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文檔簡(jiǎn)介
維修基金管理辦法德州德州市維修基金管理辦法實(shí)施文檔一、前言在德州,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,越來(lái)越多的居民入住新建小區(qū)。維修基金作為保障小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后得以正常維修、更新和改造的專(zhuān)項(xiàng)資金,其管理的規(guī)范與合理至關(guān)重要。我們公司/組織肩負(fù)著維修基金管理的重任,秉持著專(zhuān)業(yè)、負(fù)責(zé)、公正的態(tài)度,依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),制定本管理辦法實(shí)施文檔,旨在為德州地區(qū)維修基金的管理提供清晰、明確且切實(shí)可行的指導(dǎo),保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)小區(qū)的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。希望大家共同認(rèn)真研讀并遵守本辦法,攜手為打造美好家園貢獻(xiàn)力量。二、適用范圍本管理辦法適用于德州市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修基金的交存、使用、管理和監(jiān)督。無(wú)論是新建的住宅小區(qū),還是老舊小區(qū)的售后公有住房,只要涉及維修基金的相關(guān)事宜,均應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。我們鼓勵(lì)各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極學(xué)習(xí)本辦法,確保在實(shí)際工作中準(zhǔn)確應(yīng)用。三、維修基金的交存(一)交存主體1.商品住宅商品住宅的業(yè)主為維修基金的交存主體。在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)交存維修基金。這是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù),也是保障小區(qū)后續(xù)維修工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。希望各位業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到交存維修基金的重要性,積極配合相關(guān)工作。2.售后公有住房售后公有住房的售房單位和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存維修基金。售房單位在公有住房出售時(shí),應(yīng)按一定比例從售房款中提取維修基金;購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí),也需按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交存。售房單位和購(gòu)房人都肩負(fù)著維護(hù)公有住房后續(xù)維修的責(zé)任,希望雙方認(rèn)真履行交存義務(wù)。(二)交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅商品住宅維修基金的交存標(biāo)準(zhǔn)按照房屋建筑面積計(jì)算,每平方米交存金額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的一定比例。具體比例由德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)根據(jù)本地實(shí)際情況確定,并適時(shí)調(diào)整公布。例如,目前可能確定為每平方米造價(jià)的5%8%等,具體以官方公布為準(zhǔn)。請(qǐng)各位業(yè)主在購(gòu)房時(shí)關(guān)注相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),確保準(zhǔn)確交存。2.售后公有住房售后公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取維修基金;購(gòu)房人按照所購(gòu)房屋建筑面積,每平方米交存當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的一定比例(如2%)作為維修基金。售房單位和購(gòu)房人需嚴(yán)格按照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行交存,以保障公有住房維修基金的充足。(三)交存程序1.商品住宅業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前,應(yīng)當(dāng)將維修基金存入維修基金專(zhuān)戶。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提供維修基金交存情況證明。具體操作流程如下:業(yè)主在購(gòu)房合同約定的交存時(shí)間內(nèi),前往指定銀行網(wǎng)點(diǎn),填寫(xiě)維修基金交存專(zhuān)用憑證,將應(yīng)繳款項(xiàng)存入維修基金專(zhuān)戶。銀行在收款后,為業(yè)主出具交存證明。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí),需向登記部門(mén)提交業(yè)主維修基金交存證明,否則不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。希望開(kāi)發(fā)建設(shè)單位積極協(xié)助業(yè)主完成交存工作,并及時(shí)履行提交證明的義務(wù)。2.售后公有住房售房單位在收到售房款之日起30日內(nèi),將提取的維修基金存入維修基金專(zhuān)戶;購(gòu)房人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前,將所交維修基金存入維修基金專(zhuān)戶。具體流程為:售房單位在收到售房款后,按照規(guī)定比例提取維修基金,填寫(xiě)專(zhuān)用交存憑證,將款項(xiàng)存入維修基金專(zhuān)戶,并取得交存證明。購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)登記前,前往指定銀行網(wǎng)點(diǎn),按標(biāo)準(zhǔn)交存維修基金,獲取交存證明。產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí),需查驗(yàn)維修基金交存證明,無(wú)證明的不予辦理。希望售房單位和購(gòu)房人嚴(yán)格按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)和流程完成交存,保障公有住房維修基金管理的有序進(jìn)行。四、維修基金的使用(一)使用范圍維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。1.共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。這些部位是保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全和正常使用的關(guān)鍵,當(dāng)出現(xiàn)損壞需要維修時(shí),可使用維修基金。例如,屋頂出現(xiàn)漏水影響居民生活,經(jīng)鑒定屬于保修期滿后的正常損壞,就可以申請(qǐng)使用維修基金進(jìn)行維修。2.