信息房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司資質(zhì)等級一級項目名稱分戶報告□是■否滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號出具報告日期2025年05月29日參與該項目的房地產(chǎn)估價師姓名及其作用簽字估價師(一簽字估價師(二)凌昕上海市楊浦區(qū)土地儲備中心或相關(guān)部門認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn))上海市楊浦區(qū)共青路310、210號土地面積54518平方米建筑面積估價目的結(jié)果價值時點(diǎn)2024年05月06日585538360(元)11249(元/平方米)(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號注冊房地產(chǎn)估價師：凌昕注冊號：3120160032詹海兵注冊號：3120060126估價報告出具日期：2025年05月29日滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6ATel:86-21-22312000Fax:86-21-621受貴方的委托，我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合評定貴方委托的房地產(chǎn)價值，估價目的：為委托人擬收儲上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)而提供市場價估價對象：上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)，根據(jù)估價委托人提供的相關(guān)資料及經(jīng)委托方確認(rèn)，本次估價對象權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),收儲總建筑面積52,054.02平方米，其中有證建筑面積50,243.00平方米，未見證建筑面積1,811.02平方米。房地產(chǎn)信息如下：上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路310、210號土地面積(平方米)54,518.00平方米(折合81.78畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月16日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設(shè)施、綠化苗木、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備及停產(chǎn)停業(yè)損失。價值時點(diǎn)：2024年05月6日估價方法：成本法(其中土地使用權(quán)采用成本逼近法及收益還原法)估價結(jié)果：我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合確定估價對象于價值時點(diǎn)的市場價值為人民幣585,538,360元(大寫人民幣伍億捌仟伍佰伍拾叁萬捌仟叁佰陸拾元整)。滬東洲房估報字(2025)第滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113序號評估范圍評估總價(元)154,518.00平方米2房屋52,054.02平方米3室內(nèi)裝飾裝修199項4附屬設(shè)施17項5綠化苗木17項6可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用2項750車8無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備7項9停產(chǎn)停業(yè)損失1項特此法定代表人：周佩祥上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號估價師聲明 5 6估價結(jié)果報告 9 9 9 十一、注冊房地產(chǎn)估價師 十二、實(shí)地查勘期 十三、估價作業(yè)期 4、估價對象現(xiàn)場照片5、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088074號】復(fù)印件6、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見7、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案證書復(fù)印件9、注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性三、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價委托人及估中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Tel:86-21-22312000Fax:86--(一)本次估價采用了市場價值標(biāo)準(zhǔn)。(二)本公司注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備等安全與室內(nèi)外污染實(shí)地查勘并記錄，僅限于其外觀、使用狀況及周邊區(qū)位狀況，憑觀察和感受沒有發(fā)現(xiàn)不安全情況，沒有發(fā)現(xiàn)存在環(huán)境污染問題。因此，報告估價的(三)估價委托人提供了估價對象的權(quán)屬證明，本估價機(jī)構(gòu)對權(quán)屬證明上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，在無理由懷疑其合和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完(四)本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其(五)對存在的影響房地產(chǎn)估價值的瑕疵事項，估價委托人在委托時未作特殊說明，而估價師根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價機(jī)構(gòu)及估價未定事項假設(shè)是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事本次估價的估價對象不存在未定事項，故本估價報告無未定事項假設(shè)。背離事實(shí)假設(shè)是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀本次估價的估價對象不存在背離事項，故本估價報告無背離事項假設(shè)。不相一致假設(shè)是指在估價對象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Te]:86-21-22312000Fax:86-21-6不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的幢，總建筑面積為50243平方米。2.應(yīng)委托人要求，本報告的價值時點(diǎn)為2024年05月06日，估價人員現(xiàn)場勘查之日為2025年05月13日，與價值時點(diǎn)不一致。本報告假設(shè)估價對象于價值時點(diǎn)的狀況與現(xiàn)3.