所以土地除了以價格表示外還可以用租金表示。而年租表述不準(zhǔn)確；貨幣是土地價格的一種表現(xiàn)形式，但題干強(qiáng)調(diào)除價格外的另一種表示形式；年期只是土地使用的時間期限，不是土地的表示形式。17.試題：關(guān)于木材這種建筑材料，不正確的說法是()。A、木材從古至今都是最為主要的承重材料B、木材防火性差C、木材可以用于室內(nèi)裝修、裝飾D、木材比鋼材的強(qiáng)度低正確答案：【A】答案說明：木材是古代建筑的主要作為承重材料，現(xiàn)代建筑主要用于室內(nèi)裝修方面，木材易燃，防火性差。18.試題：甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米1066、905、899元，建筑容積率分別為5.5、5.0、4.5，若該三宗地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()土地用于開發(fā)建設(shè)。A、甲或丙B、甲C、乙D、丙正確答案：【C】答案說明：可用土地單價與建筑容積率的比值進(jìn)行比較,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,說明為獲得相同建筑面積,乙宗土地花費最低,甲次之,丙最高,所以明智的購買者會選擇乙宗土地用于開發(fā)建設(shè)。19.試題：地價管理對市場中的地價水平和地價有()的功能。A、控制和引導(dǎo)B、制定和指引C、調(diào)控和引導(dǎo)D、制度和控制正確答案：【C】答案說明：地價管理對市場中的地價水平和地價有調(diào)控和引導(dǎo)的功能。調(diào)控功能體現(xiàn)在通過一定政策和手段對地價進(jìn)行調(diào)節(jié)控制，使其符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)等；引導(dǎo)功能則是引導(dǎo)土地資源合理配置、市場主體合理決策等，促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。20.試題：城市性質(zhì)是城市主要職能的概括，即()的體現(xiàn)。A、主要特征B、共同特征C、整體特征D、個性特征正確答案：【D】答案說明：城市性質(zhì)是城市主要職能的概括，主要職能是城市中比較突出的、對城市發(fā)展起決定作用的職能，它集中體現(xiàn)了城市的個性特征。城市性質(zhì)是對城市主要職能的高度概括，是城市在一定地區(qū)、國家以至更大范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、與社會發(fā)展中所處的地位和所擔(dān)負(fù)的主要職能。所以城市性質(zhì)是城市個性特征的體現(xiàn)。二、多選題（共10題，每題1分，共10分）1.試題：建筑物價格的特點有()。A、時間的無限性B、建筑物價格受自然條件影響大C、建筑物價格的遞減性D、建筑物價格不受區(qū)域限制正確答案：【BC】2.試題：下列屬于影響土地區(qū)位的自然因素的是（）。A、給水狀況B、能源C、地形坡度D、環(huán)境質(zhì)量正確答案：【CD】3.試題：影響建筑物價格的主要因素有()等。A、建筑物重置價B、建筑物高度C、建筑物用途D、建筑物朝向正確答案：【ACD】4.試題：建筑物的主要材料有：（）A、水泥和混凝土B、木材與鋼材C、建筑裝飾材料D、磚和石灰正確答案：【ABCD】答案說明：建筑中磚和石灰是常見的基礎(chǔ)材料；水泥和混凝土是廣泛用于結(jié)構(gòu)構(gòu)建的關(guān)鍵材料；木材與鋼材在建筑中用于不同部位，如木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)；建筑裝飾材料用于建筑物內(nèi)外裝飾，提升美觀度和使用功能等，這四類材料在建筑物中都起著重要作用，所以答案是ABCD。5.試題：我國的城市規(guī)劃一般分為()A、城市總體規(guī)劃B、城市詳細(xì)規(guī)劃C、城市一般規(guī)劃D、城市統(tǒng)一規(guī)劃正確答案：【AB】答案說明：城市規(guī)劃一般分為城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施。城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市局部地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)作出的具體安排和設(shè)計。6.試題：注冊土地估價師在執(zhí)業(yè)期間有下列情形之一的，注銷其注冊()。A、違反規(guī)定弄虛作假進(jìn)行注冊的B、連續(xù)兩年未通過年檢的C、土地估價師主動提出不再從事涉及土地評估中介業(yè)務(wù)的D、受刑事處罰或違反其他自律規(guī)定的正確答案：【ABCD】答案說明：1.選項A：土地估價師主動提出不再從事涉及土地評估中介業(yè)務(wù)，這種情況下不再符合注冊土地估價師的執(zhí)業(yè)狀態(tài)，注銷其注冊是合理的。2.選項B：連續(xù)兩年未通過年檢，說明其在執(zhí)業(yè)過程中未能滿足相關(guān)的持續(xù)合規(guī)要求，注銷注冊可保證行業(yè)的規(guī)范和專業(yè)水平。3.選項C：違反規(guī)定弄虛作假進(jìn)行注冊，這種行為破壞了注冊制度的公正性和嚴(yán)肅性，注銷注冊是對違規(guī)行為的糾正。4.選項D：受刑事處罰或違反其他自律規(guī)定，嚴(yán)重違反了行業(yè)準(zhǔn)則和法律規(guī)范，注銷注冊是必然的處理措施。7.試題：民用建筑包括（）A、冷加工車間B、民用住宅C、熱加工車間D、公共建筑正確答案：【BD】答案說明：民用建筑是指非生產(chǎn)性的居住建筑和公共建筑，民用住宅屬于居住建筑，公共建筑也包含在民用建筑范疇內(nèi)。冷加工車間和熱加工車間屬于工業(yè)建筑，不屬于民用建筑。8.試題：影響地價的個別因素包括()。A、地塊形狀B、基礎(chǔ)設(shè)施條件C、宗地位置D、城市規(guī)劃正確答案：【AC】答案說明：個別因素是指宗地自身的條件和特征對地價的影響，如宗地位置、地塊形狀、面積、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用年限等。城市規(guī)劃屬于區(qū)域因素，基礎(chǔ)設(shè)施條件既有區(qū)域因素中的也有個別因素中的，表述不準(zhǔn)確。而地塊形狀和宗地位置屬于個別因素，所以答案選CD。9.試題：人口因素對地價的影響與()密切相關(guān)。A、人口密度B、家庭人口構(gòu)成C、人口素質(zhì)D、人口數(shù)量正確答案：【ABC】答案說明：人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟(jì)因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。10.試題：影響地價的人文環(huán)境條件包括（）A、居住地繁華程度B、居住區(qū)域治安環(huán)境C、居民職業(yè)類別D、居民教育程度和收入水平正確答案：【CD】三、判斷題（共30題，每題1分，共30分）1.