共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。如電梯出現(xiàn)故障,影響居民出行安全,在確定符合使用條件后,可動(dòng)用維修基金進(jìn)行維修或更新。我們鼓勵(lì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)共用部位和設(shè)施設(shè)備的問(wèn)題,按規(guī)定申請(qǐng)使用維修基金,保障小區(qū)的正常運(yùn)行。(二)使用原則1.方便快捷在保障維修基金使用安全、規(guī)范的前提下,盡量簡(jiǎn)化使用程序,縮短審批時(shí)間,確保維修、更新和改造工作能夠及時(shí)開(kāi)展。例如,對(duì)于一些緊急維修項(xiàng)目,可啟動(dòng)快速使用程序,先進(jìn)行維修,后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),以最快速度解決居民生活中的實(shí)際問(wèn)題。2.公開(kāi)透明維修基金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布,接受業(yè)主監(jiān)督。從維修項(xiàng)目的申報(bào)、費(fèi)用預(yù)算到維修過(guò)程、資金結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié),都要做到信息公開(kāi),讓業(yè)主清楚了解維修基金的使用情況。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)積極配合,做好信息公開(kāi)工作,增強(qiáng)業(yè)主的信任。3.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致維修基金的使用應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益范圍,由受益的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)傎M(fèi)用。例如,某棟樓的電梯維修,費(fèi)用應(yīng)由該棟樓全體業(yè)主按建筑面積比例分擔(dān);小區(qū)內(nèi)公共綠地的維修費(fèi)用,則由整個(gè)小區(qū)業(yè)主按比例分擔(dān)。這樣可以保證維修基金使用的公平合理。(三)使用程序1.一般使用程序提出申請(qǐng):物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修、更新和改造項(xiàng)目的實(shí)際情況,向業(yè)主委員會(huì)提出使用維修基金的申請(qǐng),并提交維修項(xiàng)目方案、費(fèi)用預(yù)算等相關(guān)材料。業(yè)主委員會(huì)收到申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)進(jìn)行審議。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)積極溝通,確保申請(qǐng)材料的準(zhǔn)確和完整。業(yè)主大會(huì)決議:業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)維修基金使用申請(qǐng)進(jìn)行表決,經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,方可通過(guò)使用維修基金的決議。業(yè)主大會(huì)決議應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示7日,接受業(yè)主監(jiān)督。希望各位業(yè)主積極參與業(yè)主大會(huì),行使自己的權(quán)利,保障維修基金使用的合理性。審核備案:業(yè)主委員會(huì)將業(yè)主大會(huì)決議及相關(guān)申請(qǐng)材料報(bào)德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)審核備案。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到材料之日起10日內(nèi)完成審核,符合規(guī)定的,予以備案;不符合規(guī)定的,書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)并說(shuō)明理由。希望業(yè)主委員會(huì)及時(shí)提交材料,配合審核工作。組織實(shí)施:經(jīng)備案后,業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照維修項(xiàng)目方案組織實(shí)施維修、更新和改造工作。在實(shí)施過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)算控制費(fèi)用,并接受業(yè)主監(jiān)督。希望施工過(guò)程中能夠保證質(zhì)量,按時(shí)完成維修項(xiàng)目??⒐を?yàn)收:維修項(xiàng)目完成后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的,應(yīng)當(dāng)簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;驗(yàn)收不合格的,施工單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)返工,直至驗(yàn)收合格。希望各方認(rèn)真履行驗(yàn)收職責(zé),確保維修項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效果。費(fèi)用結(jié)算:竣工驗(yàn)收合格后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,按照業(yè)主擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)傎M(fèi)用,并從維修基金專(zhuān)戶中支取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修基金使用情況在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示15日,接受業(yè)主監(jiān)督。希望費(fèi)用結(jié)算過(guò)程公開(kāi)透明,讓業(yè)主清楚明白。2.緊急使用程序?qū)τ诎l(fā)生危及房屋安全、電梯故障、消防設(shè)施故障等緊急情況,需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的,可以啟動(dòng)緊急使用程序。提出申請(qǐng):物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主可直接向德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)提出維修基金緊急使用申請(qǐng),并提交相關(guān)證明材料,如現(xiàn)場(chǎng)照片、檢測(cè)報(bào)告等,說(shuō)明緊急情況的具體內(nèi)容和維修必要性。希望在緊急情況下,相關(guān)方能夠及時(shí)準(zhǔn)確提交申請(qǐng)材料。審核同意:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)接到申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí),情況屬實(shí)的,予以同意,并通知維修基金代管機(jī)構(gòu)先行撥付維修費(fèi)用。希望審核部門(mén)能夠高效處理緊急申請(qǐng),保障居民生活安全。