高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目容積率調(diào)整可行性論證報(bào)告

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目

容積率調(diào)整可行性論證報(bào)告

張掖陸都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

張掖市建筑勘察設(shè)計(jì)研究院有限公司

二〇二三年三月十六日

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目容積率調(diào)整可行性論證報(bào)告

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目錄

第一章綜述 1

一、項(xiàng)目背景及由來 1

二、項(xiàng)目概況 1

第二章市場分析與建設(shè)的必要性 8

一、綜述 8

二、容積率調(diào)整的主要原因及理由 9

第三章容積率調(diào)整依據(jù) 13

第四章容積率調(diào)整方案 14

一、容積率調(diào)整方案 14

二、調(diào)整前后主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比 15

第五章容積率調(diào)整方案可行性分析 16

第六章有關(guān)附件資料 18

附件一：《宗地圖》 19

附件二：《調(diào)整后總平面規(guī)劃圖》 20

附件三：《用地總平面布局對(duì)比圖》 21

附件四：《調(diào)整后交通流線圖》 22

附件五：《調(diào)整前總平面規(guī)劃圖》 23

附件六：《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》 24

附件七：《用地現(xiàn)有情況》（照片） 42

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第一章綜述

一、項(xiàng)目背景及由來

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目址位于甘肅省張掖市高臺(tái)縣，高臺(tái)縣位于河西走廊中部，黑河中下游段，東臨臨澤縣，西與酒泉市、金塔縣和肅南縣

明花區(qū)相連，南與肅南縣大河區(qū)接壤，北依合黎善與內(nèi)蒙古阿拉善右旗相

鄰。境內(nèi)地勢南北高，中間低，形如馬鞍，整體處于古絲綢之路和新亞歐

大陸橋的咽喉要道和西進(jìn)新疆、北入蒙古的戰(zhàn)略要沖，是中國西部重要的

生態(tài)安全屏障，絲綢之路的咽喉要道，自古被稱為“河西鎖鑰，五郡咽喉”

。

高臺(tái)人文自然景觀獨(dú)特，民風(fēng)淳樸，擁有多處著名勝地，是適合旅游，居家養(yǎng)老的好地方。在這樣一個(gè)地理位置優(yōu)越、自然資源豐富和交通條件便利的情況下，人民搶抓機(jī)遇，掀起了建設(shè)的熱潮，使得全縣經(jīng)濟(jì)步入了高速發(fā)展的時(shí)期。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，城市經(jīng)濟(jì)不斷提高，房地產(chǎn)市場日趨活躍，從而大大的改善了人群居住條件。

二、項(xiàng)目概況

1、土地出讓合同約定情況

本項(xiàng)目建設(shè)所用地塊為高臺(tái)縣城關(guān)鎮(zhèn)規(guī)劃2號(hào)路南側(cè)，該項(xiàng)目建筑用

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地已簽訂土地出讓合同。

出讓土地面積為：55177平方米（大寫：伍萬伍仟壹佰柒拾柒平方米）

。

出讓土地用途：商住用地建設(shè)。容積率為：1.65

計(jì)容建筑面積：91041平方米。

2、地塊開發(fā)建設(shè)情況

我公司建設(shè)的高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目，原規(guī)劃占地面積92755.63㎡,項(xiàng)目建設(shè)過程中，因原規(guī)劃的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)南側(cè)部分土地，政府一直未能拆遷而不能完成交付，實(shí)際受讓面積55176.58平方米（國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同編號(hào)：甘讓G高（2015）1號(hào)，宗地編號(hào)：（2014）10號(hào)），合同約定容積率不高于1.65。使得該項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)用地的形狀、面積、范圍等均發(fā)生變化，使我公司無法按原規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。為符合城市規(guī)劃新要求，也為保障我公司合法權(quán)益，適應(yīng)當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境新變化，根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)用地容積率管理辦法》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)申請將陸都·五福和園小區(qū)項(xiàng)目地塊容積率由1.65變更調(diào)整為2.0。

3、項(xiàng)目概述

3.1概況

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)位于高臺(tái)縣城關(guān)鎮(zhèn)規(guī)劃2號(hào)路南側(cè)地塊，高臺(tái)二中對(duì)面。該建設(shè)項(xiàng)目用地西臨西環(huán)路，東臨山水麗城小區(qū)，南臨西苑幼兒

