拉薩市城關(guān)區(qū)哈達(dá)納金廣場

新建項(xiàng)目

風(fēng)

險

評

估

報

告

編制單位：西藏建科裝飾設(shè)計(jì)有限公司

編制日期：2014年07月

托付書

西臧建科裝飾設(shè)計(jì)有限公司：

現(xiàn)托付你單位對拉薩市城關(guān)區(qū)哈達(dá)納金廣場新建項(xiàng)

目及配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)向評估報告的編制，請貴

單位依據(jù)國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范法規(guī)進(jìn)行編制。

托付單位：拉薩市城關(guān)區(qū)哈達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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簽章:

托付時間:2014年07月

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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述

近年來，商業(yè)房地產(chǎn)漸漸成為房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)話題，受到市場的極大

關(guān)注。一方面，商業(yè)地產(chǎn)自身?xiàng)l件優(yōu)異，集地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性于一

身，具有拉動投資、刺激需求的雙重功力，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不行或缺的動力

劑；另一方面，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入非理性時代，昂揚(yáng)的地價，緊

鑼密鼓的宏觀調(diào)控政策，無一不進(jìn)一步逼迫地產(chǎn)開發(fā)商找尋新的藍(lán)海。

商業(yè)地產(chǎn)基本概念

一、商業(yè)地產(chǎn)定義

商業(yè)地產(chǎn)的定義分為廣義與狹義，廣義的商業(yè)地產(chǎn)，是指各種非

產(chǎn)業(yè)性，非居住性物業(yè)。包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)

業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)，特指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、

消遣、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式，功能和用途上，

區(qū)分于一般住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)。本報告所探討的商業(yè)

地產(chǎn)，主要為廣義商業(yè)地產(chǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)分類

商業(yè)地產(chǎn)的分類，依據(jù)行業(yè)類型，消費(fèi)行為，建筑形式等可以分為很多種，

本文主要依據(jù)其開發(fā)形式，暫將其分為3類。

表1商業(yè)地產(chǎn)分類表

專業(yè)市場指某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)。

大型購物中心集購物、休閑、美食與一站式的大型商業(yè)地產(chǎn)模式

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百貨商場主要在大中型城市繁華地帶。

休閑、消遣商業(yè)以休閑、消遣為主要依托的商業(yè)地產(chǎn)形式。

三、商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)

相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有很多特點(diǎn)：

（一）收益性強(qiáng)，但具有不確定性

住宅地產(chǎn)的收益來源于售價和建立成本之差，房屋交割完畢后，交易

也就結(jié)束了，其現(xiàn)金流是確定并且是一次性的。而商業(yè)也產(chǎn)的收益不但有銷

售收入，還有租金。租金是一個持續(xù)的現(xiàn)金流，隨著周邊環(huán)境的不斷變更，

其租金也是變更的，因而具有不確定性和高收益性。

（二）投資規(guī)模大

大型購物中心，等的建設(shè)都須要大量資金，并且商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營須要有

年的過渡才能比較成熟，加之其回報周期又比較長，因而其所需資金

量相較住宅地產(chǎn)要高。

（三）投資風(fēng)險大

住宅地產(chǎn)在房屋出售后就可以得到價格補(bǔ)償，并且由于其是一次性交

易，短時間內(nèi)，周邊環(huán)境不易變更，因而簡潔限制成本，而商業(yè)地產(chǎn)的回

報期可以說是貫穿整個地產(chǎn)生命周期，其價格受周邊環(huán)境影響巨大，又因其

須要過渡期，在過渡時間內(nèi)極簡潔由于虧損而倒閉，風(fēng)險較大。

（四）經(jīng)營方式、內(nèi)容多樣，管理要求高

在經(jīng)營方式上，商業(yè)地產(chǎn)可以敏捷選擇租售方式，但是主要仍以出租為主。

而經(jīng)營形式上，同一個商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可以涵蓋餐次、消遣、金融服務(wù)等多種內(nèi)

容。鑒于此，商業(yè)地產(chǎn)的管理要求較高，由于其干脆面對市場，競爭激烈，

成敗干脆關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)的盈利狀況

四、商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)中的位置

詳細(xì)說來，商業(yè)房地產(chǎn)主要在以下幾個方面影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城市化是中國將來的必定趨勢，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化

水平的重要標(biāo)記，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)率

提升的有效推動力。我國的消費(fèi)率低于世界平均水平（依據(jù)世界銀行

資料，2002年，世界平均水平為80.1%）,消費(fèi)有大幅增長的潛力，

這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣袤發(fā)展空間。

（二）改善人們生活品質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)簡潔的說就是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。包

括寫字樓、商場、MALL、購物中心、酒店等等，這些地產(chǎn)不僅是一

個地區(qū)或城市繁華程度的標(biāo)記，也是提升人們生活品質(zhì)的基礎(chǔ)之一。

（三）吸納社會就業(yè)人口

第三產(chǎn)業(yè)是吸納社會就業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將有利促進(jìn)第