組織實(shí)施與備案:物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主在獲得同意后,立即組織實(shí)施維修、更新和改造工作。維修項(xiàng)目完成后,按照一般使用程序的要求,補(bǔ)辦業(yè)主大會(huì)決議、竣工驗(yàn)收、費(fèi)用結(jié)算等相關(guān)手續(xù),并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。希望在緊急維修后,能夠及時(shí)完善相關(guān)手續(xù),確保維修基金使用合規(guī)。五、維修基金的管理(一)管理主體1.德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作,制定維修基金管理的相關(guān)政策和規(guī)范,審核維修基金使用申請(qǐng),對(duì)維修基金管理情況進(jìn)行檢查等。希望住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)能夠切實(shí)履行職責(zé),保障維修基金管理的規(guī)范和有序。2.維修基金代管機(jī)構(gòu)由德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)委托的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維修基金的日常代管工作,包括維修基金的存儲(chǔ)、核算、賬目管理、資金撥付等。代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度,定期向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)報(bào)送維修基金財(cái)務(wù)報(bào)告。希望代管機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度,確保維修基金的安全和準(zhǔn)確管理。3.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主對(duì)維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督,組織業(yè)主大會(huì)對(duì)維修基金使用等重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修基金使用申請(qǐng),配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及代管機(jī)構(gòu)做好維修基金管理工作。希望業(yè)主委員會(huì)能夠積極發(fā)揮作用,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。(二)賬目管理1.分戶賬設(shè)立維修基金代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為每位業(yè)主設(shè)立維修基金分戶賬,記錄業(yè)主維修基金的交存、使用、結(jié)存等情況。分戶賬應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確,便于業(yè)主查詢。業(yè)主可以通過(guò)代管機(jī)構(gòu)提供的查詢渠道,如網(wǎng)上平臺(tái)、電話查詢等,隨時(shí)了解自己維修基金賬戶的情況。希望代管機(jī)構(gòu)能夠做好分戶賬的管理和維護(hù),為業(yè)主提供便捷的查詢服務(wù)。2.賬目核算維修基金代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定,對(duì)維修基金進(jìn)行獨(dú)立核算,準(zhǔn)確記錄維修基金的收入、支出和結(jié)余情況。賬目核算應(yīng)當(dāng)規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn),確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。同時(shí),代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)維修基金賬目進(jìn)行審計(jì),保證資金管理的合規(guī)性。希望代管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)核算規(guī)定,保障維修基金賬目清晰。3.賬目公示業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示維修基金的收支情況,包括交存金額、使用項(xiàng)目及金額、結(jié)余金額等,接受業(yè)主監(jiān)督。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)詳細(xì)、易懂,讓業(yè)主能夠清楚了解維修基金的使用和管理情況。希望業(yè)主委員會(huì)認(rèn)真履行公示義務(wù),增強(qiáng)維修基金管理的透明度。(三)資金存儲(chǔ)與增值1.資金存儲(chǔ)維修基金應(yīng)當(dāng)以專(zhuān)戶存儲(chǔ)的方式,存入德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指定的商業(yè)銀行。專(zhuān)戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬,按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。這樣可以確保維修基金的專(zhuān)款專(zhuān)用,便于管理和核算。希望代管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行資金存儲(chǔ),保障資金安全。2.資金增值在保證維修基金正常使用的前提下,維修基金代管機(jī)構(gòu)可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,將維修基金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等穩(wěn)健型投資產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。投資收益應(yīng)當(dāng)計(jì)入維修基金專(zhuān)戶,滾存使用。在進(jìn)行投資時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮資金的安全性和流動(dòng)性,避免風(fēng)險(xiǎn)。希望代管機(jī)構(gòu)能夠合理規(guī)劃資金增值,為維修基金的使用提供更充足的保障。六、監(jiān)督檢查(一)行政監(jiān)督德州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)維修基金交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查,定期對(duì)維修基金代管機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。對(duì)違反維修基金管理規(guī)定的單位和個(gè)人,依法依規(guī)進(jìn)行處罰。希望住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)能夠嚴(yán)格履行監(jiān)督職責(zé),維護(hù)維修基金管理的良好秩序。(二)業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)維修基金的交存、使用、管理情況進(jìn)行監(jiān)督,有權(quán)查詢本人維修基金分戶賬的情況。業(yè)主發(fā)現(xiàn)維修基金管理存在問(wèn)題的,可以向業(yè)主委員會(huì)、住
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