老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題調(diào)查分析—以S小區(qū)為例摘要：隨著人們的生活水平的提高，老舊住宅小區(qū)的居民對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的要求越來越高，但小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題嚴(yán)重?zé)o法滿足人們的需求。本文在對老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題探析中以合肥市老舊住宅小區(qū)S小區(qū)為例，通過問卷調(diào)查法、訪談法和數(shù)據(jù)分析法對該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)狀的進(jìn)行研究，通過分析與總結(jié)反映老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中存在的維護(hù)維修工作不到位，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度不完善，缺乏相關(guān)管理人才和管理資金不足的相關(guān)問題。并對這些問題提出具有針對性的解決措施，促使老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理更好的發(fā)展。關(guān)鍵詞：老舊住宅；設(shè)施設(shè)備；S；物業(yè)管理目錄TOC\o"1-2"\h\u28001引言 引言隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，人們對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理水平的要求越來越高，物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理水平直接影響著居民的生活質(zhì)量，因此做好物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的工作對老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平的提高具有重要意義。然而老舊住宅小區(qū)普遍存在物業(yè)設(shè)施設(shè)備不完善、設(shè)施設(shè)備老舊破損嚴(yán)重，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理不專業(yè)的問題，因此老舊住宅小區(qū)的居民的生活質(zhì)量得不到提高，居民對其意見較大。改善城老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理水平也成為城市發(fā)展和提高物業(yè)服務(wù)水平迫在眉睫的一個(gè)問題。在對老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中存在的問題進(jìn)行調(diào)查研究中，通過問卷調(diào)查法和實(shí)地訪談法，以S小區(qū)為例，對S小區(qū)的居民和設(shè)施設(shè)備管理人員展開調(diào)查，并實(shí)地走訪小區(qū)的相關(guān)專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員，將調(diào)查問卷與實(shí)地訪談所得到的結(jié)果和數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)，分析出老舊住宅小區(qū)可能存在的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題，并對這些問題針對性地提出具有可行性的建議，盡可能為老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理存在的問題提出有效的解決方法，為老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的可持續(xù)發(fā)展提供思路。調(diào)查概況調(diào)查背景2020年4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，明確指出各地計(jì)劃改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，按照一戶4口人來說，舊改將涉及了近2800萬人，重點(diǎn)是2000年年底前建成的住宅區(qū)。針對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，國家推出舊改新政，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中提到重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施。由于老舊住宅小區(qū)建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備只是滿足于居民日常基本生活需求，因此為了改善老舊住宅小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理問題，更好的促進(jìn)老舊小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，需要對老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的問題進(jìn)行調(diào)查研究，并針對問題進(jìn)行探討和分析。以合肥市老舊住宅小區(qū)S小區(qū)為例，S小區(qū)位于合肥火車站附近，于1998年建造完成。通過對該小區(qū)的居民和設(shè)施設(shè)備管理人員的調(diào)查，分析其物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中存在的問題。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中設(shè)施設(shè)備管理人員的專業(yè)水平不達(dá)標(biāo)，忽視設(shè)施設(shè)備的日常巡檢工作，設(shè)施設(shè)備管理意識淡薄，管理制度不夠完善，設(shè)施設(shè)備老舊等方面存在問題。因此如何為老舊小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的問題提出具有針對性的解決辦法是值得思考的問題，需要提出有效的管理方法來應(yīng)對這些物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題。調(diào)查對象調(diào)查研究的主要對象是合肥市老舊小區(qū)S小區(qū)的住戶和管理人員，并從中抽取人員進(jìn)行老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理問題的問卷調(diào)查，之后對設(shè)施設(shè)備管理人員進(jìn)行實(shí)地訪談，通過溝通交流獲得更為詳細(xì)的資料。