三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)中國就業(yè)率的提高。

（四）承載城市景觀功能

大型購物中心、商業(yè)街不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)形式，也是城市景

觀的重要組成部分?！安坏侥暇┞肪蜎]有到上海，不到王府井就沒有

到北京”這樣的印象已深化人心。

商業(yè)地產(chǎn)主要風(fēng)險分析

一、宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)波動的反應(yīng)比較敏感，受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和

宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響明顯。

2008年美國爆發(fā)的次貸危機(jī)引起全球金融市場動蕩風(fēng)險依舊存

在，隨著金融創(chuàng)新和金融衍生產(chǎn)品交易規(guī)模快速擴(kuò)大，一些發(fā)達(dá)國家

利用金融優(yōu)勢向發(fā)展中國家轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，將對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影

響。

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次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度減緩，房

地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷惡化，這將對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來

諸多風(fēng)險。最干脆的影響就是下游需求的削減，對商業(yè)地產(chǎn)需求大幅

下滑，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價格的下跌，商品房空置面積增加，企業(yè)資金鏈

斷裂而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

風(fēng)險防范措施

宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險可以說是最難防范的風(fēng)險，因?yàn)槠渚哂忻黠@的

突發(fā)性和不行限制性，面對惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，銀行不能故步自封，仍

須要進(jìn)行業(yè)務(wù)的拓展，此時只能以微觀層面（目標(biāo)客戶）為主，以宏

觀層面（宏觀經(jīng)濟(jì)）為輔，對各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行謹(jǐn)慎的分析評價，而后確

定資金和服務(wù)投向。

二、需求風(fēng)險

07年7月爆發(fā)的美國次貸危機(jī)，導(dǎo)致全球信用緊縮及金融市場

動蕩，并漸漸演化為全球性的金融危機(jī)。隨著金融危機(jī)的擴(kuò)散，實(shí)體

經(jīng)濟(jì)也受到嚴(yán)峻影響，經(jīng)濟(jì)增長速度下滑。在全球經(jīng)濟(jì)狀況惡化的狀

況下，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度也受到影響，各行業(yè)的增長速度普遍下降，

房地產(chǎn)行業(yè)的下游需求削減，行業(yè)面臨需求風(fēng)險。

居民收入增速放緩，消費(fèi)乏力。2010年年末居民儲蓄存款余額

22.15萬億元，比上年末增加4.37萬億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.2%,

比上年底增加0.2個百分點(diǎn)。受金融危機(jī)影響，我國企業(yè)裁員顯著增

加，新聘請員工數(shù)量明顯削減，高校生就業(yè)率較以往大幅降低，但是

由于這次危機(jī)對就業(yè)沖擊的一個顯著特點(diǎn)是，失業(yè)主要發(fā)生在農(nóng)夫工

的就業(yè)市場上，因而城鎮(zhèn)登記失業(yè)率表現(xiàn)尚不明顯。據(jù)估計(jì)，2010

年失業(yè)會傳導(dǎo)到城鎮(zhèn)職工就業(yè)市場上，從而推動城市失業(yè)率上升。失

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業(yè)率的上升將干脆影響居民收入的增加，進(jìn)而影響居民對餐飲、購物、

消遣等商業(yè)需求，因此，不利于商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

商業(yè)行業(yè)不景氣，企業(yè)家信念偏低。我國很多企業(yè)，特殊是東南

沿海出口導(dǎo)向型企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊比較嚴(yán)峻，企業(yè)效益明顯下

滑，由于對預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)走勢缺乏信念，企業(yè)家信念指數(shù)從2007年

第四季度起先，連續(xù)下滑，到2008年底，已經(jīng)從本年度第一季度的

140.6滑落到94.6。其中，與商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)干脆相關(guān)的社會服務(wù)業(yè)、

批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)的企業(yè)家信念指數(shù)也紛紛大幅下滑，另夕卜，

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信念指數(shù)下滑幅度最大，從年初的131.1下滑到年底

的81.9,2008年-2009年被稱為房地產(chǎn)業(yè)的寒冬期。

風(fēng)險防范措施

從目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和下游行業(yè)的發(fā)展趨勢分析，商業(yè)地產(chǎn)行

業(yè)的需求增長受到很大影響，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的狀況下，商業(yè)房地產(chǎn)

市場的運(yùn)行不樂觀，銷售量上漲動力不足。在行業(yè)處于市場低潮時，

銀行應(yīng)謹(jǐn)慎對待商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的信貸需求，調(diào)整信貸發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，避開

增加不良資產(chǎn)。

三、政策風(fēng)險

為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過寒冬，防止房地產(chǎn)市場不景氣對宏觀經(jīng)

濟(jì)造成過大的不利影響，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，2008年國家

出臺了一系列扶持房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和配套政策，相對寬松

的政策環(huán)境預(yù)示著較低的市場準(zhǔn)入門檻，短期來看，市場上簡潔存在

房地產(chǎn)企業(yè)良莠并存的狀況，須要銀行花大力氣進(jìn)行篩選鑒別。

2008年央行多次下調(diào)存貸款利率，延長房地產(chǎn)企業(yè)的最低還款

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期限，延長房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限，降低對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)

