房地產(chǎn)估價方法與案例一、房地產(chǎn)及其描述——對象二、房地產(chǎn)價格和價值三、房地產(chǎn)價格影響因素四、房地產(chǎn)估價概述主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)的定義

土地其他地上定著物從自然屬性或物理的角度看建筑物一、房地產(chǎn)及其描述其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上不能別離，或雖然可別離，但是別離后不經(jīng)濟或別離后會破壞土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的價值或功能明顯受到損害的物體，如花園、圍墻、地下管線等。實物區(qū)位從價值的角度看權(quán)益三者的結(jié)合體(即房地產(chǎn)價值主要決定于這三者因素)。(1)“房地產(chǎn)〞：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體(即“房地〞)。(2)“房地〞：專指土地與建筑物的合成體。(3)“土地〞：僅指土地局部。(4)“建筑物〞：僅指建筑物局部。2.估價中對房地產(chǎn)的界定

建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

(1)房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所。

(2)構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。3.建筑物的含義影響建筑物價值的因素坐落位置建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境和具體地點。對于房地形態(tài)的房地產(chǎn)來說，建筑物的坐落位置對房價有著非常大的影響。面積大小占地面積建筑面積使用面積套內(nèi)面積房屋建筑中各層外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積的總和。包括使用面積和結(jié)構(gòu)面積銷售面積〔套建筑面積〕＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積低層房屋：1－3層多層房屋：4－6層中高層房屋：7－10層高層房屋：10層以上超高層房屋：100米以上層數(shù)高度建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)用途居住商業(yè)工業(yè)辦公不同用途的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)、平面布置與配套設(shè)備有很大不同，對建筑物的本錢造價有很大影響。裝修情況內(nèi)裝修外裝修需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。裝修標準包括毛坯房、初裝修、普通裝修、高檔裝修等。附屬建筑設(shè)備建筑物各類設(shè)備的質(zhì)量維修情況主要包括給排水、采暖、通風、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備。需要了解它們的配置和性能、質(zhì)量和維修保護情況。建成年月和使用保養(yǎng)情況建筑物竣工日期地基的穩(wěn)定性重點考察建筑物新舊程度和建成年月、使用保養(yǎng)情況之間的關(guān)系。建筑物新舊程度沉降情況公共配套設(shè)施完備程度城市根底設(shè)施反映其完備程度的指標主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。社會公共效勞設(shè)施產(chǎn)權(quán)狀況〔1〕實物實物是指房地產(chǎn)中有形的局部，如建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地的形狀、平整度等。

〔2〕權(quán)益權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的局部，包括權(quán)利、利益和收益，房地產(chǎn)利益和收益以其權(quán)利為根底。實物和權(quán)益對房地產(chǎn)價值的影響均很大！〔1〕區(qū)位區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀以及外部配套設(shè)施等方面。4、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義房地產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)典權(quán)…19所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干預的權(quán)利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利；使用權(quán)是指房地產(chǎn)使用者對他人所有的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利；租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有人或土地使用人那里獲得占有、使用房地產(chǎn)的權(quán)利；房屋土地20

抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人不轉(zhuǎn)移占有而僅作債權(quán)擔保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，就該房地產(chǎn)的變現(xiàn)價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；

典權(quán)是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利，典權(quán)是中國特有的一種物權(quán)形式。

房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值。價值的外在表現(xiàn)是價格。理論上是價值決定價格，實踐中卻是通過價格來了解價值。因此，做好房地產(chǎn)估價不僅要對房地產(chǎn)價值，而且要對房地產(chǎn)價格有全面、深入和正確的認識。

二、房地產(chǎn)價格和價值價格是為獲得一種商品或效勞所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付?！F(xiàn)象價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動?！举|(zhì)房地產(chǎn)價格是獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。

〔一〕房地產(chǎn)價格的含義〔二〕房地產(chǎn)價格特征4、房地產(chǎn)價格形成時間較長。因為房地產(chǎn)具有獨一無二特性，相互之間難以比較，加上價值較大，人們對房地產(chǎn)交易一般都很謹慎。所以房地產(chǎn)交易價格一般難以在短時間內(nèi)達成。5、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別因素的影響。〔一般商品不易受交易者個別情況左右〕