根據(jù)上海市土地征收過程中苗木處置的一般原則，綠化苗木一般做搬遷處理。根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)估價委托書》,本次估價，綠依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資(一)估價報告和估價結(jié)果僅為估價委托人按本報告所列明之目的及估價行業(yè)管(二)當(dāng)房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告從提出之日起應(yīng)用有效期原則上可長達(dá)壹年，即自估價報告出具之日2025年05月29日起至2026年05月28日止。如在報告有果，估價委托人應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估(三)本估價報告的各組成部分共同構(gòu)成一個完整、有機(jī)的整體，報告的使用人上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Tel:86-21-22312000Fax:86-告的行為造成的后果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(四)本報告須蓋章、簽字后方能生效，復(fù)印件無效，本報告解釋權(quán)為本估價機(jī)滬東洲房估報字(2025)第滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiCTel:86-21-22312000Fax法定代表人：湯浩楨住所：上海市楊浦區(qū)寧國路121號法定代表人：周佩祥統(tǒng)一社會信用代碼：913101207679443651證照編號：26000000201807250686辦公地址：上海市長寧區(qū)延安西路726號6樓A座資質(zhì)等級：一級資質(zhì)證書編號：滬建房估證字【2023】15號資質(zhì)有效期限：2023年09月22日至2026年09月21日為委托人擬收儲上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)而提供市場價值的參考依(一)估價對象范圍本次估價對象位于上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)，根據(jù)估價委托人提供的相關(guān)資料及經(jīng)委托方確認(rèn)，本次估價對象權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),收儲建筑面積52,054.02平方米，其中上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路310、210號土地面積(平方米)54,518.00平方米(折合81.78畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月16日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設(shè)施、綠化苗木、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用、(二)估價對象基本狀況估價對象位于上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)，權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，土地用途為倉儲，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月16日，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),收儲建筑面積52,054.02平方米，其中有證建筑面積50,243.00平方米，未見證建平方米。四至狀況：東近黃浦江、南近12號線復(fù)興島站、西至共青路、北近復(fù)興島公(三)估價對象權(quán)益狀況根據(jù)委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088074號】記上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路310、210號權(quán)屬性質(zhì)國有用途地號使用期限自1996年04月15日至2046年04月16日止使用面積總面積54,518.00平方米獨(dú)用面積54,518.00平方米房屋所有權(quán)性質(zhì)建筑面積51,612.00平方米上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號ShanghaiOrientR.eaAdd:6A,No.726YananRd(w),Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號(平方米)1混合11213混合164混合165混合146混合127混合12819混合11混合11混合11混合12混合11混合11混合11磚木11磚木11磚木11磚木1111磚木21磚木11磚木11磚木111磚木11磚木11111滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),Tel:86--21-22312000Fax:86-21-62115113幢號(平方米)混合11磚木11混合11混合11混合11混合13混合151磚木11磚木11根據(jù)上述產(chǎn)證記載，估價對象有證房屋共41幢，又根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，證載的房屋中第8、29幢已滅失，計入本次評估的有證房屋共39幢，合計建筑面積為50,243此外，根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象另有18處未見證房屋，合計建筑面積1,811.02平方米，房屋具體信息如下：幢號建筑面積(平方米)未見證11未見證21未見證311未見證51未見證61未見證7簡易1未見證81未見證91未見證10簡易1未見證111未見證1211上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-幢號建筑面積(平方米)未見證1311未見證151未見證161未見證17簡易1未見證181綜上所述，本次評估范圍內(nèi)，有證房屋建筑面積50,243.00平方米，未見證房屋建筑面積1,811.02平方米，總建筑面積52,054.02平方米。2、估價對象他項權(quán)利狀況鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對估價對象的他項權(quán)利及其他權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查，估價結(jié)果也未考慮估價對象可能存在的法定優(yōu)先受償權(quán)利、租約限制等對估價對象價值的影響。3、目前使用出租狀況鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對估價對象的出租或者占用情況、其他特殊情況狀況進(jìn)行調(diào)查，估價結(jié)果也未考慮估價對象可能存在的出租或者占用情況、其他特殊情況對估價對象價值的影響，請本報告的使用者予以特別關(guān)注。