項(xiàng)目資金占項(xiàng)目總投資的比例等等一系列信貸實(shí)惠政策的出臺，是政

府幫助房地產(chǎn)開發(fā)商渡過寒冬的有利措施，但是對銀行而言，則蘊(yùn)含

了較大的風(fēng)險。

風(fēng)險防范措施

國家的產(chǎn)業(yè)政策是規(guī)范行業(yè)發(fā)展的主要標(biāo)準(zhǔn)，銀行應(yīng)親密留意行

業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，避開參加與國家產(chǎn)業(yè)政策不符的項(xiàng)目，從而避開政策

風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)次要風(fēng)險分析

哈達(dá)納金廣場新建工程風(fēng)險分析主要從市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工

程風(fēng)險、資金風(fēng)險、政策風(fēng)險、外部協(xié)作條件風(fēng)險、社會風(fēng)險、工傷

風(fēng)險以及其他風(fēng)行綻開分析，揭示風(fēng)險的來源、判別風(fēng)險程度并提出

規(guī)避風(fēng)險的對策，從而降低風(fēng)險造成的損失。

一、項(xiàng)目風(fēng)險因素識別

1.市場風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程市場風(fēng)險主要表現(xiàn)為該項(xiàng)目建成后的市

場需求與預(yù)料值發(fā)生較大的偏離；二是項(xiàng)目的市場競爭力與競爭對手

狀況發(fā)生重大變更；三是該開發(fā)項(xiàng)目的未知條件變更使得成本與預(yù)料

價格發(fā)生較大偏離。

2.技術(shù)風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程技術(shù)風(fēng)險表現(xiàn)為供應(yīng)的物業(yè)管理、詢問服

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務(wù)以及技術(shù)專家人員的先進(jìn)性、牢靠性、適用性和和可得性與項(xiàng)目預(yù)

料方案發(fā)生重大變更。從而導(dǎo)致建筑質(zhì)量，預(yù)期目標(biāo)，及合理性與目

標(biāo)有較大差距，由此增加投資。

3.工程風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程技術(shù)風(fēng)險表現(xiàn)為擬建地點(diǎn)的工程地質(zhì)條

件、水文地質(zhì)條件與預(yù)料發(fā)生重大變更，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、

建設(shè)工期延長。

4.工傷風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程技術(shù)風(fēng)險表現(xiàn)為項(xiàng)目在建設(shè)期與運(yùn)營期

階段，工人因工傷及自身或他人的風(fēng)險，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的成本增加甚

至造成項(xiàng)目被迫終止建設(shè)或者運(yùn)營。

5.資金風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程技術(shù)風(fēng)險表現(xiàn)為資金供應(yīng)不足或者夾源

中斷，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至被迫終止。

6.政策風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程政策風(fēng)險表現(xiàn)為國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生

重大變更或者政府政策作出重大調(diào)整，從而導(dǎo)致項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)

現(xiàn)甚至無法實(shí)現(xiàn)。

7.外部協(xié)作條件風(fēng)險

哈達(dá)納金廣場新建工程政策風(fēng)險表現(xiàn)為項(xiàng)目的交通運(yùn)輸、供水、

供電等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變更，給項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營帶

來困難。

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8.其他風(fēng)險

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)來，項(xiàng)目開發(fā)過程中，沒有

考慮不同業(yè)態(tài)和不同的商業(yè)形態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)有不同的需求，而是盲目

的套用自己熟識的住宅開發(fā)模式，按同一模式開發(fā)，最終導(dǎo)致開發(fā)與

經(jīng)營脫軌，開發(fā)出來的商業(yè)地產(chǎn)如出一轍，沒有新意不能吸引消費(fèi)者,

同事由于沒有依據(jù)不同業(yè)態(tài)差別對待，開發(fā)出來的物業(yè)不適合商業(yè)發(fā)

展，導(dǎo)致招商難度進(jìn)一步加大，空置率上升，對商業(yè)地產(chǎn)將來產(chǎn)生不

利影響，并引發(fā)較高的運(yùn)營成本。

二、風(fēng)險程度分析

將哈達(dá)納金廣場新建工程可能出現(xiàn)的風(fēng)險依據(jù)風(fēng)險等級劃分為

一般風(fēng)險、較大風(fēng)險、嚴(yán)峻風(fēng)險和災(zāi)難性風(fēng)險四類。

表6,風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表

風(fēng)險程度

序

風(fēng)險因素名稱災(zāi)難說明

號嚴(yán)峻較大一般

性

1市場風(fēng)險★

1.1市場需求量★

1.2競爭實(shí)力★

1.3價格★

2技術(shù)風(fēng)險★

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2.1先進(jìn)性★

2.2適用性★

2.3牢靠性★

2.4可得性★

3工傷風(fēng)險★

3.1建設(shè)期★

3.2運(yùn)營期★

4工程風(fēng)險★

4.1工程地質(zhì)★

4.2水文地質(zhì)★

5資金風(fēng)險★

5.1資金來源中斷★

5.2資金供應(yīng)不足★

6政策風(fēng)險★

6.1政治條件變更★

6.2經(jīng)濟(jì)條件變更★

6.3政策調(diào)整★

7外部協(xié)作條件★

風(fēng)險

7.1交通運(yùn)輸★

7.2供水★

7.3供電★

8社會風(fēng)險★

9其他風(fēng)險★

三、防范和降低風(fēng)險對策

該項(xiàng)目通過從市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工傷風(fēng)險以及、工程風(fēng)險、