調(diào)查方法1.問卷調(diào)查法通過已有的對S小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的了解，查閱相關(guān)文獻(xiàn)設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，并在S小區(qū)內(nèi)進(jìn)行調(diào)查問卷的發(fā)放。結(jié)合獲得的有關(guān)老舊住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理的數(shù)據(jù)資料，通過得到的數(shù)據(jù)和查閱的相關(guān)文獻(xiàn)相結(jié)合對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。2.訪談法運(yùn)用訪談法去現(xiàn)場實(shí)地查看，對S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)狀進(jìn)行了解，以此更好的對要研究的問題進(jìn)行探析。實(shí)地訪談是針對S小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員進(jìn)行的，能夠更為直接的發(fā)現(xiàn)S所存在的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題，獲得該小區(qū)中關(guān)于設(shè)施設(shè)備管理最直接有效的信息，為調(diào)查研究提供數(shù)據(jù)支持并提出合理的解決意見。3.數(shù)據(jù)分析法運(yùn)用Office等相關(guān)辦公軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，通過列表和作圖的方法將獲得的數(shù)據(jù)更為直觀、清楚的呈現(xiàn)出來，有助于深入調(diào)查研究老舊住宅小區(qū)S物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的調(diào)查成果。調(diào)查實(shí)施1.調(diào)查準(zhǔn)備階段對S小區(qū)開展現(xiàn)場調(diào)查并結(jié)合指導(dǎo)老師的意見，明確調(diào)查目的、研究范圍和調(diào)查的重點(diǎn)，對調(diào)查問卷中的問題進(jìn)行合理的設(shè)置。對S小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可能存在的問題有一個(gè)大概的了解，結(jié)合相關(guān)資料對問卷內(nèi)容進(jìn)行修改與完善。2.調(diào)查實(shí)施階段第一步，對S小區(qū)居民和物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員進(jìn)行網(wǎng)上問卷的發(fā)放，之后在S小區(qū)內(nèi)進(jìn)行紙質(zhì)版問卷的現(xiàn)場發(fā)放，有99.21%的問卷順利回收。本次研究主要是對老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的問題的研究，因此本次問卷調(diào)查的范圍為48.41%的S小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理人員，選取大多數(shù)的小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理人員作為主對象，選取少量小區(qū)現(xiàn)在的住戶作為次對象來開展調(diào)查研究。第二步，開展對S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員實(shí)地訪談的工作，以面對面交流的方式對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的部分員工進(jìn)行調(diào)查，探析他們在物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作中存在的問題和困難，及時(shí)記錄所了解到的問題。3.資料的整理與分析在問卷調(diào)查和實(shí)地訪談后，對所得到數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和總結(jié)，通過制作圖表的方式為老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理所存在的問題和改善建議提供數(shù)據(jù)支撐。4.論文的撰寫通過對S小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)狀的調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)，與查閱的相關(guān)的文獻(xiàn)相結(jié)合，對老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題進(jìn)行分析研究，梳理撰寫的思路，確定研究的角度，并根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)，提出對解決老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題的有效措施。調(diào)查問卷的發(fā)放與回收本次調(diào)查分為線上問卷調(diào)查、線下問卷調(diào)查和實(shí)地訪談三種方式，為保證問卷數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，在回收調(diào)查問卷后，需要對問卷進(jìn)行檢查，只有經(jīng)過仔細(xì)確認(rèn)為有效地問卷才能錄入數(shù)據(jù)處理軟件，并作為本調(diào)查的數(shù)據(jù)依據(jù)來為研究提供支撐。本次問卷調(diào)查的對象為老舊住宅小區(qū)S的居民和物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員，調(diào)查發(fā)放紙質(zhì)版問卷50份，問卷當(dāng)天發(fā)放并回收，其中49份問卷為有效，1份問卷為無效，問卷有效率98%。線上調(diào)研共進(jìn)行7天，網(wǎng)絡(luò)電子問卷7天后共計(jì)回收77份有效問卷。有效問卷126份，問卷有效率99.21%，詳細(xì)的問卷回收情況如下表。表1S小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理調(diào)查問卷回收情況調(diào)研途徑發(fā)放數(shù)量（份）回收數(shù)量（份）有效數(shù)量（份）網(wǎng)絡(luò)調(diào)研紙質(zhì)版問卷775077507749老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)狀的調(diào)查分析發(fā)展現(xiàn)狀分析伴隨著30多年來我國物業(yè)管理行業(yè)日新月異的發(fā)展，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化水平也在不斷的提高。