(四)估價對象實(shí)物狀況1、土地狀況(1)四至狀況：東近黃浦江、南近12號線復(fù)興島站、西至共青路、北近復(fù)興島公園(2)房地座落：楊浦區(qū)共青路310、210號(3)使用權(quán)來源：出讓(或轉(zhuǎn)讓)(4)用途：倉儲(5)容積率：0.95(6)形狀、地勢：基本規(guī)則，地勢平坦(7)地質(zhì)條件：較好(8)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：紅線外七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號柬洲集團(tuán)Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaORIENTGROUPTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113污水、通燃?xì)?(9)土地等級：上海市基準(zhǔn)地價工業(yè)用地5級地段(《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價成果(2020年)》)2、建筑物狀況估價對象有證房屋39幢，建筑面積50,243.00平方米；未見1,811.02平方米，總建筑面積52,054.02平方米。整體維護(hù)及保養(yǎng)狀況如下：幢號結(jié)構(gòu)1幢混合11檐高約3.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)6幢混合127幢混合12檐高為5.8米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)混合1檐高約26米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鋁合金窗。3幢混合1檐高約26米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鋁合金窗。5幢混合1檐高為14米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)2幢19幢混合11檐高約5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)10幢混合11檐高約5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)11幢混合11檐高為5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)13幢混合11檐高為5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)14幢混合11檐高為5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)15幢混合11檐高為5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)未見證1混合11檐高為3米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室未見證2混合1112幢混合12檐高為7米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，防盜門塑鋼室內(nèi)墻面粉刷乳膠漆，地面采用復(fù)合地板，安裝成品防未見證3混合11上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號ShanghaiOrientRealEstateAppraisalCoAdd:6A,No.726YananRd(w),STel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號結(jié)構(gòu)混合11檐高為3.2米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻。室內(nèi)地面采用地磚、,墻面采用面磚?；旌?1檐高為3.2米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻。室內(nèi)安裝防盜混合1室內(nèi)墻面粉刷乳膠漆。地面為部分油漆地坪、部分水磨棉板吊頂，安裝防盜門。1檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)19幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)16幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)吊頂，安裝成品防盜門、鋁合金門窗、塑鋼門窗、不銹1檐高為3.3米，外觀為瓦屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)墻18幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)1檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)17幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)1檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面。1檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面。磚木11檐高為4.1米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)混合11檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室1檐高為4.8米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)1檐高為4.8米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)1滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號結(jié)構(gòu)混合11未見證8混合11混合11混合11未見證9混合11磚木11混合21檐高為4.3米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)未見證101未見證11混合11混合13檐高為8.7米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)磚木11未見證12混合11磚木11未見證13混合11混合11未見證15混合11未見證16混合11未見證171未見證18混合11估價對象范圍內(nèi)涉及的構(gòu)筑物、附屬物共計上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-序號1不銹鋼崗?fù)?