試題：充分就業(yè)：一般僅指勞動力有機(jī)會以合適報酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。（）A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：充分就業(yè)：一般是指一切生產(chǎn)要素(包含勞動)都有機(jī)會以合適報酬參加生產(chǎn)的狀態(tài)。2.試題：實體性貶值是指設(shè)備由于1種和Ⅱ種有形磨損所引起的貶值。()A、正確B、錯誤正確答案：【A】3.試題：各省、自治區(qū)、直轄市為獨立的1個考區(qū)，考場設(shè)在省會(首府)城市。A、正確B、錯誤正確答案：【A】4.試題：影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。()A、正確B、錯誤正確答案：【A】答案說明：影響土地區(qū)位的行政因素主要是城鎮(zhèn)規(guī)劃。城鎮(zhèn)規(guī)劃的主要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃涉及的土地利用是未來的目標(biāo)，但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實的土地市場中就會表現(xiàn)出來。5.試題：城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)上級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。（）A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。6.試題：在我國，地價管理政策主要指針對土地市場上地價水平、地價、土地交易價格等制定的一系列調(diào)控政策。()A、正確B、錯誤正確答案：【A】7.試題：壟斷地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。這些商品的生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營形成壟斷價格，便可獲得壟斷價格與生產(chǎn)價格之間的差額，即壟斷利潤。這部分利潤經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者后形成壟斷地租。因此，壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。8.試題：根據(jù)公式p＝a÷r可以看出，收益現(xiàn)值等于年收益a除以本金化率r，因而收益現(xiàn)值的高低與收益期限無關(guān)。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】9.試題：無形資產(chǎn)的壽命是指無形資產(chǎn)的法定有效期限或有效經(jīng)濟(jì)壽命。（）A、正確B、錯誤正確答案：【A】10.試題：申請在中國土地估價師協(xié)會注冊的土地估價中介機(jī)構(gòu)除符合土地估價機(jī)構(gòu)工商設(shè)立的基本條件外，注冊資金還不低于60萬元人民幣；（）A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：注冊資金不低于50萬元人民幣；11.試題：壟斷是對市場某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率。（）A、正確B、錯誤正確答案：【A】答案說明：①壟斷的含義：對市場某種程度的壟斷和完全壟斷使得資源配置缺乏效率。12.試題：供給曲線的橫坐標(biāo)為價格、縱坐標(biāo)為商品供給量。（）A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：把供給表的有關(guān)數(shù)據(jù)描繪在以商品供給量為橫坐標(biāo)、價格為縱坐標(biāo)的平面坐標(biāo)系上，得出表示某種商品供給量與該商品價格之間關(guān)系的曲線，即為供給曲線。13.試題：地租的占有是土地使用權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。14.試題：對于建筑物與構(gòu)筑物的價格來說，只有以交換代價而出現(xiàn)的價格。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：建筑物與構(gòu)筑物價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。15.試題：人口密度反映人地之間的相互關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量。()A、正確B、錯誤正確答案：【A】16.試題：省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審批；（）A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；17.試題：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。()A、正確B、錯誤正確答案：【A】18.試題：我國危房鑒定的依據(jù)是《危險房屋鑒定規(guī)范》。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：危房鑒定的依據(jù)是《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，它是用于房產(chǎn)管理部門經(jīng)營管理的房屋。19.試題：價格效應(yīng)是指當(dāng)某商品的價格發(fā)生變動時，消費者需求量發(fā)生變動的現(xiàn)象。（）A、正確B、錯誤正確答案：【A】20.試題：重置價格是采用估價對象建筑物建造時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：重置價格是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。21.試題：城市是非農(nóng)業(yè)人口集中聚居的地方，人口規(guī)模是劃分城市和鄉(xiāng)村的唯一標(biāo)志。()A、正確B、錯誤正確答案：【B】22.試題：建筑物估價應(yīng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)為前提進(jìn)行。()A、正確B、錯誤正確答案：【A】答案說明：建筑物估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分。23.試題：自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績在連續(xù)2個考試年度內(nèi)滾動有效.()A、正確B、錯誤正確答案：【B】答案說明：考試合格成績在連續(xù)3個考試年度內(nèi)滾動有效24.試題：已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，其他可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管