資金風(fēng)險、政策風(fēng)險、外部協(xié)作條件風(fēng)險、社會風(fēng)險其他風(fēng)行綻開分

析并判別風(fēng)險程度。該對策主要對較大和嚴(yán)峻的風(fēng)險提出規(guī)避風(fēng)險的

對策，從而降低風(fēng)險造成的損失。

1）加大和拉薩市城關(guān)區(qū)市政公司的溝通與合作，減小市場風(fēng)險

可能性

該商場建成后，務(wù)必加大管理和物業(yè)服務(wù)安保工作，加強(qiáng)商場建

設(shè)發(fā)展。

2）以防為主，提高風(fēng)險意識

項(xiàng)目管理的各級人員，必需樹立高度的風(fēng)險意識和危機(jī)意識，面

對困難多變的市場影勢，要時刻保持醒悟的頭腦，把可能產(chǎn)生的方方

面面的風(fēng)險，超前分析透徹，做好風(fēng)險預(yù)料。合同管理人員，必需

熟識和駕馭國家有關(guān)法律法規(guī)，仔細(xì)研讀條款；分析合同文本，通過

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合同談判的方式，對條款進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺，避開損害自身利益的條款存

在。

3）當(dāng)風(fēng)險不能避開或有可能獲利時，實(shí)行措施保留風(fēng)險

在買方市場條件下，風(fēng)險是客觀存在且無法避開的，當(dāng)風(fēng)險與收

益共存時，我們應(yīng)奇妙把握獲利的機(jī)會。

4）對項(xiàng)目管理的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移

通過合理合法的專業(yè)分包，找尋有實(shí)力、信譽(yù)好的合作伙伴，把

部分專業(yè)性極強(qiáng)的工程分包給專業(yè)施工企業(yè)，選擇、管理、利用好專

業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)，實(shí)現(xiàn)合理的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。既可以提高專業(yè)施工的質(zhì)量，

也有利于提高整個工程的利潤。

5）強(qiáng)化管理，降低管理風(fēng)險

抗險實(shí)力衡量一個企業(yè)或機(jī)構(gòu)管理水平的凹凸。因此，強(qiáng)化管理,

提高管理水平，不僅能夠有效地抵擋風(fēng)險，還能減小風(fēng)險造成的損失。

工程項(xiàng)目作為施工企業(yè)效益的源頭，是管理的動身點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

因此，項(xiàng)目管理應(yīng)以確保工程質(zhì)量為前提，以追求利潤最大化為主線，

以貫標(biāo)和成本限制為切入點(diǎn)，走質(zhì)量效益型之路。

成本限制是項(xiàng)目管理最終實(shí)現(xiàn)效益最大化的關(guān)鍵。在競爭激烈的

市場環(huán)境下，低價中標(biāo)已成為不行抗拒的潮流，要生存就要順應(yīng)這個

潮流，為此，在項(xiàng)目管理上，應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理管理目標(biāo)責(zé)任制、施工

前成本分析預(yù)料制、財(cái)務(wù)審計(jì)定期制、預(yù)算財(cái)會人員公司委派制、項(xiàng)

目管理績效全員考核制等，有效降低效益風(fēng)險，使施工的成本管理呈

現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢。如京福高速馬路福建某標(biāo)段，由于投標(biāo)前對深水

基礎(chǔ)施工難度估計(jì)不足，造成這一項(xiàng)預(yù)料虧損1000萬元。開工后，

項(xiàng)目部深挖管理潛力，多次分析合同條款，找尋薄弱環(huán)節(jié)，制定變更

方案；合理低價進(jìn)行工程勞務(wù)分包，嚴(yán)把材料進(jìn)價關(guān)口，盡可能利用

自有資源，削減新購材料的投入，杜絕材料的奢侈：優(yōu)化橋梁的施工

方案，縮短工期，增大效益。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)按期竣工，通過上述

措施，該項(xiàng)目非但沒有虧損，還略有盈余。

通過上述分析認(rèn)為：對工程風(fēng)險的限制，應(yīng)以管理制度的創(chuàng)新

為基礎(chǔ)，通過設(shè)立風(fēng)險預(yù)料、風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險防范等制度，

建立相應(yīng)階段具有前瞻性動態(tài)決策機(jī)制，以風(fēng)險管理為核心內(nèi)容，對

施工以及運(yùn)營管理過程中的潛在風(fēng)險因素和有關(guān)細(xì)微環(huán)節(jié)，進(jìn)行科學(xué)

的管理和限制，以降低風(fēng)險帶來的損失，提高盈利實(shí)力和資本效率。

四、項(xiàng)目風(fēng)險市場評估

市場評估

（一）市場報告

縱觀拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場，一方面，拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場是一個新興