平方米1座2自行車棚3415鑄鐵大門6電線桿9根7圍墻89鐵門上下水管道費(fèi)(含窨井)1項電線桿根門柱3對電線電纜費(fèi)1項電子道閘3座陶瓷水斗2只消防設(shè)施費(fèi)1項估價對象范圍內(nèi)涉及的綠化苗木共計17項，具序號16株2株3株4株5水杉7株6水杉株7水杉株8水杉株97株桂花株上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChina滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Tel:86-21-22312000Fax:86--序號單位桑樹9株棕櫚6株芭蕉1株竹園28株龍柏株3株5、機(jī)器設(shè)備狀況估價對象范圍內(nèi)涉及的可恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備共計2項，具體詳見下序號設(shè)備名稱1空調(diào)1臺2投影儀/1臺估價對象范圍內(nèi)涉及的無法恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備共計7項，具體詳見下序號設(shè)備名稱1電梯2噸6臺2冷水箱11項3熱泵式熱水系統(tǒng)/1項4/1項5區(qū)域報警系統(tǒng)11項611項7/1項(五)區(qū)位狀況1、位置狀況估價對象坐落于上海市楊浦區(qū)共青路310、210號，東近黃浦江、南近12號線復(fù)興2、交通狀況(1)道路狀況估價對象鄰近道路有共青路，距中環(huán)線軍工路段垂直距離約600米。(2)出入可利用交通工具上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86--21-22312000Fax:86-距估價對象約200米有公交車站，?？?77路公交線路；估價對象距軌道交通12號線復(fù)興島站約400米。公共交通便捷度較好，出行便捷度較高。(3)交通管制情況周邊無單行道等交通管制。(4)停車方便程度估價對象內(nèi)部有地面停車位，停車便利度較好。3、環(huán)境狀況(1)自然環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。上海地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？冢靥幠媳焙０毒€的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。上海地區(qū)河湖眾多，水網(wǎng)密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)水域面積697平方公里，相當(dāng)于全市總面積的11%。上海河網(wǎng)大多屬黃浦江水系，主要有黃浦江及其支流蘇州河、川揚(yáng)河、淀浦河等。黃浦江源自安吉，全長113公里，流經(jīng)市區(qū)，江道寬度300~770米，平均360米，終年不凍，是上海的水上交通要道。蘇州河上海境內(nèi)段長54公里，河道平均寬度45米。上海境內(nèi)除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。陸地地勢總趨勢由東向西低微傾斜。上海屬北亞熱帶季風(fēng)性氣候，雨熱同期，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-12.1攝氏度。春秋較短，冬夏較長。(2)人文環(huán)境楊浦坐擁上海四大城市副中心之一，十大商業(yè)中心之一的江灣五角場；上海第三代國際社區(qū)新江灣城；產(chǎn)值豐厚的環(huán)同濟(jì)知識經(jīng)濟(jì)圈；世界500強(qiáng)匯集的大連路總部研發(fā)集聚區(qū)以及東外灘。楊浦科教資源豐富，區(qū)域內(nèi)坐落著14所各類高等學(xué)校，其數(shù)量超過了上海市高?？倲?shù)的三分之一，被譽(yù)為“上海學(xué)府中央?yún)^(qū)”。包括復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、上海理工大學(xué)、中國人民解放軍海軍軍醫(yī)大學(xué)等校。楊浦區(qū)地處上海東北角，與虹口區(qū)相鄰。原先為老工業(yè)基地，近年來通過大力改造出現(xiàn)興旺局勢。目前楊浦區(qū)相繼形成了大學(xué)城、五角場全面改造后的新商圈、新江灣城高尚居住區(qū)、黃興公園高尚居住區(qū)四個功能區(qū)塊。楊浦區(qū)目前的商業(yè)配套主要集中在以萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城為代表的五角場新商圈，形成了一個集休閑、娛樂、餐飲服務(wù)、文化商務(wù)等多種活動為一體的綜合商業(yè)活動圈。(3)景觀上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113估價對象周邊主要為工業(yè)區(qū)和倉儲物流園區(qū)。毗鄰復(fù)興島公園，自然景觀較好。周邊的環(huán)境質(zhì)量較好，無可見污染物，也無噪音等影響。水質(zhì)與上海其它地段相同。(1)基礎(chǔ)設(shè)施估價對象所屬區(qū)域市政設(shè)施一般，宗地紅線內(nèi)外達(dá)到“七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)?一平(場地平整)”,能滿足正常經(jīng)營的需要。(2)公共服務(wù)設(shè)施估價對象位于楊浦區(qū)復(fù)興島上，周邊超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、郵局等配套設(shè)施5、教育聚集度估價對象位于上海市楊浦區(qū)共青路310、210號，西側(cè)相隔復(fù)興島運(yùn)河有上海理工2022年，楊浦區(qū)配合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃資源局等市級部門，研究復(fù)興島近期和中長期規(guī)劃功能及開發(fā)機(jī)制，為后續(xù)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型發(fā)展和戰(zhàn)略功能實(shí)現(xiàn)打下基礎(chǔ)。當(dāng)時得出的結(jié)論是，將構(gòu)建以復(fù)興島為核心，南北兩翼向中部逐步推進(jìn)的“一島兩翼”白島”向“頂流島”轉(zhuǎn)變。2024年12月13日，“上海量子城市時空創(chuàng)新基地”在復(fù)興島開啟，上海量子城市時空創(chuàng)新重點(diǎn)實(shí)驗室揭幕。同時，“復(fù)興智塔”孵化巢臺、上海數(shù)字智能孵化基地、上海設(shè)計藝術(shù)創(chuàng)作基地等一批市級重點(diǎn)項目都在復(fù)興島落地。市政府明確提出，要以復(fù)興島的未來規(guī)劃將依托“數(shù)字島、設(shè)計島、人民島”的功能定位，更有效的利根據(jù)委托人要求，確定價值時點(diǎn)為2024年05月6日。上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113(一)價值類型：市場價值。