然而老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題卻依舊沒有解決，物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備管理仍然存在很多問題，這些老舊小區(qū)不僅物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套不足、設(shè)施設(shè)備陳舊而且設(shè)施設(shè)備的管理水平低，對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修做的不到位。經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理存在以下幾點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：老舊小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員在開展工作時(shí)，不夠重視設(shè)施設(shè)備管理的日常維護(hù)維修工作，并且物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的專業(yè)水平也不高，在日常的設(shè)施設(shè)備巡查工作中不能深入進(jìn)行檢查，進(jìn)行物業(yè)設(shè)施設(shè)備檢查工作時(shí)只是象征性的看一下設(shè)備能否正常使用，沒有仔細(xì)檢查物業(yè)設(shè)施設(shè)備是存在有故障的隱患。沒有完善的設(shè)施設(shè)備管理制度，設(shè)施設(shè)備管理意識差，認(rèn)為設(shè)施設(shè)備管理僅僅是在設(shè)施設(shè)備損壞后能及時(shí)恢復(fù)，而沒有重視設(shè)施設(shè)備的日常管理工作對于保證設(shè)施設(shè)備使用的重要性。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員不夠?qū)I(yè)，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決物業(yè)設(shè)施設(shè)備的突發(fā)情況。老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理的改善需要大量的資金，但老舊小區(qū)的居民不太愿意支付設(shè)施設(shè)備管理的費(fèi)用，導(dǎo)致老舊小區(qū)的物業(yè)施設(shè)施設(shè)備管理資金不足。這些有關(guān)老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的問題對小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平和居民對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度有很大的影響，因此需要盡快解決好物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理所存在問題。調(diào)查對象基本數(shù)據(jù)分析表2調(diào)查對象基本數(shù)據(jù)表人口特征分類頻數(shù)比例性別男5946.83%女6753.17%年齡18歲以下1814.29%18-35歲2419.05%36-55歲5342.06%55歲以上3124.60%身份業(yè)主3124.60%設(shè)施設(shè)備管理人員6148.41%租客2721.43%其他75.55%表2（續(xù)表）人口特征分類頻數(shù)比例居住（任職）時(shí)長一年以下3124.60%一至三年3930.95%三年以上5644.44%通過調(diào)查數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查者中有46.83%的男性，53.17%的女性；14.29%的人是18歲以下的，18-35歲的人占19.05%，35-55歲的人占42.06%，55歲以上有24.60%的人，由此可以看出S居民主要以中老年為主；另外，被調(diào)查者中有24.60%的人是業(yè)主，48.41%的人是物業(yè)管理人員，21.43%的人是小區(qū)中租客；有24.60%的人在S待了一年以下，30.95%的人待了一至三年，44.44%的人待了三年以上。因此本次對于老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題調(diào)查的數(shù)據(jù)十分具有參考意義。老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理問題數(shù)據(jù)分析物業(yè)設(shè)施設(shè)備基本現(xiàn)狀分析圖1S物業(yè)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀從圖1可以看出，在調(diào)查的126人中對供電、供水、通信設(shè)施設(shè)備感到滿意的共95人，占總?cè)藬?shù)的75%，29人感覺一般，占比23%，只有3人感到不滿意，占比2%，可見絕大多數(shù)人對供電、供水、通信設(shè)施設(shè)備是滿意的；126人中66人對消防設(shè)施設(shè)備感到滿意，占總?cè)藬?shù)的52%，55人對消防設(shè)施設(shè)備感到一般，占總?cè)藬?shù)的44%，5人對消防設(shè)施設(shè)備感到不滿意，占總?cè)藬?shù)的4%，只有極少數(shù)的人對消防設(shè)施設(shè)備不滿意；僅有11人對樓宇對講設(shè)施設(shè)備感到滿意，占總?cè)藬?shù)的9%，有15人覺得樓宇對講設(shè)施設(shè)備一般，占總?cè)藬?shù)的12%；有100人對樓宇對講設(shè)施設(shè)備感到不滿意，占總?cè)藬?shù)的79%，可見絕大多數(shù)的人對樓宇對講設(shè)施設(shè)備意見很大；調(diào)查的126人中對安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備感到滿意的共43人，占總?cè)藬?shù)的34%，32人感覺一般，占比25%，52人感到不滿意，占比41%。設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修現(xiàn)狀分析圖2設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修滿意度由圖3可知，在調(diào)查中的126人中極少數(shù)人對S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修方面比較滿意，占總?cè)藬?shù)的3%；15%的人對設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修感到滿意；10%的人對設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修態(tài)度是一般；25%的人對設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)不滿意；將近一半的人對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修感到很不滿意。