的產(chǎn)業(yè)，而將來市場將面臨“井噴式”的發(fā)展態(tài)勢，各種商業(yè)形態(tài)將

層出不窮；一方面，拉薩房地產(chǎn)的啟動與發(fā)展，帶動了冶金、化工、

建材、輕工、家電、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面，傳統(tǒng)住宅地

產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入非理性時代，昂揚(yáng)的地價，對于推動拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場

的旺盛是一個長期利好消息，市場前景看好?？梢哉f，拉薩房商業(yè)地

產(chǎn)市場是壓力與機(jī)遇并存。因此，在探討拉薩商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，尋

求產(chǎn)品經(jīng)營的差異性與產(chǎn)品經(jīng)營的創(chuàng)新，將成為本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)銷

售勝利的關(guān)鍵。

15

因此，本項(xiàng)目的突破點(diǎn)在于跳出拉薩現(xiàn)有小商業(yè)模式與產(chǎn)品形式,

更多的與國內(nèi)商業(yè)經(jīng)營市場發(fā)展趨勢接就，結(jié)合城市發(fā)展目標(biāo)，充分

考慮新經(jīng)濟(jì)時代下投資者和消費(fèi)者對商業(yè)經(jīng)營形態(tài)的更高需求，對目

前所存在的市場需求進(jìn)行高度概括與提升。通常的策劃過程是通過基

本的市場調(diào)查，然后干脆提出項(xiàng)目定位。本報告采納全新的分析方法，

在全面、詳實(shí)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對市場供求關(guān)系進(jìn)行深化分析，

并找到市場飽和點(diǎn)，進(jìn)而剖析目前產(chǎn)品經(jīng)營的局限性，從而找到市場

空白點(diǎn)，再通過市場空白點(diǎn)，分析出可以為本項(xiàng)目所用的市場機(jī)會點(diǎn)，

并通過全新的項(xiàng)目分析論證模式——“NMN矩陣分析模型”，找到項(xiàng)

目的突破點(diǎn)，同時通過我們創(chuàng)建性的勞動，策劃出拉薩首個商業(yè)市場

經(jīng)營產(chǎn)權(quán)銷售的引領(lǐng)型物業(yè)，并旨在通過切實(shí)可行的新概念的提出，

引起拉薩投資型房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的革命，最終達(dá)到項(xiàng)目勝利銷售的

目的。

（二）市場現(xiàn)狀調(diào)查

1、調(diào)查綜述

1.1.調(diào)查目的

對拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場及區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況進(jìn)行針對性的調(diào)查探討分

析，最終形成分析成果，旨在為本項(xiàng)目的定位論證供應(yīng)決策參考依據(jù)。

1.2.調(diào)查原則

客觀、全面、深化、有效。

1.3.調(diào)查范圍

區(qū)域范圍：神力時代廣場、拉薩百貨、樂百隆超市等

16

1.4.調(diào)查方式

實(shí)地考察、目標(biāo)訪談。

1.5.調(diào)查周期

前期調(diào)查：2013年3月18日至3月21日。

后續(xù)調(diào)查：2014年4月5日至4月10日。

2、拉薩房商業(yè)地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀分析

2.1.相對而言的滯后性

拉薩的整體旅游開發(fā)開放成果斐然，但相對于它的商業(yè)開發(fā)功能,

其配套服務(wù)仍舊顯得相對滯后。隨著拉薩發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?。如何合?/p>

有序地配置完整、成熟的商業(yè)地產(chǎn)及配套并使其有機(jī)互動組合，形成

不同檔次、錯位經(jīng)營，已經(jīng)被提上了拉薩進(jìn)一步發(fā)展的議事日程。

2.2.地塊增值帶動商鋪升值

眾所周知，地塊的增值則將持續(xù)至整個區(qū)域的地產(chǎn)市場，則使得

區(qū)域內(nèi)的商業(yè)價值的飆升。

目前，大量的地產(chǎn)投資建設(shè)使得拉薩房地產(chǎn)與商業(yè)的聯(lián)系愈加緊

密，尤其是布達(dá)拉宮的后期形象工程再建，毫無置疑將使拉薩城市中

心地塊價值再度強(qiáng)勁上揚(yáng)。而對于寸土寸金的拉薩環(huán)內(nèi)區(qū)域而言，其

地塊的增值程度勢必明顯高于周邊區(qū)域，這對拉升其區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)

價值的增長起到了極佳的催化作用。

2.3.新拉薩經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域帶動地段增值

除去老城區(qū)，象征拉薩地產(chǎn)繁華的就是太陽島，柳梧新區(qū)，東嘎

新區(qū)。

17

目前，柳梧新區(qū)，太陽島，納金鄉(xiāng)……“炙手可熱的房地產(chǎn)開發(fā)

焦點(diǎn)、得天獨(dú)厚開發(fā)價值”使得本區(qū)域形成了拉薩最為成熟的房地產(chǎn)

配套、升值空間與居住條件完善的較好選擇。

隨著小區(qū)的開發(fā)，人口的入住，商業(yè)空間也有很大的發(fā)展?jié)撃埽?/p>

更帶動了拉薩周邊地區(qū)的旺盛發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化。

結(jié)論：這說明白各投資者對房地產(chǎn)及商業(yè)市場前景的預(yù)料是好的,

這與近年中心區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的刺激作用有關(guān)，也與城市建設(shè)的進(jìn)