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園，北靠規(guī)劃2號(hào)路。本次建設(shè)地塊一期工程用地面積28132.05平方米(北側(cè)地塊），二期工程用地面積27044.53平方米（南側(cè)地塊）。地塊現(xiàn)狀為：一期建設(shè)已完成，二期地塊為空地，計(jì)劃于2023年4月開工建設(shè)。項(xiàng)目交通便利，且用地周圍配套設(shè)施完善，具備優(yōu)良的基礎(chǔ)條件、占據(jù)優(yōu)越的地理位置，為項(xiàng)目建設(shè)及后期營銷奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目一期已建成9棟住宅樓，其中6層5棟，11層3棟，16層1棟。二期計(jì)劃建設(shè)7棟住宅樓,其中7層2棟，11層3棟，16層2棟。

3.2設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想

本項(xiàng)目住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃從整體環(huán)境出發(fā)，旨在打造一個(gè)既兼顧綜合商業(yè)要求，也滿足日常生活服務(wù)需求的住宅小區(qū)。體現(xiàn)親切、清新的現(xiàn)代居住文化。從整體方面追求簡潔現(xiàn)代，色彩淡雅，建筑的造型設(shè)計(jì)采用了現(xiàn)代風(fēng)格的手法，從而體現(xiàn)商住建筑的高貴和典雅，突出住宅小區(qū)“復(fù)合功能性、文化性、高效性、現(xiàn)代性、舒適性”的設(shè)計(jì)原則。能合理的處理與周邊現(xiàn)有建筑及交通的空間關(guān)系，把建筑設(shè)計(jì)融入到整體的城市肌理中去。設(shè)計(jì)以“品質(zhì)、品味、品牌”的開發(fā)理念，爭取該地塊開發(fā)修建成具有城市化生活氣息、又兼顧綜合商業(yè)、日常生活服務(wù)方便、舒適“時(shí)尚”的高品質(zhì)住宅小區(qū)。

3.3基地現(xiàn)狀分析

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目地處高臺(tái)縣城關(guān)鎮(zhèn)規(guī)劃2號(hào)路南側(cè)，高臺(tái)二中對(duì)面。該建設(shè)項(xiàng)目用地西臨西環(huán)路路，東臨山水麗城小區(qū)，南連西

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苑幼兒園，北靠規(guī)劃2號(hào)路。項(xiàng)目用地與周邊道路銜接良好，整個(gè)地勢南高北低，高差起伏不大，相對(duì)平坦，與其他相鄰地界沒有劇烈高差變化，整個(gè)基地景觀視野良好，該基地一期已建設(shè)完成，二期現(xiàn)已完成三通一平工作，具備開工建設(shè)條件。

該小區(qū)建設(shè)用地性質(zhì)即能符合高臺(tái)縣居住兼容商業(yè)結(jié)合的建設(shè)要求，同時(shí)能滿足居民居住的基本要求。

3.4區(qū)位分析

高臺(tái)縣陸都·五福和園住宅小區(qū)項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)劃用地位于高臺(tái)縣城關(guān)鎮(zhèn)規(guī)劃2號(hào)路南側(cè)，緊鄰黑河景觀帶，周邊均臨規(guī)劃城市道路，交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美，可稱得上入則幽靜、出則便利，是不可多得的生態(tài)城市高尚居住用地。適合建設(shè)住宅項(xiàng)目。

3.5交通流線及停車系統(tǒng)

本次規(guī)劃方案調(diào)整將小區(qū)內(nèi)的人行環(huán)境最大程度的避開車行的負(fù)面影響，提高居住舒適度。同時(shí)，考慮每一戶的入戶與停車的便捷、合理，停車系統(tǒng)與車行交通，人行入戶做了合理的分區(qū)并且巧妙的結(jié)合人車分流的合理規(guī)劃，體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計(jì)理念。

交通系統(tǒng)規(guī)劃充分依據(jù)“以人為本”的人性化理念，采用人車分流的形式---人車分流使得整個(gè)組團(tuán)內(nèi)部的綠化景觀變得更具連續(xù)性和純凈性，并使得新鄰里觀念的實(shí)現(xiàn)成為可能；另一方面出于對(duì)小區(qū)便捷性的考慮，方案考慮了組團(tuán)內(nèi)的人車分流，在盡量減少人流與車流互不干擾的同時(shí)，