圖3各類設(shè)施設(shè)備的維護(hù)維修情況由上圖可知，在對S小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修的調(diào)查中，有86%的人認(rèn)為樓宇對講設(shè)施設(shè)備做到了定期維護(hù)，43%的人認(rèn)為消防設(shè)施設(shè)備做到了定期維護(hù)，而認(rèn)為小區(qū)物業(yè)在供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備和安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)的人分別只占了27%和8%；認(rèn)為供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備做到了及時(shí)維修的占61%，其余的消防、樓宇對講、安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備分別只占了15%、11%、19%；73%的人認(rèn)為安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了定期檢查，39%的人認(rèn)為消防設(shè)施設(shè)備做到了定期檢查，只有13%的人認(rèn)為供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備有定期檢查，3%的人認(rèn)為定期檢查了樓宇對講設(shè)施設(shè)備。由以上數(shù)據(jù)可以看出消防、樓宇對講社會死神定期維護(hù)的工作做的很不到位，供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備沒有及時(shí)維修，消防、安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備定期檢查的工作不到位。設(shè)施設(shè)備管理制度現(xiàn)狀分析圖4設(shè)施設(shè)備管理制度的滿意度由圖4可知，在對設(shè)施設(shè)備管理人員的調(diào)查中，僅僅只有6%的人對設(shè)施設(shè)備管理的制度感到滿意，認(rèn)為覺得設(shè)施設(shè)備管理制度一般的人有31%，而對S小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理制度不滿意的占總調(diào)查的設(shè)施設(shè)備管理人數(shù)的63%。由此可見，S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理制度還不夠完善，管理人員對其設(shè)施設(shè)備管理制度的滿意度不高。圖5各類設(shè)施設(shè)備管理制度規(guī)定是否明確由圖5可知，S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員中有65%的人認(rèn)為其設(shè)施設(shè)備管理人員職責(zé)規(guī)范對管理人員的崗位職責(zé)規(guī)定的不明確，77%的人認(rèn)為S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)維修制度的規(guī)定不明確，認(rèn)為設(shè)施設(shè)備管理考核獎懲制度中沒有對考核標(biāo)準(zhǔn)和獎懲辦法進(jìn)行明確規(guī)定的占58%，認(rèn)為設(shè)施設(shè)備管理運(yùn)行規(guī)范的規(guī)定明確的占95%，可見設(shè)施設(shè)備管理運(yùn)行規(guī)范的制度已經(jīng)較為完善。設(shè)施設(shè)備管理人員現(xiàn)狀分析圖6設(shè)施設(shè)備管理人員學(xué)歷分布圖7管理人員專業(yè)知識及僅的掌握情況由上圖6可以看出，S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員大部分都是初中及以下的學(xué)歷，共29人占管理人員總?cè)藬?shù)的47%；高中學(xué)歷的共19人，占總?cè)藬?shù)的31%；管理人員是?？茖W(xué)歷的有12人，占總?cè)藬?shù)的19%；有本科學(xué)歷的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員只有2人，僅僅占總?cè)藬?shù)的。這說明S小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的學(xué)歷普遍偏低，文化知識水平不高。由上圖7可以看出，S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員中對專業(yè)知識及技能掌握的非常好的和掌握的好的分別只占了3%和8%；對設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)知識及技能掌握的一般的占總?cè)藬?shù)的65%；對老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)知識與技能掌握的不好的有24%。由以上數(shù)據(jù)可以看出，管理人員的設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)知識與技能普遍并不高，因此不能很好的對老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理。圖8設(shè)施設(shè)備管理人員是否參加過設(shè)施設(shè)備專業(yè)知識技能培訓(xùn)由圖8可以看出，參加過設(shè)施設(shè)備專業(yè)知識技能培訓(xùn)的人占管理人員的總?cè)藬?shù)的5%，只有3個(gè)人；沒有參加過設(shè)施設(shè)備專業(yè)知識技能培訓(xùn)的人占管理人員的總?cè)藬?shù)的95%，共有58人。從以上數(shù)據(jù)可以看出，老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員幾乎都沒有參加過專業(yè)的培訓(xùn)，對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的培養(yǎng)意識不足。設(shè)施設(shè)備管理資金的現(xiàn)狀分析圖9設(shè)施設(shè)備管理資金現(xiàn)狀由上圖可知，認(rèn)為老舊住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理資金足夠的人占19%，認(rèn)為其設(shè)施設(shè)備管理資金不足的占調(diào)查總?cè)藬?shù)的81%。由此可見，老舊住宅小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理資金不足以支撐日常設(shè)施設(shè)備管理開銷。