〔三〕房地產(chǎn)價值和價格的種類7、土地價格：不含建筑物價格在內(nèi)的價格。8、建筑物價格：不含所占用土地價格在內(nèi)的價格。9、房地價格：建筑物連同其占用的土地的價格。等同于一般人們所說的房價。房地價格=土地價格+建筑物價格10、現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。11、期房價格：以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標的的價格。

三、房地產(chǎn)價格影響因素因此，對于不可量化的影響因素，就要求估價人員總體把握，從總體上給予考慮。當然，這就需要估價人員全面認識房地產(chǎn)價格的影響因素。

房地產(chǎn)價格影響因素自身因素外部因素土地因素人口因素經(jīng)濟因素社會因素…建筑物因素第二局部：房地產(chǎn)估價方法一、市場法二、收益法三、本錢法主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價應當采用科學的方法進行嚴謹?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗進行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢酝ㄟ^以下3個途徑來求?。骸?〕最近同類房地產(chǎn)在市場上是以什么價格進行交易的？——市場法〔2〕如果直接利用該房地產(chǎn)預計可以獲得多少收益？——收益法〔3〕重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費用？——本錢法

10、估價方法〔一〕概念是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準價格。

一、市場法關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。本質(zhì)以房地產(chǎn)的實際成交價格為導向求取房地產(chǎn)的價值，通常把市場法測算出的價值稱為“比準價格〞〔二〕理論依據(jù)替代原理:替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。適用于房地產(chǎn)市場興旺、活潑和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。也即：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。〔三〕適用對象難以采用市場法估價的房地產(chǎn)：1.數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、寺廟、古建筑等；2.很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；3.可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等。1、可選取的交易實例應數(shù)量充足，一般要求理想的交易實例有10個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有3～4個。2、成交實例與待估房地產(chǎn)差異小。3、交易實例資料應完整、準確，各種因素對價格影響易量化?？傊?，市場法的使用條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。〔四〕使用條件〔五〕市場比較法的估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立價格可比根底進行交易情況修正進行交易日期修正進行房地產(chǎn)狀況修正求取比準價格注重平時交易實例的積累1、搜集交易實例途徑查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集價格信息，索取有關(guān)資料向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解以房地產(chǎn)購置者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談內(nèi)容交易雙方的根本情況及交易目的交易實例房地產(chǎn)狀況成交價格及價格類型成交日期付款方式交易情況如總價、房屋總價、土地總價及相應單價；如拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格；如美元、港幣、日元等名稱坐落賣方買方成交價格貨幣種類成交日期付款方式房地產(chǎn)狀況說明區(qū)位狀況說明權(quán)益狀況說明實物狀況說明交易情況說明坐落位置圖建筑平面圖房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表房地產(chǎn)類型：用途應相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當建筑結(jié)構(gòu)應相同所處地段應相同估價時點應相近，相差1年以上不宜采用價格類型應相同成交價格為正常價格，或可修正為正常價格2、選取可比實例要求3、建立比較基準統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一價格單位估價中價格通常以一次付清所需支付的金額為基準統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無比照〞并消除由此導致的價格差異。1.帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)；2.含有非房地產(chǎn)成分；3.房地產(chǎn)實物范圍不同。統(tǒng)一價格表示單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位4、交易情況修正〔1〕含義：交易情況修正是指排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價風格整為正常價格。〔2〕造成成交價格偏差的原因※有特殊利害關(guān)系人之間的交易；※急于出售或急于購置的交易；※受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；※交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分※相鄰房地產(chǎn)的合并交易；※交易稅費非正常負擔的交易?！鶞y定種種特殊因素對房地產(chǎn)交易價格的影響程度；※利用百分率法和差額法進行交易情況修正，求得可比實例的正常價格，實際估價中常采用百分率法進行交易情況修正。某一房地產(chǎn)的正常價格為1500元/m2，可比實例價格比正常價格高10%，求可比實例的價格？可比實例價格=正常價格*〔1+10%〕=1500*〔1+10%〕=1650元/m2〔3〕交易情況修正的方法5、交易日期修正〔1〕含義：將可比實例在其成交日期時的價風格整為在估價時點的價格的過程稱交易日期修正。〔2〕采用百分率法修正，其公式為：可比實例在估價時點時的價格=可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)〔3〕交易日期修正的具體方法利用房地產(chǎn)價格指數(shù)進行修正利用房地產(chǎn)價格變動率進行修正6、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)域因素修正個別因素修正權(quán)益因素修正包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風采光、房型功能、建筑裝修等包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等7、求取比準價格〔1〕求取單個可比實例比準價格的方法連乘形式：估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比準價格×可比實例價格=100()×()×100()100〔一〕概念收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益〔客觀純收益〕折算到估價時點上的現(xiàn)價，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用收益法得出的價格，稱為收益價格。是收益性房地產(chǎn)價格評估的常用方法。