(二)價值內(nèi)涵：無權(quán)利負(fù)擔(dān)下的市場價值為位于上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),土地用途為倉儲，收儲建筑面積52,054.02平方米，其中有證建筑面積50,243.00平方米，未見證建筑面積1,811.02平方米，房屋類型為倉庫堆棧，宗地紅線外開發(fā)程度為七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)?,于價值時點(diǎn)(2024年05月6日)及在滿土地為市場價值；房屋、裝修裝飾和附屬設(shè)施為重置價結(jié)合成新；綠化苗木為買斷價；可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用為搬遷費(fèi)；物資搬遷為運(yùn)費(fèi)；無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備為重置價結(jié)合成新；停產(chǎn)停業(yè)損失參照《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)本次估價遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則、價值時點(diǎn)原則、替代原則、最(一)獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進(jìn)行估價?？陀^，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡公正，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關(guān)系人中(二)合法原則合法原則是依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，及估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒布的有關(guān)部門規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等)確定估價對象的產(chǎn)權(quán)合法、上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:(三)價值時點(diǎn)原則房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化也會有不斷的漲落和變化，因此在不同的時點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價格水平。遵循價值時點(diǎn)原則，評估價值應(yīng)為在根(四)替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的房地產(chǎn)有相同的價格，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者都不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣(五)最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財務(wù)上可行；四是價值最大化。最高最佳利用是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則是遵循了合法(一)法律法規(guī)1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2019年8月26日修改);2、《中華人民共和國土地管理法》及實(shí)施細(xì)則(1999年1月1日起施行，2019年8月26日修改);3、《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行);4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年12月1日起施行);5、《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(上海市人民政府令第71號);(二)技術(shù)規(guī)程滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-621(三)行為依據(jù)(四)估價委托人提供的有關(guān)資料1、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088074號】復(fù)印件；(五)估價機(jī)構(gòu)和估價師所收集掌握的有關(guān)資料2、其他相應(yīng)的估價資料。(一)估價思路與方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，不同的估價對象應(yīng)分別采取不同的估價方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》BG/T50291-2015,現(xiàn)行的估價方法有比較法、收益法、成估價對象法定用途為倉庫堆棧，并且本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，根據(jù)估價對象的用途及本次估價目的，估價師對其可采用的估價方法進(jìn)行如下分析：1、估價對象建(構(gòu))筑物的建安成本及其它費(fèi)用可以準(zhǔn)確計量，其土地使用權(quán)價3、估價對象作為現(xiàn)房，在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，不適用直接采用假設(shè)開發(fā)法。經(jīng)綜合分析，本次估價對象采用成本法進(jìn)行評估，其中估價對象土地使用權(quán)采用成本逼近法和收益還原法進(jìn)行估算。(二)估價技術(shù)路線滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-21-621房地產(chǎn)估價(成本法):估價對象房地產(chǎn)價值=土地使用權(quán)價值+房屋建(構(gòu))筑物價值。(1)土地使用權(quán)估價：再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。(1)收集與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及土地增值等資料；利息、利潤；(3)確定土地增值；(4)對地價進(jìn)行必要的修正，測算待估宗地價格。Ed:土地開發(fā)費(fèi)PE:土地成本價格B、收益還原法：收益還原法是將待估宗地未來正常年純收益(地租),以一定的收益還原法的操作程序是：(1)收集相關(guān)資料；(2)測算年總收益；(3)確定年總費(fèi)用；(4)計算年純收益；(5)確定還土地還原率；(6)選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎?；上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6A滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-2(7)測算收益價格。a:土地純收益(或地租),每年不變；n:未來土地收益年期。