圖10哪些方面管理資金不足由圖10可以看到，調(diào)查者中更換老舊設(shè)施設(shè)備資金不足的問題占30%，引入新的設(shè)施設(shè)備資金不足的問題占36%，維修費(fèi)用不足的問題占42%，維護(hù)費(fèi)用不足的占15%，其他的占7%。由以上數(shù)據(jù)可以看出維修費(fèi)用不足、引入先進(jìn)設(shè)施設(shè)備和更換老舊設(shè)施設(shè)備資金不足的問題相對來說較為嚴(yán)重。圖11設(shè)施設(shè)備管理資金的來源由圖11可知，在對S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員的調(diào)查中，64%的設(shè)施設(shè)備管理資金來源于物業(yè)費(fèi)，政府撥款占30%，通過多種經(jīng)營的方式來獲取管理資金的只占6%。老舊小區(qū)S的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理資金大多數(shù)來源于小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，其次政府也對S的設(shè)施設(shè)備管理資金給予了一定的支持。設(shè)施設(shè)備存在的問題老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修工作不到位由于老舊住宅小區(qū)從建設(shè)完成到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了較長的時(shí)間，又受限于當(dāng)時(shí)的設(shè)施設(shè)備只是用于滿足居民日常的基本生活需求，導(dǎo)致老舊小區(qū)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備疏于管理。設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)維修工作落實(shí)不到位會造成設(shè)施設(shè)備管理過程中的問題頻發(fā)。從圖3可以看出，老舊小區(qū)沒有對供水、供電、通信、安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)，消防、樓宇對講、安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備在損壞后沒有進(jìn)行及時(shí)維修，沒有定期檢查樓宇對講、供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備，根本不注重設(shè)施設(shè)備的日常管理工作。通過實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)的供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備老舊的問題嚴(yán)重，水、電、通信管網(wǎng)、管線老化問題為居民的日常生活用電、用水帶來了極大的困擾，但管理人員在日常的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中卻忽視了這個(gè)問題，認(rèn)為只要這些設(shè)施設(shè)備還能繼續(xù)正常使用就不用進(jìn)行更換。老舊小區(qū)的一些消防設(shè)備如消防栓、滅火器等配備不足，并且個(gè)別地方還存在消防設(shè)施設(shè)備損壞、滅火器過期的情況。安防監(jiān)控和樓宇對講設(shè)施設(shè)備損壞后不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)了問題，有的時(shí)候甚至發(fā)現(xiàn)了也不進(jìn)行維護(hù)維修，只是放任不管。老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度不完善老舊住宅小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理制度不夠健全，阻礙了其設(shè)施設(shè)備管理水平的提高。從圖5可以看出，多數(shù)的人認(rèn)為S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員職責(zé)規(guī)范不明確，大多數(shù)的人認(rèn)為老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)檢修制度不完善，超過一半的人覺得設(shè)施設(shè)備管理考核獎懲制度規(guī)定不明確。訪談的過程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)在開展老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理工作時(shí)，沒有完善的制度去規(guī)范日常的巡檢工作，使得物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的工作浮于表面，對設(shè)施設(shè)備的管理十分松懈，日常管理工作不規(guī)范。設(shè)施設(shè)備管理人員的職責(zé)規(guī)范不完善，沒有對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員的職責(zé)進(jìn)行明確詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的工作效率一直不高，不利于老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理往后持續(xù)發(fā)展。除此之外，老舊小區(qū)沒有嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備管理考核獎懲制度，俗話說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”。在老舊小區(qū)物業(yè)沒有設(shè)施設(shè)備管理考核獎懲制度的情況下，管理人員就容易在日常的設(shè)施設(shè)備管理工作中出現(xiàn)積極性不高，人浮于事，管理工作落實(shí)不到位，責(zé)任心低下，設(shè)備管理水平難以提升甚至下降等情況，極大影響設(shè)施設(shè)備管理的水平。老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理缺乏專業(yè)人才由對S小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理人員的現(xiàn)狀分析和實(shí)地訪談可知，老舊小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員大都文化水平不高.由圖8可知，未經(jīng)過一定的專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理知識與技能培訓(xùn)且缺少系統(tǒng)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的專業(yè)知識，不熟悉設(shè)施設(shè)備的操作，在設(shè)施設(shè)備管理的工作中效率不高。