二、收益法

將估價時點視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購置一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，那么一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價格。

收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。

〔二〕收益法的理論依據(jù)〔預期原理〕收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和，其上下取決于以下因素：可獲凈收益的大??；可獲凈收益期限的長短；獲得該凈收益的可靠性。

〔三〕收益法適用的對象和條件對象：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。條件：房地產(chǎn)的收益和風險都能夠量化。

〔四〕收益法的步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料預測估價對象的未來收益求取報酬率、資本化率選用適宜的收益法計算公式〔1〕房地產(chǎn)的未來收益1、凈收益的求取持有收益房地產(chǎn)特定權(quán)利的收益，包括收取持有期間的房地產(chǎn)所有利潤，加上終結(jié)期對房地產(chǎn)的處置收益?！?〕經(jīng)營費用的構(gòu)成固定費用變動費用〔3〕凈收益求取中需要注意的問題※凈收益是正常的客觀凈收益，是指在房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正常經(jīng)營能力下所提供的收益，它必須是持續(xù)有規(guī)律和平安可靠的，需要排除房地產(chǎn)使用過程中受經(jīng)營管理水平、不可抗力、不合理或人為的特殊、偶然因素〔如投機、違法、高風險〕對凈收益的影響?！鶢I業(yè)面積和可出租面積不應包括管理用房、設(shè)備房所占的面積，它們的收益已經(jīng)暗含于客房、餐飲、公寓及其它可直接盈利局部的收益之中?！康禺a(chǎn)的收益年限是標的物自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。收益年限應根據(jù)標的物的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等的根底上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。一般情況下，標的物的收益年限為其剩余經(jīng)濟壽命，其中，土地為剩余使用年限；對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限；如果建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟年限確定收益年限，選用相應收益年限的公式計算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2、報酬率的求取累加法市場提取法將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大局部，然后分別求出每一局部，再將它們相加利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率的方法〔2〕報酬率的求取方法投資類型及其風險報酬率報酬率應落的區(qū)域〔一〕概念重置本錢法是求取標的建筑物在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，加上土地的價格，以此估算標的不動產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。重置本錢法也可以說是以不動產(chǎn)價格各構(gòu)成局部的累加為根底來估算不動產(chǎn)價格的方法。

三、本錢法〔二〕理論依據(jù)

生產(chǎn)費用價值論賣方的角度替代原理買方的角度〔三〕適用范圍

新的或相對較新的建筑物的價值評估當有充分資料可以衡量其折舊時，也可用于舊建筑物的價值評估擬建建筑物、特殊目的或特制不動產(chǎn)以及其他在市場上很少交易的不動產(chǎn)的價值評估新開發(fā)土地的價值評估〔四〕應用限制

一般不贊成單獨對土地運用重置本錢法估價，使用這種測算方法不僅有困難而且不標準，在理論上也缺乏依據(jù)〔新開發(fā)土地除外〕。對于使用期過長或特別舊的房產(chǎn)，很難準確計量其價值損耗，即折舊；另一方面，這一方法很難估計由于設(shè)計、式樣等的規(guī)格與質(zhì)量，以及施工人員的素質(zhì)所造成的建筑物質(zhì)量上的差異。〔五〕本錢法的步驟估算土地價格估算建筑物重新建造價格估算建筑物折舊估算建筑物凈值估算不動產(chǎn)價格1、估算土地價格新開發(fā)土地2、建筑物重新建造價格的估計〔1〕概念建筑物的重新建造價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、