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使車輛不進(jìn)入院落內(nèi)部，直接進(jìn)入地下車庫，快捷地到達(dá)各幢住宅地下出入口。

考慮到城市整體形象，將小區(qū)整體形象展示出入口設(shè)置在西環(huán)路中心位置，對(duì)小區(qū)人行交通有更緊密的聯(lián)系。在用地北側(cè)規(guī)劃2號(hào)路設(shè)置1

個(gè)次出入口（車行出入口），每個(gè)出入口都輔助地下車庫入口，使車輛在小區(qū)入口處即實(shí)現(xiàn)人車分流。小區(qū)的道路交通系統(tǒng)分為三級(jí)。第一級(jí)是聯(lián)系各個(gè)入口及組團(tuán)的環(huán)形車行主道路，為6米寬的車道。第二級(jí)為4米寬是小區(qū)的人行主路，同時(shí)兼顧消防，應(yīng)急（搬家、救護(hù)）車道。道路路面層均采用火燒板石材鋪貼。第三級(jí)是分布在綠化環(huán)境中的散步道、小路等（路面面層采用彩色滲水磚鋪貼），它與小區(qū)內(nèi)部的休閑步道、水系景觀綠化的散步道一起構(gòu)成了住區(qū)內(nèi)部的相對(duì)獨(dú)立、安靜的步行系統(tǒng)。各個(gè)道路自成體系，通過小區(qū)主干道相互聯(lián)系，既保證了組團(tuán)的寧靜、安全，互相之間又有聯(lián)系，體現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)部交通系統(tǒng)的獨(dú)立與完整。

3.6機(jī)動(dòng)車停車位

機(jī)動(dòng)車停車方式采用集中分散相結(jié)合的方式。沿街商鋪主要利用沿道路的地面停車位，均鋪設(shè)植草磚，結(jié)合停車位周邊灌木和喬木的設(shè)置盡可能將車位與綠化相結(jié)合，以減少地面停車位對(duì)景觀的影響。地下停車庫利用小區(qū)高層部分圍合的組團(tuán)空間的地下空間設(shè)置，出入口結(jié)合小區(qū)入口就近布置，減少車行出入對(duì)小區(qū)的影響。機(jī)動(dòng)車停車位100％預(yù)留充電設(shè)施。

3.7非機(jī)動(dòng)停車位

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非機(jī)動(dòng)停車位采用散布局的方式，將大量的停車面積化整為零，分散到各樓前的綠化帶2米寬的范圍內(nèi)。規(guī)劃在解決大量的自行車停車問題的同時(shí)，盡量將自行車對(duì)景觀的影響減到最小的程度。

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第二章市場分析與建設(shè)的必要性

一、綜述

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析及其影響

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和增長速度決定或制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀層面和微觀層面均有著重要的影響。

2、社會(huì)文化環(huán)境分析及其影響

社會(huì)文化環(huán)境是指組織所在社會(huì)中成員的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素的總和。其構(gòu)成因素也很多，居民可支配收入、城市化程度、消費(fèi)投資傾向等。

2.1居民可支配收入

2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到33.5萬億元，比上年增長8.7%；財(cái)政收入6.85萬億元，增長11.7%，再創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)連續(xù)6年增產(chǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，農(nóng)村居民人均純收入5153元，實(shí)際增長9.8%和8.5%。，這意味著人們有更多的錢投入到房地產(chǎn)市場。但是我國貧

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富差距逐漸拉大，不同收入者、不通群體等，對(duì)住房有著不同的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)變化，加快腳步，更上時(shí)代的需求，更要滿足大眾的需求。

當(dāng)前，人們對(duì)于房地產(chǎn)的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，

并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊(duì)。企業(yè)要緊緊把握住消費(fèi)者心理，注重在開發(fā)項(xiàng)目中引入技術(shù)、新穎因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施，打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。

通過以上的分析，我們認(rèn)為，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)發(fā)展形式是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中必須時(shí)刻把握環(huán)境的變化，尤其是政府政策的變化，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)融資渠道建設(shè)，保證資金鏈供給安全。同時(shí)，政府應(yīng)隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場的動(dòng)向，制定有效的政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，支持保障性住房建設(shè)，保障民生。