例如供水、供電、通信設(shè)施設(shè)備涉及到的專業(yè)較復(fù)雜，在進(jìn)行設(shè)備管理時(shí)，要有專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理。而在老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理中，聘請的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員僅僅只有水電皮毛知識，不夠熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備，在日常的巡查工作中，很難發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的異常，這樣就不能合理消除設(shè)備故障隱患，不利于物業(yè)管理工作的開展。安防監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的管理人員需要會運(yùn)用各種監(jiān)控和報(bào)警控制系統(tǒng)，熟悉監(jiān)控報(bào)警設(shè)施系統(tǒng)基本原理、功能，熟練掌握操作技術(shù)。同樣，樓宇對講設(shè)施設(shè)備需要管理人員熟悉樓宇對講設(shè)施設(shè)備的基本原理和功能。但老舊小區(qū)的安防監(jiān)控和樓宇對講設(shè)施設(shè)備的管理工作卻經(jīng)常交給一些不具備專業(yè)知識并且年齡較大的保安管理，萬一出現(xiàn)問題不能第一時(shí)間作出反應(yīng)，為小區(qū)居民的安全帶來了隱患。老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的資金不足老舊小區(qū)建成年代早，存在著設(shè)施設(shè)備不完善、維護(hù)保養(yǎng)管理工作不到位等很多設(shè)施設(shè)備方面的問題，要改善老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理問題需要大量的資金注入。但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理資金根本不足以支撐小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理改善所需要的費(fèi)用。圖10表明，老舊小區(qū)更換老舊設(shè)施設(shè)備資金不足，引入新的設(shè)施設(shè)備資金不足和維修費(fèi)用不足的問題比較嚴(yán)重，并且維護(hù)費(fèi)用不足也是一個(gè)問題。由圖11可知，老舊小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理資金的籌集方式比較單一，資金大多數(shù)還是來源與居民上交的物業(yè)費(fèi)，政府撥的款也只占了一小部分，雖然S小區(qū)有通過多種經(jīng)營的方式來籌集資金，但還不夠成熟，僅僅只為設(shè)施設(shè)備管理資金提供了很小的一部分，籌集資金方式單一導(dǎo)致物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理資金不足，而物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理資金不足就無法保證物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量，從而無法保證物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。改善老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的建議落實(shí)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修工作增加小區(qū)業(yè)主對設(shè)施設(shè)備管理問題的投訴渠道。通過廣大居民的監(jiān)督，對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)維修工作不到位的情況進(jìn)行投訴，可以建立小區(qū)的微信公眾號，在公眾號中設(shè)立投訴鏈接，居民通過鏈接對小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)維修不到位的情況進(jìn)行投訴。也可以通過在小區(qū)設(shè)立投訴信箱，讓居民對老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修工作的不到位的地方進(jìn)行投訴。另外，要對受到投訴的相關(guān)管理人員進(jìn)行處罰，以此來加大物業(yè)對設(shè)施設(shè)備管理的力度，督促老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員對其設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)檢查，及時(shí)對出現(xiàn)損壞的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修。充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)者的作用。讓設(shè)施設(shè)備管理的領(lǐng)導(dǎo)者充分調(diào)動起設(shè)施設(shè)備管理人員的積極性，使設(shè)施設(shè)備管理人員意識到設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)、定期檢查和及時(shí)維修對于物業(yè)管理服務(wù)滿意度的重要性。領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該明確老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理人員的責(zé)任，培養(yǎng)其責(zé)任意識，提高設(shè)施設(shè)備管理人員對設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修和定期檢查的自主性。完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的制度制定日常設(shè)施設(shè)備巡查管理方案。首先，加強(qiáng)日常的設(shè)施設(shè)備巡檢工作，詳細(xì)深入的對物業(yè)設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行進(jìn)行檢查，要注意設(shè)施設(shè)備的檢查內(nèi)容不能僅停留在表面，還要對仔細(xì)檢查設(shè)施設(shè)備的功能是否有問題，一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備存在問題要及時(shí)進(jìn)行維修。