綜合分析成本逼近法和收益還原法的估價結(jié)果，并采用合適的方法對估價結(jié)果進(jìn)土地使用權(quán)價值=土地使用權(quán)取得費(fèi)+管理費(fèi)用+利息+利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)(2)建(構(gòu))筑物價值=重置價-建(構(gòu))筑物折舊重置價=建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)+利息+利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)(3)綠化苗木補(bǔ)償價值參照《上海市征收集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(2024)》、《上海市園林工程預(yù)算定額》(4)機(jī)器設(shè)備及物資搬遷估價：機(jī)器設(shè)備可以分為二大類：一類為可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備(包括存貨物資),該類設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備；另一類為無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備，該類設(shè)備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價值的機(jī)器設(shè)備。1)可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備：費(fèi)率概算法可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)用以設(shè)備的重置現(xiàn)價為計費(fèi)基數(shù)，設(shè)備在價值時點(diǎn)正常使用狀態(tài)下，經(jīng)拆卸、搬運(yùn)至新廠址后，重新安裝，恢復(fù)到可以正常使用狀態(tài)所設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用=設(shè)備重置現(xiàn)價×(拆遷費(fèi)率+運(yùn)輸費(fèi)率+基礎(chǔ)及材料費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)率)存貨物資搬遷費(fèi)=存貨物資價值×運(yùn)雜費(fèi)率2)無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的評估值：重置成本法滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的評估值=(設(shè)備重置現(xiàn)價+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi))(5)停產(chǎn)停業(yè)損失：參照《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(上海市人民政府令第71號)我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合確定上海市楊浦區(qū)共青路310、210號房地產(chǎn)于價值時點(diǎn)擬收儲的市場價值如下：序號評估范圍評估總價(元)1252054.02平方米3199項4附屬設(shè)施17項517項6可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用750車87項91項特別提示：估價結(jié)果受報告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。姓名注冊號簽名簽名日期昕2025年05月29日滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司ShanghaiOrientRealEstateAppTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113詹海兵參2025年05月29日本公司注冊房地產(chǎn)估價師詹海兵已于2025年05月13日對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘并進(jìn)行了記錄。2025年04月28日~2025年05月29日(以下頁內(nèi)空白)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-1、估價結(jié)果明細(xì)表2、《房地產(chǎn)估價委托書》復(fù)印件3、估價對象地理位置示意圖4、估價對象現(xiàn)場照片5、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088074號】復(fù)印件6、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見7、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案證書復(fù)印件序號幢號建筑面積(平方米)未見證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)11幢2345678910幢11幢13幢14幢15幢未見證1-未見證212幢未見證3未見證5-6637幢32幢19幢16幢18幢序號幢號建筑面積(平方米)未見證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)31幢17幢:-----30幢-未見證733幢-未見證8-35幢38幢未見證9-39幢-未見證10-未見證11-36幢34幢-未見證12-未見證13-未見證14-未見證15-未見證16-未見證17-未見證18-序號幢號名稱(元)11幢21幢31幢4個41幢乳膠漆51幢外墻涂料61幢陶瓷水斗2座789鋁合金門窗成品防盜門扇乳膠漆外墻涂料外墻馬賽克乳膠漆鋁合金門窗乳膠漆外墻涂料鋁合金門窗乳膠漆外墻涂料乳膠漆外墻涂料乳膠漆外墻涂料消防箱5套乳膠漆消防箱4套10幢乳膠漆10幢消防箱4套11幢乳膠漆序號幢號名稱(元)11幢消防箱4套11幢11幢11幢成品防盜門5扇11幢塑鋼門窗613幢乳膠漆13幢消防箱4套14幢乳膠漆14幢消防箱4套15幢乳膠漆15幢消防箱4套12幢復(fù)合地板12幢塑鋼門窗12幢成品防盜門4扇12幢乳膠漆12幢外墻涂料未見證3卷簾門4未見證3塑鋼門窗2未見證3乳膠漆小便池6米未見證5不銹鋼防盜門2未見證5室外水斗2只37幢油漆地坪37幢水磨石地坪37幢復(fù)合地板37幢37幢鋁合金門窗37幢37幢成品防盜門扇37幢序號幢號名稱(元)37幢只37幢夾板隔斷37幢陶瓷臺盆8只37幢乳膠漆37幢外墻涂料32幢乳膠漆32幢外墻涂料32幢卷簾門32幢木夾板吊頂32幢鐵門乳膠漆外墻涂料卷簾門7鐵門乳膠漆外墻涂料鐵門19幢乳膠漆19幢外墻涂料19幢卷簾門719幢鐵門16幢成品防盜門2樘16幢乳膠漆16幢16幢地磚踢腳線米16幢pvc扣板吊頂16幢鋁合金門窗216幢塑鋼門窗216幢不銹鋼防盜柵616幢鐵皮包門216幢外墻涂料16幢米序號幢號名稱(元)成品防盜門3樘不銹鋼防盜柵3鋁合金門窗3復(fù)合地板乳膠漆外墻涂料鐵門518幢乳膠漆18幢外墻涂料18幢卷簾門718幢鐵門18幢水磨石地坪乳膠漆外墻涂料卷簾門7鐵門水磨石地坪乳膠漆外墻涂料卷簾門鐵門31幢乳膠漆31幢外墻涂料31幢卷簾門31幢鐵門717幢乳膠漆17幢外墻涂料17幢鐵門17幢水磨石地坪乳膠漆外墻涂料序號幢號名稱(元)卷簾門鐵門卷簾門乳膠漆外墻涂料鐵門30幢乳膠漆30幢外墻涂料30幢鐵門33幢油漆地坪33幢乳膠漆33幢鋁合金門窗33幢彈簧玻璃門233幢外墻涂料未見證8木地板未見證8乳膠漆未見證8石膏板吊頂未見證8外墻涂料未見證8杉木護(hù)墻板未見證