二、容積率調(diào)整的主要原因及理由

1、城市規(guī)劃調(diào)整方面的原因

該項(xiàng)目原規(guī)劃占地面積92755.63㎡，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)南側(cè)部分土地因政府一直未能拆遷而不能完成交付，使得該項(xiàng)目實(shí)際受讓土地55177㎡，項(xiàng)目用地的形狀、面積、范圍等發(fā)生變化，使我公司無法按原規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。

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調(diào)整理由：因該項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀已發(fā)生改變，無法按原規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。根據(jù)《高臺(tái)縣城市總體規(guī)劃2013-2030》的規(guī)定，該片區(qū)容積率為

≤2.5，且該項(xiàng)目周圍其他小區(qū)容積率均為2.0以上，為符合城市規(guī)劃新要求，也為保障我公司合法權(quán)益，適應(yīng)當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境新變化，根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)用地容積率管理辦法》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)申請將陸都·五福和園小區(qū)項(xiàng)目地塊容積率由1.65變更調(diào)整為2.0。更改后不僅提升了小區(qū)整體住戶的生活品質(zhì)，而且小區(qū)綠地環(huán)境也更加優(yōu)雅美觀。

2、房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生變化方面的原因

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的生活理念也有顯著提升，早在幾年前，我國的房地產(chǎn)消費(fèi)以低層為主，在一些一、二線城市居民購買電梯房現(xiàn)象已經(jīng)很普及，而在三線四線城市相對(duì)較為落后一些。

21世紀(jì)，電梯房已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)趨勢，人民購房的要求也在不斷飛速提升，在購房的基礎(chǔ)上，人們會(huì)考慮多方面因素，不僅要求舒適、健康，地理位置條件優(yōu)越、交通出行便利，而且居民對(duì)于戶型設(shè)計(jì)、周邊人文環(huán)境、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、智能化水平、配套娛樂設(shè)施等因素的關(guān)注程度也越來越高。

3、市場需求分析及其影響

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隨著“城鄉(xiāng)一體化”的逐步發(fā)展，人民收入不斷提高，生活水平質(zhì)量也不斷上漲，在一定程度上，居民對(duì)生活居住要求也不斷提升，在購房需求方面，相比過去而言更注重于舒適、健康、環(huán)保，而不是單一的居住場所。目前，住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。

由我公司建設(shè)的高臺(tái)縣五福和園小區(qū)，原規(guī)劃方案已不能滿足目前市場需求，現(xiàn)我公司重新將高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整，力爭將該小區(qū)營造成現(xiàn)代、簡約、溫馨、自然的現(xiàn)代城市生活社區(qū)，注重立意、標(biāo)準(zhǔn)、布局細(xì)部等，從各方面突出現(xiàn)代化居住空間的高水準(zhǔn)與高品味，實(shí)現(xiàn)住宅功能與形象要求的高度統(tǒng)一與和諧。

本小區(qū)突出體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，就目前高臺(tái)縣的居住群體來說，本小區(qū)的設(shè)計(jì)模式重點(diǎn)突出了四大優(yōu)勢，即大戶型、多元化、位置佳、環(huán)境優(yōu)。

“大戶型”：伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的變化，人們“住”的觀念也在悄悄變化，開始崇尚自由。一步到位，省卻換房的諸多煩擾。不得不承認(rèn)，小戶型是不大適合長期居住的，通常會(huì)作為過渡型住宅。而換一所房子，不僅需要找到合適的房、適應(yīng)新的生活方式，還需重新裝修、布置，耗時(shí)又費(fèi)力。

“多元化”：本小區(qū)在設(shè)計(jì)中充分利用區(qū)位優(yōu)勢打造出高端時(shí)尚樓盤,即住宅、商業(yè)綜合一體化的生活特色、營造出風(fēng)格雅致、居住舒適、環(huán)

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境秀美的生活氛圍。

“位置佳”：本小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施齊全，為居民提供了便利、安全的出行條件。

“環(huán)境優(yōu)”：小區(qū)內(nèi)部設(shè)置了大面積的水景及綠化，形成一種綠意盎然的美景，讓人充分的感受大自然的美好與和諧。

小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以創(chuàng)造優(yōu)美靜謐、自然生態(tài)、舒適雅致的生活環(huán)境為目的。其中，沿街商業(yè)設(shè)計(jì)為中式建筑風(fēng)格，豐富的色彩以及人性化建筑細(xì)節(jié)與材質(zhì)，真正給居住者一種時(shí)尚愜意的感受，讓居住者充分享受具有新型特色的高檔生活。