其次，不斷加強(qiáng)對設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)方案的完善，定時(shí)進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)施設(shè)備的使用壽命和使用效果等，不能等到設(shè)施設(shè)備已經(jīng)損壞的時(shí)候才采取維修管理，這樣無形之中又會給物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理造成不必要的負(fù)擔(dān)。強(qiáng)調(diào)落實(shí)設(shè)施設(shè)備管理，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)范。老舊小區(qū)要建立其一套獎罰分明的設(shè)施設(shè)備管理考核獎懲制度。制定包括制度執(zhí)行、服務(wù)態(tài)度、工作質(zhì)量等詳細(xì)的檢查考核管理辦法，并明確出考核的責(zé)任主體。實(shí)行日常檢查、隨機(jī)抽查、問卷調(diào)查、業(yè)主投訴等多種方法相結(jié)合的方式，對設(shè)施設(shè)備管理人員進(jìn)行檢查。并將檢查結(jié)果與績效掛鉤。完善設(shè)施設(shè)備管理人員職責(zé)規(guī)范制度。明確設(shè)施設(shè)備管理人員的崗位職責(zé)，有針對性的對設(shè)施設(shè)備管理人員的管理職責(zé)進(jìn)行分類。明確設(shè)施設(shè)備管理各級、各類員工的工作內(nèi)容，明確物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的操作規(guī)范、步驟，使物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員熟悉設(shè)施設(shè)備管理的相關(guān)操作步驟，明確自己的工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，提高管理水平。加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的人才培養(yǎng)和引進(jìn)不斷加強(qiáng)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員的培養(yǎng)，提高管理人員的水平。定期組織設(shè)施設(shè)備管理人員關(guān)于物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)知識和技能的培訓(xùn)，將培訓(xùn)分為基礎(chǔ)培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)、技能培訓(xùn)、能力提升培訓(xùn)、素質(zhì)培訓(xùn)等，通過考核將設(shè)施設(shè)備管理人員進(jìn)行合理分類，再有針對性的進(jìn)行培訓(xùn)，使其在設(shè)施設(shè)備管理的工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用。另外，可以安排有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員帶領(lǐng)沒有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人員，實(shí)現(xiàn)“以師帶徒，以老帶新”的培養(yǎng)模式。引進(jìn)新的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)人才。老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)可以通過校企合作的方式引進(jìn)具備專業(yè)知識和技能的設(shè)施設(shè)備管理人才，節(jié)約企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和學(xué)校的有機(jī)結(jié)合，這樣老舊小區(qū)物業(yè)就既不用擔(dān)心設(shè)施設(shè)備管理的專業(yè)人才不夠，又不用擔(dān)心培養(yǎng)專業(yè)人才時(shí)所需要的時(shí)間和金錢成本。還可以通過高校招聘的方式吸引新的專業(yè)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才，重點(diǎn)培養(yǎng)這些人才，發(fā)揮出他們最大的潛力，為老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理之后的可持續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備。以多種方式籌集設(shè)施設(shè)備管理資金積極爭取政府的資金支持。積極爭取中央、省、市等上級的財(cái)政補(bǔ)貼，縣、鄉(xiāng)兩級財(cái)政根據(jù)當(dāng)年的財(cái)政狀況，加大地方財(cái)政對老舊小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備改造和設(shè)施設(shè)備管理資金的支持力度。以多種經(jīng)營的方式籌集資金。老舊住宅小區(qū)物業(yè)可以擴(kuò)大其經(jīng)營服務(wù)的范圍，開辟物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理資金籌集的新渠道，通過為居民提供各種生活服務(wù)，如通過開展家政服務(wù)、物流服務(wù)、廣告業(yè)務(wù)、房屋中介業(yè)務(wù)等多種經(jīng)營的方式增加物業(yè)的盈利收入，彌補(bǔ)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理資金不足的問題。結(jié)語隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷深入，在城市中大量的老舊住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理存在極大的問題，因此老舊住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理改善也成為老舊小區(qū)物業(yè)發(fā)展迫在眉睫的一個(gè)問題，改善老舊小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是提升物業(yè)管理整體水平的重要一環(huán)，通過設(shè)施設(shè)備的管理提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。希望通過對老舊住宅小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理問題的分析，可以對解決老舊住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理意識淡薄、制度不完善、缺乏相關(guān)人才和資金不足的問題有所幫助。參考文獻(xiàn)李子揚(yáng).北京市老舊小區(qū)綜合整治路徑探索[J].城鄉(xiāng)建