程相吻合，眾聯(lián)風(fēng)行認(rèn)為是一種正常的市場反映。

2.4.商業(yè)地產(chǎn)投資市場現(xiàn)狀

2.4.1.小面積商鋪市場接受度高

你從去年舉辦的成渝兩地2場房展中的客戶意向調(diào)查統(tǒng)計(jì)明顯

可見，目前拉薩商鋪需求面積集中在50平方米左右，多以投資客作

為主要購買群體。一些業(yè)內(nèi)人士指出，商鋪中的“小戶型”和公寓中

的中戶型與發(fā)達(dá)城市小、中戶型白領(lǐng)公寓的熱銷原理相同：在單價漸

漸走高的時候，限制面積降低總價、降低支付風(fēng)險不失為投資的可取

之道。

2.4.2.投資對象較單一

據(jù)我司調(diào)查數(shù)據(jù)反映，目前的地產(chǎn)投資主要集中于城市中心區(qū)域

的房地產(chǎn)，總價相對較低。而小戶型出售投資現(xiàn)象目前在拉薩特別少

見。

2.4.3.獲益方式較為單一

18

目前的房地產(chǎn)投資主要以自主經(jīng)營為主。除少量出租的客戶以外,

絕大多數(shù)都是自用、轉(zhuǎn)讓等手段實(shí)現(xiàn)投資差價收益，此類經(jīng)營方式須

要投資客的頻繁參加，若出租狀況不志向，其投資回報也具有肯定的

風(fēng)險。

結(jié)論：從以上分析可以看出，拉薩商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚處在起步階段,

尚應(yīng)有較大的發(fā)展空間。拉薩商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將來幾年將走向合理化，

理性化成熟化、多樣化，拉薩商業(yè)市場需求量將隨經(jīng)濟(jì)旺盛而不斷上

升。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析

依據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，國務(wù)院發(fā)展探討中心企業(yè)探討所，清華

高校房地產(chǎn)探討所和中國指數(shù)探討院所進(jìn)行的“2008中國房地產(chǎn)百

強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力T0P10",我們選取其中在滬深股市上市的前三名企

業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)分析，分別是萬科企業(yè)股份有限公司、北京首都開發(fā)控股

集團(tuán)有限公司和恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

第一節(jié)萬科地產(chǎn)分析

一、萬科集團(tuán)簡介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的

專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2007年公司完成新開工面積776.7萬平方米，

竣工面積445.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額523.6億元，結(jié)算收入351.8

億元，凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。2008年萬科集團(tuán)總資產(chǎn)

94億元，在中國房地產(chǎn)公司50總資產(chǎn)強(qiáng)排行榜中位居第12c

19

萬科1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司

核心業(yè)務(wù)。至2007年末，萬科全國市場占有率為2.1%,業(yè)務(wù)覆蓋到

以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個城市。

當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的

住宅企業(yè)行列。

經(jīng)過多年努力，萬科漸漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”

成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金

色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和寵愛；公司研發(fā)的“情景花

園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)獨(dú)創(chuàng)專利；公司物

業(yè)服務(wù)通過全國首批IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住

宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。2007年，萬科工廠化技術(shù)的研發(fā)和

應(yīng)用取得重要進(jìn)展，位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，并被

建設(shè)部授牌為“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，上海新里程項(xiàng)目20號、21

號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房

的比例達(dá)到53.4%,這是公司提倡節(jié)能環(huán)保、踐行社會責(zé)任的重要體

現(xiàn)。

萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿足度

調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年，公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念，

實(shí)行“三天無理由退訂”。依據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2007年

客戶滿足度提升兩個百分點(diǎn)，達(dá)到89%。至2007年底，平均每個老

客戶曾向7.11人舉薦過萬科樓盤。

萬科1991年成為深圳證券交易所其次家上市公司，持續(xù)增長的

業(yè)績以及規(guī)范透亮的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。

過去十年，萬科銷售收入復(fù)合增長率為49.9%,凈利潤復(fù)合增長率為

20

42.3%;最近三年，萬科銷售收入復(fù)合增長率達(dá)到93.7%,凈利潤復(fù)

合增長率達(dá)到88.4%,基本每股收益復(fù)合增長率達(dá)到67.6%。公司在

發(fā)展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業(yè)”；多次獲得《投資者

關(guān)系》、《亞洲貨幣》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資

者關(guān)系等獎項(xiàng)。

萬科現(xiàn)有員工16000余人。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主見“健康豐

富人生”，重視工作與生活的平衡；為員工供應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的空間和

機(jī)會，激勵員工和公司共同成長；提倡簡潔人際關(guān)系，致力于營造能

充分發(fā)揮員工才能的工作氛圍。2001年起，萬科每年托付第三方顧

問公司對全體職員進(jìn)行員工滿足度調(diào)查。2007年11月，萬科作為唯

一一家房地產(chǎn)企業(yè)以“雇主品牌”項(xiàng)目，榮獲由北京高校管理案例探

討中心、《北大商業(yè)評論》和企業(yè)家與企業(yè)管理探討院聯(lián)合設(shè)立的“中

國管理學(xué)院獎〉2008年1月，萬科榮膺第三屆"CCTV年度雇主調(diào)查”