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第三章容積率調(diào)整依據(jù)

一、容積率調(diào)整的依據(jù)

1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；

2、《甘肅省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》；

3、《高臺(tái)縣城市總體規(guī)劃2013-2030》；

4、《建設(shè)部容積率管理辦法》（詳見附圖）；

5、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》；

6、相關(guān)法律、法規(guī)。

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)項(xiàng)目容積率調(diào)整可行性論證報(bào)告

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第四章容積率調(diào)整方案

一、容積率調(diào)整方案

1、概況

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)，由于原規(guī)劃審批用地與實(shí)際用地有沖突，現(xiàn)將規(guī)劃用地進(jìn)行局部調(diào)整，將原來的容積率由1.65調(diào)整為現(xiàn)在的2.0。

2、調(diào)整方案

由于地塊現(xiàn)狀發(fā)生變化，使原規(guī)劃無法進(jìn)行施工建設(shè)，為符合城市規(guī)劃新要求，適應(yīng)當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境新變化，現(xiàn)將住宅戶型做調(diào)整，由原土地合同容積率1.65調(diào)整為2.0，現(xiàn)住宅小區(qū)品質(zhì)整體提升，綠地環(huán)境更優(yōu)雅，調(diào)整后的用地面積一期工程為28132.05平方米(北側(cè)地塊)，二期工程為27044.53平方米(南側(cè)地塊)。

方案調(diào)整后由原設(shè)計(jì)規(guī)劃修建的15棟住宅樓（其中2棟16層住宅樓,4棟11層住宅樓，9棟6層住宅樓），2棟2層商業(yè)。調(diào)整為將在該建設(shè)用地范圍規(guī)劃修建16棟住宅樓（其中3棟16層住宅樓，6棟11層住宅樓,2棟7層住宅樓，5棟6層住宅樓），2棟2層商業(yè)，1棟地下車庫。

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二、調(diào)整前后主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比一覽表

調(diào)整前

調(diào)整后

備注

一期工程

二期工程

規(guī)劃用地面積

92755.63m2

28132.05m2

27044.53m2

總建筑面積（計(jì)容）

148104.82m2

57108.48m2

53056.15m2

建筑基底面積

23168.8m2

13577.09m2

建筑密度

24.98%

24.6%

容積率

1.65

2.00

綠地率

40.5%

30.5%

......

......

......

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第五章容積率調(diào)整方案可行性分析

高臺(tái)縣五福和園小區(qū)調(diào)整容積率的建設(shè)目標(biāo)主要是為了完善項(xiàng)目“以人為本”的初衷和設(shè)計(jì)理念，更是為了小區(qū)整體功能效果。從而，提升了城市品味，滿足了城市居民對(duì)高檔住宅的需求，更好的實(shí)施高臺(tái)縣城市建設(shè)總體規(guī)劃要求。

為保證規(guī)劃調(diào)整的科學(xué)合理、切實(shí)可行，我公司組織專家就容積率調(diào)整對(duì)周邊環(huán)境、人文健康、經(jīng)濟(jì)、交通等各方面因素所造成的影響一一進(jìn)行了研究分析論證，確定該方案的調(diào)整是否為可行?，F(xiàn)就調(diào)整理由和可行性論證如下：

一、容積率調(diào)整方案可行性論證分析

1、容積率調(diào)整對(duì)相鄰權(quán)益的影響

本項(xiàng)目用地范圍三側(cè)為城市道路，東臨西環(huán)路，南連北環(huán)路，北靠規(guī)劃2號(hào)路。且項(xiàng)目址離縣城相對(duì)有一定的距離，經(jīng)方案調(diào)整后不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)，城市道路交通產(chǎn)生一定損害。也不存在必須征求周邊意見或舉行聽證的情形。

2、容積率調(diào)整對(duì)城市規(guī)劃實(shí)施的影響

本次規(guī)劃調(diào)整能有效解決了項(xiàng)目出讓地塊與新的城市規(guī)劃相沖突的問題，妥善解決了土