評比“最具領(lǐng)袖氣質(zhì)的年度最佳展主”稱號。

二、股權(quán)關(guān)系結(jié)構(gòu)

表1萬科集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)

持股數(shù)占總股本

報告期股東名稱股份性質(zhì)

（萬股）比例（%）

2008-12中國人壽保險（集團(tuán)）公司一傳

7397.48流通A股

-31統(tǒng)一一般保險產(chǎn)品。;

2008-12易方達(dá)價值成長混合型證券投

7588.520.69流通A股

-31資基金

2008-12博時價值增長貳號證券投資基

7400.000.67流通A股

-31金

21

國有法人股、

2008-12161909.4

華洞股份有限公司14.73法人股、流通

-318

A股

2008-12博時第三產(chǎn)業(yè)成長股票證券投

8209.030.75流通A股

-31資基金

2008-12中國人壽保險股份有限公司一

10139.240.92流通A股

-31分紅一個人分紅-005I-什002深

2008-12

劉元生13379.12r2流通A股

-31

2008-12toyosecuritiesasia

10058.940.91流通B股

-31Iimited-a/ccIient.

國際金融一匯豐一jpmorgan

2008-12

chasebank,national7769.810.71流通A股

-31

association

2008-12

融通深證100指數(shù)證券投資基金8185.870.74流通A股

-31

數(shù)據(jù)來源：中國上市公司詢問網(wǎng)

三、經(jīng)營狀況分析

（一）經(jīng)營狀況概述

2008年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.4%,實(shí)現(xiàn)凈

利潤40.3億元，同比下降16.7%o營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降，

主要有如下幾個緣由：

公司2008年凈利潤較2007年削減8.1億元，與計(jì)提存貨跌價打

算的影響基本相當(dāng)。報告期內(nèi)市場房價、地價均出現(xiàn)明顯調(diào)整，基于

審慎的財(cái)務(wù)策略，公司依據(jù)市場狀況對可能存在風(fēng)險的13個項(xiàng)目計(jì)

提存貨跌價打算12.3億元。該等存貨跌價打算考慮遞延所得稅因素

22

后，影響本報告期稅后凈利潤9.2億元，影響歸屬于母公司全部者的

凈利潤8.9億元。上述打算的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但部分

反映了公司在該等項(xiàng)目的獲得中，拿地成本偏高。

除存貨跌價打算的影響外，公司2008年結(jié)算毛利率較2007年下

降2.34個百分點(diǎn)。2008年公司結(jié)算均價與2007年基本持平，而單

方結(jié)算成本增加290元，其中單方土地成本增加244元，單方其他成

本增加46元。2008年結(jié)算項(xiàng)目中裝修房比例有所上升，因此單純從

數(shù)據(jù)上看，地價外單方成本46元的增加幅度并不突兀。但考慮到2008

年公司結(jié)算項(xiàng)目中一般住宅比例高于往年的特點(diǎn)，這仍舊反映出公司

在牛市氛圍下，對成本的管理實(shí)力有所松懈。

報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7

億元，分別比2007年削減9.2%和8.6%。08年底，公司占全國住宅

市場的份額為2.34%,較年初進(jìn)一步提升。萬科的市場占有率，在深

圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等9個城市

排名首位；在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；

在中山、成都兩個城市排名第3位。

從地域分布看，珠三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積182.0萬平方米，銷售

收入176.2億元，分別占公司整體的32.7%和36.8%;長三角區(qū)域?qū)?/p>

現(xiàn)銷售面積173.6萬平方米，銷售收入166.0億元，分別占公司整體

的31.2%和34.7%；環(huán)渤海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積137.9萬平方米，銷

售收入97.5億元，分別占公司整體的24.8%和20.4%；其它市場實(shí)現(xiàn)

銷售面積63.6萬平方米，銷售收入39.0億元，分別占公司整體的

11.4%和8.1%。其中深圳共銷售41.7萬平方米，主要來自深圳萬科

城、第五園等項(xiàng)目；上海共銷售65.6萬平方米，主要來自上海白馬

23

花園、新里程等項(xiàng)目；在其他城市，沈陽萬科城、蘇州魅力之城和天

津東麗湖等項(xiàng)目都取得了良好的銷售成果，期內(nèi)分別售出14.6萬平

方米、13.5萬平方米和13.1萬平方米。報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積

451.4萬平方米，同比增長14.6%,結(jié)算收入404.9億元，同比增長

15.1%o截至報告期末，公司尚有346.4萬平方米已銷售資源未竣工

結(jié)算，合同金額總計(jì)273.4億元。

鑒于市場成交量出現(xiàn)大幅下滑，為使推盤安排和銷售進(jìn)度相匹配,

合理限制存貨規(guī)模，同時也使公司有更充裕的時間依據(jù)當(dāng)前購房者的

主流需求優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，公司于08年中期和三季度兩度下調(diào)開竣工

面積，全年的新開工面積由年初安排的848萬平方米調(diào)整為570萬平

方米左右，竣工面積由年初安排的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。

截至報告期末，公司實(shí)際完成新開工面積523.3萬平方米，比2007

年削減32.6%,比年初的安排數(shù)削減38.3%;完成竣工面積529.4萬

平方米，比2007年增加18.9%,比年初的安排數(shù)削減23.2%。全年的

開發(fā)面積與銷售面積基本匹配。

（二）財(cái)務(wù)狀況分析

1.盈利實(shí)力分析

受金融危機(jī)和我國房地產(chǎn)拐點(diǎn)論的影響，2008年萬科的盈利實(shí)

力比以往幾年沒明顯下降。2003年至2007年以來，萬科的銷售毛利

率和凈利率均逐年增長。2008年三季度萬科銷售毛利率和凈利均較

2007年年末都有所下降。2008年第三季度總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收

益率同2007年年末相比明顯下滑，其中，總資產(chǎn)收益率由2007年年

末的6.4583%下滑至2008年三季度的2.055%;凈資產(chǎn)收益率由2007

年年末的16.55%下滑到2008年三季度的7.57%。

24

2.經(jīng)營實(shí)力分析

2003年至2007年，萬科的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率逐年提高，存貨周轉(zhuǎn)

率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降。2008年三季度同2007年年末相比，經(jīng)

營實(shí)力大幅下降，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率紛紛

下滑。

3.償債實(shí)力分析

2003年至2008年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債比逐年上升，這一方面說明

萬科籌資實(shí)力的增加，另一方面也預(yù)示著萬科經(jīng)營風(fēng)險的加大。此外，

2008年萬科的流淌比率、速動比率和利息保障倍數(shù)與前三年相比都

有較大下滑，綜合償債實(shí)力較前幾年有所下降。

4.發(fā)展實(shí)力分析

2003年至2007年以來，萬科的發(fā)展實(shí)力逐年增加。主營業(yè)務(wù)收

入增長率、營業(yè)利潤增長率、凈利潤增長率、利潤總額增長率、凈資

產(chǎn)增長率每年均有較大幅的的提高。但是，2008年萬科的發(fā)展實(shí)力

同2007年相比有所下降，收入與利潤率增長率較2007年均有較大幅

度的下滑，凈資產(chǎn)癡總資產(chǎn)增長率發(fā)也分別從2007年的96.1252和

100.5103下滑到2008年三季度的15.263和27.8214,不過總的來說,

萬科的增長前景仍舊很好。

2008年受國際金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行影響，萬科的各

項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的下滑，獲利實(shí)力、經(jīng)營實(shí)力和發(fā)展實(shí)力

均比2007年有較大程度的下降。

25

表2萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)

2008-92007-122006-122005-122004-122003-12

報告期

-30-31-31-31-31-31

獲利實(shí)力：

40.483

銷售毛利率（%）41.994636.147734.794730.908927.2753

4

10.099

銷售凈利率?。?3.635512.824212.788911.45148.4994

1

總資產(chǎn)收益率（%）2.0556.45836.39087.19676.72915.7759

凈資產(chǎn)收益率（%）7.5716.5515.3916.2514.1611.534

經(jīng)營實(shí)力：

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率27.447

57.790648.302728.068723.792322.3171

伙）4

存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.17440.40950.46680.54220.55130.6335

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

0.20340.47360.49830.56270.58760.6795

（次）

償債實(shí)力：

流淌比率（倍）1.72381.95662.19211.8272.40622.1293

速動比率（倍）0.43810.59370.64020.46260.73310.3211

利息保障倍數(shù)-297.62-1036.7

14.74522.256225.5055123.008

（倍）22954

69.660

資產(chǎn)負(fù)債比率（%）66.112465.036960.980959.416254.9243

7

發(fā)展實(shí)力：

26

主營業(yè)務(wù)收入增

59.04398.269669.699637.714120.174839.4743

長率閭

營業(yè)利潤增長率26.279123.317

67.755460.66254.419255.7792

(%)49

18.762110,812

凈利潤增長率觥)70.167853.798761.912941.7992

49

利潤總額增長率122.495

26.97573.794456.798851.779859.6824

(%)7

凈資產(chǎn)增長率觥)15.26396.125279.654133.978331.923534.0578

27.821100.510126.986

總資產(chǎn)增長率(%)41.571947.091728.5451

438

數(shù)據(jù)來源：中國上市公司詢問網(wǎng)

四、發(fā)展趨勢分析

2007年底以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)的調(diào)整。2009年以來政

策也出現(xiàn)了主動的轉(zhuǎn)變，萬科對房地產(chǎn)市場的局勢仍舊持比較謹(jǐn)慎的

看法。降息、稅費(fèi)減免等措施會在肯定程度上都助房地產(chǎn)市場回暖，

但是宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢的不明朗，給房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)和轉(zhuǎn)暖帶來較大

的不確定性。但長期來看，我們并不認(rèn)為存在供應(yīng)與需求的長期沖突，

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